조심 2022광6475 (2022.12.06)

OOO서장이 2022.5.9. 청구법인에게 한 2020사업연도 법인세 OOO원의 경정거부처분은 청구법인이 제시한 관리처분계획인가일(2017.11.16.) 기준의 감정가액(OOO원)이 관련 법령에 따라 적정하게 평가되었는지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요 가. 청구법인은 OOO 일대의 재개발정비구역 내의 재개발 조합원으로부터 현물출자받은 토지와 건축물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)과 청구법인이 새로 구입한 토지 등을 합한 부지 위에 새로운 아파트 등을 신축하여 조합원 또는 일반인에게 분양하는 사업(이하 “쟁점재개발사업”이라 한다)을 목적으로 2015.3.26. 설립된 주택재개발정비사업조합법인으로, 쟁점재개발사업은 2017.4.4. 사업시행인가 고시 후 2017.11.16. 관리처분계획인가 고시되었으며, 2019.6.28. 착공한 후 공사가 진행되어 2022년 2월경 입주가 시작되었다. 나. 청구법인은 2020사업연도의 법인세를 신고함에 있어 쟁점부동산의 취득가액을 사업시행인가일(2017.4.4.) 기준으로 감정평가하여 산정한 OOO원(이하 “종전자산 감정가액”이라 한다)으로 계상하고 신고하였으나, 신고일 이후 쟁점부동산의 취득가액은 관리처분계획인가일(2017.11.16.)을 기준으로 평가한 금액으로 산정하여야 함을 확인하고, 감정평가기준일을 관리처분계획인가일로 변경하여 2022.2.10. 재감정한 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다는 등의 이유로 2022.3.10. 처분청에 2020사업연도 법인세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 다. 처분청은 OOO청장의 경정청구 검토결과에 따라, 관리처분인가일을 기준으로 소급하여 감정평가한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없는 것으로 보아 2022.5.9. 청구법인의 경정청구를 거부하였다. 라. 청구법인은 이에 불복하여 2022.5.23. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인의 쟁점부동산 취득시기는 관리처분계획인가일로 보아야 한다. (가) 「법인세법」제40조 제2항 및 같은 법 시행령 제68조 제1항 제3호에서 상품 등 외의 자산의 양도의 경우에는 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도를 손익의 귀속사업연도로 하되, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 속하는 사업연도를 손익의 귀속시기로 규정하고 있다. (나) 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 따르면, 쟁점부동산의 권리자(소유자 등)는 관리처분계획인가 고시가 난 날부터는 쟁점부동산을 사용ㆍ수익하는 등의 소유권을 행사할 수 없으나, 사업시행자인 조합은 그 날부터 쟁점부동산을 사용ㆍ수익할 수 있고 건물 등을 철거할 수 있다. (다) 따라서, 이 건의 경우 대금청산일 및 사용수익일은 관리처분계획인가 고시일인 2017.11.16.이고 소유권 이전등기는 2022년 3월경 이후에 완료할 예정이기 때문에 그 중 가장 빠른 날인 관리처분계획인가 고시일이 쟁점부동산의 취득시기가 된다. (라) 대법원 판례에서도 도시정비법상 관리처분계획 인가일에 조합원 권리가 부동산에서 부동산을 취득할 수 있는 권리로 바뀐다고 보고 있고(대법원 1996.8.23. 선고, 95누6618 판결 참조), 조세심판원에서도 대금청산일과 사용수익일 및 소유권 이전등기일 중 가장 빠른 날을 쟁점부동산의 취득시기로 보고 있다(조심 2015부4909, 2018.3.14., 조심 2015부4909, 2018.3.14.). (2) 종전자산 감정가액은 일반적인 시가 감정이 아니라 관리처분계획 수립을 위한 특수목적 감정에 근거한 것이다. (가) 도시정비법상 관리처분계획은 ① 재개발 (기대)이익이 반영되지 아니한 상태에서 종전자산 감정가액을 산정하고, ② 종후자산 감정을 통해 조합원 분양가격을 산정하며, ③ 여기에 재개발로 인해 발생할 것으로 기대되는 이익 중 전부 또는 일부를 비례율의 형태로 산정 및 가산하여 조합원이 보유한 권리가액을 산정한 후, ④ 조합원 분양가격에서 조합원의 권리가액을 차감하여 조합원이 현금으로 납부해야 하는 분담금을 산정하는 방식으로 수립된다. (나) 종전자산 감정가액은 관리처분계획을 작성하기 위한 일련의 과정에서 재개발이익을 배제하고 조합원들의 상대적 출자비율을 산정키 위한 특수한 목적을 위해 시행하는 감정이기 때문에 이를 일반적인 시가 감정이라고 볼 수 