조심 2022부6760 (2022.12.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2007.4.13. OOO(조합원분 OOO, 일반분양분 OOO) 및 근린생활시설을 신축하는 OOO 주택재개발정비사업(이하 “AAA”이라 한다)을 수행하기 위하여 설립인가된 조합이고, AAA은 2008.5.21. 사업시행인가 및 2013.8.2. 관리처분계획인가 후 2018.6.28. 준공되었다.

나. 청구법인은 2015∼2018사업연도 법인세 신고 시 조합원으로부터 현물출자 받은 토지 및 건축물(이하 “종전자산”이라 한다)의 취득가액을 사업시행인가일(2008.5.21.) 기준으로 감정평가한 OOO원(이하 “종전감정가액”이라 한다)을 공사진행률과 일반분양(수익사업) 비율에 따라 분양원가로서 손금에 반영하였다.

다. 이후 청구법인은 종전자산의 취득가액을 종전감정가액에서 관리처분계획인가일(2013.8.2.) 기준으로 소급 감정평가한 가액(OOO원, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 변경(증액 OOO원)한 후, 증액한 OOO원 중 일반분양 비율(OOO)에 해당하는 금액(OOO원)을 2015∼2018사업연도 분양원가로서 손금산입하여야 한다면서 2020.9.28. 처분청에 아래 ＜표1＞과 같이 경정청구를 하였으나, 처분청은 2021.1.13. 이를 거부하였다.

＜표1＞ 경정청구 대상 연도별 손금내역 및 경정청구액

○○○

라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.4.5. 심판청구를 제기한 결과, 우리 원은 2022.1.12. ‘종전자산의 취득시기를 관리처분계획인가일(2013.8.2.)로 하고, 그 취득가액을 산정함에 있어 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제5조 제3항에 따라 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 그 적정한 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하도록 하는 내용의 ‘재조사 결정’을 하였다.

마. 이에 처분청은 종전자산의 시가에 대한 재조사를 실시한 결과, 쟁점감정가액은 평가기준일(관리처분계획인가일)로부터 6년 이상 경과한 시점에서 현장실사 없이 이루어져 정당한 시가로 인정하기 어려운 것으로 보아, 「법인세법」상 시가 적용원칙에 따라 ‘거래 당시의 시가가 불분명하고, 평가기준일 전?후 6개월 이내의 감정가액이 없는 경우’에 해당하므로 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법(기준시가)을 적용하여 종전자산의 가액을 OOO원으로 산출하였으나, 2022.5.16. 청구법인에게 불이익변경금지 원칙에 따라 종전감정가액(장부가액)인 OOO원을 적정한 시가로 결정통지하였다.

바. 청구법인은 이에 불복하여 2022.6.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 처분청은 조세심판 재조사결정의 취지에 따라 재조사를 실시한 후 그 내용을 보완하는 후속처분만을 할 수 있음에도, 구체적인 근거 없이 당초 처분을 그대로 유지하는 것은 재조사결정의 기속력에 저촉된다.

(가) 조세심판원은 종전감정가액은 관리처분계획인가일 현재의 개발이익이 포함되어 있다고 볼 수 없으므로 시가로 인정하기 어렵고, 청구법인이 제시한 쟁점감정가액을 객관적이고 합리적으로 평가된 시가로 인정하기에는 불충분한 것을 이유로 재조사결정을 하였다. 이는 쟁점감정가액이 관리처분계획인가일을 평가기준일로 하여 객관적·합리적 방법으로 평가되었는지 처분청이 직접 조사·검토하는 방안, 다른 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 다시 평가하는 방안, 쟁점감정가액이 관리처분계획인가일을 기준시점으로 객관적·합리적으로 평가되었는지 다른 감정평가법인에 검토를 의뢰하는 방안 등 어느 하나를 선택하여 재조사하여 쟁점감정가액이 객관적·합리적으로 산정되었는지 여부를 확인하라는 결정이라 할 수 있다.

