조심 2021서5882 (2021.12.28)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.5.16. 부친 AAA(이하 “피상속인”이라 한다)이 사망함에 따라 OOO 산 53 임야 7,851㎡[2020.3.6. 같은 곳 산 53 임야 7,681㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은 곳 산 53-3 임야 170㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)로 분할등기됨, 쟁점①.②토지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다] 등을 상속을 원인으로 취득한 후, 2017.11.29. 상속세 신고를 하면서 쟁점토지에 대하여「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 상 보충적 평가방법인 기준시가(개별공시지가)를 적용.평가하여 피상속인의 주소지 관할 세무서인 OOO서장(이하 “OOO서장”이라 한다)에게 2017.5.16. 상속분 상속세 OOO원을 신고.납부하였고, OOO서장은 2018.1. 24. 피상속인에 대한 상속세 신고내용을 검토한 결과, 그 내용이 적정한 것으로 보아 상속세 과세표준과 세액을 결정하였다.

나. 청구인은 2020.5.8. OOO와 OOO 조성사업의 부지로 편입된 쟁점①토지를 보상가액 OOO원에 수용협의하였고, 2020.6.12. 쟁점②토지를 ㈜AAA에게 OOO원에 양도한 후, 2020.7.30. 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액은 쟁점①토지의 보상가액(OOO원) 및 쟁점②토지의 실지거래가액(OOO원)의 합계액으로, 취득가액은 위 가. OOO서장이 상속세 결정 시 평가한 가액(기준시가)이 아니라 쟁점토지 인근의 같은 동 산 26 임야 2,678㎡(이하 “비교대상토지”라 한다)의 매매사례가액인 OOO원(1㎡당 OOO원, 이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 기준으로 환산한 OOO원 및 OOO원의 합계액 OOO원으로 각각 계산하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 납부하였다.

다. 처분청은 2021.3.22.부터 2021.4.10.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지와 비교대상토지는 개별공시지가의 차이가 1㎡당 4,610원(57.69%) 등으로 유사성이 없어 쟁점매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다고 보아, 쟁점토지의 취득가액을 OOO서장의 상속세 결정 시 평가한 기준시가로 계산하여 2021.7.5. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2021.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 도시지역과 달리 지리적 거리(즉 접근성)의 차이가 시가에 미치는 영향이 적은 도시밀집지역 밖의 녹지지역에 위치하고 있고, 더욱이 입지면에서 쟁점토지와 비교대상토지는 동일한 자연녹지지역 내에 편입되어 있으며, 지목과 용도에 있어서 차이가 거의 없다. 한편, 구글맵에 따른 쟁점토지와 비교대상토지 간 거리는 약 521m 떨어져 있는 것으로 나타나나, 동일한 자연녹지구역 내 양 끝에 위치하여 지리적 거리는 중요한 의미가 없다.

쟁점토지는 비교대상토지와 달리 근린공원으로 지정되어 공시지가변동에 다소 영향이 있는 점, 쟁점토지가 맹지라 할지라도 도로에서 불과 약 4~5m정도 떨어져 있어 그 접근성이 열악하다고 볼 수 없는 점 등을 감안할 때, 쟁점토지와 비교대상토지의 개별공시지가의 차이가 크다는 이유만으로 그 유사성을 배제하는 것은 무리가 있다(조심 2019서2835, 2019.10.15. 참조).

(2) 상속을 원인으로 취득 후 양도한 쟁점토지의 취득가액을 상속개시일 당시의 시가로 적용하여야 하는데, 처분청이 기준시가를 적용하여 취득가액을 산정한 것은 그 법적 근거가 미약하고, 공평과세의 원칙 등에 위배된다.

(가) ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2010.9.30. 선고 2010두8751 판결 참조).

(나) 청구인은 피상속인에 대한 상속세 신고 시 쟁점토지에 대하여 기준시가를 적용ㆍ평가하였으나, OOO서장으로부터

상증세법 제77조

에 따른 결정통지를 받은 바가 없고, 평가 시 단순착오가 있음을 확인하여 상속세 부과제척기간 내인 2020년 11월경

「국세기본법」제45조

제1항에 따라 쟁점매매사례가액을 적용하여 상속세 수정신고를 하였음에도 OOO서장은 현재까지 상속세 수정신고에 대한 결정 등 아무런 조치를 취하지도 아니하였는바, 처분청이 취득가액을 기준시가로 적용하는 법적 근거가 없다.

