국심 2000중2299 (2001.03.21)

○○세무서장이 2000. 9. 13 청구인들에게 한 1997년 귀속 별지기재 종합소득세 부과처분은

1. 조합원들이 출자한 토지 중 조합원들이 배정받은 아파트면적에 상응하는 토지에 대하여는 조합원들이 재건축조합에 동 토지를 신탁등기한 날의 기준시가를 적용하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 사실 및 처분개요

청구인 ○○○외 18명(이하 “청구인들”이라 한다)을 포함한 57명(이하 “조합원들”이라 한다)은 1992. 12. 28 ○○시장으로부터 「○○5동 재건축주택조합」 (이하 “재건축조합”이라 한다)의 설립인가를 받고, 조합원들이 소유하고 있던 경기도 ○○시 ○○5동 XXX-X외 73필지 토지 8,622.95㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 출자하여 1993. 9. 20부터 1995. 8. 1까지 재건축조합에 신탁등기한 후, 재건축조합은 아파트 314세대와 상가 1동을 신축하여 1997년 중 아파트 57세대는 조합원들에게, 나머지 아파트 257세대와 상가는 일반인에게 각각 분양하고, 재건축조합이 일반인에게 분양한 아파트 및 상가의 분양수입금액에 대응하는 필요경비를 계산함에 있어서 쟁점토지의 취득가액을 아파트의 일반분양단가로 계산하여 사업소득을 신고하였다.

처분청은 쟁점토지 중 조합원들이 배정받은 아파트면적을 초과하는 토지(이하 “쟁점①토지”라 한다)에 대하여는 그 취득가액을 조합원들이 교부받은 청산금(일반아파트 분양단가 적용)으로 하고, 조합원들이 배정받은 아파트 면적에 상응하는 토지(이하 “쟁점②토지”라 한다)에 대하여는 그 취득가액을 사업계획승인일이 속한 1994년도 기준시가를 적용한 금액으로 계산하여, 1999. 9. 13 청구인들에게 1997년도 귀속 별지기재 종합소득세를 경정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 1999. 11. 20 심사청구를 거쳐 2000. 8. 22 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

재건축조합은 조합원들로부터 쟁점토지를 출자받고 조합규약상 1:1 보상원칙에 따라 그 대가로 그에 상응하는 아파트를 배정한 것이므로 쟁점토지의 취득가액은 배정받은 아파트의 분양가로 보아야 하며, 처분청은 조합원들이 출자한 쟁점토지 중 청산금을 교부받은 쟁점①토지 부분은 아파트 분양단가를 적용한 청산금 교부가액을 인정하고, 아파트로 배정받은 쟁점②토지 부분은 기준시가를 적용하고 있으나, 조합원들이 출자한 토지에 대하여 청산금을 교부받거나 현물(아파트)로 배정받거나 똑같이 아파트 분양단가를 적용한 것이므로 쟁점②토지에 대하여 아파트분양단가의 적용을 배제하고 기준시가를 적용하는 것은 부당하고,

조합의 소득금액은 총수입금액에서 발생한 총필요경비를 차감하여 계산하는 것인 바, 조합은 재건축 주택건설사업으로 인하여 소득이 발생하거나 사후 소득분배를 한 사실이 없음에도 불구하고 처분청이 기준시가를 적용하여 산출한 명목소득을 기준으로 하여 과세함은 부당하며,

처분청이 쟁점②토지에 대하여 아파트 분양단가 적용을 인정할 수 없다면 감정가액은 시가로 볼 수 있는 것이므로, 재건축조합이 분양가액승인을 받기 위해 1995. 3. 24을 가격시점으로 하여 평가한 한국감정원 및 ○○감정평가법인의 감정가액의 평균가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

재건축조합이 필요경비로 산입할 쟁점토지의 취득가액은 쟁점토지중 재건축조합이 조합원들로부터 현물출자받은 토지면적이 분양하는 아파트면적을 초과하여 청산금을 교부한 쟁점①토지는 실지 조합원들에게 교부한 청산금으로 하고, 나머지 토지의 취득가액은 조합원들이 주택조합에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것인 바, 현물출자 당시에 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 할 수 있다 하겠으나, 쟁점토지에 대한 감정평가시점이 1995. 3. 24로 현물출자 당시의 감정가액이 아니므로 1994년 기준시가에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

가. 쟁점

이 건은 재건축조합이 일반인에게 분양한 아파트 및 상가의 분양수입금액에 대응하는 필요경비를 계산함에 있어, 조합원들이 출자한 토지의 취득가액을 조합원들이 아파트 분양단가를 적용하여 신고한 가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

소득세법 제27조

제1항에서 「부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타 소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다」고 규정하고,

같은법 제39조

제2항에 「거주자가 매입·제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다」고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제55조

제1항에서는 「부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다」고 규정하면서, 그 제1호에서 「판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용. 이 경우에 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다」고 규정하고,

같은법시행령 제89조

제1항에서 「법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다」고 규정하면서, 그 제1호에 「타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액」, 그 제3호에 「제1호 및 제2호외의 자산은 취득당시의 정상가액」을 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 조합원들은 1992. 12. 28 ○○시장으로부터 재건축조합 설립인가를 받고, 1994. 12. 21 ○○시장으로부터 착공예정일을 1994. 12월, 준공예정일을 1996. 12월로 하여 사업계획승인을 얻었으며, 조합원들은 재건축조합에 쟁점토지를 출자하여 1993. 9. 20부터 1995. 8. 1까지 신탁을 원인으로 소유권이전등기한 후, 재건축조합은 아파트 314세대와 상가 1동을 신축하여 1997년 중 아파트 57세대는 조합원들에게, 나머지 아파트 257세대와 상가는 일반인에게 각각 분양하고, 분양수입금액에 대응하는 필요경비를 계산함에 있어서 쟁점토지의 취득가액을 아파트 일반분양단가로 산정하여 사업소득금액을 신고하였음이 설립인가필증, 사업계획승인서, 등기부등본 및 종합소득세 신고서 등에 의하여 확인되고,