없으나, 쟁점감정가액은 청구법인이 쟁점부동산의 시가를 확인하기 위하여 관리처분계획인가고시일을 기준으로 2곳의 감정평가법인으로부터 감정평가를 받은 것이므로 일반적인 시가 감정에 해당한다고 보아야 할 것이다. (다) 종전자산 감정가액과 쟁점감정가액은 아래 ＜표1＞과 같이 감정평가 기준일과 감정평가 목적에 따라 구분된다. ＜표1＞ 종전자산 감정가액과 쟁점감정가액 차이 OOO (3) 청구법인의 회계처리 오류사항을 바로 잡고 「법인세법」상 정확한 과세소득을 산정하기 위해서는 취득 당시 시가가 반영된 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다. (가) 사업시행인가일 기준으로 평가된 종전자산 감정가액은 전술한 바와 같이 재개발사업 시행 전의 개발이익이 배제된 상태를 감정평가 했기 때문에 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 없어, 청구법인은 조합원 총회 의결을 거쳐 CCC감정평가법인과 DDD감정평가법인 등 2개 법인을 선정하여 관리처분계획인가일(207.11.16.) 기준으로 2022.2.10. 재감정한 결과 OOO원(2개 감정평가의 산술평균액)으로 쟁점감정가액이 산정되었다. (나) 쟁점감정가액은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제1항 및 「감정평가에 관한 규칙」제5조 제1항에 따라 시장가치를 기준으로 평가되었다. (다) 아래 ＜표2＞와 같이 재개발사업 시행단계인 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이 간격은 약 7개월 정도이나, 재개발지구의 특성상 사업시행인가가 나면 재개발사업의 불확실성이 사라져 사업진행의 기대 심리로 지가가 급격하게 상승하기 시작하며, 그 현상은 관리처분계획인가일 직전까지 계속된다. ＜표2＞ OOO 재개발정비사업 시행단계별 지가상승 추이 OOO (라) 또한 7개월 동안 쟁점부동산은 조합원과 투자자들의 관심이 집중되어 단기간에 재개발이익 등이 토지의 가치에 반영되어 매매가가 상승하므로 이러한 상승 매매가는 토지가격 산출시 그 밖의 요인으로 보정되어 쟁점감정가액에 반영되었다. 이와 같이 단기간에 매매가격이 급상승하는 현상은 재개발사업의 일반적인 현상으로 아래 ＜표3＞과 같이 당해 사업지구 내 실제 거래금액과 상승률을 분석해 보면 이러한 현상이 잘 나타나고 있다. (4) 쟁점감정가액이 소급감정가액이라는 점은 쟁점감정가액의 시가 인정여부에 영향을 미치지 않는다. (가) 쟁점부동산의 취득시기는 관리처분계획인가일이므로 관리처분계획인가일 기준의 감정평가액을 취득가액으로 한다는 데에는 별다른 이론이 없을 것이나, 관리처분계획을 수립할 때는 사업시행인가일 현재의 감정가액만 있었고 관리처분계획인가일 현재의 감정가액은 없었으므로, 청구법인은 관리처분계획인가일 기준으로 쟁점부동산을 재감정(소급감정)하게 된 것이다. (나) 대법원은 거래를 통한 교환가액이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라도 달리 볼 것은 아니지만 감정가격을 시가로 보려면 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다고 판시하고 있다(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결, 2012.6.14. 선고 2010두24328 판결 외 다수). (다) 「법인세법 시행령」제89조 제2항 제1호에 따르면, 시가가 불분명한 경우 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있을 뿐 기간제한 규정을 두고 있지 않으며, 같은 항 제2호에서도 제1호에서 규정하는 감정평가액이 없는 경우 「상속세 및 증여세법」제61조 부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있을 뿐, 「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항(6개월 또는 3개월 이내 감정평가)을 준용하지 않고 있다. (라) 조세심판원도 소급감정이라는 사유만으로 해당 감정가액을 시가로 보지 않는 것은 근거가 부족하다고 하면서 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호는 현물출자 자산의 사업시행인가고시일을 기준으로 한 감정평가액이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장, 군수로부터 관리처분계획인가를 받도록 규정하고 있어서 관리처분계획인가일과 사업시행인가고시일 간 통상 6개월 이상 간격이 나는 시차로 인하여 관리처분계획을 인가받기 위하여 사업시행인가고시일을 기준으로 감정평가를 수행한다면 소급감정이 될 수밖에 없다고 하였으며, 해당 부동산의 취득일을 관리처분계획인가일로 인정하면서도 소급감정가액이라는 이유로 시가로 인정하지 않는다면 해당 부동산은 사업시행인가고시일을 기준으로 평가한 종전 신고가액 외에는 시가로 인정받지 못하는 불합리가 발생한다고 하면서 소급감정한 감정가액을 시가로 인정하였다(조심 2021전2093, 2021.8.18.). (5) 감정평가서상 토지 상승률과 당해 사업지구 내 실지 매매가 상승률이 비슷하다. (가) 사업시행인가일(2017.4.4.)