국심1995중4117 (1996.07.30)

중랑세무서장이 95.8.16 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 19,369,080원을 결정고지하였다가 95.10.5 동 양도소득세를 17,227,080원으로 경정감결정한 후 95.12.12 동 양도소득세를1,131,540원으로 경정감결정한 처분은 경기도 포천군 OO면OOO리 OOOOO 잡종지 3,597㎡의 양도시기를 94.6.20로 보아 93년도 공시지가(㎡당 3,900원)를 적용, 양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 포천군 OO면 OOO리 OOOOO 잡종지 3,597㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 72.1.2 취득하여 94.1.5 쟁점토지와 그 지상건물 외 2필지(이하 “OO면부동산”이라 한다)를 대금정산기준일을 94.1.15로 하여 OO사료주식회사에 양도하기로 계약하고 94.6.20 토지거래계약허가를 받아 94.8.16 매매원인으로 94.8.17 청구외 OOOOO주식회사(OO사료주식회사가 OOOOO주식회사로 상호변경) 명의로 소유권이전등기 하였다. 처분청은 쟁점토지 외 2필지의 양도시기를 94.1.15로 보아 93년도 공시지가인 ㎡당 13,600원을 적용하여 양도차익을 계산하고 95.8.16 청구인에게 94년도 귀속 양도소득세 19,369,080원을 결정고지하였다가 95.10.5 양도시기를 94.8.16로 보아 94년도 공시지가인 ㎡당 12,800원을 적용하여 양도차익을 계산하고 동 양도소득세를 17,227,080원으로 경정감결정한 후 95.12.12 장기보유특별공제하여 동 양도소득세를 11,131,540원으로 경정감결정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.9.23 심판청구를 거쳐 95.12.4 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지는 토지거래계약허가 절차가 복잡하여 소유권이전등기가 지연된 것일 뿐 사실상 94.1.15 잔금청산하고, 94.6.20 토지거래계약허가를 받았으므로 양도시기는 94.1.15이거나 94.6.20로 보아 93년도 공시지가(㎡당 3,900원)를 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다. 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 매매계약서(청구외 OO사료주식회사와의 계약)에 의하면 “대금정산기준일을 94.1.15로 하되 지급방법은 청구인의 부도로 인하여 발생한 금융기관, 상거래처 및 채권자에 대하여 부담하고 있는 채무가운데 OO사료주식회사에게 지급 요청한 채무와 상계처리한다”고 되어 있고 그에 대한 객관적인 거증도 없어서 94.1.15에 대금청산이 완료된 것으로 볼 수 없다 하겠다. 더욱이 쟁점토지의 토지거래허가는 94.6.20에서야 이루어졌고 이 토지거래허가에 따라 재작성된 매매계약서(청구외 OOOOO주식회사와의 계약)에는 잔금청산일이 94.8.16로 되어 있고, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 잔금약정일이 94.8.16이고 등기접수일이 94.8.17로 되어 있어서 쟁점토지의 대금청산은 94.8.16에서야 이루어진 것으로 보여지므로 쟁점토지의 양도시기를 94.8.16로 보아 94년도 공시지가를 적용하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기를 94.8.16로 보아 94년도 공시지가(㎡당 12,800원)를 적용하여 양도차익을 계산한 처분의 당부에 있다. 나. 관련법령 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항 제1호에 의하면 자산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 한다고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 등기부등본상 매매원인일인 94.8.16로 보아 94년도 공시지가(㎡당 12,800원)를 적용하여 양도차익을 계산한 반면, 청구인은 쟁점토지의 잔금청산일은 94.1.15이고 94.6.20 토지거래계약허가를 받았으므로 양도시기는 94.1.15이거나 94.6.20로 보아 93년도 공시지가(당초 ㎡당 13,600원으로 고시되었으나 95.4.18 ㎡당 3,900원으로 경정지가결정됨)를 적용하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하고 있다. 먼저, 쟁점토지의 잔금청산일이 언제인지에 대하여 살펴보면, (1) 청구인이 OO사료주식회사와 94.1.5 약정한 매매계약서에 의하면, 청구인 소유의 OO면부동산에 대한 매매대금(제2조)은 건물 58,402,660원과 토지 152,200,000원 합계 210,602,660원에 매매하되, OO사료주식회사와 OO인티그레이션주식회사외 8명과 합의한 매매계약서 제2조 매매대금 총액에 포함하고, 대금정산기준일(제3조)은 94.1.15로 하고, 지급방법은 청구인의 부도로 인하여 발생한 금융기관, 상거래처 및 기타 채권자에 대하여 부담하고 있는 채무가운데 OO사료주식회사에게 지급 요청한 채무와 상계처리한다고 정하고 있다. (2) 청구인은 OO면부동산을 청구인의 형 청구외 OOO가 대표인 OO인티그레이션주식회사의 담보로 제공한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있고, 의정부세무서가 OO인티그레이션주식회사에 대한 법인세 과세표준금액 및 세액결정결의한 내용을 보면, 사업년도가 93.7.1～94.1.15으로 기재되어 있어 OO인티그레이션주식회사의 폐업일은 94.1.15로 보여진다. (3) 의정부세무서장이 발급한 사실증명원에 의하면, OOOOO주식회사의 94사업년도 부동산보유명세서상에 OO면부동산의 취득연월일과 업무에 사용한 날이 각각 94.1.15임이 확인되고 있다. (4) OO면부동산중 건물등기부등본에 의하면, 94.1.31 매매원인으로 94.2.3 OOOOO주식회사 명의로 소유권이전등기된 사실이 확인되고 있다. 위의 사실과 관련법령을 종합하여 볼 때, 청구인은 OO면부동산을 OO인티그레이션주식회사의 담보로 제공하였다가 위 회사가 부도로 인하여 청구인의 OO면부동산을 포함한 위 회사의 재산일체 등을 94.1.15 OO사료주식회사에 양도한 것으로 보여지므로 쟁점토지의 잔금청산일은 94.1.15로 판단된다. 다음, 잔금청산일 이후에 토지거래계약허가를 득한 경우의 양도시기에 대하여 살펴보면, 쟁점토지의 토지거래계약허가일은 94.6.20임이 포천군수가 발행한 토지거래계약허가등에 의하여 확인되고 있고, 이 부분에 대하여는 청구인과 처분청사이에 다툼이 없다. 이 건의 경우와 같이 잔금이 먼저 청산되고 허가를 나중에 받은 경우에는 허가일 이전까지는 매매계약이 무효의 상태에 있으므로 그 허가일 이전에 미리 지급받은 금전은 이를 매매대금이라기 보다는 일종의 보관금 내지 선수금의 성격으로 보는 것이 타당하다는 대법원 판례(대법원 92누8361, 93.1.15) 등으로 보아 토지거래허가전에 잔금까지 청산된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로소 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 합리적(국심 93경2565, 94.8.10 합동회의 같은 뜻임)이므로 쟁점토지의 양도시기는 토지거래계약허가일인 94.6.20을 양도시기로 보아야 한다. 그렇다면 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 94.8.16로 보아 94년도 공시지가(㎡당 12,800원)를 적용하여 양도차익을 계산한 당초처분은 잘못이 있다 할 것이다. 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.