조심 2015부4909 (2018.03.14)

OOO세무서장이 2015.8.10. 청구법인에게 한 법인세 OOO원의 부과처분은 청구법인이 2007.7.1. 신탁등기한 OOO의 취득가액을 산정함에 있어 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제5조 제3항에 따라 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 그 적정한 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO호(이하 통칭하여 “쟁점부동산”이라 한다)의 재건축사업(이하 “쟁점재건축사업”이라 한다)을 위하여 2003.6.24. 설립인가를 받아 2003.11.28. 설립된 주택재건축조합법인으로서, 쟁점재건축사업은 2006.6.23. 사업시행인가, 2007.10.14. 관리처분총회를 거쳐 2007.12.26. OOO으로부터 관리처분계획인가를 받았고, 이후 2009년 3월 착공하여 2012년 6월 준공하였다.

나. 청구법인은 2012사업연도 법인세 신고시 쟁점부동산에 대하여 2006.10.1. 기준으로 OOO(이하 “OOO”이라 한다)이 감정평가한 가액인 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 2012.2013 사업연도 법인세를 신고.납부하였다.

다. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2014.11.10.부터 2015.3.30.까지 청구법인에 대한 법인세 통합조사를 실시한 후, 쟁점부동산 취득가액을 쟁점감정가액 OOO원이 아니라 2006.6.23. 기준으로 OOO(이하 “OOO”이라 한다)과 OOO(이하 “OOO”이라 한다)이 감정평가한 가액의 평균액인 OOO원(이하 “종전자산 감정가액”이라 한다)으로 보아 쟁점감정가액과 종전자산 감정가액과의 차액인 OOO원 중 수익사업 해당금액인 OOO원을 손금부인하는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2015.8.10. 청구법인에게 법인세 OOO원을 경정.고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2015.9.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점부동산의 취득가액은 감정평가기관이 평가한 감정가액에 의하여야 한다.

(가) 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도정법”이라 한다)에 의한 재건축조합이 조합원으로부터 토지를 현물출자 받는 경우, 그 부동산의 취득가액은 현물출자 받을 당시의 시가에 의하며, 재건축조합의 토지 시가가 불분명한 경우에는 감정평가한 가액을 취득가액으로 한다는 점에 대하여는 청구법인과 처분청 사이에 이견이 없다.

(나) 다만 이 건에서는 쟁점감정가액(OOO원)과 종전자산 감정가액(OOO원) 두 종류의 감정가액이 있으므로 그 중 어느 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 하는지가 문제이다.

(2) 쟁점부동산 감정평가의 전제가 되는 취득시기는 신탁등기 시점인 2007년 7월경이다.

(가) 청구법인은 조합원들로부터 쟁점부동산을 현물출자받아 취득하였으므로 조합원들의 입장에서는 청구법인에게 쟁점부동산을 양도한 것이 되고, 「법인세법」상 상품 등 외의 자산의 취득시기는 원칙적으로 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날이 된다(「법인세법」제40조 제2항, 같은 법 시행령 제68조 제1항 제3호).

(나) 이 건의 경우 OOO과 같이 쟁점부동산의 현물출자 시기는 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 가장 빠른 날인 소유권이전등기일(OOO)로서 신탁등기일이다.

(다) 실제로, 조세심판원도 신탁등기일에 토지의 현물출자가 이루어진 것으로 보고 있다(국심 2000서2637, 2001.2.21. 같은 뜻임).

(3) OOO에서 보는 바와 같이 종전자산 감정가액은 평가기준일이 2006.6.23.로서 취득시기인 2007년 7월과 1년 이상 차이가 있고 일반적인 시가 감정이 아니라 도정법상 관리처분계획을 수립하기 위한 특수목적 감정에 불과하므로, 이를 「법인세법」상 시가로 인정되는 감정가액이라 할 수 없다.

(가) 재건축조합의 부동산의 시가가 불분명한 경우에는 현물출자일을 기준으로 감정평가한 가액을 따르게 되어 있고, 쟁점부동산의 시가가 분명하지 아니하므로 원칙적으로 쟁점부동산 현물출자일(2007년 7월)을 기준으로 하는 감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다. 이 건의 경우 쟁점감정가액이 쟁점부동산의 취득시기인 2007년 7월과 비교적 가까운 시기인 2006.10.1.을 기준으로 하고 있으므로 이를 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 타당하다.

(나) 종전자산 감정가액은 일반적인 시가 감정이 아니라 관리처분계획 수립을 위한 특수목적 감정이다.

1) 도정법상 관리처분계획은 기본적으로 재건축조합의 조합원이 재건축조합으로부터 받는 신축 아파트의 내용과 조합원이 재건축조합에 추가적으로 납부해야 하는 분담금을 확정하기 위하여 작성된다.

2) 구체적으로 관리처분계획은 OOO과 같이 ① 종전자산 감정을 통해 재건축 개발이익이 반영되지 아니한 상태에서 조합원이 보유한 기존 부동산 가액을 산정하고, ② 종후자산 감정을 통해 조합원 분양가격을 산정하며, ③ 여기에 재건축으로 인해 발생할 것으로 기대되는 이익 중 전부 또는 일부를 비례율의 형태로 산정 및 가산하여 조합원이 보유한 권리가액을 산정한 후, 마지막으로 ④ 조합원 분양가격에서 조합원의 권리가액을 차감하여 조합원이 현금으로 납부해야 하는 분담금을 산정하는 방식으로 작성된다.