처분청은 청구인들이 출자한 쟁점토지 중 청산금을 교부받은 쟁점①토지는 아파트 분양단가를 적용한 청산금 교부가액으로, 해당면적만큼 아파트를 배정받은 쟁점②토지는 기준시가를 적용하여 산출한 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 이 건 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 재건축조합 규약 제20조에 의하면 조합원 소유 대지와 건설주택의 분양평수간에 1:1 보상원칙을 정하고 있으며, 재건축조합과 시공사인 ○○건설(주)가 체결한 특약서(1993. 6. 10) 제2조 제1항에 의하면, 조합원은 조합원 소유대지 100％에 해당하는 면적의 신축아파트를 무상공급받고, 분양받는 아파트를 초과하는 대지는 다음과 같이 보상한다고 약정하고 있으며,

분양가격／세대당 ÷분양면적 ＝ 평당단가

초과토지면적 × 평당단가 ＝ 보상금액

조합원별 분양조서에 의하면, 위 규약 및 특약서에 의하여 조합원들이 출자한 쟁점토지 중 배정받은 아파트 면적을 초과하는 쟁점①토지에 대하여는 아파트 분양단가를 적용하여 청산금을 교부하고, 나머지 쟁점②토지에 대하여는 그에 상응하는 면적의 아파트를 분양한 사실이 확인된다.

(3) 청구인들은 조합원들이 출자한 쟁점토지에 대하여 아파트 분양단가를 적용하여 청산금을 교부받거나 해당 면적의 아파트를 분양받았으므로 쟁점②토지의 취득가액은 아파트 분양단가를 적용하여 산정하여야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

전시

소득세법시행령 제89조

제1항 제3호에 의하면 재건축조합에 출자한 토지의 취득가액은 「취득당시의 정상가액」에 의한다고 규정하고 있고, 이 때 「취득당시의 정상가액」은 “조합원이 현물출자한 당시의 가액”을 의미하는 것인 바(소득 46011-21119, 2000. 8. 25 같은 뜻), 청구인들이 쟁점②토지의 취득가액으로 주장하는 아파트 분양가는 조합원들이 쟁점토지를 현물출자할 당시의 가액이 아니라 쟁점토지상에 아파트를 신축하여 건축비 등 제 비용을 정산하여 산출한 가액을 사후적으로 쟁점②토지의 취득가액에 적용한 것이므로, 재건축조합이 비록 쟁점②토지의 취득단가를 그 면적에 상응하는 아파트로 보상하였다 하더라도 사후에 보상한 동 아파트 분양가액을 “조합원이 현물출자한 당시의 가액”으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

(4) 청구인들은 재건축조합이 주택재건축사업으로 인하여 소득이 발생하거나 사후 소득분배를 한 사실이 없음에도 불구하고 처분청이 기준시가를 적용하여 산출한 명목소득에 대하여 과세함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

재건축조합이 비록 주택재건축사업으로 인하여 발생한 소득을 실제로 현금으로 배분한 사실이 없다 하더라도, 이는 쟁점토지의 취득가액을 사후에 정산한 아파트 분양가로 산정함에 기인하는 것으로서, 쟁점토지의 출자당시의 가액이 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하고, 이에 따라 산출된 소득에 대하여 과세하였다면 이를 단순한 명목소득이라고 할 수 없는 것이므로 이 부분 청구주장은 이유없는 것으로 판단된다.

(5) 청구인들은 쟁점②토지에 대하여 아파트 분양가를 그 취득가액으로 인정할 수 없다면 감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 재건축조합은 한국감정원 및 ○○감정평가법인이 가격시점을 1995. 3. 24로 하여 각각 평가한 쟁점토지의 감정가액을 기초로 아파트 분양가를 산정하여 ○○시청에 분양승인신청을 하였음이 위 감정기관들의 감정평가서 및 신청서류에 의하여 확인된다.

(나) 조합원들이 조합에 토지를 현물출자한 경우에 조합원들이 토지를 신탁등기하는 시점에서 토지에 대한 현물출자가 이루어진 것으로 보고 이 때 조합이 당해 토지를 취득한 것이 되므로,

소득세법시행령 제89조

제1항 제3호의 규정에 의하여 토지 신탁등기시의 정상가액이 토지의 취득가액이 되고(국심 97중 1967, 1998. 9. 21 같은 뜻), 토지 신탁등기시의 감정가액은 이에 포함된다 할 것인 바(국심 99중 1631, 2000. 7. 25 같은 뜻),

이 건의 경우 신탁등기가 1993. 9. 20∼1995. 8. 1 기간 중 조합원별로 개별적으로 이루어지고, 감정가액의 평가시점은 1995. 3. 24로 위 신탁등기시점과 괴리가 있으므로 위 감정가액을 쟁점②토지의 신탁등기시점의 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

(6) 따라서 쟁점②토지는 출자당시의 정상가액이 확인되지 아니하므로

상속세 및 증여세법 제61조

의 규정을 준용하여 기준시가에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 다만 위에서 살펴본 바와 같이 토지의 출자시기는 신탁등기시점으로 보고 이때 조합이 토지를 취득한 것으로 보는 것이므로, 쟁점②토지의 취득가액을 기준시가에 의하여 산정함에 있어서 조합원들이 토지를 신탁등기한 시점을 기준으로 하여 해당연도 기준시가를 적용하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

라. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로

국세기본법 제81조

및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.