(나) 처분청이 작성한 재조사결과통지서에는 위에서 제시한 어느 하나의 방법이나 기타 다른 방법으로 재조사를 실시하였다는 언급이 없고, 당초의 처분을 유지하는 것에 대한 구체적인 근거를 제시하지 않고 있다. 청구법인이 제출한 쟁점감정가액은 개별공시지가의 상승률, 매매사례가액, 물가상승률 등을 종합적으로 고려하여 객관적이고 합리적인 방법으로 산정된 가액으로, 쟁점감정가액이 객관적이고 합리적으로 평가된 금액이 아니라는 주장은 쟁점감정가액에 대한 별도의 검토 후 그 검토내용을 근거로 제기하여야 한다는 것이 재조사결정의 기본취지라고 할 것이다.

(다) 심판청구 등에 대한 결정의 한 유형으로 재조사결정은 재결청의 결정에서 지적된 사항에 관하여 처분청의 재조사결과를 기다려 그에 따른 후속 처분의 내용을 심판청구 등에 대한 결정의 일부분으로 삼겠다는 의사가 내포된 변형결정에 해당하므로(OOO 판결 참조), 처분청에 재조사의무를 부여하였음에도 처분청이 재조사결정에 반하여 구체적인 재조사 없이 당초 처분을 그대로 유지하는 것은 재조사결정의 기속력에 명백히 저촉된다고 할 것이다(OOO).

(2) 조합원의 현물출자자산인 종전자산의 취득가액(시가)은 법령에 따라 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액을 적용하여야 한다.

(가)

「법인세법」제41조

제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제72조 제2항 제3호 나목에 따르면 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 해당 자산의 시가를 취득가액으로 한다. 시가란 건전한 사회통념 및 상거래관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격이며(

「법인세법」제52조

제2항), 시가가 불분명한 경우, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액 및 상증법을 준용하여 평가한 가액을 순차적으로 적용한다(

「법인세법 시행령」제89조

제2항). 이러한 취득가액에 대한 규정을 청구법인에 적용하면, 조합원의 현물출자자산의 취득가액은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 산정한 가액을 조합원의 현물출자자산의 취득가액으로 하여야 한다(OOO 참조).

(나)

「법인세법 시행령」제89조

제2항에 따르면

「법인세법」제52조

제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에 감정평가가액이 있는 경우에는 그 감정평가가액을 기준시가 보다 우선 적용하도록 하고 있다. 청구법인이 당초 2개 이상의 감정평가업체로부터 관리처분계획인가일을 평가기준일로 하여 감정평가를 받아 장부에 계상한 가액은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 시공사, 조합원 및 현금청산대상자의 이해관계가 합리적·객관적으로 반영되어 산출된 가액이다. 이 건의 경우 시가가 불분명한 경우에 해당하므로 법령에 따라 시가의 감정평가가액을 적용하여야 한다.

(다) 한편, 사업시행인가일을 기준으로 한 부동산의 감정가액은 조합원 사이의 상대적 출자비율을 정하기 위한 목적으로 이루어진 것(OOO 판결, 참조)으로, 일반적인 시가를 확인하기 위한 감정이 아니라 「도시 및 주거환경정비법」상 관리처분계획을 수립하기 위한 특수목적 감정에 해당하므로 이는 「법인세법」상 시가를 확인하기 위한 감정가액에 해당한다고 볼 수 없다. 반면, 관리처분계획인가일을 기준으로 한 쟁점감정가액은 현물출자된 자산의 시가에 따라 평가된 가액으로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 근거하여 평가한 가액으로 쟁점감정가액을 산출한 평가방법은 시장가치를 기준으로 이루어진 것으로 「법인세법」상 시가를 확인하기에 적정한 평가방법이라 할 수 있다.

(라) 현물출자자산에 대한 소급 감정평가가액도 객관적이고 합리적인 평가가액으로 인정되어야 한다.