3) 종전자산 감정가액은 위와 같이 관리처분계획을 작성하기 위한 일련의 과정에서 종전자산 감정가액 산정이라는 특수한 목적을 위해 받는 것이므로 이를 일반적인 시가 감정이라고 볼 수 없다.

4) 반대로 쟁점감정가액은 청구법인이 쟁점부동산의 시가를 확인하기 위하여 감정평가법인으로부터 감정평가를 받은 것이므로 일반적인 시가 감정에 해당한다.

(다) 종전자산 감정가액은 재건축 시행 전의 상태를 대상으로 하여 재건축 기대이익을 전혀 반영하지 아니한 감정가액이므로 이를 ‘시가’로 볼 수 없다.

1) 대법원은 조합원 보유 부동산의 시가란 매매 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다는 입장을 취하고 있다(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임).

2) 즉 대법원은 재건축이 시행되는 경우 일반적인 사람이라면 향후 재건축이 시행될 것을 전제로 하여 기존 부동산의 가치를 평가할 것이므로, 아직 재건축이 확정되지 아니하였다고 하여 기존 부동산의 상태 그대로 평가할 것이 아니라, 재건축이 시행된다는 것을 전제로 하여 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함하여 시가 평가를 해야 한다고 본 것이다.

3) 실제로 ① 재건축사업은 통상 조합원이 보유한 부동산 물건의 수(이 건의 경우 아파트 OOO세대) 보다 많은 수의 부동산을 건축하여(이 건의 경우 아파트 OOO세대) 분양하므로 조합원은 추가로 건축된 부동산의 분양에서 발생하는 이익을 향유할 수 있고, ② 재건축사업의 조합원 분양가는 통상 일반분양분보다 낮게 결정되어(이 건의 경우 일반 분양가는 조합원 분양가의 OOO 이상의 가격으로 결정됨) 신축 부동산을 이전받은 후 조합원분양가와 일반분양가의 차익도 기대할 수 있으며, ③ 재건축사업 종료 이후 부동산의 시세가 일반 분양가보다도 상승할 경우의 시세차익까지 기대할 수 있어 결과적으로 재건축사업이 일단 시행되면 조합원이 보유한 부동산의 가치는 그 이전과 비교하여 대폭 상승하므로, 이러한 개발이익을 감정가액에 반영하는 것이 필수적으로 요구된다.

4) 따라서, 재건축사업 확정이전에 거래되던 가격은 거래 상황이 다르므로 더 이상 시가로서의 의미를 가질 수 없고, 조합원이 보유한 부동산의 공정한 시가를 위해서는 위와 같은 기대이익이 반드시 반영되어야만 한다.

5) 그런데 종전자산 감정가액은 관리처분계획을 수립하기 위해 작성된 것으로, 재건축 시행 이전의 기존 부동산의 상태를 전제로 하여 재건축 개발이익을 전혀 반영하지 않고 작성된 것이다. 따라서 종전자산 감정가액을 기존 부동산의 시가라 할 수는 없다.

6) 종전자산 감정가액이 관리처분계획 작성을 위한 특수목적감정으로서 재건축 사업으로 인한 개발이익이 반영되어 있지 않다는 사실은 ① 한국감정평가협회가 2008.2.12. 제정한 「주택재개발.재건축 사업 등에 관한 평가지침」, ② 국토교통부가 고시한 「감정평가 실무 기준」, ③ 종전자산 감정평가를 한 감정평가법인들의 확인서에도 분명하게 나타난다.

7) 반면, 쟁점감정가액은 쟁점재건축사업이 시행될 것을 전제로, 쟁점부동산의 개발이익이 반영된 시가를 원가방식, 비교방식, 공시지가 기준방식의 세 가지 방법으로 감정평가한 것으로, 기존 부동산의 시가감정에 해당한다.

(라) 종전자산 감정가액은 단순히 쟁점부동산의 사업시행인가 전 최종 매매가액 수준에서 결정되었고, 감정평가서에는 그 외에도 주변 노후 아파트의 시세를 고려하였다고 기재되어 있으나, 구체적으로 어떠한 방식으로 주변 아파트의 시세가 고려되었는지는 자세히 나타나지 않으며, 나아가, 종전자산 감정에 있어서 재건축 사업 시행으로 인한 개발이익이나 공시지가 상승효과 등은 전혀 고려되지 않았다.

1) 종전자산 감정이 위와 같이 일반적이지 않은 방법으로 수행된 것은 관리처분계획 수립에 있어 기초자료를 확보하기 위해 재건축 개발이익이 없는 경우를 전제로 쟁점부동산의 가치를 평가하였기 때문이며, 종전자산 감정가액은 특수한 방법으로 산정된 것으로서 재건축 기대이익이 전혀 반영되지 않은 것이다.