과 관리처분계획인가일(2017.11.16.) 사이의 실제 거래금액과 상승률은 아래 ＜표3＞과 같은바, 사업시행인가고시일과 관리처분계획인가고시일 사이 약 17∼48%의 개별적인 상승을 나타내고 있고, 사업지구 전체적으로는 약 26%의 가격 상승이 있는 것으로 조사되었다. 당해 사업지구 내 철거대상 부동산의 토지 면적 기준단가는 거래금액을 토지와 건물을 따로 구분하여 산정하는 것이 아니라 건물 잔존가치를 없는 것으로 보았으며, 토지가액으로만 거래되는 통상적인 거래행태와 같이 거래금액을 토지 면적으로 나눈 가격을 토지단가로 산출하였다. ＜표3＞ 거래시점별 실제 거래금액 비교(＜별지1＞ 비교 토지 위치 도면 참고) OOO (나) 종전자산 감정가액과 쟁점감정가액 상승률은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 평가기준일별 감정평가 상승률 비교 OOO (다) 당해 사업지구의 토지에 대한 표준지 공시지가, 개별공시지가, 쟁점감정가액, 실지 거래가액의 상승률을 비교하면 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 당해 사업지구 토지에 대한 평가종류별 상승률 비교 OOO 1) 시점 수정에 의한 표준지 및 개별공시지가 상승률은 매월 발표하는 지가변동률에 의거 계산되고, 시점 수정이란 공시기준일의 표준지 공시지가를 기준시점으로 적정화하는 것을 말하며, 시점 수정은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제19조에 따라 국토교통부 장관이 월별로 조사, 발표한 지가변동률에 의해 계산된다. 2) 즉, 표준지 공시지가나 개별공시지가의 2017.4.4.∼2017.11.16. 시점의 차이를 수정하는 적용 수치가 지가변동률인데, 지가변동률의 선정 단위는 OOO 주거지역 전체를 대상으로 하므로 당해 사업지구의 지가변동 추이를 반영한 것이 아니다. 당해 사업지구는 재개발사업으로 지가의 급격한 상승을 가져오는 지역인데 OOO 전체의 지가변동률만을 적용하여 산출된 공시지가 상승률과 당해 사업지구의 시가가 반영되는 쟁점감정가액과 비교하는 것은 적용 단위의 차이(북구 전체 면적과 당해 사업지구 면적)가 존재하기 때문에 부적절한 비교라고 볼 수밖에 없다. 특히, 쟁점감정가액 상승률은 공시지가 상승률(지가변동률)에 개발이익 반영분[개발 상승에 대한 기대감, 일부 용도지역 상향(총 479필지 중 254필지가 1종 주거지역에서 2종 주거지역으로 변경)]을 더해서 산출되므로 공시지가 상승률을 상회할 수밖에 없다. 3) 이와 같이 당해 사업지구 내 토지에 대한 상승률 분석은 평가기준일별 감정평가액 상승률(＜표4＞)과 거래시점별 실거래금액 상승률(＜표3＞)을 비교하는 것이 더 정확한 변동 추이를 확인할 수 있을 것으로 판단되고, 실거래가의 상승률 26%에 비추어 볼 때 쟁점감정가액의 상승률 21%는 적정한 것으로 판단된다. (6) 처분청은 쟁점감정가액의 객관적 신뢰성이 결여되었다는 의견이나, 처분청의 의견은 다음의 이유로 부당하다. (가) 건물의 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」제9조, 제15조 등에 따라 기준시점에 원가법 또는 거래사례비교법을 적용하여 평가하며, 같은 규칙 제10조 제2항에 따라 쟁점부동산과 같이 평가대상 물건의 현상이 완전히 변경된 상태이더라도 기준시점을 기준으로 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료(즉, 당초 감정평가 시에 확보된 건물사진, 건물평면도, 사용자재, 건물용도 내용 등)를 근거로 감정평가를 할 수 있다. (나) 또한, 사업시행일을 기준으로 한 종전자산의 감정평가는 감정평가 실무기준(국토교통부고시 제2019-594호)에 따라 변경(1종 일반주거지역 ⇒ 2종 일반주거지역)되기 전의 용도지역이나 용도지구 등을 기준으로 비교표준지를 선정ㆍ평가한 것이고, 관리처분계획인가일을 기준으로 한 감정평가는 「감정평가에 관한 규칙」제5조에 따라 시장가치를 기준으로 결정해야 하며, 「감정평가에 관한 규칙」제14조에 따라 비교표준지를 선정하고 시점수정과 지역 및 개별요인을 비교하여 최종적으로 그 밖의 요인보정을 하여야 한다. (다) 이와 같이 감정목적 및 감정기준시점, 관련 평가규정에 따라 비교표준지 선정은 달라지므로, 종전자산 감정가액과 쟁점감정가액 산정시 선정된 비교표준지의 차이를 감정평가법인이 자의적으로 조정하여 평가한 것으로 오해하고, 쟁점감정가액의 객관적 신뢰성이 결여되었다고 보는 것은 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 기획재정부의 유권해석(재산세제과-1024, 2020.11.24.)