조심 2017서2818 (2017.10.26)

심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요

가. 청구인은 배우자 OOO의 사망으로 다가구주택인 OOO 토지 147.4㎡ 및 건물 286.89㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2013.6.21. 상속받았다.

나. 청구인은 2015.10.15. 쟁점부동산을 OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하였고, 양도소득세 예정신고에 앞서 2015.11.5. 2개의 감정평가법인에 2013.6.21.을 평가기준일로 하여 소급감정평가를 의뢰하였으며, 이에 따라 산정한 OOO원(감정평가 평균가액으로 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 하여 상속세 기한 후 신고(2015.11.30., 과세표준 “OOO”원)를 한 후, 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 2015.12.31. 양도소득세를 예정신고하였다(납부세액 OOO원).

다. 처분청은 2017.3.29.부터 2017.4.17.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점감정가액이 소급감정가액임을 이유로 취득가액을 부인하고 개별주택가격인 OOO원을 취득가액으로 판단하였고, 동 조사결과를 처분청에 통보하였다.

라. 처분청은 이에 따라 청구인에게 2015.5.8. 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2017.5.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

대법원 판례(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결)에 의하면「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 그 가액이 소급감정에 의한 것이라고 시가로 인정해야 한다고 하였다.

쟁점부동산의 인근 토지 및 건물(주상복합)의 상속개시일전 6개월 이내 매매사례가액은 OOO원으로 쟁점감정가액은 동 유사매매사례가액을 참고하여 시가를 적절히 산정하였으므로 이를 시가로 인정하여야 한다.

시가 하락의 특별한 사정이 없음에도 불구하고 상증법상 보충적 평가방법에 의한 개별주택가격을 취득가액으로 하는 것은 청구인에게 극히 불리하고, 적어도 피상속인의 취득가액에 취득시부터 상속개시 당시까지의 개별주택가격 상승률을 곱한 OOO원을 취득가액으로 인정하거나 상증법 제49조 제1항 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매가 있는 경우 가격변동 등의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회의 자문을 거쳐 동 매매가액을 시가에 포함할 수 있다고 하고 있어 피상속인의 취득가격인 OOO원을 하회하여서도 아니된다.

나. 처분청 의견

상증법 제49조에 의하면 상속개시일 전후 6개월 이내의 감정가액만이 시가로 인정될 수 있는바, 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 2년 5개월이 경과된 후의 소급감정에 의한 것이므로 처분청이 동 가액을 시가로 인정하지 아니한 것은 달리 잘못이 없다.

또한「재산평가심의위원회운영규정」제22조 제1항 제1호에서 자문대상을 평가기준일 전 2년 이내에 있었던 매매 등의 가액으로 한정하고 있으므로 이 건의 경우 자문대상에 해당하지 않으며 청구인이 제시한 인근 부동산의 매매사례가액의 경우 쟁점부동산과는 위치, 연면적, 용도, 층수, 개별공시지가, 준공일 등 대부분의 조건이 다른 경우로 유사매매사례가액으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

상속개시일부터 6개월이 경과하여 산정한 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다).(단서 생략)

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

(5) 재산평가심의위원회운영규정(2014.1.1. 국세청 훈령 제2027호로 개정된 것) 제22조【시가인정 자문 대상】① 지방청평가심의위원회는 영 제56조의2 제7항 및 제10항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할 세무서장 및 지방국세청장(이하 “세무서장 등”이라 한다)의 자문에 응할 수 있다.

1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일 전 6개월 이내의 기간 및 증여일 전 3개월 이내의 기간(이하 “평가기간”이라 한다)을 제외한다) 중에 매매.감정.수용.경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우

(이하 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2015.12.31. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 의하면, 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원으로 하여 양도차익 OOO원을 산정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 양소소득세 예정신고에 앞서 2015.11.30. 처분청에 제출한 상속세 과세표준 신고 및 자진납부계산서에 의하면, 총 상속재산 가액 OOO원 중 쟁점부동산 가액은 OOO원으로 신고한 것으로 나타난다.

(3) 처분청 조사담당자가 2017년 4월 작성한 양도소득세 조사종결복명서에 의하면, 매매계약서 및 통장거래내역에 의해 양도가액은 OOO원인 것으로 확인되나, 취득가액 OOO원은 2013.6.21. 상속받은 부동산을 2015.11.11. 소급감정 의뢰하여 산정한 가액으로 이를 시가로 인정할 수 없고 상속당시 개별주택 공시가격인 OOO원으로 결정함이 타당하다고 조사한 것으로 나타난다.