2) 반면, 쟁점감정가액은 원가방식(신축 아파트의 분양수입 현재가치에서 아파트 신축 사업비를 차감하여 산정하는 방식), 비교방식(유사 재건축아파트의 시세가액과 비교하는 방식), 공시지가 기준방식(토지의 공시지가에 개발이익 등 제반요소를 고려하여 평가하는 방식) 등 일반적으로 공정.타당하다고 인정되는 감정평가방법을 통해 재건축 개발이익을 반영하여 산정되었다.

(4) 재건축실무상 대다수의 재건축조합은 종전자산 감정가액이 아니라 기존 부동산에 대한 별도의 감정평가를 받아 그 가액으로 법인세를 신고.납부하여 왔고, 과세관청이 이러한 재건축조합의 법인세 신고에 대하여 특별히 문제 삼은 사례를 찾아보기 어렵다.

(5) 쟁점감정가액 OOO원이 재건축 개발이익이 반영된 합리적인 시가라는 사실은 재건축 개발이익을 반영하여 산정된 조합원 권리가액 OOO원과 유사한 수준이라는 점에서도 명확하게 드러난다. 참고로 조합원 권리가액은 재건축 기대이익의 전부 또는 일부가 반영된 가액으로서 쟁점부동산의 세법상 시가를 대략적.보충적으로 나타내는 지표로 볼 수 있다.

(6) 쟁점감정가액이 소급감정가액이라는 점은 쟁점감정가액의 시가 인정여부에 영향을 미치지 않는다.

(가) 대법원은 소급감정가액도 시가에 해당한다는 입장이고(대법원 2003.5.30. 선고 2001두6029 판결 외 다수), 조세심판원도 소급감정가액이라는 사유만으로 이를 시가로 보지 아니함은 부당하다고 결정하였으며(국심 1999구671, 1999.12.2. 외 다수), 이 건과 유사한 재건축사업에서 재건축조합이 소급하여 받은 감정가액이 토지의 시가에 해당한다고 판단하였다(국심 2006부933, 2007.8.24. 참조).

(나) 청구법인이 소급감정한 것은 종전자산 감정가액을 세법상 시가로 볼 수 없어 쟁점부동산의 시가를 알 수 없기 때문에 재감정한 것으로 회계처리 오류를 바로잡고 정확한 과세소득을 계산하기 위함이다.

(다) 청구법인이 쟁점부동산에 대하여 재감정한 것은 ① 재건축 사업이 지연됨에 따라 쟁점부동산의 취득시기가 종전자산 감정가액 평가기준일인 2006.6.23. 보다 1년 이상 경과되었고, ② 종전자산 감정가액이 앞서 살펴본 바와 같이 관리처분계획 수립이라는 특수한 목적(관리처분계획 수립을 위한 종전자산 감정평가는 현금청산가액을 낮추어 조합의 자금부담을 완화하고 다수의 조합원을 사업에 참여시키기 위하여 낮게 평가되는 것이 일반적임) 및 ③ 재건축 사업으로 인한 개발이익이 반영되지 아니한 가격으로 평가되었으므로 이를 조합의 과세소득 산정에 바로 적용하는 것은 불합리하다고 판단되어 기존의 회계처리 오류사항을 바로잡고 「법인세법」상 정확한 과세소득의 산정을 위해 재감정한 것이다.

(라) 다만, 쟁점감정가액은 평가기준일이 2006.10.1.로서 쟁점부동산의 취득시기인 2007년 7월과 약 9개월간 차이가 있으나 기간 차이가 짧고, 그 사이에 자산의 가치에 영향을 줄만한 특별한 사정이 없다면 시가로 인정되어야 할 것으로서 쟁점감정가액과 쟁점부동산 취득시기와 다소 차이가 있다는 사유로 청구법인에게 OOO원이라는 거액의 소득이 발생한 것으로 보아 과세하는 것은 부당하다.

(7) 조합원 단계에서 재건축 기대이익 및 가격 상승분 전체에 대해 양도소득세가 과세되고, 청구법인 단계에서도 재건축 기대이익에 대해 재건축부담금이 부과된다는 점을 고려하면, 비영리법인인 청구법인 단계에서 발생하는 과세소득에 대한 법인세는 실질적인 이중과세에 해당한다.

여기에 재건축조합의 도관으로서의 성격과 재건축사업이 시공사가 일반분양수입금액 전부를 도급비로 하여 모두 가져가는 지분제방식으로 시행되었다는 것까지 고려하면, 재건축조합 단계에서 과세소득이 과다하게 발생하는 것은 재건축조합의 실질에 맞지 않는다. 그런데 종전자산 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 적용하는 경우 청구법인에게 OOO원이라는 거액의 소득이 발생하게 되는바, 이러한 사실만 보더라도 종전자산 감정가액이 쟁점부동산에 대한 정당한 시가가 아니라는 점을 쉽게 알 수 있다.

