조심 2021지2626 (2022.12.02)

OOO장이 2021.2.19. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은,

1. AAA 주식회사가 2013.12.12.～2015.12.10. BBB 주식회사로부터 빌린 PF차입금 OOO원의 연 5.5%에 상당하는 이자비용.수수료와 등기비용 OOO원을 OOO 및 같은 동 622-1 토지 2,785.7㎡ 지상의 OOO 상가 및 오피스텔 취득에 따른 취득세 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 AAA 주식회사(이하 “이 건 위탁자”라 한다)로부터 OOO 및 같은 동 622-1 토지 2,785.7㎡(이하 “종전토지”라 한다) 지상에 OOO 상가 및 오피스텔(연면적이 16,088.28㎡로, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)을 신축.분양하는 사업(이하 “이 건 재건축사업”이라 한다)을 수탁한 후, 2011.10.15.～2013.12.12. 종전토지 지상의 OOO 및 OOO 소유주 등으로부터 종전토지를 매입하여 종전토지 지상의 상가건물을 철거하던 중, 2013.9.17. 이 건 건축물에 대한 신축허가, 2013.12.3. 착공허가를 거쳐 2015.12.10. 사용승인(취득)을 받고, 같은 날 이 건 건축물의 신축비용 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 그 후 청구법인은 ⅰ) 이 건 위탁자가 2013.12.12.～2015.12.10. BBB 주식회사로부터 연 5.5%의 이율로 빌린 PF차입금 OOO원[경정청구 결과 OOO원을 차감하여 OOO원(이하 “쟁점차입금”이라 한다)으로 감액조정하였다]에 대한 이자비용 OOO원 및 수수료 OOO원 합계 OOO원[경정청구 결과 OOO원을 차감하여 OOO원(이하 “쟁점①비용”이라 한다)으로 감액조정하였다], ⅱ) 청구법인이 이 건 위탁자로부터 받은 신탁보수 OOO원(이하 “쟁점②비용”이라 한다), ⅲ) 이 건 위탁자가 지출한 세무용역수수료, 회의비, 등기비용 등 OOO원(이하 “쟁점③비용”이라 하고, 쟁점①～③비용을 합한 OOO원을, 이하 “쟁점비용”이라 한다) 합계 OOO원을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여 그 차액에 해당하는 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 2020.12.22. 처분청에 제기하였다.

다. 처분청은 청구법인의 위 경정청구에 대하여 2021.2.19. 아래 ＜표1＞과 같이 PF차입금 이자비용 및 수수료 OOO원을 감액조정하여 취득세 등 OOO원을 환급하고, 나머지 경정청구에 대하여는 거부처분을 하였다.

＜표1＞ 경정청구에 대한 처분청의 취득세 등 과세표준 조정내역

OOO

라. 청구법인은 이에 불복하여 2021.5.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점①비용(쟁점차입금 관련 건설자금이자 및 수수료 OOO원)은 종전토지의 취득 비용이므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

이 건 위탁자는 2013.12.12. 대주(貸主)인 BBB 주식회사로부터 OOO원을 연 5.5%로 차입하였는데, 청구법인은 해당 PF차입금 OOO원에 대한 이자비용 OOO원과 관련 대출수수료 OOO원 전액을 이 건 건축물 취득세 과세표준에 포함하여 취득세를 신고.납부하였다.

그러나, 당초 차입한 OOO원 중 OOO원을 종전토지를 매입하기 위한 자금으로 사용하였으므로, 아래 ＜표2＞와 같이 종전토지매입을 위한 차입금 OOO원에서 발생한 PF차입금 이자비용 OOO원과 PF차입금 수수료 OOO원 합계 OOO원(아래 ＜표3＞ 참조)을 이 건 건축물 취득세 과세표준에서 제외하여 달라고 경정청구를 하였다.