1) 조합원의 현물출자자산의 취득시기는 관리처분계획인가일(2013.8.2.)이며, 취득가액은 감정평가법인이 산정한 감정평가액이다. 다만, 관리처분계획인가일은 2013.8.2.이고, 감정평가서 작성일은 2020.2.10.로 기간의 차이가 발생함에 따라 소급감정평가를 인정할 수 있는가의 문제가 발생한다. 대법원은 “구

법인세법 시행령 제5조

제1항에서 말하는 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수는 없다 할 것이다. 그러나 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 펑가되었다는 점이 인정되어야 한다.”(OOO 판결 등 다수)고 판시하여 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 산정되었다면 소급 감정가액도 시가로 볼 수 있다고 판단하고 있다.

2) 대법원은 과세관청이 비록 당해 자산의 취득 당시의 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 보충적 평가방법으로 평가하여 과세처분을 하였다 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론 종결시까지 당해 자산의 취득당시 시가를 입증한 때에는 그 시가에 의하여 과세처분의 위법 여부를 판단하여야 하고, 여기서 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’라 볼 수 있으며, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 아니한다고 판단하고 있다(OOO 판결 등 참조).

3) 처분청이 쟁점감정가액이 소급하여 평가되었다는 이유만으로 시가임을 부인하기에는 그 근거가 부족하고, 구 「도시 및

주거환경정비법」 제48조

제1항 제4호 및 제5항 제2호는 현물출자자산의 사업시행인가고시일을 기준으로 한 감정평가액이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수로부터 관리처분계획인가를 받도록 규정하고 있어서 관리처분계획인가일과 사업시행인가고시일 간의 시차로 인하여 관리처분계획을 인가받기 위하여 사업시행인가고시일을 기준으로 감정평가를 수행한다면 소급감정이 될 수밖에 없으며, 이 건의 경우 처분청이 현물출자자산의 취득일을 사업시행인가고시일이 아닌 관리처분계획인가일로 인정하면서도 쟁점감정가액이 소급감정가액이라는 이유로 시가로 인정하지 아니한다면 현물출자자산은 관리처분계획인가일이 아닌 사업시행인가고시일을 기준으로 평가한 종전 신고가액 외에는 시가로 인정받지 못하는 불합리가 발생한다 할 것이다.

4) 따라서 이 건 청구법인의 조합원 현물출자자산인 종전자산의 취득시기는 관리처분계획인가일이며, 그 취득가액은 관리처분계획인가일 현재 감정평가기관이 객관적·합리적으로 산정한 감정가액이다. 청구법인은 기 법인세 신고 시 조합원 현물출자자산의 취득가액을 조합원들의 권리가액을 산정하기 위한 목적으로 사업시행인가일을 기준으로 감정평가한 가액을 적용하였는데, 사업시행인가일을 기준으로 한 종전감정가액은 관리처분계획인가일 현재의 개발이익이 포함되어 있다고 볼 수 없으므로 시가로 보기 어렵고, 사업시행인가일은 법인세법령상 현물출자일도 아니며, 조합원들의 권리가액 산정을 위한 목적으로 평가한 종전감정가액은 법인세법령상 취득가액(시가)도 아니다.

나. 처분청 의견

(1) 구체적인 근거 없이 당초처분을 유지하는 것은 재조사 결정의 기속력에 저촉된다는 청구법인의 주장은 타당하지 않다.

(가) 처분청은 조세심판원의 재조사 결정 주문에 따라 수행반을 구성하여 관리처분계획인가일을 평가기준일로 하여 객관적이고 합리적인 시가에 대하여 2022.1.27.부터 2022.5.12.까지 재조사를 실시하였으며, 청구법인은 쟁점감정가액이 객관적이고 합리적으로 평가되었는지 다른 감정평가법인에 검토를 의뢰하는 방안, 다른 감정평가법인을 통해 재평가하는 방안, 처분청이 직접 조사?검토하는 방안 중 어느 하나를 선택하여 재조사를 이행해야 함을 주장하나, 처분청은 아래와 같이 3가지 방법 모두 객관적이고 합리적인 시가를 산정할 수 없는 것으로 판단하였다.