(8) 가사, 위 주장이 받아들여지지 않는다면, 청구법인이 현금으로 대가를 지급한 부분의 취득가액은 “현금 지급액”으로, 권리로 대가를 지급한 부분의 취득가액은 “권리 평가액”으로 산정하여야 하고, 쟁점감정가액은 청구법인이 참여조합원들에게 대가로 지급한 신축 아파트 취득 권리의 가치에 해당하므로, 참여조합원들 부분에 대한 쟁점부동산의 취득가액은 종전자산 감정가액이 아니라 쟁점감정가액을 기초로 산정되어야 한다.

(가) 참여조합원은 “재건축사업과 관련된 권리.의무가 화체된 부동산(기존아파트 + 재건축사업참여권)”을 현물출자하고 그 대가로 신축아파트를 취득할 권리를 부여받았으나, 탈퇴조합원은 단순히 기존아파트를 양도하고 그 대가로 현금을 수령하였으므로 양자는 서로 다른 거래이다.

(나) 종전자산 감정가액을 기초로 산정된 탈퇴조합원의 현금 매수가격은 참여조합원과의 거래와 동일하거나 유사한 거래가 아니므로 참여조합원과의 거래에 대한 시가로 볼 수 없다.

(다) 따라서, 쟁점부동산의 취득가액은 참여조합원과의 거래는 쟁점감정가액에서 참여조합원이 차지하는 비율의 금액(OOO)과 탈퇴조합원에 대한 현금청산가액(OOO원)의 합계인OOO원으로 하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산의 취득가액은 2013년 3월경 1개 감정평가법인이 2006.10.1.(감정일로부터 6년 5개월 시차)을 평가기준일로 하여 소급감정한 쟁점감정가액 OOO원이 아니라 2006.6.23. 사업시행인가일 기준으로 2007.6.28. 및 2007.6.29. 2개 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 산술평균인 종전자산 감정가액 OOO원으로 보아야 한다.

(2) 관련 법령상 시가와 감정평가에 대하여 살펴보면 다음과 같다.

(가) 관련 예규에 의하면, 재건축조합이 현물출자로 취득하는 토지의 취득시기는 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날(기획재정부 소득46073-160 2002.11.28. 등 다수)로 보고 있고, 심판원에서는 별도의 약정이 없다면 조합원들이 재건축조합에 토지를 신탁등기하는 시점에 토지에 대한 현물출자가 이루어진 것으로 보고 이때 재건축조합이 당해 토지를 취득한 것(국심 2000중2299, 2001.3.21. 등)으로 보고 있다.

(나) 쟁점부동산의 취득가액 산정에 대하여 살펴보면 다음과 같다.

1) 「법인세법」제41조, 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 및 제89조에서 시가가 불분명한 경우에는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액으로 하고 있고, 관련 예규에서도 현물출자한 출자당시의 가액은 ① 같은 법 시행령 제89조 제1항에 해당하는 가격(특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격) ② 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정)으로 하고 있으며(서일46011-10249, 2003.3.5.), 조세심판원에서도 현물출자된 부동산가액을 조합원이 분양받는 아파트의 일반분양가액 상당액에서 조합원이 부담하는 추가부담금을 차감한 가액으로 계산한 것을 부인하면서, 이는 일반분양가액을 기준으로 역산하여 건축비 등을 제외한 나머지 금액을 토지가액으로 하는 것으로 합리적이지 못하고 실지거래가액으로 볼 수도 없는 것이며 그 취득가액을 알 수 없는 경우 부동산 현물출자시의 감정가액이 있으므로 그 감정가액을 쟁점부동산의 가액으로 하는 것이 타당하다고 판단(국심 2006부933, 2007.8.24.)하고 있다.

2) 또한, 국세청 심사례에서도 “청구법인이 2개의 감정평가법인이 한 감정평가액의 평균액을 쟁점부동산의 취득가액으로서 장부에 계상하였으므로 「법인세법」상 시가의 범위 내에서 장부에 계상한 금액이라고 할 것이며, 아무런 법률상 근거 없이 일반분양가액에서 추가부담금을 공제한 가격을 현물 출자한 자산의 가액으로 하여야 한다는 청구주장은 조세법률주의의 원칙에 반할 뿐만 아니라, 취득당시에 정해지는 불변하는 하나의 가격이 나중에 정해지는 임의의 분양가액에 따라 변동되는 모순이 생긴다는 점에서 받아들일 수 없다”고 판단(심사법인 2009-0052, 2010.3.9.)하였다.

3) 도정법을 보더라도, 조합원이 정비사업조합에 출자하는 토지와 건축물의 가액은 관리처분계획에 의하여 정하여진 가액에 의하여야 하고(도정법 제48조 제5항, 같은 법 시행령 제52조 제1항 제7호), 이는 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 하여 평가한 가액(도정법 제48조 제1항 제4호)이며, 재건축 실무적으로도 관리처분계획에 따라 정하여진 가격은 「소득세법」 법문(「소득세법 시행령」제166조 제4항 등) 및 관리처분계획 내역서 등을 고려하여 문리해석하면, 종전자산 감정가액이 된다(기획재정부 재산세제과-425, 2009.3.8.).

즉, 조세와 관련된 평가는 가격시점(통상적으로 신탁등기일)을 기준으로 한 종전자산에 대한 평가이므로 평가방법은 종전자산의 평가방법과 동일하다고 보고 있다.