(4) (주)OOO감정평가법인이 2015.11.11. 청구인에게 회보한 감정평가내역서의 주요내용은 ＜표1＞과 같은바, 평가에 있어「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙」등 관계법령과 감정평가 일반이론에 의거하여 토지의 평가는 공시지가기준법으로 건물은 원가법을 기준한 금액을 합산하여 가액을 결정하되 다른 평가방법(거래사례 비교법)에 의하여 산출된 시산가액과 비교하여 그 합리성을 검토하였다고 기술하고 있다.

＜표1＞

(5) (주)OOO감정평가법인이 2015.11.11. 청구인에게 회보한 감정평가내역서의 주요내용은 ＜표2＞와 같은바, 토지의 가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조 및「감정평가에 관한 규칙」제14조 제1항에 의거 공시지가기준법으로 평가하고,「감정평가에 관한 규칙」제12조 제1항 및 제2항에 따라 거래사례비교법에 의한 시산가액으로 그 합리성을 비교.검토하였고, 건물에 대한 평가는「감정평가에 관한 규칙」제15조에 의거 구조, 사용자재, 시공상태, 마감재의 상태, 부대설비, 용도, 현상 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하였으며,「감정평가에 관한 규칙」제12조 제2항 단서에 따라 대상물건의 특성 등으로 인해 원가법 외의 다른 평가방법을 적용하는 것이 곤란하여 주된 방법 외 다른 방법에 의한 시산가액 비교.검토는 생략하였다고 하고 있다.

＜표2＞

(6) 청구인이 추가로 제출한 항변자료에 의하면, 2개 감정평가기관이 비교대상으로 본 부동산은 쟁점부동산과의 거래가 270ｍ로 걸어서 4분 거리에 소재하고 있고, 지하 1층은 식당, 지상 1.2층은 주택인 총 3층 건물로 감정평가법인의 감정평가를 떠나 국세청에서 산출하는 기준에 의거 비교대상 주택의 실거래가격을 비교하여 계산한 감정가격을 비교분석해 보아도 유사사례가액(실거래가액) 대비 90%에 미달하지 아니하므로(비교대상 주택대비 93.26%) 국세청의 상속세 집행기준 60-49-5에 의거 시가로 인정하여야 한다고 주장하며 ＜표3＞의 비교대상 주택 대비 상승률 계산표를 제시하고 있다.

＜표3＞

또한 청구인은 설령 감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하기 어렵다 하더라도 피상속인이 2006년에 OOO원에 취득한 쟁점부동산의 당시 개별주택가격이 OOO원인 점과 상속 개시 당시(2013년) 공시된 개별주택가격이 OOO원인 점을 감안하면 피상속인의 쟁점부동산 취득일부터 상속개시일까지 7년 동안 시가하락 등의 특별한 사정이 없었음에도 보충적평가방법에 의한 기준시가 OOO원을 취득가액으로 하는 것은 청구인에게 지극히 불리하므로, 피상속인의 취득가액에 취득시 개별주택가격 대비 상속개시 당시의 개별주택가격의 상승률(25%)을 곱한 OOO원을 취득가액으로 하거나 적어도 피상속인의 취득가액인 OOO원을 하회하여서는 아니된다고 주장하고 있다.

(7) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 당초 취득(피상속인) 관련 부동산매매계약서 및 등기부등본 등에 의하면, 피상속인인 OOO가 2006.5.8.(계약일 2006.3.16.) OOO로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 것으로 나타난다(OOO공인중개사사무소 OOO 중개사 및 OOO공인중개사사무소 OOO 입회)

(8) 쟁점부동산의 개별주택가격확인서에 의하면 2006.1.1. 기준 OOO원, 2013.1.1. 기준 OOO원인 것으로 나타나고, 연도별 개별공시지가표에 의하면 2006기준(기준일자 2005.1.1., 공시일자 2005.5.31.) ㎡당 OOO원, 2013년 기준(기준일자 2013.1.1., 공시일자 2013.5.31.) ㎡당 OOO원인 것으로 나타난다.

(9) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 상속개시일인 2013.6.21.부터 6개월 이상 지난 뒤 2개 감정평가법인이 소급하여 평가한 가액이어서 이를 시가로 인정하기 어렵다 할 것이고, 피상속인의 취득가액 등도 평가기준일부터 2년을 벗어나 있어 피상속인의 취득시부터 상속일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 하더라도 동 가액 등을 시가로 인정하기는 어려우므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.