에 따르면, 조합원으로부터 현물출자 받은 부동산의 취득시기는 관리처분계획인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날로 하되, 회신일 이후 관리처분계획이 인가되는 분부터 적용하도록 하였다. 청구법인의 관리처분계획인가일은 2017.11.16.로 변경된 위 유권해석의 적용대상이 아니므로, 관리처분계획인가일을 취득시기로 볼 수 없다. (2) 설령 관리처분계획인가일을 취득시기로 본다고 하더라도 취득당시의 감정가액이 없다면 「상속세 및 증여세법」상의 보충적 평가 방법에 의하여 시가를 산정하여야 하는 것으로(법인 기준-2019-법령해석법인-0423, 2019.7.23. 등), 쟁점감정가액은 시가로 볼 수 없다. (가) 2022년 2월경 이루어진 소급감정평가는 평가대상 물건의 현상이 완전히 변경되었고, 일부 비교표준지 선정이 상이하며, 자의적으로 조정하여 감정평가 한 것으로 보여 감정가액의 객관적 신뢰성도 결여된 것이다. 종전자산 감정가액 및 쟁점감정가액 산정시 비교표준지 선정 내역은 아래 ＜표6＞과 같다. 또한, 종전자산 감정평가의 비교표준지 17필지의 개별공시지가 상승률은 약 5.28%이나, 종전자산 감정가액 대비 쟁점감정가액은 약 12.5% 증가한 것으로 나타난다. ＜표6＞ 비교표준지 선정 내역 OOO (나) 시가로 인정되는 감정가액이란 당해 자산의 거래 당시의 시가를 감정한 가액을 말하고(법인세과-144, 2013.3.12.), 당해 자산의 거래와 직접 관련하여 감정한 가액을 말하는 것(재법인 22601-2287, 1990.12.4.)으로 소급감정을 인정하지 않고 있다. 종전자산 감정가액은 재개발정비사업조합과 조합원간 현물출자 물건에 대한 감정가액이며, 대상 물건에 대한 가격으로 상호 합의하고 수용한 가격이므로, 이를 시가로 보아야 한다. (다) 「법인세법」상 시가 적용원칙에 따르면 거래 당시의 시가가 불분명한 경우로서 감정가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」상 평가방법을 적용하여야 함에도, 소급감정가액을 인정할 경우에는 관련 「법인세법」규정을 무시하고 「상속세 및 증여세법」상 평가방법이 아닌 소급감정으로 모든 자산을 평가할 우려가 있고, 당초 감정가액이 없어 「상속세 및 증여세법」상 평가방법을 적용하여 자산을 평가한 자와의 불공평을 초래하는 등의 문제가 있는바, 국세청 및 조세심판원도 소급감정가액을 시가로 인정할 경우 법적 안정성을 해치고 조세 행정상 혼란을 초래할 우려가 있어 일관되게 소급 감정가액을 시가로 인정하지 않고 있다(법령해석과-2805, 2018.10.24., 조심 2020부209, 2020.7.7.). 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 관리처분계획인가일을 기준으로 소급감정한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 등 : ＜별지2＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인은 쟁점자산에 대한 취득가액을 사업시행인가 고시일 기준으로 감정평가한 가액에서 관리처분계획인가일 기준으로 소급 감정평가한 가액으로 변경하여 2020사업연도 법인세 경정청구를 하였고, 그 평가내역은 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 감정평가 내역 OOO (2) 처분청은 OOO청장의 경정청구 검토결과에 따라, 관리처분인가일을 기준으로 소급하여 감정평가한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다는 이유로 2022.5.9. 청구법인의 경정청구를 거부하였는바, OOO청장의 법인세 경정청구 검토서의 주요내용은 다음과 같다. OOO (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 기획재정부의 유권해석(재산세제과-1024, 2020.11.24.)에서 조합원으로부터 현물출자 받은 부동산의 취득시기를 관리처분계획인가일과 신탁등기접수일 중 빠른 날로 하되, 회신일 이후 관리처분계획이 인가되는 분부터 적용하도록 하였으므로, 이 건에 대해서는 관리처분계획인가일(2017.11.16.)