조심 2021전2093 (2021.08.18)

OOO서장이 2020.2.19. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2006.8.3. OOO 일대에 소재하는 OOO아파트(토지 OOOm² 및 건물 OOOm², 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 재건축하기 위하여 설립된 주택재건축정비사업조합법인으로, 2014~2018사업연도 법인세 신고시 쟁점부동산의 취득가액을 사업시행인가일(2010.1.11.)을 기준으로 감정평가한 OOO원(이하 “종전신고가액”이라 한다)으로 손금산입하였다가 이후 2019.7.5. 관리처분계획인가일(2014.8.6.)을 기준으로 감정평가한 OOO원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하며 경정청구를 제기하였다.

나. 처분청은 OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)의 경정청구 검토결과에 따라, 쟁점부동산의 취득일은 사업시행인가일일 뿐만 아니라 쟁점감정가액은 소급감정가액에 해당하여 이를 취득가액으로 인정할 수 없다는 이유로 2020.2.19. 청구법인의 경정청구를 거부하였고, 청구법인이 이에 불복하여 2020.3.5. 심판청구(조심 2020전1335)를 제기함에 따라 우리 원은 2020.11.23. 관리처분계획인가일을 취득일로 하여 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하라는 결정을 하였다.

다. 처분청은 조사청의 재조사 실시 결과에 따라, 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제2호(보충적 평가)의 방법으로 평가한 가액을 쟁점부동산의 시가로 봄이 타당하나, 동 가액은 청구법인이 당초 신고한 종전신고가액보다 작아서 불이익변경금지의 원칙에 따라 2021.2.5. 청구법인에게 당초 처분을 유지하는 것으로 재조사결과를 통지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.2.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 처분청이 조세심판원의 재조사 결정의 취지에 따라 재조사를 실시하지 아니한 채 당초 처분을 그대로 유지하는 것은 재조사 결정의 기속력에 저촉될 뿐만 아니라 쟁점감정가액은 객관적이고 합리적으로 평가된 감정가액이므로 소급하여 감정되었다 하더라도 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제1호에 따라 2개의 감정평가법인이 개별공시지가의 상승률, 매매사례가격, 물가상승률 등을 종합적으로 고려하여 산정한 객관적이고 합리적인 것이므로 이를 취득가액으로 인정함이 타당하고, 쟁점감정가액이 객관적.합리적으로 평가되지 아니하였음은 처분청이 입증하여야 할 것이다.

(가) 조세심판원은 쟁점감정가액이 소급감정가액이라 하더라도 객관적이고 합리적으로 평가된 가액이라서 관리처분계획인가일 당시의 시가가 반영된 취득가액에 해당되는 것으로 판단되나, 처분청이 관리처분계획인가일 당시를 기준으로 쟁점부동산의 취득가액에 대한 의견을 제시하지 아니하였다는 이유로 “처분청이 관리처분계획인가일을 기준으로 하여 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하라”는 재조사 결정을 하였고, 이는 재조사에 관한 구체적인 방법은 제시하지 아니하였으나, 쟁점감정가액이 관리처분계획인가일을 평가기준일로 하여 객관적.합리적인 방법으로 평가되었는지 처분청이 직접 조사.검토하는 방안, 다른 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 다시 평가하는 방안 및 쟁점감정가액이 관리처분계획인가일을 가격시점으로 객관적.합리적으로 평가되었는지 다른 감정평가법인에 검토를 의뢰하는 방안 중 어느 하나를 선택하여 재조사하여 쟁점감정가액이 객관적.합리적으로 평가하였는지 여부를 확인하라는 결정이라 할 수 있다.

한편, 처분청이 작성한 재조사결과통지서에 의하면, 처분청은 “청구법인이 제시한 감정평가액은 일반적인 시가범위를 넘어선 평가금액이기에 시가로 인정할 수 없다”며 구체적인 근거 제시 없이 막연하고 추상적인 논리를 새로이 추가하고 있을 뿐 위 방안들 중 어느 하나의 방법으로도 재조사를 실시하지 아니하였다. 재조사 결정은 재결청의 결정에서 지적된 사항에 관하여 처분청의 재조사결과를 기다려 그에 따른 후속 처분의 내용을 심판청구 등에 대한 결정의 일부분으로 삼겠다는 의사가 내포된 변형결정에 해당하므로(대법원 2010.6.25. 선고 2007두12514 전원합의체 판결 참조), 처분청은 재조사 결정의 취지에 따라 재조사를 실시한 후 그 내용을 보완하는 후속 처분만을 할 수 있음에도 별다른 이유 없이 당초 처분을 그대로 유지하는 것은 재조사 결정의 기속력에 저촉된다(대법원 2017.5.11. 선고 2015두44455 판결 참조).