＜표2＞ 종전토지 취득일 이후 발생한 이자비용 산정내역

OOO

＜표3＞ PF차입금 이자비용 및 수수료 안분계산

OOO

처분청은 이 건 경정청구에 대하여 청구법인이 종전토지 매입을 위한 차입금 OOO원 중 종전토지 소유자의 담보대출상환 명목으로 지급한 OOO원에 대해서만 종전토지 취득비용으로 인정하여, 이에 대한 PF차입금 이자비용 OOO원과 PF차입금 수수료 OOO원 합계 OOO원을 이 건 건축물 취득세 과세표준에서 차감하고, 나머지인 PF차입금 OOO원(쟁점차입금)에 대한 PF차입금 이자비용 및 수수료 OOO원(쟁점①비용)을 불인정하여 거부처분을 하였다(＜표4＞ 참조).

＜표4＞ 처분청 인정금액 및 쟁점차입금 현황

OOO

행정안전부 유권해석(지방세운영과-4925, 2011.10.20.; 지방세운영과-2591, 2011.6.3.), 대법원 판결(대법원 2017.12.7. 선고 2017두57301 판결; 대법원 1989.1.31. 선고 86누811 판결), 조세심판원 결정(조심 2011지623, 2012.7.10.; 조심 2011지661, 2012.12.11.; 조심 2013지715, 2013.11.26.; 조심 2014지2150, 2015.11.10.; 조심 2017지223, 2017.10.12.)에서 “취득세 과세표준에 포함된 건설자금이자에 건축물의 신축을 위한 차입금의 이자 뿐만 아니라 종전토지의 취득을 위한 차입금의 이자도 포함되어 있을 경우, 취득세의 과세표준에 포함되는 건설자금이자는 과세대상 물건의 취득시점을 기준으로 그 이전에 발생된 것만을 포함하는 것(조심 2013지715, 2013.11.26.)이므로 토지의 차입금 관련 이자 중 그 취득일 이후에 발생한 이자는 그 취득가격에서 제외되어야 하는 점, 특정차입금이 아닌 일반차입금의 경우 그 사용이 혼재되어 있으므로 이를 그 사용 현황에 따라 일일이 구분하여 해당 과세물건의 취득가격에 포함하는 것은 사실상 불가능한 점에 비추어, 건설자금이자 중 종전토지의 취득일 이후 발생한 이자비용은 토지의 취득가격과 건축물의 취득가격의 비율로 안분하는 것이 합리적이라 할 것인바, 토지의 취득일 이후에 발생한 이자비용은 토지의 취득가격에 해당되지 않고, 건축물과도 관계가 없으므로 이 건 오피스텔의 취득가격에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다”고 하여 다수의 사례에서 토지 취득과 관련된 이자비용은 건축물 과세표준에서 제외한다고 판단하고 있다.

청구법인은 쟁점차입금(위 ＜표4＞의 2번～9번)을 종전토지를 취득하기 위하여 매도청구로 인한 매매대금 잔금지급, 매매 시 양도소득세 부담, 매입으로 인한 취득세, 신탁등기비 지급의 명목으로 지출하였으므로 쟁점차입금은 이 건 건축물 신축과 직.간접적으로 관련이 없고, 이 건 건축물 신축 이전에 종전토지를 매입하기 위한 비용에 해당하므로 이와 관련된 쟁점①비용(쟁점차입금 이자비용 및 수수료 OOO원)은 이 건 건축물의 취득가격에서 제외되어야 한다.

(2) 이 건 위탁자가 청구법인에게 지급한 신탁보수(쟁점②비용, OOO원)를 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

이 건 건축물에 대한 취득세 납세의무자는 청구법인이며, 이 건 건축물의 과세표준에 포함되어 있는 신탁보수(쟁점②비용)는 신탁사업의 위탁자인 AAA 주식회사로부터 지급받은 비용에 해당한다. 즉, 쟁점②비용(신탁보수)은 위탁자가 지급한 비용인 것이지, 청구법인이 부담한 비용이 아닌 것이며, 청구법인이 지급받은 신탁수수료는 이 건 건축물의 취득비용이 아닌 수익에 해당한다.

대법원은 “신탁수수료는 신탁회사가 이 사건 사업약정에 따라 위탁자로부터 지급받은 것임은 앞서 인정한 바와 같다. 따라서 이 사건 신탁수수료는 이 사건 아파트를 취득한 자로서 그 취득세의 부과대상자인 원고가 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 비용이라고 할 수 없으므로, 이 사건 신탁수수료가 이 사건 아파트를 취득하기 위한 비용인지 여부와 무관하게 그 취득세의 과세표준에 포함될 수 없다”고 판시(OOO 판결; 전심 OOO 판결)하였다.