4) 법원에서도 재건축조합이 조합원들로부터 현물출자에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 취득 당시의 시가의 범위 내에서 장부에 계상한 금액을 의미하며, 위 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 시가로 본다고 판시(대법원 2010.6.10. 선고 2007두25404 판결, 같은 뜻임)하고 있다.

5) 종전자산 감정가액의 산정과정을 살펴보면, 가격시점을 2006.6.23.로 하여 OOO(감정평가일 2007.6.28.)과 OOO(감정평가일 2007.6.29.)이 평가한 가액을 산술평균하여 평가한 금액으로 재건축사업 착공 전 OOO를 인근 유사형 공동주택의 정상적인 가격수준과 입지조건, 부근상황, 시공정도 등 제반가격형성요인과 일반수요성 등을 참작하고, 인근지역 재건축아파트의 사업시행인가일 이후의 평가 선례를 반영하여 거래사례비교법으로 평가하였으며, 재건축사업의 진행단계에 따른 가격자료를 조사분석, 재건축사업의 특징을 고려하여 평가한 것이다.

(다) 권리가액은 조합원 토지의 현물출자가액보다 높을 수도 낮을 수도 있으므로 사업의 성공 여부에 따라 발생하는 이익 또는 손실이 반영된 금액이다.

1) 일반적으로 아파트 분양사업시행자가 건설용지의 취득가액으로 계상하는 토지의 시가는 분양사업시행자가 대금을 지급하고 매입하는 토지의 매입가액임에도 불구하고, 청구법인의 주장대로라면 거꾸로 분양사업 완료 후 총분양가액에서 토지취득가액을 제외한 공사원가를 차감한 금액을 역산하여 토지취득가액으로 인정해달라는 주장으로, 합리적이지 못하고 실지거래가액으로 볼 수도 없다(국심 2006부933, 2007.8.24.).

2) 극단적으로 보면 토지의 취득가액을 분양공사 완료 후 상승한 토지의 평가액으로 계상하여, 모든 분양사업에서 이익이 발생하지 않아 과세소득과 세액이 전혀 발생하지 않는 결과가 된다.

3) 또한, 청구법인이 예비적 청구로 탈퇴조합원과 참여조합원으로 나누어 취득가액을 산정해 달라고 주장하나, 동일지역 내 같은 종류의 토지로서 동일시기에 취득한 토지의 원가를 이원화하여 인정해 달라는 것으로 부당하다.

(라) 따라서, 청구법인의 장부에 계상된 현물출자에 의하여 취득한 토지가액은 관리처분계획의 인가를 위하여 도정법 제48조 제4호에 따라 OOO에 제출한 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’으로, 동 가격은 감정평가법인 2곳으로부터 감정을 받아 이를 산술평균한 가격이므로, 관리처분계획인가 이후 분양신청한 조합원의 추가부담금 납입 및 분양신청하지 않은 토지 소유자에 대한 현금청산금의 지급기준이 되는 것으로 신탁등기일(2007.7.1.) 현재의 시가로 볼 수 있다.

(3) 재건축 개발이익의 반영문제를 살펴보면 다음과 같다.

(가) 사업시행자가 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도정법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라, 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제(재건축결의가 있었다는 것을 전제, 대법원 1996.1.23. 선고 95다38172 판결)로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임)한다.

(나) 위 판례의 취지는, 재건축사업의 예상종결시점이 불확실할 뿐만 아니라 재건축사업이 완료되기 이전에는 총수입 및 총비용을 확정할 수 없어 그와 같은 산술적인 방법으로 개발이익을 산정하는 것은 불가능한 점에 비추어 볼 때, 시가를 산정함에 있어 앞으로 재건축사업이 완료되고 나서 실제로 발생하게 될 개발이익이 완전히 포함되도록 해야 한다는 것이라기보다, 매도청구를 하는 시점에서 가능한 방법으로 사업단계별, 사업의 진행정도 등을 감안하여 앞으로 발생하게 될 개발이익의 대략을 예상하여 이를 반영함으로써 충분하다는 것(OOO지방법원 OOO지원 2013.6.18. 선고 2010가합10603 판결)이다.

(다) 이를 바탕으로 종전자산 감정가액의 산출 근거가 된 OOO의 감정평가서상 평가가액 산출근거를 보면, 우선 재건축아파트는 추진위원회결성, 재건축결의, 안전진단, 정비구역지정, 조합설립인가, 시공사선정, 사업시행인가, 이주 및 착공ㆍ입주 등의 사업의 진행단계에 따라 가격변동이 있음을 인정하고 있으며, 재건축사업의 진행단계에 따른 가격자료를 조사분석하고 재건축사업의 특징을 고려하여 평가기준일의 가치를 평가한 것으로 종전자산 감정가액에는 위 판례가 의미하는 평가기준일 현재까지의 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함된 것으로 볼 수 있다.

(라) 또한, 위 감정평가법인의 개발이익배제는 ‘당해 재건축 사업에 따른 가격의 증가분 중 가격시점(사업시행인가고시일) 현재 미실현된 개발이익의 배제’를 의미한다고 되어 있어 위 판례의 취지를 바탕으로 한 해석과 배치되지도 않는다.