(다) 처분청은 OOO서장이 2018.1.24. 상속세 과세표준과 세액을 결정하였다고 하나, 이에 대한 객관적인 근거를 제시 또는 답변하지 못하고 있다. 한편 청구인이 OOO서장에게 정보공개를 요청ㆍ교부받은 상속세 결정결의서 상 해당 결정일과 결정통지일란이 공란이어서 처분청의 이 건 양도소득세 조사 시점(2021년 3~4월경)에 소급 결정한 것이 아닌가 하는 의구심을 갖게 된다. 따라서 OOO서장의 상속세 결정 사실이 확인되지 않고 결정통지도 없었으므로, 처분청은

「소득세법 시행령」제163조

제9항(

상증세법 제76조

에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 적용하여서는 아니된다.

(라) 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가로 적용하는 것은 실질과세원칙에 부합되지 않고, 법적 근거가 완전하지 아니한 편의적 인용에 지나지 아니하는바, 공평과세의 원칙에 따라 (소급감정이라 하더라도) 청구인이 제시한 2021.8.17.자 감정평가서 상 쟁점토지의 취득일(상속개시일) 당시의 감정가액 OOO원(1㎡ OOO원)을 그 시가로 적용하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지와 비교대상토지는 유사성이 없으므로 쟁점매매사례가액을 배제하고 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

(가) 비교대상토지의 매매계약일(2017.3.8.)이 상속재산가액의 평가기간 전(前) 6개월 이내에 있으나, 그 평가기준일(2017.5.16.)과 비교대상토지의 매매계약일 현재 개별공시지가가 1㎡당 OOO원(57.69%)의 상당히 큰 차이가 있어서 가액측면에서 유사성이 없다.

(나) 쟁점토지와 비교대상토지는 직선거리로 약 500미터 이상 떨어져 있을 뿐 아니라 연접하고 있지 아니하고, 토지이용계획원 상 쟁점토지의 용도는 자연녹지지역 및 제2종 일반주거지역인 반면, 비교대상토지는 자연녹지지역이다.

(2) 청구인은 소급한 감정가액을 쟁점토지의 취득일(상속개시일) 당시 시가로 적용하여야 한다고 주장하나, 이는 조세법률주의의 원칙상 위배되므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

(가)

「소득세법」제97조

및 같은 법 시행령 제163조는 상속 또는 증여받은 자산의 취득가액을 계산할 때는 상속개시일 또는 증여일 현재

상증세법 제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실제거래가액으로 본다고 규정하고 있고,

상증세법 제60조

는 상속 또는 증여받은 재산의 가액은 시가로서 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조는 법 제60조에서 시가로 인정되는 감정가격은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중에 있는 공신력 있는 감정기관 2곳 이상의 감정가액의 평균가액(기준시가 OOO원 이하 부동산은 1개의 감정평가액)으로 규정하고 있다.

(나) 조세심판원은

상증세법 제60조

및 같은 법 시행령 제49조와 관련한 다수의 다툼 사건에 대하여 엄격히 해석하여 평가기준일 6개월이 지나 소급감정한 감정평가액은 시가로 인정하지 아니하는 것으로 일관되게 결정(조심 2019부1293, 2019.6.18., 조심 2017서2818, 2017. 10.26. 등 참조)하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속을 원인으로 취득 후 양도한 쟁점토지의 취득가액을 기준시가가 아니라 비교대상토지의 매매사례가액 또는 소급감정가액으로 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2018.3.20. 법률 제15522호로 개정된 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지 :「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이 하 "개별공시지가"라 한다).

제77조(과세표준과 세액의 결정 통지) 세무서장등은 제76조에 따라 결정한 과세표준과 세액을 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 통지하여야 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28638호로 개정된 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란

「소득세법」제99조

제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(4) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(

「지적재조사에 관한 특별법」제18조

에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(5) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)

제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되,

「상속세 및 증여세법」제33조

부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

부칙＜제30395호, 2020.2.11＞

제2조(일반적 적용례) ① 이 영은 이 영 시행일이 속하는 과세기간에 발생하는 소득분부터 적용한다.

② 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다.

(가) 청구인은 피상속인이 2017.5.16. 사망함에 따라 상속이 개시되자, 쟁점토지에 대하여 상속개시일 당시의 개별공시지가 OOO원(1㎡당 OOO원)을 적용하여

상증세법 제67조

에 따라 OOO서장에게 상속세 과세가액 및 과세표준을 신고하였다.

(나) 국세청 전산자료에 의하면, OOO서장은 법정결정기한 전인 2018.1.24. 청구인이 제출한 상속세 신고내용이 적정한 것으로 보아 그 과세표준과 세액(과세미달)을 결정한 것으로 확인된다.