따라서 처분청은 쟁점감정가액이 일반적인 시가의 범위를 넘어선 금액이라서 시가로 인정할 수 없다고 막연하게 추정할 것이 아니라, 재조사를 통하여 객관적.합리적인 평가방법을 제시하면서 청구법인이 제시한 평가방법은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」및 「감정평가에 관한 규칙」상 인정될 수 없다고 보는 한편, 처분청이 제시하는 평가방법으로 산출되는 평가가액을 제시하여야 할 것이다.

(나) 청구법인은 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)과 구분상가(복합상가, 일반상가)의 경우 토지지분과 건물이 일체로 거래되므로 토지지분과 건물을 일체로 평가하되 공동주택은 2014년 1월～8월 기간 동안 사업구역 내 매매사례를, 구분상가는 인근지역의 여러 매매사례 중 거래시점 당시에 적정한 시세수준을 반영하고 있다고 판단되는 매매사례를 각각 비교매매사례로 선정하였고, 외부요인(접근성 및 주위환경 등) 및 내부요인(건물구조, 사용승인일, 용도 등)을 고려하여 공동주택의 경우 유사지역 내 재건축아파트 및 수도권 재건축아파트 대단지 층별 효용지수 적용사례를 참고로 층별 효용을, 구분상가의 경우 한국감정평가사협회의 토지보상평가지침상의 층별 효용 및 한국감정원 통계 등을 참고로 층별 효용 및 위치별 효용을, 주택의 경우 방향별, 대지지분, 전용면적비율, 용도(주택, 주상복합) 등을 종합적으로 고려하여 각각 평가하였다.

또한, 일반부동산(단독주택, 근린생활시설, 창고 등)의 경우는 토지와 건물을 구분하여 평가하였고, 토지는 조건이 동일 또는 유사한 인근지역에 위치한 표준지의 공시지가를 기준으로 비교표준지와 대상토지의 지역요인 및 개별요인의 비교분석과 그 밖의 요인을 보정하여 평가하되, 건물은 2014.8.6.(관리처분계획인가일) 현재는 멸실되었으나, 관리처분계획승인 신청시 종전자산 감정평가내역 등을 기준으로 건물의 구조, 사용자재, 관리상태, 이용상태, 보수상태, 마감상태 및 부대시설 등을 종합적으로 참작하였고, 한국감정원이 2014년 발간한 건축신축단가표를 참고로 하여 ‘재조달원가’를 산정하여 「감정평가에 관한 규칙」 제15조에 따라 산정된 내용연수를 기준으로 정액법을 적용하되, 건물의 경과연수, 장래이용가능연한 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 적용하여 감가수정하여 평가하였다. 이와 같이 쟁점감정가액은 객관적.합리적이므로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정함이 타당하다.

(다) 구「도시 및 주거환경정비법」 제48조 제1항 제4호 및 제5항 제2호는 조합원 소유의 현물출자자산의 사업시행인가고시일을 기준으로 한 감정평가액이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수로부터 관리처분계획인가를 받도록 규정하고 있는바, 관리처분계획인가일과 사업시행인가고시일 간의 시차는 조합에 따라 다르나 최소한 1년(이건의 경우는 4년 7개월) 이상이 발생하므로 관리처분계획인가일에 사업시행인가고시일을 기준으로 감정평가를 한다면 6개월 이상의 시차를 둔 소급감정이 될 수밖에 없고, 이를 소급감정평가액이라는 이유만으로 시가로 인정하지 않는다면 주택재건축조합의 현물출자자산의 장부가액은 사업시행인가일을 기준으로 한 평가액 외에는 시가로 인정되지 못하는 문제점이 상존한다.

