조심 2017부0463 (2017.09.12)

OOO세무서장이 2016.8.10. 청구인에게 한 2014사업연도 법인세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2006년 중 일반산업단지의 조성 및 분양을 주요 사업목적으로 하는 OOO(이하 “OOO”라 한다)를 설립함에 있어 동 법인의 대표이사인 OOO[청구법인 및 OOO의 실제 사주], 특수관계법인인 OOO과 공동출자(이하 청구법인을 포함하여 “공동출자자들”이라 한다, ＜표1＞ 참고)하였고, OOO는 OOO에 소재하는 “OOO지구 일반산업단지”(이하 “쟁점산업단지”라 한다)의 조성.분양사업을 진행하였다.

＜표1＞

나. 공동출자자들 중 청구법인과 OOO은 자신들이 보유하고 있던 OOO의 주식 OOO주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 OOO에게 양도하기 위하여 주식의 가액을 순자산가치로 평가하면서 미분양용지의 순자산가액 계산시 외부평가기관의 평가금액에 의하여 분양예정가액을 산정하고 미분양용지 분양시 OOO가 부담하여야 할 법인세를 차감한 후 분양예정가액에 산업단지 최종 준공을 위한 추가용역부담예상액(기타 토목공사)이 반영된 작업진행률을 적용하였고, 최종 준공을 위한 동 예상액을 부채로 가산하여 쟁점주식의 1주당 평가액을 OOO원으로 산정한 후 2014.8.31. OOO에게 쟁점주식을 OOO원에 양도하였다.

다. 한편 OOO는 쟁점주식의 평가기준일인 2014.6.30.(양도일:2014.8.31.) 현재 쟁점산업단지의 전체 토지 992,450.2㎡ 중 829,865.4㎡를 OOO원에 분양완료(잔금청산)하였음에도 최종 준공에 필요한 공사가 미완료된 상태에 있다고 하여 작업진행률을 적용하여 OOO원만 수입금액으로, OOO원은 분양선수금으로 각각 인식하였다.

라. OOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2016년 3월부터 7월까지 청구법인 등에 대한 법인세 통합조사를 실시하여, 쟁점주식의 평가기준일을 기준으로 쟁점산업단지의 토지에 대하여 분양가액(분양완료) 및 감정평가액(미분양토지) 등을 적용한 순자산가액이 반영된 1주당 평가액 OOO원을 양도당시의 시가로 보고 기타 조사사항을 포함하여 처분청에 과세자료로 통보하였다.

마. 처분청은 이에 따라 청구법인이 신고한 쟁점주식 양도가액과 시가의 차액인 OOO을 해당 사업연도 소득금액 계산상 익금에 가산하여 2016.8.10. 청구법인에게 2014사업연도 법인세 OOO원을 경정.고지하였다.

바. 청구법인은 이에 불복하여 2016.11.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 대법원 판례 등에서 일반적으로 시가라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로 어떠한 거래가 그 거래대상의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 일반적이고 정상적인 거래인지 여부는 거래당사자들이 각기 경제적인 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계인지, 거래당사자들이 거래 관련 사실에 관하여 합리적인 지식이 있으며 자유로운 상태에서 거래를 하였는지 등 거래를 둘러싼 제반 사정을 종합적으로 검토하여 결정하여야 하므로, 특수관계자와의 거래라 하더라도 위와 같은 제반 사정을 고려하여 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래라고 판단되면 그 거래가격을 시가로 보아야 한다고 판시하고 있다(대법원 2007.1.11.선고 2006두17055 판결, 조심 2013중2120, 2013.6.20., 조심 2011서1687, 2012.7.17.).

또한 특수관계자간의 주식거래일지라도 양도자가 동업관계를 청산하기 위해 주식을 양도한 것으로 보이는 점, 양도자가 주식을 매각함과 동시에 청구법인을 퇴사한 후 별도의 사업체를 설립·운영하고 있는 등 양수자와는 이해관계를 달리하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점주식의 거래가액은 객관적인 교환가치를 반영한 시가에 해당한다고 보는 것이 타당하므로 해당 거래가액을 부인하고 상증법상 보충적 평가액을 시가로 보아 청구법인에게 과세한 처분은 잘못이라고 한 바 있으며(조심 2015중594, 2015.9.8.), 부당행위계산부인규정도 거래행위를 둘러싼 제반사정을 고려하여 그 거래가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것인지 여부를 판단하여야 한다고 판시하고 있다(조심 2016서2079, 2016.9.22., OOO법원 2016.8.11. 선고 2014구합21098 판결, 대법원 2007.12.13. 선고 2005두14257 판결, 대법원 2007.2.22. 선고 2006두13909 판결).

청구법인과 OOO은 세법상 특수관계인에 해당하지만 이는 공동출자라는 형태로 투자함에 따라 성립된 형식적인 관계에 불과한 것이고, 청구법인 등은 보유주식 전부를 양도하여 공동사업관계(특수관계)를 청산하였으며, 각자의 경제적 이익의 극대화를 추구하기 위하여 대등한 관계에서 거래하였음이 확인되고, 거래가액 결정시 중대한 영향을 미칠 수 있는 미분양용지의 적정 분양가액, 미납한 원인자 부담금, 거래후 발생할 법인세액상당액의 등의 제반 사항에 대하여 각자 경제적 이익을 극대화하기 위하여 합리적인 방법으로 자유로운 상태에서 상호합의하에 객관적인 교환가치를 반영하여 결정하였으며, 처분청이 쟁점주식에 대한 순자산가치 평가시 잘못 계산한 오류사항을 수정하여 처분청의 순자산가치 평가방법대로 계산하면 쟁점주식의 거래가액과 거의 동일한 가액으로 평가되는 점을 보더라도 저가양도를 통하여 조세를 부당하게 감소시킬 의도가 없다는 것을 확인할 수 있는바, 이와 같이 청구법인 등은 양수자와 공동사업을 함에 있어서 공동출자라는 형태로 투자함에 따라 형성된 세법상 특수관계인일 뿐, 각자 투자이익의 회수에 있어서는 각자의 경제적 이익을 극대화하기 위하여 대등한 관계에서 거래하는 것이 시장경제상 지극히 당연한 이치일 것이다.