(다) 청구인은 2020.7.30. 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액은 보상가액(OOO원) 및 실지거래가액(OOO원)의 합계액으로, 취득가액은 OOO서장이 상속세 결정 시 평가한 가액(기준시가)이 아니라 비교대상토지의 쟁점매매사례가액(OOO 원, 1㎡당 OOO원)을 기준으로 환산한 가액 OOO원 및 OOO 원(1㎡당 OOO원)의 합계액으로 각각 계산한 것으로 나타난다.

(라) 쟁점토지와 비교대상토지 간 비교내용은 아래와 같다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 쟁점매매사례가액이 아닌 기준시가로 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다고 주장하면서 아래와 같이 증빙 등을 제시하였다.

(가) 청구인이 제시한 국토교통부 실거래가 공개시스템 상 실거래가조회결과에 의하면, 쟁점토지의 취득일(상속개시일)인 2017년 5월경 전ㆍ후 3개월(2017년 2월~2017년 8월)간 거래된 인근의 임야 중에서 자연녹지의 평균매매가액은 1㎡당 OOO원으로 나타나고, 쟁점토지와 매매계약일, 위치 등이 유사한 비교대상토지의 거래가액은 쟁점매매사례가액(OOO원, 1㎡당 OOO원)인 것으로 나타난다.

(나) 청구인이 제시한 OOO의 감정결과서에 의하면, 2019년 10월경 쟁점토지에 대한 보상가액 등의 협의를 위하여 2건의 감정평가를 실시하면서, 쟁점토지(1㎡당 OOO원)와 개별공시지가의 차이가 있음에도 같은 녹지구역 내의 OOO 산 61-2(1㎡당 OOO원)를 비교대상토지로 적용ㆍ감정하였던 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 제시한 2021.8.17.자 작성된 BBB감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 취득일(상속개시일) 당시 쟁점토지의 감정평가액은 OOO원(1㎡ OOO원)으로 기준시가 OOO원(1㎡당 OOO원) 대비 약 7배 정도의 차이가 있는 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 쟁점매매사례가액을 기준으로 한 환산가액 OOO원(1㎡당 OOO원) 또는 소급한 감정평가액(OOO원, 1㎡당 OOO원)이 기준시가(OOO원)보다 쟁점토지의 시가를 잘 반영하고 있는바, 쟁점매매사례가액 또는 위 감정가액을 시가로 보아 취득가액을 계산하는 것이 법의 취지 등에 부합한다고 주장한다.

(3) 처분청은 쟁점토지의 취득일(상속개시일) 및 비교대상토지의 매매계약일(2017.3.8.)이 상속세 평가기간 전.후 6개월 이내에 있으나, 개별공시지가의 차이가 1㎡당 OOO원(57.69%)으로 가액 뿐 아니라 청구인이 제시한 지적도 상 위치 및 거리 등에서 유사성이 없고, 청구인이 제시한 감정가액은 평가기준일 전.후 6개월을 벗어나 소급된 평가액이므로 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서 쟁점매매사례가액 또는 위 감정가액을 시가로 적용할 수 없다는 의견을 제시한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가)

상증세법 제60조

제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 상속재산과 면적.위치.용도.종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액(기준시가 OOO원 이하 부동산은 1개의 감정평가액)이 있는 경우, 그 가액(의 평균액)을 시가로 본다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점매매사례가액 또는 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 계산하여야 한다고 주장하나, 비교대상토지의 매매계약일(2017.3.8.)이 쟁점토지에 대한 평가기간 전(前) 6개월 이내에 있기는 하나, 쟁점토지의 평가기준일(2017.5.16.)과 비교대상토지의 매매계약일 현재 개별공시지가가 1㎡당 OOO원(57.69%)의 상당히 큰 차이가 있고, 직선거리로 약 500미터 이상 떨어져 있을 뿐 아니라 연접하고 있지 아니하며, 토지이용계획원 상 쟁점토지의 용도는 자연녹지지역 및 제2종 일반주거지역이나, 비교대상토지는 자연녹지지역으로 차이가 있는 점 등을 감안할 때, 두 토지 간 유사성이 있다고 보기는 어려운 점, 청구인이 제시한 감정가액은 취득일(상속개시일 2017.5.16.)부터 약 4년 3개월이 지난 후인 2021.8.17. 소급하여 감정평가한 가액이어서 이를 취득일(상속개시일) 현재의 시가로 인정하기는 어려운 점(조심 2019부1293, 2019.6.18., 조심 2017서2818, 2017.10.26. 외 다수, 같은 뜻임), 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된

「소득세법 시행령」제163조

제9항은 “상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」제76조

에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다고 규정하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 상속을 원인으로 취득하면서 개별공시지가를 적용.평가한 후 상속세를 신고한 데에 대하여 처분청이 2018.1.24. 그 가액을 결정한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.