(라) 대법원은 법률상 ‘3개월 또는 6개월 이내 감정평가’라는 제한조건이 있어도 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 감정이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 감정가액이 있다면 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 보지 아니하고(대법원 2012.6.14. 선고 2010두28328 판결 등 다수 참조), 과세관청이 개별공시지가로 상속세를 과세하자 납세의무자가 상속세 부과처분이 있은 후 그 처분을 다투기 위한 목적으로 한국감정원에 소급감정을 의뢰하여 개별공시지가의 72% 상당의 감정평가액을 제시하며 과세의 위법성을 주장하며 제기한 사건에 대하여 감정이 개인적인 의뢰에 의한 것이라거나 개별공시지가보다 현저히 낮은 가격으로 평가되었다는 점만으로 감정가액의 객관성 또는 합리성을 배척할 수도 없다고 판결하였는바(대법원은 1997.7.11. 선고 96누10423 판결 참조), 이는 비록 납세의무자가 개인적으로 감정을 의뢰한 소급감정이라 하더라도 객관적이고 합리적으로 평가되었다면 시가로 인정할 수 있음을 의미한다 할 것이다.

(마) 「소득세법」은 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제2호에서 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 평가기준일 전후 3개월 이내에 2개의 감정평가기관이 평가한 가액을 시가로 인정한다는 규정을 직접 두고 있으나, 「법인세법」에서는 이와 같은 규정을 두고 있지 아니하고, 단지 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제1호에서 ‘시가가 불분명한 경우에는 먼저 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 본다’고 규정하고 있을 뿐 ‘3개월 이내’라는 제한적인 규정을 두고 있지 않으며, 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제2호 및 제6항에서도 상속 및 증여재산의 평가의 원칙 등을 규정하고 있는 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항(6개월 또는 3개월 이내 감정평가)을 준용규정으로 열거하지 아니하였다.

(바) 쟁점감정가액은 관리처분계획인가일(2014.8.6.)을 기준으로 공신력 있는 2개의 감정평가법인이 평가한 가액으로, 관리처분계획인가일(2014.8.6.) 직전 7개월간 현물출자자산 중 일부(약 OOO%)가 실제 제3자간 거래되었고 이에 대한 매매사례가액의 합계액은 OOO원[(한국감정원 실거래가 정보(KAIS)기준)]으로, 이에 해당하는 종전신고가액(사업시행인가일 2010.1.11.)의 합계액은 OOO원으로, 평균 OOO% 상승된 가격으로 거래되었는바, 쟁점감정가액은 종전신고가액에 대비하여 OOO% 상승된 가액으로 평가되었고, 실제 매매사례와 비교하더라도 과세소득을 축소할 의도로 감정평가된 것이 아닌 실제 시가를 적절히 반영한 합리적이고 객관적인 감정평가액이라 할 것이다.

(2) 쟁점감정가액이 소급평가되었다는 이유만으로 시가로 인정하지 아니한다면 쟁점부동산 중 공동주택의 매매사례평가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 그 시가로 인정함이 타당하다.

(가) 쟁점부동산 중 평가기준일(취득시기)로부터 6월 이내에 제3자간 일반적인 거래에 의한 매매사례가액[한국감정원 실거래가 정보(KAIS) 참조]이 있는 경우 그 매매가격은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에 의하여 시가로 볼 수 있다.

(나) 또한, 법원 및 조세심판원도 재산의 면적, 위치, 용도 및 종목의 동일성과 거래시점의 근접성(6개월 이내)이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가 있고, 그 매매사례가 정상적인 거래에 의하여 형성된 교환가격이라면 이를 시가로 인정하고 있다 하겠다(서울고등법원 2011.1.2. 선고 2010누24960 판결 및 조심 2019서2834, 2019.10.15. 등 참조).

(다) 쟁점부동산 중 감정가액 대비 약 OOO%에 해당하는 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)은 그 위치가 동일하고 같은 위치(사업구역 내)에서 거래된 매매사례가액이 면적별로 확인가능하고, 용도별로도 구분가능하며, 거래시기의 근접성도 동일하거나 유사한 특수관계가 없는 제3자 간에 거래된 정상적인 교환가격에 해당하는 총 OOO건의 매매사례가액이 존재하므로 적어도 이를 기준으로 산정한 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하여야 한다.

(라) 한편, 법원은 ‘권리가액은 재건축사업의 시행완료와 그로 인한 이익의 배분을 가정하여 재건축사업을 통해 조합이 얻을 것으로 예상되는 이익을 조합원이 현물출자한 토지의 종전가액 비율에 따라 안분함으로써 사업의 시행에 따른 조합원분담금 등을 정하기 위한 개념일 뿐인바, 조합이 그 조합원들로부터 권리가액 상당의 가액으로 부동산을 매수하는 것과 실질적으로 동일하다고 볼 수 없으므로 권리가액을 현물출자에 의하여 취득한 부동산의 시가로 볼 수 없다’고 판단하였다(부산지방법원 2020.2.7. 선고 2018구합24828 판결 참조).