상기 대법원 판결은 쟁점②비용(신탁수수료)가 취득세 납세의무자인 청구법인이 지급한 비용이 아니므로 이 건 건축물을 취득하기 위한 비용인지 여부와 무관하게 그 취득세의 과세표준에 해당하지 않는다는 결론에 다다른다.

따라서, 법원 판결(OOO 판결; 전심 OOO 판결)과 같은 사실관계로 이 건 건축물 과세표준에 포함되어 있는 쟁점②비용(신탁보수)은 청구법인의 위탁자인 AAA 주식회사가 청구법인에게 지급한 비용이므로 청구법인 입장에서 이 건 건축물 신축을 위해 지급한 비용이 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(3) 이 건 위탁자가 지출한 쟁점③비용(세무용역수수료, 회의비, 등기비용 등 OOO원)을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

(가) 청구법인은 OOO회계법인에게 기장료, 고문료, 세무회계용역수수료로 OOO원을 지급하였고, 회계법인 OOO에게 회계감사보수로 OOO원을, 임원회의와 관련된 식비 등으로 OOO원을 지급하고 이러한 비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 신고하였다.

그러나, 이러한 세무회계용역수수료, 회계감사보수, 회의비 등 비용은 이 건 건축물을 신축하는 행위가 없어도 매년 일정하게 발생하는 것이며, 건축 관련 법령이 아닌 세법이나 외부감사법에서 정한 세무신고, 회계감사의무를 이행하기 위한 비용으로, 이 건 건축물 취득과 관련되어 있는 사실을 전혀 확인할 수 없다.

따라서, 위 비용은 「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제1호에서 정하는 “광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용”이므로 취득가격에 포함되지 않는 비용에 해당한다.

(나) 청구법인은 종전토지를 매입하면서 이에 대한 법무사수수료로 법무법인 OOO에게 OOO원을 지급하였고, 2015.12.10. 이 건 건축물 사용승인 이후 보존등기비용으로 지안법무사합동사무소에게 OOO원을 지급하였다.

등기는 통상 잔금을 치르고 난 후, 즉 취득시기 후에 이루어지므로 등기 관련 법무사수수료는 취득시기 이전에 발생한 비용에 해당하지 않고, 잔금 지급 전에 등기를 이행한다 하더라도 취득자의 등기를 대행하여 발생하는 법무사수수료는 취득을 위해 발생하는 비용이 아니라, 등기 관련 비용에 해당하는 점 등을 종합해 볼 때, 등기를 대행하여 발생하는 법무사수수료는 취득세 과세표준에 포함되지 않는다고 할 것이다(OOO. 및 조심 OOO).

(다) 따라서, 쟁점③비용을 이 건 건축물 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①비용(쟁점차입금 관련 건설자금이자 및 수수료 OOO원)은 종전토지의 취득 비용이므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장에 대하여 본다.

대법원은 “과세대상물건의 취득자가 그 취득을 위하여 실질적으로 투자한 직.간접의 소요금액 자체를 취득세의 과세표준으로 삼는다고 해석할 것이므로 부동산의 취득을 위한 차입금이 있었다면 이에 대한 이자 즉 건설자금이자는 그 취득을 위하여 간접적으로 투자된 것이어서 취득세의 과세표준에 합산하여야 한다”고 판시(OOO 판결)하였고, 또한 “어떠한 자산을 건설 등에 의하여 취득하는 데에 사용할 목적으로 직접 차입한 자금의 경우 그 지급이자는 취득에 소요되는 비용으로서 취득세의 과세표준에 포함된다”고 판시(OOO 판결)하였다.

그리고 차입금이 발생하게 된 2013.12.12.자 담보대출확약서 전문에서 “본 사업에 필요한 자금을 차입하기로 하였다”고 명시하면서, 제1조에 “본 사업이라 함은 OOO 토지 2,785.70㎡에 소재하는 사업부지의 사업목적물을 신축하여 기존 사업부지의 소유자들에게 사업목적물 중 근린생활시설의 일부를 대물로 지급하고, 분양목적물을 분양하는 사업”이라고 정의하였다.