(나) 먼저, 쟁점감정가액이 객관적이고 합리적으로 평가되었는지 다른 감정평가법인에 검토를 의뢰하는 경우, 쟁점감정가액은 관리처분계획인가일로부터 6년 6개월 이상이나 지난 시점에 행하여진 것으로, 청구법인의 종전 심판청구에서 조세심판원은 쟁점감정가액을 객관적이고 합리적인 시가로 인정하기 어렵다고 이미 결정하였으므로 다른 감정평가법인을 통한 검토의 실효성이 없다고 판단하였다.

(다) 다음으로, 다른 감정평가법인을 통한 재평가의 경우, 이미 아파트가 준공(2018.6.28.)되어 감정평가 대상이 되는 기존 토지 등의 물건이 존재하지 않아 현재 시점에서 관리처분계획인가일을 기준으로 한 현장실사 없는 소급감정평가를 다시 시행할 수밖에 없는 상황으로, 추가적인 소급감정평가가 될 뿐 객관적이고 합리적인 기준으로 평가된 정당한 시가로 보기엔 부적정하다.

(라) 마지막으로, 처분청이 직접 조사?검토를 하는 방안 중 우선 감정평가를 통한 방법의 경우 가장 중요한 기타 보정치(시점, 지역, 자연환경 등을 제외한 그 밖의 요인)를 도출하려 노력하였으나, 고도의 전문성을 요구하는 작업에서 감정평가에 대한 공신력이 없는 국세청이 이를 평가하게 될 경우 법적안정성 및 신뢰성?객관성의 훼손이 우려되므로, 처분청이 새로운 감정가액을 도출하는 것은 합리적이지 않은 것으로 판단하였다.

(마) 따라서 관리처분계획인가일 전?후 6개월 내에 평가된 감정가액이 존재하지 않는 상황이므로 「법인세법」상 시가 적용원칙에 따라 재개발지역 소재 부동산에 개별공시지가, 개별 및 공동주택가격, 건물기준시가를 적용하여 객관적이고 합리적인 시가를 추가 조사하였고, 그 결과 재개발지역 내의 토지와 건물 등을 보충적 평가방법을 적용하여 합산한 종전자산의 시가는 OOO원으로 조사되었으나 이를 적용시 청구법인에게 불리한 결과가 도출되어 불이익변경금지의 원칙에 따라 당초 처분을 유지하게 되었고, 이는 조세법률주의에 의한 세법의 집행과정으로 기속력에 반한 처분이라 할 수 없다.

(2) 감정평가법인이 감정한 가액 적용 여부

(가) OOO의 관리처분계획인가일(2013.8.2.) 전?후 6개월 이내 감정가액은 존재하지 않고, 유사사건 선행 심판결정례(OOO)를 살펴보아도 관리처분계획인가일로부터 장기간 경과한 시점의 소급감정가액은 시가로 인정하지 아니한 바 있다.

(나) 「도시 및 주거환경정비법」상 조합원이 정비사업조합에 출자하는 부동산의 가액은 관리처분계획에 의하여 정하여진 가액에 의하여야 하고, 이는 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 하여 평가한 가액이며, 또한 조합원이 현물출자한 종전자산의 가액은 사업시행인가일 평가기준일의 감정평가액이고, 이는 조합이 현물출자로 취득한 자산의 취득가액인 것이다.

(다) 부동산 매매에 있어 양도자의 양도가액과 양수자의 취득가액이 동일하듯 조합원의 현물출자에 있어서도 현물출자한 자산가액과 현물출자 받은 취득가액은 일치하여야 한다. 청구법인이 취득한 종전자산의 취득가액은 법인의 건설용지 취득가액에 반영될 뿐만 아니라, 조합원 개개인의 권리가액과 분담금(또는 환급액)에도 반영되어야 하나 조합원 권리가액 변동 없이 청구법인이 현물출자 받은 건설용지의 취득가액만 증액하는 것은 일관성이 없다. 재건축 실무적으로도 기존 건물과 그 부수토지의 평가액(= 관리처분 계획에 따라 정해진 가격)은 「소득세법」 및 관리처분계획 내역서 등을 고려하여 문리해석하면 종전부동산의 감정평가가액인 것이다.

