국심1993경2565 (1994.08.10)

심판청구를 기각합니다.

1. 원처분 개요

청구인은 인천직할시 북구 OO동 OOOOO 소재 답 2,860㎡(이하 “종전농지”라 한다)를 88.5.20 취득하여 등기상 90.11.29 양도한 외에 같은시 북구 OO동 OOOOO·O 소재 답 5,774㎡(이하 “새농지”라 한다)를 90.5.31 취득한 바 있고, 한편 91.6.22 농지대토에 해당한다고 하여 양도소득세 및 방위세를 비과세 되는 것으로 신고한 바 있다.

처분청은 당초 청구인의 위 신고내용을 받아들여 비과세처리하였다가 사후관리과정에서 새농지가 대리경작되고 있다하여 농지대토를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 결정한 후 93.7.16 청구인에게 ’90년귀속분 양도소득세 100,582,070원 및 동 방위세 20,116,410원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 93.7.28 심사청구를 거쳐 93.10.4 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인은 종전농지를 경작하다가 좀 더 기계경작이 가능한 새농지를 대토취득하여 경작해 왔는데도 단지 청구인이 공무원신분이고 청구외 OOO이 새농지를 대리경작한다는 탐문만으로 농지대토를 부인한 처분은 부당하고 가사 농지대토를 부인한다 하더라도 종전농지의 양도대금으로 새농지를 취득한 바와 같이 쟁점농지는 90.3.26 매매계약에 의거 90.7.5 잔금이 청산되었으나 매수인의 사정상 90.11.29 등기이전되었을 뿐이므로 이 건 양도일은 90.7.5 이다.

나. 국세청장 의견

청구외 OOO이 새농지의 대리경작자로 탐문조사되고 있는데 반하여 청구인이 실지경작을 입증할 만한 종자대·비료대등 지출증빙과 수확물의 처분에 대한 내역이나 증빙등을 제시하지 아니한 이상 이 건 농지대토를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건은 ① 종전농지를 양도하고 새농지를 취득한 것이 농지대토에 해당하는지 여부와, ② 종전농지의 양도일을 90.7.5 로 볼 수 있는지를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

나. 쟁점①(농지대토)을 살펴본다.

(1) 소득세법 제5조 제6호 (차)목에 의하면 “대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득은 비과세한다”고 되어 있고 동법시행령 제14조 제7항에 의하면 “대통령령이 정하는 경우라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지에 있어서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다(각호 생략)”고 되어 있는 바 여기서 농지의 “대토”라 함은 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 소유농지를 양도하고 그에 상응하는 다른농지를 취득하는 경우를 말한다 할 것이다(참조: 소득세법 기본통칙 1-2-23...5).

(2) 전시 규정등에 비추어 청구주장을 살피건대,

첫째, 청구인이 인천직할시 OOO소속 공무원(기능직)으로 81.8.1～93.9.4 재직하던 중 88.5.20 종전농지를 취득하였다가 90.11.29(등기일기준) 양도하고 90.5.31 새농지를 취득하였으나 경작상의 필요에 의하여 대토한 사실을 입증하지 못하고 있으며,

둘째, 종전농지의 자경을 입증할 만한 증거자료가 전혀 제시되지 아니하고 있을 뿐만 아니라 새농지의 자경여부를 보더라도 자신의 책임하에 청구외 OOO으로 하여금 기계경작하였다고 항변만 할 뿐 경작비용을 부담한 사실이나 수확물을 처분한 사실등 경작관계를 입증할 만한 증거자료도 제시하지 못하고 있다.

셋째, 부동산거래상황을 보면 청구인은 ’87～’90년 중 제주도 남제주군 표선면 OO리 OOOO 소재 임야 6,681㎡를 88.4.9 취득하여 88.5.9 단기양도하는 등 다수의 부동산을 거래한 사실(6건 취득, 4건 양도)이 국세청전산자료에 나타나 있다.

이상을 모아볼 때 청구인을 자경농민으로 인정하기가 어려울 뿐만 아니라 자경하던 종전농지와 새농지를 경작상의 필요에 의하여 대토한 것으로 보기도 어렵고 일부 경작사실이 인정된다 하더라도 이는 영농을 위한 경작으로 보기가 어려우므로 농지대토에 해당한다는 청구주장은 이유없다고 판단된다.

다. 쟁점②(종전농지양도일)를 살펴본다.