또한, 법원은 ‘조합원이 현물출자한 가액을 초과하는 토지와 건물을 공급받고 그 차액에 해당하는 청산금을 조합에 지급하는 것은 추가적인 출자의 납입이라 봄이 타당하고, 「법인세법」에서 말하는 익금은 법인의 순자산을 증가시키는 거래를 전제로 하는 것인데, 조합과 그 조합원들 사이에 현물출자 이외에 어떠한 별도의 거래가 있다고 보기 어려우며, 같은 법 시행령에 의하더라도 청산금을 익금의 범위에 포함시킬 근거가 될 만한 규정을 찾을 수 없다’고 판단하였는바(부산고등법원 2018.7.20. 선고 2018누20238 판결 참조), 종전자산가액에서 권리가액을 차감하여 계산한 청산금의 추가 납부 및 환급은 「법인세법」상 자본거래에 해당하므로 조합원의 권리가액은 쟁점부동산의 시가와는 무관하다고 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인이 제시한 소급감정가액인 쟁점감정가액을 객관적·합리적이라 할 수 없으므로 쟁점부동산의 시가는 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제2호에 따른 평가방법(「상속세 및 증여세법」 제61조)을 적용하여 산정하여야 하나, 이 경우 그 가액이 종전신고가액보다 작아서 청구법인의 심판청구내용보다 불리한 처분을 하게 되므로, 「국세기본법」 제79조에서 규정하는 불이익변경금지의 원칙에 따라 당초 처분을 유지함이 타당하다.

(1) 「법인세법 시행령」 제72조에 현물출자로 자산을 취득하는 경우에는 그 시가를 취득가액으로 한다고 규정하고 있고, ‘시가’란 같은 법 시행령 제89조 제2항에 따라 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격을 말하며, 시가가 불분명한 경우에 그 자산의 가액을 감정한 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 보고, 감정가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」에서 규정하고 있는 평가방법에 의하여 평가한 가액을 시가로 규정하고 있다.

(2) 이 건의 경우 다수의 관련인과 조합원부동산이라는 특수한 상황으로 쟁점부동산의 시가가 불분명하다. 구「도시 및 주거환경정비법」 제13조에서 시장?군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 하며, 같은 법 제20조는 조합의 정관에는 조합의 비용부담 및 조합의 회계와 관련된 내용이 포함되어야 하며, 이를 변경하려는 경우 총회를 개최하여 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 변경할 수 있다고 규정하고 있는바, 위 규정에 따르더라도 쟁점감정가액은 재건축정비사업조합법인이 아닌 세무사가 법인세를 줄이기 위하여 임의로 감정평가법인을 선정하고 수수료를 지급하여 소급감정을 실시하여 산출한 것이므로 객관적이고 합리적으로 평가된 것으로 인정하기가 어렵다.

(3) 청구법인이 제출한 감정평가서에 의하면, 쟁점감정가액은 평가기준일인 관리처분계획인가일(2014.8.6.)로부터 약 4년 9개월이 경과한 이후인 2019.5.23. 소급하여 평가된 것이어서 해당 가액은 「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 규정한 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간에 평가한 가액에도 해당하지 아니하므로 쟁점감정가액을 「법인세법」 제41조 및 같은 법 시행령 제72조에서 규정하는 시가로 인정하기 어렵다.

청구주장과 같이 소급감정가액을 시가로 인정하게 된다면 매매사례가액, 감정평가액 및 보충적 평가방법을 순차적으로 적용하도록 정하고 있는 「법인세법」상 관련 규정이 형식만 남고 가치가 없어질 우려가 있고, 납세자 또는 과세관청이 시가를 파악하기 위해서 개별적으로 소급감정의 방법에 의존할 수밖에 없어 감정수수료가 소요되는 감정평가를 위하여 불필요한 예산과 납세협력비용이 발생할 수 있다. 따라서 법적 안전성을 높이고 조세 집행상의 혼란을 방지하기 위하여 소급감정에 의한 평가액을 시가로 인정하기는 어렵다.