(라) 또한 청구법인의 종전감정가액인 사업시행인가일(2008.5.21.) 기준 감정평가가액은 2개 이상의 감정평가기관(OOO)에서 2008.3.18.∼2012.7.26.까지 무려 4년에 걸쳐 평가를 진행하여 산출된 각각의 감정평가가액을 평균한 것으로, 2개의 감정평가기관에서 4년간의 기간 동안 실지조사 등을 통해 평가를 진행하여 관리처분계획인가일로부터 약 1년 전인 2012.7.27. 최종 작성된 감정가액이 있음에도, 관리처분계획인가일로부터 무려 6년 6개월 후에 법인세 환급을 목적으로 단 3일간 실지조사도 없이 소급 감정평가된 쟁점감정가액을 더 객관적이고 합리적인 시가라는 청구주장은 타당하지 않다.

(마) 따라서 청구법인의 종전감정가액인 사업시행인가일(2008.5.21.) 기준 감정가액이 법인세 환급을 목적으로 소급감정한 쟁점감정가액보다 시공사, 조합, 조합원 및 재개발사업에 참여하지 않은 현금청산자 등 여러 이해관계자 간 합리적인 의사결정을 위해 평가된 점, 2개의 감정평가기관에서 실지조사를 거쳐 4년간 평가가 진행된 점 등으로 보아 객관적이고 합리적인 시가에 더욱 부합한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건 처분은 당초 재조사 심판결정의 기속력에 저촉된다는 청구주장의 당부

② 관리처분계획인가일 기준으로 소급 감정평가한 쟁점감정가액을 종전자산의 시가로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2007.4.13. OOO 일원에 AAA[규모 : OOO, 연면적 OOO, 아파트 OOO동 총 OOO(일반 OOO, 조합원 OOO) 및 근린생활시설]을 수행하기 위하여 설립인가되었고, AAA은 2008.5.21. 사업시행인가, 2013.8.2. 관리처분계획인가(OOO), 2018.6.28. 준공인가, 2019.2.13. 이전고시되었다.

(2) 청구법인은 조합원으로부터 현물출자로 취득한 종전자산에 대하여 사업시행인가일(2008.5.21.) 기준으로 감정평가한 OOO원을 ‘조합원 토지평가액’으로 하여 장부에 계상하고 2015∼2018사업연도 법인세 신고시 공사진행률과 일반분양(수익사업) 비율에 따라 소득금액을 산정하여 신고하였다.

(3) 청구법인은 2020년 2월 ㈜OOO으로부터 종전자산은 관리처분계획인가일(2013.8.2.)을, 용도폐지 기반시설(도로) 및 신설 기반시설(도로 및 공원)은 2015.6.19. 및 2018.6.28.을 각 기준일로 하여 감정평가를 받았는바, 그 평가내역은 아래와 같다.

＜표2＞ 종전자산에 대한 쟁점감정가액 내역

○○○

(4) 청구법인은 종전자산의 취득가액을 종전감정가액(OOO원)에서 관리처분계획인가일(2013.8.2.) 기준으로 소급감정평가한 쟁점감정가액(OOO원)으로 변경한 후, 그 증액된 OOO원 중 일반분양 비율(OOO)에 해당하는 OOO원을 2015∼2018사업연도 분양원가로서 각 손금산입하고, 신규설치 기반시설의 감정평가액(준공일 기준 OOO원)이 용도폐지 기반시설의 감정평가액(착공일 기준 OOO원) 보다 크므로 그 차액 OOO원 중 일반분양 비율(OOO)에 해당하는 OOO원을 2018사업연도 처분손실로서 손금산입하여 2015∼2018사업연도 법인세 OOO원을 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 아래와 같이 하였다.