(4) 청구법인이 소급감정을 하게 된 배경과 소급감정평가의 불합리성에 대하여 살펴보면 다음과 같다.

(가) 소급감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다(대법원 2002.6.28. 선고 2000두6244 판결, 같은 뜻임).

(나) 그러나 청구법인이 주장하는 OOO의 소급감정가액은, 재건축사업으로 완공된 아파트를 전제로(임의로 2006.10.1.을 평가기준일로 하여 무려OOO 시차가 있는 2013년 3월경에 평가함) 원가방식(재건축아파트의 분양수입 현재가치에서 재건축아파트 신축사업비를 차감하여 산정), 비교방식(재건축 사업시행으로 분양되는 아파트의 거래가격과 쟁점감정평가의 가격시점보다 4년이 경과한 2010년 10월부터 2011년 1월의 인근 아파트 거래가격을 비교대상으로 산정) 등으로 평가한 것으로, 재건축사업시행으로 완공되는 아파트의 분양시점에서의 가치로 평가한 것이다.

(다) 즉, 청구법인은 2012.6.30. 기준으로 OOO에게 2012사업연도 중간결산을 의뢰한 결과 법인세차감전순이익이 OOO원, 법인세 OOO원으로 예상되어 이를 알고 있는 청구법인이 2012사업연도 법인세 신고기간에 해당하는 2013년 3월에 고액의 법인세를 회피하기 위한 목적으로 건설용지매입비를 부당하게 과다계상하기 위하여 소급감정평가를 실시한 것이다.

(라) 따라서, 2007년 실시된 기존 아파트에 대한 감정평가는 도정법 제48조 제5항 및 같은 법 시행령 제57조 제1항 등에 따라 적법하게 이루어진 것으로, 시공사, 조합원 및 현금청산 대상자의 이해관계가 합리적으로 반영된 객관적인 시가로 볼 수 있으나, 청구법인이 주장하는 2013년 실시된 감정평가는 2012년 6월 준공 이후 결산과정에서 이익발생을 축소하기 위하여 임의로 감정평가법인 1곳을 선정해 소급감정을 실시한 것으로, 객관적.합리적인 평가가 이루어졌다고 보기 어렵다.

(5) 위에서 보는바와 같이, 관련 규정의 법리 및 다음과 같은 사정 즉, ① 종전자산 감정가액은 사업시행 후 관리처분을 위한 기준가격이 되는 점, ② OOO이 2012.6.30. 기준으로 작성한 청구법인의 감사보고서에 따르면 참여조합원의 출자평가액과 탈퇴조합원의 현금청산액이 종전자산 감정가액을 근거로 기재되어 있는 점, ③ 종전자산 감정가액은 평가시점 당시의 인근 분양아파트의 시세와 재건축 사업시행인가를 받은 아파트의 평가 선례(평가 당시의 재건축 기대이익이 반영된 평가)를 비교하여 결정된 점, ④ 형평성 차원에서 종전자산에 대한 감정평가도 적정한 개발이익은 배제하지 않고 평가하고 있는 점(토지의 경우 가격시점의 정확한 시가반영을 위해 비교표준지를 개발이익이 반영된 사업구역 내 또는 인접지역에서 선택 등), ⑤ 한국감정평가협회가 2008.2.12. 제정한 ‘주택재개발.재건축 사업 등에 관한 평가지침’ 제9조에 이하 종전자산에서, 개발이익 등을 배제한 가격의 의미는 ‘당해 정비사업의 시행이 고시됨으로 인한 가격의 증가분 중 특별한 용도나 규모의 물건에 대한 분양권 프리미엄해당 가격 증가분과 당해 사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 가격의 증가분 중 가격시점 현재 미실현된 것’을 의미하고 있는 점, ⑥ 감정결과는 재건축사업의 진행단계와 특성을 고려, 재건축으로 인하여 예상되는 개발이익이 포함되어 있고 그 평가과정이나 참작요소 등에 비추어 합리성을 갖춘 적정한 것으로 볼 수 있는 점, ⑦ 2007년 10월 청구법인이 작성한 관리처분계획안 제7조에 의하면, 종전 토지 및 건축물의 금액산정은 조합정관 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공인 감정평가기관 2개 이상의 평가 금액을 산술평균하여 산정하였다고 되어 있는 점, ⑧ 관리처분계획 제8조에 따르면 ‘권리가액은 정상적인 사업완료 후 조합의 청산 시 예상되는 자산가치로 현 시점의 조합원 가치금액(종전자산)과는 차이가 있다’고 기재되어 있어, 청구법인이 주장하는 재건축기대이익은 재건축사업이 계획대로 진행이 잘 될 경우 발생할 수 있는 가변적인 이익이므로 현물출자시점의 시가를 구성한다고 보기 어려운 점, ⑨ 취득당시 정해지는 불변하는 하나의 가격이 나중에 정해지는 임의 분양가액에 따라 변동되는 것은 모순인 점, ⑩ 재건축 분양사업시행으로 발생하는 이익(특히 사업시행 완료로 상승한 개발이익)은 기본적으로 법령에 특별한 규정이 없는 한 조합의 과세소득이 되어야 하는 점, ⑪ 청구법인의 소급감정가액은 2013년 3월에 평가기준일을 2006.10.1.로 하여 OOO 시차가 있는(신탁등기일인 2007.7.1. 기준으로 한 것도 아님) 소급감정평가한 금액인 점, ⑫ 위 OOO의 감사보고서에 따르면, 청구법인이 고액의 법인세 회피를 위하여 사업완료 후 2013년 3월에 쟁점부동산의 취득가액을 소급하여 과다계상한 것으로 현물출자 당시의 합리성을 갖춘 객관적인 시가로 볼 수 없는 점 등 여러 사정을 종합적으로 고려하면, 결과적으로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 종전자산 감정가액으로 하여 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구법인이 조합원으로부터 현물출자받은 부동산의 취득가액을 쟁점감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