(4) ‘시가’란 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성되는 객관적 교환가치를 말하는데, 이 건의 경우 아무리 소급감정가액을 시가로 인정한다 할지라도 관리처분계획인가일 당시 산정한 조합원의 권리가액(OOO원)을 초과할 수 없다. 청구법인이 2019년 3월 OOO에 제출한 관리처분계획인가변경신청서에 의하면, 종전토지 등의 평가액(OOO원) 및 권리가액[OOO원=OOO원×비례율(OOO%)]을 적용하여 분양가액에서 권리가액(기준가액)을 차감하여 청산추산액을 산정하였음을 알 수 있다. 청구주장과 같이 쟁점감정가액(OOO원)을 시가로 인정할 경우, 다른 비용이 변동되지 않는다는 가정 하에 비례율은 OOO%로 100%에도 미치지 못하게 되고 그 결과 사업성이 낮아 조합원의 동의를 얻어 재건축사업을 추진하기가 어려울 것이다.

따라서 청구법인은 재건축 사업의 원활한 추진을 위해서라도 쟁점부동산의 시가는 권리가액 이하로 산정하여야 함에도 일반적인 시가의 범위에서 벗어난 쟁점감정가액을 시가로 주장하고 있는바, 쟁점감정가액을 시가로 인정한다면 쟁점부동산의 취득가액이 높아졌음에도 이해관계에 있는 조합원에 대한 재정산 없이 가상의 손금 OOO원만을 인정하여 쟁점부동산을 OOO원으로 임의평가증하는 결과가 된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

② 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산 중 공동주택의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 법인세법

제41조[자산의 취득가액] ① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다) : 매입가액에 부대비용을 더한 금액

2. 자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산 : 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액

3. 그 밖의 자산 : 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 법인세법 시행령

제72조[자산의 취득가액 등] ① 법 제41조 제1항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 금융자산”이란 기업회계기준에 따라 단기매매항목으로 분류된 금융자산 및 파생상품(이하 이 조에서 “단기금융자산등”이라 한다)을 말한다.

② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

3. 합병·분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액

나. 그 밖의 경우 : 해당 자산의 시가

7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가

제89조[시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다.(단서 생략)

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등은 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법

제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 : 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 : 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택 : 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 소득세법 시행령

제166조[양도차익의 산정 등] ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서 “양도일 또는 취득일 전후”는 “관리처분계획인가일 전후”로 본다.

(5) 국세기본법

제65조[결정] ① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.

3. 심사청구가 이유 있다고 인정될 때에는 그 청구의 대상이 된 처분의 취소ㆍ경정 결정을 하거나 필요한 처분의 결정을 한다. 다만, 취소ㆍ경정 또는 필요한 처분을 하기 위하여 사실관계 확인 등 추가적으로 조사가 필요한 경우에는 처분청으로 하여금 이를 재조사하여 그 결과에 따라 취소ㆍ경정하거나 필요한 처분을 하도록 하는 재조사 결정을 할 수 있다.

제79조[불고불리, 불이익변경금지] ① 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분 외의 처분에 대해서는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.

② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.

제80조[결정의 효력] ① 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정은 관계 행정청을 기속한다.

② 심판청구에 대한 결정이 있으면 해당 행정청은 결정의 취지에 따라 즉시 필요한 처분을 하여야 한다.

제81조[심사청구에 관한 규정의 준용] 심판청구에 관하여는 제61조제3항ㆍ제4항, 제63조, 제65조(제1항 제1호 가목 중 심사청구와 심판청구를 같은 날 제기한 경우는 제외한다) 및 제65조의2를 준용한다. 이 경우 제63조 제1항 중 “20일 이내의 기간”은 “상당한 기간”으로 본다.

(6) 도시 및 주거환경정비법(2014.12.31. 법률 제12957호로 개정되기 전의 것)

제48조[관리처분계획의 인가 등] ① 사업시행자(괄호 생략)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.(단서 생략)

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(괄호 생략)

⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.(단서 생략)

나. 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업 : 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 정하여 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점부동산의 취득가액을 사업시행인가일을 기준으로 감정평가한 종전신고가액(OOO원)으로 손금산입하였다가 관리처분계획인가일을 기준으로 감정평가한 쟁점감정가액(OOO원)으로 하여야 한다고 주장하며 경정청구를 제기하였으나, 처분청이 이를 거부함에 따라 2020.3.5. 심판청구(조심 2020전1335)를 제기하였고, 우리 원은 2020.11.23. 이에 대하여 관리처분계획인가일을 기준으로 하여 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하라는 결정을 하였으며, 처분청의 ‘심판청구 재조사 결정에 따른 처분결과 통지서(OOO)’에 의하면 처분청은 다음과 같은 사유로 당초 처분을 유지한 것으로 나타난다.