따라서, 쟁점차입금은 이 건 건축물을 신축하기 위한 목적으로 차입한 것임이 담보대출확약서 내용상 명백하므로 쟁점차입금에 대한 PF차입금 이자비용 및 수수료인 쟁점①비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되어야 한다.

(2) 이 건 위탁자가 청구법인에게 지급한 신탁보수(쟁점②비용, OOO원)를 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장에 대하여 본다.

조세심판원(조심 OOO)은 “수탁자는 수익자의 이익이나 특정의 목적을 위하여 신탁재산을 관리.처분하면서 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하여야 하므로, 신탁재산의 취득가격을 산정함에 있어서도 수탁자가 신탁재산을 취득하기 위해 수익자의 부담으로 귀결되는 비용을 지출하였다면 그 일부가 수탁자의 고유재산으로 편입되었다 하더라도 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이다. 청구법인은 이 건 신탁재산에 따라 이 건 신탁재산 중 일부(차입금, 분양대금 등)를 처분하여 쟁점신탁재산을 취득.분양하였고, 이러한 과정에서 이 건 수익자의 부담으로 귀결되는 비용은 청구법인이 수탁자의 지위에서 부담한 비용에 해당된다 할 것이므로 신탁보수가 고유 재산화되었다는 이유만으로 청구법인이 취득자로서 부담한 것이 아니라고 볼 수는 없다. (중략) 청구법인이 이 건 신탁계약에 따라 건축주의 지위에서 쟁점신탁재산의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 신탁보수를 수령한 것으로 볼 수밖에 없으므로 신탁보수는 쟁점신탁재산의 취득가격에 포함된다 할 것이다”라고 하였다.

따라서, 쟁점③비용(신탁보수)는 청구법인이 신탁재산의 취득자 지위에서 부담한 비용으로서 이 건 건축물 취득을 위하여 소요된 비용으로 보아야 하므로 취득세 과세표준에 포함되어야 한다.

(3) 이 건 위탁자가 지출한 쟁점③비용(세무용역수수료, 회의비, 등기비용 등 OOO원)을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장에 대하여 본다.

「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제4호는 “취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비.수수료”가 취득가격에 포함되는 것으로 명시하고 있다.

또한 조세심판원은 금융자문 수수료, 자산.자금관리 수수료, 부동산컨설팅비용, 법률자문비용 등은 건물 취득에 직.간접적 소요된 비용으로 판단(조심 OOO)하였다.

따라서, 청구법인이 이 건 건축물 신축을 위해 지출한 세무회계용역수수료, 등기 관련 법무사수수료 등 쟁점③비용은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되어야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점①비용은 종전토지의 취득비용이므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점②비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

③ 쟁점③비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정되기 전의 것)

제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2015.12.31. 대통령령 제26836호로 개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

(3) 신탁법

제37조(수탁자의 분별관리의무) ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.

② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(가) 청구법인은 이 건 위탁자(AAA 주식회사)로부터 OOO 및 같은 동 622-1 토지 2,785.7㎡(종전토지) 지상에 OOO 상가 및 오피스텔(연면적 16,088.28㎡, 이 건 건축물)을 신축.분양하는 사업(이 건 재건축사업)을 위탁받아 신축.분양한 건설사업자이다.

(나) 청구법인은 2011.10.15.～2013.12.12. 종전토지 지상에 있던 OOO와 OOO 및 그 부속토지를 매입하여 종전 상가를 철거하였고, 2013.9.17. 이 건 건축물에 대한 신축허가를 받은 후, 2013.12.3. 착공허가를 거쳐 2015.12.10. 사용승인을 받았다.

(다) 청구법인이 제출한 담보대출확약서는 차주를 이 건 위탁자로 하고 대주를 BBB 주식회사로 하여 2013.12.11. 작성된 문서로서, 그 주요 내용은 아래와 같다.

