국심1999부0547 (2000.01.18)

북부산세무서장이 1998.4.15 망 OOO에게 한 1997년도 제1기분 부가가치세 305,365,100원의 부과처분은 부산광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 6,670.80㎡ 및 지상건물 2,130.35㎡의 매매가액 6,255,521,000원을 양도일(1997.6.18) 현 재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 위 부동산의 건물 가액을 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 같은 날 부산광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 426.4㎡ 및 지상건물 298.77㎡의 양도에 대하여 위 망인에게 한 1997년도 제2기분 부가가치세 22,201,520원의 부과처분은 이를 취소한 다.

1. 원처분 개요 청구외 망 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)은 1997.6.18 부산광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 6,670.80㎡ 및 지상건물 2,130.35㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)를 청구외 (주)OO개발(이하 “청구외법인”이라 한다)에 국민주택건설용지로 6,255,521,000원에 양도하고, 동 건물가액을 20,000,000원으로 하여 세금계산서를 교부한 후 부가가치세를 신고하였으며, 피상속인은 부산광역시 북구 OO동 OOOOO 대지 426.4㎡ 및 지상건물 298.77㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)에서 일반사업자로 등록하고 부동산 임대업을 영위하다가 1997.12.9 쟁점2부동산을 양도하고 포괄적 사업양수도라 하여 부가가치세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점1부동산의 양도가액을 장부상의 토지 및 건물가액에 의해 안분계산하여 건물가액을 2,485,817,622원으로 하여 1998.4.15 망 OOO에게 1997년도 제1기분 부가가치세 305,365,100원을 결정고지하는 한편 쟁점2부동산에 대하여는 포괄적 사업양수도를 부인하여 같은 날 망 OOO에게 1997년도 제2기분 부가가치세 22,201,520원을 결정고지하였다. 피상속인은 이에 불복하여 이의신청을 제기한 후 1998.8.19 사망하자 납세의무를 승계한 청구인들(명단별첨)이 1999.3.23 심사청구를 거쳐 1999.6.28 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 (1) 쟁점1부동산은 실제로는 건물가액을 치지 않고 토지가치로만 양도한 것이라 임의로 건물가액을 20,000,000원으로 기재하고 세금계산서를 교부한 것이므로 건물가액을 0 또는 세금계산서 발행가액으로 인정하여야 하며, 만일 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없다면 당시 감정가액에 의하여 건물가액을 안분하거나 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분하여 이 건 과세를 경정하여야 한다. (2) 피상속인은 쟁점2부동산을 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 1997.12.9 청구외 OOO에게 양도하였는 바, 임차인, 전세보증금 등 모든 권리·의무가 포괄적으로 양도되고 매수자 역시 쟁점2부동산을 부동산임대업에 공하고 있어 사업의 동일성이 유지되고 있으므로 쟁점2부동산의 양도는 포괄적 사업양도에 해당하여 부가가치세 비과세대상이다. 나. 국세청장 의견 (1) 쟁점1부동산의 매매계약서상에 당초에는 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하다가 건물가액이 사후적으로 기입되었고, 계약체결 후 당사자간에 건물가액을 20,000,000원으로 임의 구분하여 세금계산서를 발행교부한 것으로 판단되므로 이를 실지거래가액이라고 볼 수 없고, 따라서 처분청에서 토지와 건물의 장부가액에 의하여 안분계산한 건물가액(2,485,817,622원)으로 부가가치세 과세표준을 경정한 처분은 정당하다. (2) 피상속인은 쟁점2부동산을 일반사업자로 임대하였으나 양수자가 동 부동산을 매수한 후 과세특례자로 등록하였으므로 쟁점2부동산의 양도는 사업의 포괄양수도에 해당되지 않는다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 (1) 이 건 다툼은 부동산을 토지 및 건물가액의 구분없이 일괄양도하면서 건물가액을 임의구분하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고한 데 대하여, 부동산의 건물가액을 장부상의 토지 및 건물가액에 의하여 안분계산하여 과세한 처분의 당부와, (2) 일반사업자로 등록하여 부동산임대업을 영위하다가 임대업에 공하던 부동산을 양도하고, 양수자는 과세특례자로 등록하여 부동산임대업을 유지한 경우에 사업의 포괄적 사업양수도를 부인하고 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다. 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제13조 제5항에서 「제1항 내지 제4항 이외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다」고 규정하고, 같은 법 시행령 제48조의 2 제3항에서 「사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다」고 규정하고, 제4항에서 「제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각 호의 순에 의한다. 1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액 2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다. 3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액」이라고 규정하고 있다. (2) 부가가치세법 제6조 제6항에서는 「재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다」고 규정하고, 같은 법 시행령 제17조 제2항에서는 「법 제6조 제6항의 규정에 의한 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것은 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다」고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 피상속인이 주택건설업체인 청구외법인과 체결한 쟁점1부동산의 매매계약서(1997.6.14)에 의하면, 쟁점1부동산의 매매가액을 6,255,521,000원으로 약정하면서, 괄호안에 단서로 건물가액 20,000,000원이 위 금액에 포함되어 있다고 육필부기하고 있으며, 청구인들은 위 건물가액은 건물에 대한 세금계산서를 발행하기 위하여 사후적으로 기재되었다는 사실에 대해서 부인하고 있지 않다. (나) 쟁점1부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면, 동 지상 건물은 1973.11월～1978.9.18사이에 건축된 공장 및 창고로 20여년이 경과된 사실이 확인된다. (다) 피상속인은 쟁점1부동산의 건물 공급대가를 20,000,000원으로 하여 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 신고하였음이 1997년도 2기분 부가가치세 신고서에 의하여 확인된다. (라) 청구외법인은 쟁점1부동산을 취득한 후 쟁점1부동산의 취득가액 6,255,521,000원을 토지가액으로 계상하고 건물가액은 계상하지 않았음이 대차대조표, 계정별 원장, 합계잔액 시산표 등 청구외법인의 회계자료에 의하여 확인된다. (마) 쟁점1부동산의 가액자료는 다음과 같다. (단위 : 원)