＜표3＞ 종전자산 취득가액(증액분) 변경내역

○○○

＜표4＞ 경정청구 대상 연도별 손금내역 및 경정청구액

○○○

(5) 청구법인은 이에 불복하여 2021.4.5. 심판청구를 제기한 결과, 우리 원은 2022.1.12. ‘종전자산의 취득시기를 관리처분계획인가일(2013.8.2.)로 하고, 그 취득가액을 산정함에 있어 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제5조 제3항에 따라 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 그 적정한 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하도록 하는 내용의 ‘재조사 결정’을 하였다.

(6) 이에 따라 처분청은 종전자산의 시가에 대한 재조사를 실시한 결과, 쟁점감정가액은 평가기준일(관리처분계획인가일)로부터 8년 이상 경과한 시점에서 현장실사 없이 이루어져 정당한 시가로 인정하기 어려운 것으로 보아 「법인세법」상 시가 적용원칙에 따라 ‘거래 당시의 시가가 불분명하고, 평가기준일 전?후 6개월 이내의 감정가액이 없는 경우’에 해당하므로 상증법상 보충적 평가방법(기준시가)을 적용하여 종전자산의 가액을 OOO원으로 산출하였으나, 2022.5.16. 청구법인에게

「국세기본법」 제79조

에 따른 불이익변경금지 규정에 따라 종전감정가액(장부가액)인 OOO원이 적정한 시가로 결정하여 통지하였다.

＜ 재조사 종결보고서(2022.5.) 일부 ＞

○○○

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 기속력은 처분청이 재결의 취지에 따라야 하는 효력으로, 재조사 결정이 후속처분의 내용까지 구속하는 것은 아니지만 처분청이 추가적인 조사나 노력을 전혀 하지 않은 채 당초 처분을 그대로 유지하였다면 그 후속처분은 기속력에 반한다고 할 것이나, 처분청이 조세심판원으로부터 재조사결정을 받고 사실관계를 재조사한 후 기존의 과세처분을 그대로 유지하는 것은 조세심판원의 결정의 기속력에 반하는 것이라고 볼 수 없다(OOO 판결 등 참조)할 것인바,

처분청은 우리 원의 재조사 결정 취지에 따라 종전자산 소재지 주변지역 및 소급 감정평가서상 표준지의 지가상승률을 조회하고, 종전감정가액과 쟁점감정가액의 감정평가내용(평가기준과 방법, 비교표준지 선정 및 가격결정 등)을 비교ㆍ분석한 후 상증법상 보충적 평가방법에 따른 시가를 산출하는 등 관리처분계획인가일 기준 종전자산의 적정한 시가를 확인하기 위한 재조사(2022.1.27.∼2022.5.12.)를 적극적으로 이행한 것으로 보이는 점,

종전자산의 관리처분계획인가일(2013.8.2.)을 취득시기로 하여, 그 취득가액을 산정함에 있어 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제5조 제3항에 따라 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 그 적정한 시가를 재조사하라는 당초 재조사결정서의 주문내용으로 볼 때, 종전자산의 적정시가를 확인ㆍ조사하는 방법으로 반드시 소급 감정평가방법에 한정한 것은 아니라고 보이는 점,

쟁점감정가액(OOO원)은 평가기준일(관리처분계획인가일)로부터 6년 이상 경과한 시점에서 현장실사 없이 이루어져 정당한 시가로 인정하기 어려운 것으로 보아 처분청이 상증법상 보충적 평가방법(기준시가)을 적용하여 종전자산의 취득가액을 산출(OOO원)하였으나, 이를 시가로 적용할 경우 청구법인이 신고한 종전감정가액(OOO원) 보다 오히려 청구법인에게 불이익한 결과가 초래되는 점 등에 비추어 이 건 처분이 당초 재조사 심판결정의 기속력에 저촉된다는 청구법인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 2005년 5월∼2013년 8월 기간 동안 종전자산이 포함된 OOO 주거지역 지가변동률은 평균 4.22%, 쟁점감정가액 관련 감정평가서상 표준지의 지가변동률은 평균 5.13% 각각 상승하였으나, 종전자산의 소급감정평가액(종전감정가액)은 23.18% 상승하여 OOO 주거지역의 지가변동률 보다 5.49배나 크게 증가한 것으로 평가되었는바, 종전감정가액과 쟁점감정가액의 평가기준일이 5년 2개월의 시차가 있으나 이 기간 동안 OOO에서 종전자산만 당해 지역의 지가변동률을 현저히 초과하여 큰 폭으로 증가할 만한 특별한 사정이 없었던 것으로 조사된 점, 쟁점감정가액은 종전자산의 관리처분계획인가일(2013.8.2.)로부터 6년 6개월 이상 경과한 2020.2.10.을 작성일로 하여 감정평가기관에 의해 소급하여 감정평가된 가액으로서 쟁점감정가액은 조사기간 이전에 이미 공동주택이 준공되어 기존 토지 및 건물이 존재하지 아니한 상태에서 현장실사도 없이 소급하여 감정평가한 것으로 나타나는 점,