OOO

(라) 청구법인이 제출한 차입금 사용내역(2013.12.12.～2013.12.13. 전액 지출)은 위 ＜표4＞와 같으며, 처분청은 이 중 종전토지 소유자에 대한 담보대출 상환금 OOO원을 종전토지의 취득비용으로 보아 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여 그 차액을 환급하였으며, 나머지 OOO원(쟁점차입금)은 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 경정청구를 거부하였다.

(마) (쟁점①비용 관련) 청구법인이 종전토지의 취득비용으로 인정하여 달라고 주장하는 쟁점차입금의 사용내역은 아래와 같다.

＜표5＞ 청구법인이 제출한 쟁점차입금 사용 회계원장

OOO

(바) 위 ＜표5＞와 관련하여 청구법인이 제출한 증거자료의 주요 내용은 아래와 같다.

a. OOO 질권설정(AAA) 관련 비용(OOO원)

ⅰ) OOO OOO 임대차 계약 합의서(2013.11.14.)

OOO

ⅱ) 담보 제공동의서(질권용, 2013.12.12.)

OOO

ⅲ) 금융거래자료(AAA 주식회사)

OOO

b. 매도청구자금(OOO B01호) 잔금 관련 비용(OOO원)

ⅰ) 부동산 매매계약서

OOO

c. 매도청구자금(OOO B02호) 잔금 연체이자(OOO원) : 2013.12.12. 지출된 거래내역 제출

d. 매도청구점포(OOO 202호) 대여금 상환(OOO원)

ⅰ) 금전소비대차계약서(2013.11.14.)

OOO

e. 매도청구점포(OOO 203호) 대여금 이자(OOO원) : 2013.12.12. 지출된 거래내역 제출

f. 양도소득세 등 대납(OOO원)

ⅰ) 금전소비대차계약서

OOO

ⅱ) 금전소비대차계약서

OOO

ⅲ) 금전소비대차계약서

OOO

ⅳ) 금전소비대차계약서

OOO

g. 명도비(OOO 101.102호, OOO원)

ⅰ) 합의서(BBB, 2013.12.1. 작성) 및 영수증

OOO

h. 건설용지등기 부대비용(OOO원)

ⅰ) 청구서

OOO

동 청구서상 등기비용은 OOO원으로, 청구법인이 주장하는 등기비용 OOO원과는 OOO원이 적으며, 이는 이 건 위탁자가 등기비용 중 OOO원을 환급한 것에 기인한 것이며, 따라서 정당한 등기비용은 OOO원으로 나타난다.

(사) (쟁점②비용 관련) 청구법인이 제출한 신탁보수 계정별원장은 2013.9.30.～2015.12.11. 이 건 위탁자가 청구법인에게 지급한 내역으로, 지급금액은 쟁점②비용(OOO원)과 일치하고, 그 주요 내용은 대리사무보수, 관리형토지신탁보수, 토지신탁보수 등으로 나타난다.

(아) (쟁점③비용 관련) 청구법인이 제출한 쟁점③비용 관련 원장기재내역은 아래와 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 이 건 위탁자(AAA 주식회사)가 2013.12.12.∼2015.12.10. BBB 주식회사로부터 차입한 OOO원(쟁점차입금)의 이자 및 수수료 OOO원(쟁점①비용)을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부하였다.

「지방세법 시행령」 제18조 제1항의 규정에 의하면, 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서, 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 규정하고 있는바, 토지를 취득하여 그 지상에 건축물을 신축하는 경우에 토지 취득을 위한 차입금을 다시 건축공사대금으로 사용한 명백한 증거가 없는 한 토지 취득일 후에 발생한 토지 취득을 위한 차입금 이자를 별개의 과세대상인 건축물의 취득세 과세표준에 포함할 수 없다고 보는 것이 타당하다 할 것이다(조심OOO 외 다수, 같은 뜻임).