(2) 청구법인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2006.8.3. OOO 등에 있는 건축물을 철거하고 아파트와 상가를 재건축하기 위하여 설립된 주택재건축정비사업조합법인으로, 아래 ＜표1＞과 같이 OOO 재건축사업을 진행하였다.

＜표1＞ OOO 재건축사업 진행 내역

OOO

(나) 청구법인은 쟁점부동산의 취득가액(시가)이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제1호에 따라 2개의 감정평가법인의 평가평균액을 쟁점감정가액으로 산정하였고, 쟁점감정가액은 매매사례가격, 현금청산자 취득원가 및 개별공시지가 상승률 등과 비교하여도 객관적이고 합리적이므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.

1) 청구법인이 제시한 감정평가서에 의하면, 청구법인은 재건축사업을 위한 현물출자자산에 대한 일반거래목적으로 2개의 감정평가법인[감정평가법인 aaa 및 ㈜bbb]에게 관리처분계획인가일(2014.8.6.)을 평가기준일로 하여 쟁점부동산의 시가평가를 의뢰하였고, 거래사례비교법 등을 적용하여 평가한 위 감정평가법인들의 산술평균가액은 OOO원으로 산정되었는데, 동 평가액은 종전신고가액에 비하여 OOO% 상승한 것으로 나타나며, 이를 같은 기간 동안의 개별공시지가 변동률(OOO%)과 비교하면 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 감정평가액 및 개별공시지가의 변동률 비교

(단위 : 천원, m²)

OOO

2) 통계청의 소비자물가등락률 자료에 의하면, 소비자물가는 2010년 2.9%, 2011년 4.0%, 2012년 2.2%, 2013년 1.3% 및 2014년 1.3%가 각각 상승한 것으로 나타나고, 쟁점부동산 중 2014년 1월부터 2014년 7월까지 실제 제3자와 거래된 것의 매매사례가액[한국감정원 실거래가정보(KAIS) 기준] 합계(OOO원)는 쟁점감정가액 중 동 부동산의 감정가액 합계(OOO원)와 유사하며, 동 매매사례가액은 종전신고가액(OOO원) 대비 평균 OOO%가 상승한 것으로 나타난다.

3) 청구법인의 조합원 중 2014.8.6. 이후 소유부동산을 청구법인에게 신탁등기하지 아니하고 매도청구소송(현금 청산)을 제기하여 청구법인이 당해 조합원들에게 지급한 매입가액총액(OOO원)은 관련 종전신고가액(OOO원)에 비하여 약 OOO%가 상승된 것으로 확인된다.

(다) 또한, 청구법인은 쟁점부동산 중 감정가액 대비 약 OOO%를 차지하는 공동주택은 동일한 위치(사업구역 내)에서 거래된 면적별·용도별(아파트, 연립주택, 다세대주택) 구분이 가능한 매매사례가액을 확인할 수 있고, 거래시기의 근접성도 동일하거나 유사한 특수관계 없는 제3자 간에 거래된 총 OOO건의 매매사례가액이 존재하므로 이를 기준으로 평가한 쟁점매매사례가액을 시가로 인정하여야 한다고 주장하는바, 공동주택의 매매사례 및 쟁점매매사례가액 산정내역은 아래 ＜표3＞·＜표4＞·＜표5＞ 및 ＜표6＞과 같다.

＜표3＞ 아파트의 매매사례

(단위 : ㎡, 원)

OOO

＜표4＞ 연립주택의 매매사례

(단위 : ㎡, 원)

OOO

＜표5＞ 다세대주택의 매매사례

(단위 : ㎡, 원)

OOO

＜표6＞ 쟁점매매사례가액 산정내역

(단위 : m², 천원)