② 청구법인이 조합원으로부터 현물출자받은 부동산의 취득가액을 탈퇴조합원과 참여조합원 간에 달리 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 법인세법(2006.12.30. 법률 제8141호로 일부개정된 것) 제40조【손익의 귀속사업연도】① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 법인세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19891호로 일부개정된 것) 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】 ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

1. 상품(부동산을 제외한다).제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 “상품 등”이라 한다)의 판매 : 그 상품 등을 인도한 날

2. 상품 등의 시용판매 : 상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

3. 상품 등 외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다).인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

4. 자산의 위탁매매 : 수탁자가 그 위탁자산을 매매한 날

제72조【자산의 취득가액 등】① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세.등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 제조.생산.건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산 : 원재료비.노무비.운임.하역비.보험료.수수료.공과금(취득세와 등록세를 포함한다).설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 현물출자.합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산 : 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융기관의 재정경제부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다.

4. 현물출자, 채무의 출자전환, 합병 또는 분할에 의하여 주주등이 취득한 주식등 : 취득당시의 시가. 다만, 제15조 제4항 각 호의 요건을 갖춘 채무의 출자전환으로 취득한 주식 등은 출자전환된 채권(법 제34조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권을 제외한다)의 장부가액으로 하고, 합병 또는 분할(물적분할을 제외한다)의 경우에는 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 동항 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 가산한 가액으로 한다.

5. 제1호 내지 제4호외의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가

제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항.제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.

(3) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

②.③ (생 략)

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.

(4) 조세특례제한법 제104조의7【정비사업조합에 대한 과세특례】② 「도시 및 주거환경정비법」제18조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 “정비사업조합”이라 한다)에 대해서는 「법인세법」제1조에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아 「법인세법」(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.

③ 정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비사업의 시행으로 건설된 것만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)은 「부가가치세법」제6조에 따른 재화의 공급으로 보지 아니한다.

(5) 조세특례제한법 시행령 제104조의4【정비사업조합의 수익사업의 범위】법 제104조의7 제2항을 적용할 때 정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 「법인세법」제3조 제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다.

(6) 도시 및 주거환경정비법 제16조【조합의 설립인가 등】② 주택재건축사업의 추진위원회(제13조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제47조 제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장.군수에게 신고하고 변경할 수 있다.

제18조【조합의 법인격 등】① 조합은 법인으로 한다.

② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.

③ 조합은 그 명칭 중에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다.

제28조【사업시행인가】① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장.군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장.군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장.군수에게 이를 신고하여야 한다.

제30조【사업시행계획서의 작성】사업시행자는 제4조 제6항에 따라 고시된 정비계획에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다.

1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)

2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책

4. 세입자의 주거 및 이주 대책

4의2. 사업시행기간 동안의 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책

5. 임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3 제2항에 따른 소형주택의 건설계획을 말한다)

6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획

7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

7의2. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역으로부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한한다)

8. 시행규정(시장.군수 또는 주택공사등이 단독으로 시행하는 정비사업에 한한다)

8의2. 정비사업비

9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시.도 조례로 정하는 사항

제48조【관리처분계획의 인가 등】④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.

제48조의2【건축물의 철거 등】① 사업시행자는 제48조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

(7) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제5조【감정평가의 의뢰】① 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체(이하 “국가등”이라 한다)가 토지등의 관리.매입.매각.경매.재평가 등을 위하여 토지등을 감정평가하려는 경우에는 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.

② 금융기관.보험회사.신탁회사 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관이 대출, 자산의 매입.매각.관리 또는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성을 포함한 기업의 재무제표 작성 등과 관련하여 토지등의 감정평가를 하려는 경우에는 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항에 따라 감정평가를 의뢰하려는 자는 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 요청하여 추천받은 감정평가업자에게 감정평가를 의뢰할 수 있다.

④ 제1항 및 제2항에 따른 의뢰의 절차와 방법 및 제3항에 따른 추천의 기준 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(8) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령 제5조【감정평가업자의 추천】① 법 제33조 제1항에 따른 한국감정평가사협회(이하 “협회”라 한다)는 법 제5조 제3항에 따라 감정평가업자 추천을 요청받은 경우에는 요청을 받은 날부터 7일 이내에 감정평가업자를 추천하여야 한다.