이 건의 경우, 청구법인은 AAA 주식회사(이 건 위탁자)로부터 OOO 소재 종전토지의 지상에 OOO 상가 및 오피스텔(이 건 건축물)을 신축ㆍ분양하는 사업(이 건 재건축사업)을 수탁하여 사업을 추진하면서, 2011.10.15.∼2013.12.12. 종전토지 지상의 OOO와 OOO의 소유주 등으로부터 종전토지를 개별 매입하였고, 이 건 위탁자는 BBB 주식회사로부터 쟁점차입금을 차입하여 종전토지 매입을 종료한 날과 그 다음 날(2013.12.12. 및 2013.12.13.) 이를 전액 출금하여 지출하였는데, 이러한 자금지출 시기를 기준으로 보면 쟁점차입금은 종전토지를 취득하기 위하여 지출한 비용으로 볼 수 있음이 상당하다 할 것이다.

한편, 처분청은 쟁점차입금이 이 건 건축물을 신축하기 위한 목적으로 차입한 것이라는 사실이 담보대출확약서에서 나타나므로 쟁점차입금에 대한 이자비용 및 수수료인 쟁점①비용을 종전토지가 아닌 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함하여야 한다는 의견도 제시하였으나, 이 건 위탁자가 BBB 주식회사로부터 차입한 PF대출금에는 종전토지 취득을 위한 자금 외에 이 건 건축물을 취득하기 위한 자금도 포함되어 있으므로, 위 담보대출확약서에는 종전토지 취득 목적과 이 건 건축물 취득 목적을 구분하지 않은 채, 대출의 최종 목적인 이 건 건축물 취득을 위한 대출임을 대출목적으로 명시한 측면이 있다 할 것이므로, 위 담보대출확약서에서 “본 사업”의 정의가 이 건 재건축사업이라고 명시되어 있다 하여 반드시 PF대출금 전액이 이 건 건축물의 취득관련 자금으로 사용되었다고 단정하기는 어렵다 할 것이다.

더 나아가, 2013.12.12. 및 2013.12.13. 전액 출금된 쟁점차입금의 구체적 사용용도를 살펴보면, 아래 ①～⑧항과 같고 이러한 사유에 의하여 쟁점차입금은 종전토지 관련 취득비용으로 볼 수 있음이 상당하다 할 것이다.

① 위 “다. 사실관계 및 판단”의 ＜표5＞ 청구법인이 제출한 쟁점차입금 사용 회계원장(이하 “쟁점회계원장”이라 한다)에서 a. 선급공사비 OOO원은 OOO OOO 임대차계약 합의서(2013.11.14.), 담보 제공동의서(질권용, 2013.12.12.), 금융거래자료(AAA 주식회사) 등 청구법인이 제출한 증거자료에서 이 건 위탁자가 종전토지 지상의 OOO 107호의 임차인이자 채권자인 주식회사 OOO에게 질권설정을 위해 제공한 금전으로 나타난다.

② 또한, 쟁점회계원장의 b. 선급금 OOO원은 이 건 위탁자가 종전토지 지상의 OOO 지하B01호의 매도인인 CCC게 지급한 매매잔금에 해당한다는 사실이 부동산 매매계약서에서 나타난다.

③ 또한, 쟁점회계원장의 c. 보통예금 OOO원은 비록 관련 증거자료는 없으나 출금시기(2013.12.12.) 등을 감안하면, OOO 지하B02호에 대한 매도청구자금 잔금의 연체이자라는 청구주장에 설득력이 있어 보인다 할 것이다.

④ 또한, 쟁점회계원장의 d. 단기차입금 OOO원은 종전토지 지상의 OOO 202호에 대한 매도청구를 위해 CCC 주식회사가 이 건 위탁자에게 2013.10.15.∼2013.12.14. 대여한 금원을 상환한 것이라는 사실이 관련 금전소비대차계약서(2013.11.14.)에 나타난다.

⑤ 또한, 쟁점회계원장의 e. 이자비용 OOO원은 비록 관련 증거자료는 없으나 출금시기(2013.12.12.) 등을 감안하면, OOO 203호의 매도청구점포 대여금 이자라는 청구주장에 설득력이 있어 보인다 할 것이다.

⑥ 또한, 쟁점회계원장의 f. 단기대여금 OOO원은 이 건 재건축사업과 관련하여 이 건 위탁자가 종전토지 지상의 상가 소유주인 DDD, EEE, FFF, GGG에게 당해 상가의 양도에 따른 양도소득세 납부를 위해 빌려 준 자금이라는 사실이 금전소비대차계약서 및 금융거래자료에서 나타난다.