「법인세법 시행령」 제89조

제2항은 시가가 불분명한 경우 ① 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액), ②

「상속세 및 증여세법」 제61조

부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액을 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다고 규정하고 있는바, 쟁점감정가액(OOO원)은 평가기준일(관리처분계획인가일)로부터 6년 이상 경과한 시점에서 현장실사 없이 소급하여 감정평가가 이루어져 이를 객관적이고 합리적인 시가로 인정하기 어려운 것으로 보이는 점 등에 비추어 관리처분계획인가일 기준으로 소급 감정평가한 쟁점감정가액을 종전자산의 시가로 인정하여야 한다는 청구법인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제79조(불고불리, 불이익변경금지) ① 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분 외의 처분에 대해서는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.

② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.

제80조(결정의 효력) ① 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정은 관계 행정청을 기속(羈束)한다.

② 심판청구에 대한 결정이 있으면 해당 행정청은 결정의 취지에 따라 즉시 필요한 처분을 하여야 한다.

(2) 법인세법(2018.12.24. 법룰 제16008호로 개정되기 전의 것)

제19조(손금의 범위) ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비(損費)의 금액으로 한다.

② 제1항에 따른 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

제41조(자산의 취득가액) ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다) : 매입가액에 부대비용을 더한 금액

2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산 : 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액

3. 그 밖의 자산 : 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

(3) 법인세법 시행령

제72조(자산의 취득가액 등) ② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액

가. 적격합병 또는 적격분할의 경우 : 제80조의4 제1항 또는 제82조의4 제1항에 따른 장부가액

나. 그 밖의 경우 : 해당 자산의 시가

제89조(시가의 범위 등) ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액).(단서 생략)

2.

「상속세 및 증여세법」제38조

ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및

「조세특례제한법」제101조

를 준용하여 평가한 가액. (후단 생략)

(4) 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률

제5조(감정평가의 의뢰) ① 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체(이하 “국가등”이라 한다)가 토지등의 관리ㆍ매입ㆍ매각ㆍ경매ㆍ재평가 등을 위하여 토지등을 감정평가하려는 경우에는 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항에 따라 감정평가를 의뢰하려는 자는 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 요청하여 추천받은 감정평가법인등에 감정평가를 의뢰할 수 있다.

(5) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을

「건축법」 제2조

제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(6) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (각 호 생략)

(7) 도시 및 주거환경정비법(2017.2.8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것)

제28조(사업시행인가) ① 사업시행자(제8조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 이를 신고하여야 한다.

제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 다음 각 목에 따른 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액. 다만, 가목과 다목의 경우에는 제46조의2 제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 조합원 분양분(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

나. 일반 분양분

다. 기업형임대주택

라. 임대주택

마. 그 밖에 부대ㆍ복리시설 등

4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

② 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용상황ㆍ환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다.

4. 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

5. 분양설계에 관한 계획은 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.

6. 1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

④ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.

⑤ 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 또는 가로주택정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.

1. 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

가. 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업: 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자

나. 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업: 시장ㆍ군수가 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 정하여 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자

2. 시장ㆍ군수는 제1호에 따라 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장ㆍ군수에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.