② 협회는 법 제5조 제3항에 따라 감정평가업자를 추천할 때에는 다음 각 호의 기준을 고려하여야 한다.

1. 감정평가 대상물건에 대한 전문성 및 업무실적

2. 감정평가 대상물건의 규모 등을 고려한 감정평가업자의 조직규모 및 손해배상능력

3. 법 제39조에 따른 징계건수

4. 그 밖에 협회가 추천에 필요하다고 인정하는 사항

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실들이 나타난다.

(가) 쟁점재건축사업의 진행경과는 OOO와 같다.

(나) 쟁점재건축사업은 관할관청인 OOO으로부터 관리처분인가를 받았으며, 그 내용은 OOO과 같다.

(다) 청구법인이 제시한 관리처분계획 수립 절차는 OOO과 같다(아파트 부분을 예를 들어 설명함).

(라) 청구법인이 위와 같은 절차를 통해 수립하여 조합원 총회의 결의를 거친 관리처분계획의 내용을 요약하면 OOO와 같다

(마) 청구법인이 쟁점부동산에 대해 감정평가한 내역은 다음과 같다.

1) 쟁점부동산의 감정평가대상은 OOO와 같다.

2) 쟁점부동산에 대하여 OOO이 감정평가한 내역을 비교하면 OOO과 같이 나타난다.

3) OOO이 제시한 쟁점부동산에 대한 감정평가기준 및 방법은 OOO과 같다.

(바) 한국감정평가협회가 2008.2.12. 제정한 ‘주택재개발.재건축 사업 등에 관한 평가지침’ 제9조의 내용은 다음과 같다.

(사) 청구법인이 OOO에 의뢰하여 2012.6.30. 기준으로 중간결산한 2012사업연도 감사보고서상 손익계산서의 내용은 OOO과 같다.

(아) 처분청은 2017.12.22. 개최된 우리 원 조세심판관합동회의에 참석하여, 쟁점부동산이 위치한 토지의 공시지가 변동자료를 OOO과 같이 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 청구법인의 쟁점부동산 취득시기가 언제인지 살펴보면, 「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호에서 상품 등 외의 자산의 취득시기는 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있고, 이 건의 경우 대금청산일 및 사용수익일은 관리처분계획인가일인 2007.12.26., 소유권이전등기일은 청구법인 앞으로 신탁등기를 한 2007.7.1.로 확인되므로 그 중 가장 빠른 날인 신탁등기일(2007.7.1.)이 청구법인의 쟁점부동산 취득시기가 된다 할 것이다.

(나) 다음으로, 종전자산 감정가액과 쟁점감정가액 중 어느 가액이 2007.7.1. 현재 쟁점부동산의 시가에 보다 부합하는지를 살펴본다.

1) 처분청은 종전자산 감정가액이 시공사, 조합원 및 현금청산 대상자의 이해관계가 합리적으로 반영된 객관적인 시가에 해당한다는 의견이나, 종전자산 감정가액은 청구법인의 사업시행인가일인 2006.6.23.을 기준으로 평가한 것으로 청구법인의 쟁점부동산 취득시기인 신탁등기일(2007.7.1.)과는 1년 이상 차이가 있는 점, 재건축사업에 출자된 부동산의 시가는 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 개발이익이 포함된 가격으로 평가하여야 하는데(대법원 2009.3.26. 선고 2008다21549 판결, 같은 뜻임) 종전자산 감정가액은 재건축 사업이 본격적으로 시행되기 전인 2006.6.23. 현재의 개발이익만을 반영하여 평가가 이루어진 것으로 신탁등기일인 2007.7.1. 현재의 개발이익이 포함되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 종전자산 감정가액을 쟁점부동산 취득일 현재의 시가로 인정하기는 어렵다 하겠다.

2) 청구법인은 쟁점감정가액이 신탁등기일 현재 쟁점부동산의 시가에 부합한다고 주장하나, 쟁점감정가액 역시 신탁등기일인 2007.7.1.이 아닌 2006.10.1.을 평가기준일로 하여 감정된 가액인 점, 2006.2007년의 공시지가 변동은 아주 미미(OOO)하거나 일부 하락(OOO)하였음에도 약 3개월의 시간차를 두고 감정된 종전자산 감정가액(2006.6.23.)과 쟁점감정가액(2006.10.1.)의 가격변동 폭이 OOO에 달하는 점 등에 비추어 쟁점감정가액의 평가기준일(2006.10.1.)과 신탁등기일(2007.7.1.) 사이에 OOO 시간차가 있으나 이 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없었으므로 쟁점감정가액을 쟁점부동산 취득일 현재의 시가로 보는 데에 큰 문제가 없다는 청구주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다.

3) 따라서, 처분청이 다른 감정평가기관으로 하여금 쟁점부동산 신탁등기일(2007.7.1.) 현재의 시가를 감정평가(감정평가의 공정성을 확보하기 위하여 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제5조 제3항에 따라 감정평가를 의뢰하는 방법 등)토록 하는 등의 방법으로 그 적정한 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점②는 쟁점①의 재조사 결정으로 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.