⑦ 또한, 쟁점회계원장의 g. 선급공사비 OOO원은 종전토지 지상의 OOO 101호 및 102호에 대한 명도비라는 사실이 합의서(BBB, 2013.12.1. 작성)에서 나타난다.

⑧ 또한, 쟁점회계원장의 h. 건설용지 OOO원은 종전토지 지상의 OOO CCC 외 100인의 등기비용이라는 사실이 법무사 HHH이 제출한 청구서에 기재되어 있는바, 이러한 등기비용은 해당 법령에 따라 의무적으로 부담하여야 하는 비용이라 볼 수 없어 종전토지를 취득하기 위한 비용이라기 보다는 종전토지를 취득한 후 소유권 보존을 위한 비용으로서, 종전토지 및 이 건 건축물 모두의 취득가격에 포함되는 것으로 보기 어렵다 할 것이다(조심 OOO 같은 뜻임). 다만, 청구법인이 주장하는 등기비용(OOO원)과 법무사 HHH의 청구서상 등기비용(OOO원)을 비교한 결과, 청구법인이 주장하는 등기비용은 법무사 HHH의 청구서상 등기비용보다 OOO원이 많은데 이는 이 건 위탁자가 OOO원을 법무사 HHH에게 환급한데 기인한 것이므로 OOO원을 차감한 OOO원에 대한 이자와 수수료를 이 건 건축물 취득세 과세표준에서 차감하는 것이 타당하다 할 것이다.

그렇다면, 이 건 위탁자가 BBB 주식회사로부터 차입한 OOO원(쟁점차입금)에서 OOO원을 차감한 OOO원은 종전토지를 취득하기 위하여 차입한 자금 또는 이 건 건축물 취득자금과 관련이 없는 자금으로 보는 것이 타당하다 할 것이고, 따라서 OOO원에 대한 연 5.5%에 상당하는 이자와 수수료를 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 위탁자가 청구법인에게 지급한 신탁보수(쟁점②비용, OOO원)를 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나,

쟁점②비용은 이 건 건축물 신탁계약의 실질내용 상 이 건 위탁자가 이 건 건축물의 신축과 관련한 업무를 청구법인에게 위탁하고 이에 대한 대가로 지급한 용역비 등으로서 이 건 건축물 취득에 대한 간접비용에 해당된다고 보이는 점(조심 OOO 외 다수, 같은 뜻임),

청구법인이 수행한 용역의 내용이 구체적으로 무엇인지를 확인할 수 있는 자료가 제출되지 아니하여, 청구법인이 신탁계약에 따라 사실상 건축주의 지위에서 이 건 건축물의 건축과 관련된 업무를 수행하고 그 대가로 신탁보수를 수령한 것으로 볼 수밖에 없다 할 것인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점②비용을 이 건 건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(다) 마지막으로, 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구법인은 이 건 위탁자가 지출한 쟁점③비용(세무용역수수료, 회의비, 등기비용 등 OOO원)이 이 건 건축물을 신축하는 행위가 없어도 매년 일정하게 발생하는 것이고 이 건 건축물 취득과 관련되어 있는 사실을 확인할 수 없으므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나,

청구주장을 확인할 수 있는 근거자료의 제시가 부족하고, 쟁점③비용의 지출시기가 이 건 건축물 사용승인일(2015.12.10.) 이전인 것으로 보아 쟁점③비용(등기비용 OOO원 제외)은 이 건 건축물의 취득가격에 포함되는 것이 타당하다 할 것이다.

다만, 청구법인이 제출한 계정별 원장에서 등기비용으로 OOO원이 지출된 내역이 나타나고, 이러한 비용은 해당 법령에 따라 의무적으로 부담하여야 하는 비용이라 볼 수 없어 이 건 건축물을 취득하기 위한 비용이라기 보다는 이 건 건축물을 취득한 후 소유권 보존을 위한 비용으로서 취득가격에 포함되는 것으로 보기 어려운바(조심 OOO 같은 뜻임), 동 금액은 이 건 건축물의 취득세 등의 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제6항과 「국세기본법」 제81조ㆍ제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.