을 쟁점부동산의 취득시기로 볼 수 없다는 의견이나, 「법인세법」제40조 및 같은 법 시행령 제68조 제1항 제3호는 상품 등 외 자산의 취득시기를 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날이라고 규정하고 있고, 도시정비법 제49조 제6항은 관리처분계획인가 고시가 있는 때부터 종전 토지 소유자 등은 종전의 토지 또는 건물을 사용수익할 수 없다고 규정하고 있는바, 청구법인은 관리처분계획인가를 받은 날부터 쟁점부동산을 사용수익할 수 있다고 보이고, 쟁점부동산의 대금청산 및 소유권이전등기가 위 관리처분계획인가일 이후에 이루어졌으므로 청구법인은 관리처분계획인가일인 2017.11.16. 쟁점부동산을 취득하였다고 봄이 타당하다 할 것이다(조심 2015부4909, 2018.3.14. 합동회의, 같은 뜻임). (나) 또한, 처분청은 관리처분계획인가일을 취득시기로 본다고 하더라도 2022년 2월경 관리처분계획인가일 당시를 기준으로 하여 소급감정한 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 인정할 수 없고, 취득 당시의 감정가액이 없다면 「상속세 및 증여세법」상의 보충적 평가방법에 따라 시가를 산정하여야 한다는 의견이나, 위에서 살펴본 바와 같이 청구법인은 관리처분계획인가일인 2017.11.16.에 쟁점부동산을 취득하였다고 봄이 타당하므로 종전자산 감정가액은 평가기준일이 달라 청구법인의 쟁점부동산 취득가액으로 보기는 어렵고, 「법인세법」제41조 제1항, 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 및 제89조 제2항 등은 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 취득가액을 해당 자산의 시가로 한다고 하면서 시가가 불분명할 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있고, 달리 소급감정가액을 시가로 인정할 수 없다는 규정이 없으므로 관리처분계획인가일을 감정기준일로 하여 소급감정을 한 경우, 감정가액을 산출하는 과정과 내용에 객관성과 합리성이 인정된다면 그 가격이 소급감정가액이라 하더라도 시가로 적용할 수 있다 할 것이다(조심 2022부6659, 2022.10.31., 같은 뜻임). 청구법인이 관리처분계획인가일 당시를 기준으로 하여 산정한 쟁점감정가액은 공신력 있는 2개의 감정평가법인에서 평가한 평균가액이고, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조 제1항 및 「감정평가에 관한 규칙」제5조 제1항에 따라 시장가치를 기준으로 평가되었으며, 평가기준일별 토지 감정가액의 상승률은 21%로서 청구법인이 제시한 사업시행인가일과 관리처분계획인가일 사이의 실제 거래금액을 분석한 자료(위의 ＜표3＞)상의 토지면적 기준 단가의 평균 상승률인 26%와 유사하게 나타나는 점, 종전자산 감정가액과 쟁점감정가액의 평가 당시 선정된 비교표준지에 차이가 있다는 처분청의 문제제기에 대하여 청구법인은 종전자산 감정가액 산정시에는 용도지역의 변경 전을 기준으로 비교표준지가 선정되었으나, 쟁점감정가액 산정시에는 관리처분계획인가일 당시의 시장가치를 기준으로 평가함에 따라 비교표준지가 다르게 선정될 수 있다고 항변하였고, 처분청이 제시한 비교표준지 선정 내역(위의 ＜표6＞)상 추가되거나 삭제된 비교표준지의 공시지가가 특별히 높거나 낮은 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 쟁점감정가액은 관리처분계획인가일 당시의 시가로 볼 수 있을 것으로 판단된다. 다만, 쟁점감정가액은 청구법인측에서 선정한 감정평가법인이 감정한 것이고, 처분청은 쟁점감정가액을 평가함에 있어서 선정된 비교표준지가 종전자산 감정가액 평가시의 비교표준지와 차이가 있어 쟁점감정가액이 자의적으로 감정평가 된 것으로 보인다는 의견이므로, 처분청이 쟁점감정가액의 객관성과 합리성의 담보 여부와 관련하여 쟁점감정가액이 관계 법령에 따라 적정하게 평가되었는지 등을 검토하는 방법으로 관리처분계획인가일 기준 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 당해 사업지구(OOO 재개발) 비교 토지 위치 도면 OOO ＜별지2＞ 관련 법령 등 (1) 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제41조【자산의 취득가액】① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다) : 매입가액에 부대비용을 더한 금액 2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산 : 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액 3. 그 밖의 자산 : 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액 (2) 법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. 