(1) 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항에 의하면 자산의 취득일 또는 양도일은 당해자산의 대금을 청산한 날로하되 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부등에 기재된 등기접수일로 한다고 되어 있다.

(2) 잔금청산일

첫째, 청구인은 종전농지의 양도자금으로 새농지를 취득하였다고 하면서 90.3.26 작성한 매도계약서 원본(종전농지), 90.3.31 작성한 매입계약서 원본(새농지)을 제시하고 있는 바 이들 계약서에 약정된 매매대금 및 대금수수일을 보면 다음과 같다.

(단위: 원)

둘째, 청구인의 경우 위 매도계약서(종전농지)에 기재된 90.5.26 잔금약정일에 당일자로 발급받은 부동산매매용 인감증명서를 지참하여 이 건 매수인인 청구외 OOO을 만났으나 OOO이 잔금약정액 94,000,000원 중 80,000,000원만 지급하여 인감증명서를 건네주지 않았다고 하면서 90.5.26 자 발급한 인감증명서(매수인: OOO)와 위 80,000,000원이 90.5.26 입금된 청구인 명의의 OO투자신탁구좌(No. OOOOOOOOOOOOO)를 제시하고 있다.

셋째, 청구인은 위 나머지 금액 14,900,000원 중 5,000,000원은 90.6월경 지급받은 한편 그 나머지 10,000,000원(지체상금 100,000원 포함)을 90.7.5 최종지급받았다고 하면서 그 관련자료를 제시하고 있고, OOO도 당심의 조회에 대하여 위 사실을 확인하는 금융자료 등을 당심에 제시하고 있을 뿐만 아니라 당심이 위 자료를 근거로 관계 금융기관에 조회한 결과 OOOO협동조합은 청구인의 이름(OOO)이 배서된 90.7.5 자 발행 10,000,000원권 수표 1매(No. OOOOOOOO)와 위 수표금액이 이 건 매수인의 아들인 청구외 OOO의 구좌에서 인출되었음을 증명하는 수표발행의뢰서를 함께 제출하고 있다.

이상을 모아보면 청구인은 종전농지를 224,900,000원에 양도하고자 90.3.26 매매계약을 체결하고 매매계약서에 약정된 날짜에 계약금 30,000,000원(90.3.26)과 중도금 100,000,000원(90.4.15)을 지급받았으나 잔금 94,900,000원은 약정된 날짜(90.5.26)에 매수인의 사정으로 인하여 80,000,000원만 지급받은 다음 90.6월경에 5,000,000원, 90.7.5 에 10,000,000원을 지급받음으로서 거래대금이 청산된 바와 같이 이 건 최종잔금이 청산된 날은 위 90.7.5 로 인정된다.

(3) 한편 종전농지는 토지거래계약허가대상지역으로 88.9.7 지정되고 그 효력이 88.9.13 발생되었는데 청구인은 위 잔금청산일(90.7.5)이후인 90.9.14 토지거래계약허가를 받았던 바 국토이용관리법 제21조의3 제1항에 의하면 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 토지거래계약허가를 받도록 되어 있고, 제7항에 의하면 제1항의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다고 되어 있고, 대법원 판례에 의하면 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니한 무효의 상태에 있다고 되어 있다(참조: 대법원 90다12243, 91.12.24 전원합의체).

(4) 위와 같이 잔금이 먼저 청산되고 허가를 나중에 받은 이 건의 경우는 허가일 이전까지는 매매계약이 무효의 상태에 있으므로 그 허가일 이전에 미리 지급받은 금전은 이를 매매대금이라기 보다는 일종의 보관금 내지 선수금의 성격으로 보는 것이 타당하다 할 것이고(참조: 대법원 92누8361, 93.1.15), 따라서 이 건과 같이 허가받기 전에 잔금까지 청산된 그 금원은 보관금 내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로소 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 합리적이므로 이 건은 90.7.5 잔금이 청산되었다 하더라도 그 양도는 결국 허가일(90.9.14)에 이루어졌다고 보아야 할 것인 바, 그렇다면 공시지가가 시행되던 90.8.31 이전인 90.7.5 잔금이 청산되었다하여 그때에 양도가 이루어졌다는 청구주장은 타당성이 없고 허가일인 90.9.14 을 이 건 부동산의 양도시기로 보아야 할 것이다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 합동회의 의결을 거쳐 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.