(바) 피상속인이 쟁점1부동산의 건물가액을 20,000,000원으로 하여 부가가치세를 신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점1부동산의 토지 및 건물의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 피상속인의 장부가액에 의하여 건물가액을 안분계산하여 과세하였으나, 청구인들은 사실대로 건물가액을 0 또는 세금계산서 발행가액을 인정하거나, 감정가액 또는 과세시가표준액으로 안분한 가액에 의하여야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 전시법령에 의하면 토지 및 건물을 함께 양도하는 경우에 토지 및 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하며, 이 때 주택의 분양가액, 장부가액이나 감정가액으로 안분계산한 가액은 실지거래가액으로 보되 토지 및 건물의 가액구분이 불분명한 경우에는 과세시가표준액으로 안분계산한다고 규정하고 있는 바, 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 그 구분표시된 토지와 건물가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것이나(대법원 93누18914, 1995.2.24 같은 뜻), 이 건의 경우 단순히 건물에 대한 세금계산서를 발행할 목적으로 사후적으로 건물가액을 20,000,000원으로 합의하여 추가기재한 것이므로 동 가액을 정상적인 거래가액으로 인정하기 어렵고, 또한 건물가액을 0으로 보는 것은 매수자의 부동산 취득용도에 따라 실제 거래의사가 그랬다 하더라도, 쟁점1부동산의 건물가치가 장부가액, 감정가액, 과세시가표준액 등에 의하여 0으로 확인되지 아니하고, 매출세액에서 매입세액의 공제를 근간으로 하는 부가가치세 제도의 근본취지 등을 감안해 볼 때, 동 가액 역시 정상적인 거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 또한, 토지 및 건물가액의 안분계산의 기준이 되는 장부가액이나 감정가액 등은 실지거래가액에 근접하는 합리성을 지닌 것을 채택하여 적용하는 것이나 (국심 99부3, 1999.8.27 같은 뜻), 이 건의 경우 쟁점1부동산의 장부가액(192,871,241원)은 매매가액(6,255,521,000원)이나 감정가액(6,340,802,300원)에 비추어 볼 때 터무니없이 낮아 현실성이 없는 가격임을 알 수 있고, 감정가액은 이 건 과세처분일 이후에 청구인들이 이 건 과세처분에 대한 불복목적으로 의뢰한 것으로서 객관적이고 공평타당한 가액으로 인정하기 어려운 점이 있으므로 이들 장부가액이나 감정가액은 모두 실지거래가액에 근접하는 합리성을 지닌 것으로 보기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 이 건의 경우 전시법령의 규정에 따라 쟁점1부동산의 토지 및 건물가액을 지방세법에 의한 시가표준액으로 안분하여 동 건물가액을 산정하는 것이 타당하다 하겠다. (2) 쟁점(2)에 대하여 본다. 소유권이전 등기신청서류 및 매매계약서 등에 의하면, 쟁점2부동산은 피상속인이 청구외 OOO에게 매매대금 533,736,000원에 임차인 및 전세보증금 등을 그대로 모두 양도하는 조건으로 1997.9.22 매매계약을 체결하여 1997.11.9 소유권 이전등기를 하였음이 확인되고, 이 건 양도가 포괄양수도라는 사실에 대해서는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없으나, 다만 처분청은 일반사업자인 양도자와 달리 양수자가 과세특례자로 사업자등록을 하여 포괄적인 사업양도에 해당하지 않는다는 입장이므로 포괄양수도 요건에 양수자의 부가가치세 과세유형이 포함되는지에 대하여 살펴본다. 부가가치세법 규정상 양도자가 일반사업자로 등록하여 사업을 영위하다 이를 인수한 양수자가 과세특례자로 사업자등록을 변경하는 경우에 사업의 포괄양도에 해당되지 않는다는 규정이 없으므로 일반과세자의 사업을 그 규모, 사업장, 권리의무 등의 동일성을 유지하면서 그대로 포괄승계한 경우에 양도자의 사업자 유형과 달리 양수자가 과세특례자로 등록하였다는 이유만으로 사업의 포괄양도에 해당하지 않는다고 보아 부가가치세를 과세한 처분은 부가가치세법상 사업의 포괄양도에 대한 법리를 오해한 잘못이 있는 것으로 판단된다(국심91서2562, 1992.3.14 및 감심19-111, 1991. 12 24 같은 뜻). 따라서 처분청에서 쟁점2부동산의 양도에 대하여 사업의 포괄적 양도를 부인하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다. 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 첨 ] 청구인들 명단