3. 상품 등 외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. 제72조【자산의 취득가액 등】② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. 3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액 가. 적격합병 또는 적격분할의 경우 : 제80조의4 제1항 또는 제82조의4 제1항에 따른 장부가액 나. 그 밖의 경우 : 해당 자산의 시가 7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다. 다만, 주권상장법인이 발행한 주식을 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조의2 제2항에 따른 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종시세가액(거래소 휴장 중에 거래한 경우에는 그 거래일의 직전 최종시세가액)으로 하며, 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사실상 경영권의 이전이 수반되는 경우에는 「상속세 및 증여세법」제63조 제3항을 준용하여 그 가액의 100분의 20을 가산한다. ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다. 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가할 때 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의 2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (5) 도시 및 주거환경정비법 제28조【사업시행인가】① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 이를 신고하여야 한다. ⑤ 사업시행자(시장ㆍ군수 또는 주택공사등을 제외한다)는 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우를 포함한다)하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 동의를 얻어야 한다. 다만, 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 정비구역 안의 토지면적 50퍼센트 이상 토지소유자의 동의와 토지등소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 변경인 경우에는 총회 의결을 필요로 하지 아니한다. ⑦ 제8조 제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 사업시행인가를 신청하기 전에 제30조에 따른 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다. 다만, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에는 규약이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다. 제48조【관리처분계획의 인가 등】① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다. 가. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다) 나. 일반 분양분 다. 기업형임대주택 라. 임대주택 마. 그 밖에 부대ㆍ복리시설 등 4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가받은 날을 기준으로 한 가격) 5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항 제48조의2【건축물의 철거 등】① 사업시행자는 제48조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. 제49조【관리처분계획의 공람 및 인가절차 등】① 사업시행자는 제48조에 따른 관리처분계획의 인가를 신청하기 전에 관계서류의 사본을 30일 이상 토지 등 소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다. 