OOO

(라) 그 밖에 청구법인이 2020.3.5. 제기한 심판청구(조심 2020전1335)에 대한 우리 원의 결정서 중 판단부분은 다음과 같다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 제시한 쟁점감정가액은 평가기준일 전후 6개월 이내에 평가한 가액이 아니고 일반적인 시가범위(조합원의 권리가액)를 넘어선 금액이라 이를 시가로 인정할 수 없으므로, 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 제2호에 따른 평가방법으로 시가를 결정함이 타당하나, 이 경우 청구법인의 심판청구 내용보다 불리한 처분을 하게 되므로, 「국세기본법」 제79조에 따라 당초 처분을 그대로 유지한다는 내용의 재조사결과를 통지하였으나,

「국세기본법」은 제81조에서 ‘심판청구에 관하여는 심사청구에 관한 제65조를 준용한다’고 규정하고, 제80조 제1항, 제2항에서 심판청구에 대한 결정의 효력에 관하여 ‘제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정은 관계 행정청을 기속하고, 심판청구에 대한 결정이 있으면 해당 행정청은 결정의 취지에 따라 즉시 필요한 처분을 하여야 한다’고 규정하고 있으며, 제65조 제1항 제3호에서 ‘심사청구가 이유 있다고 인정될 때에는 그 청구의 대상이 된 처분의 취소ㆍ경정 결정을 하거나 필요한 처분의 결정을 한다’고 규정하고 있다.

우리 원은 이 건 이전 심판청구에 대하여 쟁점감정가액은 공신력 있는 2개의 감정평가법인이 평가한 평균가액이고 쟁점부동산의 개별공시지가 상승률, 소비자물가 상승률, 쟁점부동산의 매매사례가액, 쟁점부동산의 현금청산자 취득원가 등을 반영한 객관적이고 합리적으로 평가된 가액으로 관리처분계획인가일 당시의 시가가 반영된 취득가액에 해당한다는 것을 전제하면서, 처분청이 관리처분계획인가일 당시를 기준으로 한 쟁점부동산의 취득가액에 대한 의견을 제시하지 아니하였다는 이유로, 처분청으로 하여금 관리처분계획인가일을 기준으로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하라는 이 건 재조사 결정을 하였는데,

처분청은 재조사 결정의 취지에 따라 재조사를 실시한 후 그 내용을 보완하여 후속 처분을 하지 아니한 채 단순히 쟁점감정가액이 소급감정가액이라 시가로 인정할 수 없다고 보아 당초 처분을 그대로 유지하였는바, 심판청구 등에 대한 결정의 한 유형으로 실무상 행해지고 있는 재조사 결정은 재결청의 결정에서 지적된 사항에 관하여 처분청의 재조사결과를 기다려 그에 따른 후속처분의 내용을 심판청구 등에 대한 결정의 일부분으로 삼겠다는 의사가 내포된 변형결정에 해당하므로(대법원 2010.6.25. 선고 2007두12514 전원합의체 판결 참조), 우리 원이 처분청에 재조사의무를 부여하였음에도 처분청이 재조사 결정에 반하여 구체적인 재조사 없이 당초 처분을 그대로 유지하는 것은 재조사 결정의 기속력에 저촉된다고 할 것(대법원 2017.5.11. 선고 2015두44455 판결 참조)이다.

또한, 법원은 과세관청이 비록 당해 자산의 취득 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 보충적 평가방법으로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론 종결시까지 당해 자산의 취득 당시 시가를 입증한 때에는 그 시가에 의하여 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고, 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’라 볼 수 있으며, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다고 판단하고 있는바(대법원 2005.9.30. 선고 2004두2356 판결 등 참조),

처분청이 쟁점감정가액이 소급하여 평가되었다는 이유만으로 시가임을 부인하기에는 그 근거가 부족하고, 구「도시 및 주거환경정비법」 제48조 제1항 제4호 및 제5항 제2호는 현물출자자산의 사업시행인가고시일을 기준으로 한 감정평가액이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수로부터 관리처분계획인가를 받도록 규정하고 있어서 관리처분계획인가일과 사업시행인가고시일 간 시차로 인하여 관리처분계획을 인가받기 위하여 사업시행인가고시일을 기준으로 감정평가를 수행한다면 소급감정이 될 수밖에 없으며, 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산의 취득일을 사업시행인가고시일이 아닌 관리처분계획인가일로 인정하면서도 쟁점감정가액이 소급감정가액이라는 이유로 시가로 인정하지 아니한다면 쟁점부동산은 관리처분계획인가일이 아닌 사업시행인가고시일을 기준으로 평가한 종전신고가액 외에는 시가로 인정받지 못하는 불합리가 발생한다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 종전신고가액으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.