다만, 제48조 제1항 단서에 따른 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자의 공람 및 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. ② 시장ㆍ군수는 사업시행자의 관리처분계획의 인가신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 대통령령으로 정하는 공공기관에 인가 신청된 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획 인가신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 알려야 한다. ③ 시장ㆍ군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. ④ 사업시행자는 제1항 또는 제3항에 따라 공람을 실시하고자 하거나 시장ㆍ군수의 고시가 있은 때에는 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 토지 등 소유자 또는 분양신청을 한 자에게 공람계획 또는 관리처분계획의 인가 내용 등을 통지하여야 한다. ⑤ 제1항, 제3항 및 제4항의 규정은 시장ㆍ군수가 직접 관리처분계획을 수립하는 경우에 이를 준용한다. ⑥ 제3항의 규정에 의한 고시가 있는 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다. 제52조【정비사업의 준공인가】①시장ㆍ군수가 아닌 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장ㆍ군수의 준공인가를 받아야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 준공인가신청을 받은 시장ㆍ군수는 지체없이 준공검사를 실시하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수는 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계행정기관ㆍ정부투자기관ㆍ연구기관 그 밖의 전문기관 또는 단체에 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수는 제2항 전단 또는 후단의 규정에 의한 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수는 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수는 제1항의 규정에 의한 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 대통령령이 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 사업시행자에 대하여 허가할 수 있다. 다만, 자신이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 아니하고 입주예정자가 완공된 건축물을 사용하게 할 수 있다. ⑥ 제3항 및 제4항의 규정에 의한 공사완료의 고시절차 및 방법 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제54조【이전고시 등】① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다. ② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다. (6) 감정평가에 관한 규칙 제5조【시장가치기준 원칙】① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. 제10조【대상물건의 확인】① 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다. ② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다. 1. 천재지변, 전시ㆍ사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우 2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우 제14조【토지의 감정평가】② 감정평가법인등은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. 1. 비교표준지 선정 : 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. 2. 시점수정 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」제86조 에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정 : 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것 제15조【건물의 감정평가】① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다. 제16조【토지와 건물의 일괄감정평가】감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조 제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다. (7) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조【기준】① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.