양도자 중 OOO은 공장용지를 조성하여 분양하는 OOO와는 업종이 전혀 다른 자동차 부품을 제조하는 별도의 사업체인 상장사 OOO의 회장이며, 양도자인 청구법인과 OOO은 OOO의 계열사로서 OOO이 실제 사주인 점을 감안하면, 청구법인 등이 보유한 주식 전부를 양도함으로써 특수관계가 소멸됨에도 불구하고 청구법인 등이 누려야 할 투자이익에 대한 손해를 감수하면서까지 의도적으로 쟁점주식을 저가로 양도하여 양수자 OOO에게 부당하게 이익을 분여할 그 어떤 이유도 없다.

따라서, 쟁점주식의 거래가 특수관계인과의 거래일지라도 양도자가 별도의 사업체를 운영하고 있는 등 양수자와 이해관계를 달리하는 점, 보유주식을 전부 매각함으로써 공동사업자 관계(특수관계인)가 청산되는데 굳이 양수자에게 이익을 분여할 이유가 없는 점, 거래가액을 결정함에 있어서 미분양용지에 대한 향후 적정분양가액, 원인자부담금, 주식거래후 발생할 법인세상당액 등을 어떻게 하면 합리적인 방법으로 거래가액에 반영할 것인지에 대하여 수차례 협의를 거치는 등 투자이익의 회수를 위해서 각자의 경제적 이익을 극대화하기 위하여 노력한 점 등을 비추어 볼 때, 제반 사정을 고려하여 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래임이 확인되므로 쟁점주식의 거래가액을 시가로 보는 것이 타당하다고 보여지고, 처분청은 쟁점주식의 거래가액이 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 일반적이고 정상적인 거래인지 여부에 대하여 면밀한 검토와 입증을 간과한 채 거래당사자가 단지 세법상 특수관계인인 점을 들어 쟁점주식의 거래가액을 부인하고 상증법상 보충적 평가액(계산상 오류도 있음, 예비적 청구내용에서 후술)을 시가로 보아 청구법인에게 과세한 것은 부당하다.

(2) 설령, 쟁점주식을 처분청과 같이 비상장주식의 보충적평가방법에 따라 순자산가치로 평가하더라도 분양된 공장용지는 조성공사가 100% 완료되지 않은 미완성자산으로서 분양가액에 작업진행률을 적용하여 계산한 금액으로 평가하여야 하고, 폐수종말처리시설 원인자부담금은 평가기준일 현재 의무가 확정된 부채로서 작업진행률 계산시 총예정원가(분모)와 평가기준일까지 발생한 총공사비누적액(분자)에 포함되어야 하며, 미분양 용지의 평가에 있어 평가기준일로부터 3개월 이내에 분양된 용지는 분양된 가액으로 그 외 미분양 용지는 보충적 평가방법에 따라 평가되어야 하는바, 이를 반영하여 순자산가액을 계산하고 쟁점주식의 1주당 가액을 평가하면 주당 OOO원이 되어 쟁점주식 거래시 적용한 1주당 평가액 OOO원과의 차액이 OOO원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에 해당하지 않으므로 쟁점주식의 거래는

「법인세법」제52조

및 같은 법 시행령 제88조에 따른 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 양도인 중 OOO은 OOO의 1차 벤더업체인 OOO의 사주로서 국내의 OOO, 청구법인, OOO 등의 법인과 국외의 OOO 등 20여개의 계열사를 실지 지배하고 있고, 세무조사시 확인한 내부서류인 OOO 지분도에 의하면 양수인 OOO이 대표이사인 OOO 또한 OOO의 계열사로 기재되어 있고, OOO은 쟁점산업단지 토지의 개발에 앞서 OOO단지 산업용지를 개발할 당시 자동차부품 생산공장 신축을 위해 부지를 알아보던 OOO을 만나게 되어 개발사업을 추진하게 되었으며, 개발사업 시행시 OOO이 지배하는 계열사인 OOO은 OOO 로부터 쟁점산업단지 토목공사 전체를 하도급 받아 공사를 진행하였고, 또 다른 계열사인 OOO은 2010년, 청구법인 및 OOO은 2014년에 쟁점산업단지 토지를 OOO로부터 분양받는 등 계속적인 영업상의 유대관계를 유지하여 왔다.

쟁점주식은 비상장주식으로서 상장주식과 달리 시장에서 불특정 다수인간 자유롭게 거래가 이루어진 가격이 없고, 청구법인 등은 OOO의 설립(2006년 9월) 때부터 쟁점주식을 취득하여 그대로 계속 보유하다가 일괄 매각한 것으로 보충적 평가방법에 의하여 시가를 평가할 수밖에 없으며, 청구법인은 지분 양도 후 특수관계가 해소되었고 OOO 측의 임원 4인이 등기임원에서 사임함으로써 실질적으로 OOO와의 관계가 소멸되었으므로 정상적인 사인간의 거래로 보아야 한다는 주장이나, 비상장주식은 사실상 시장가격이 형성되지 않기 때문에 시가산정이 어려운 경우 보충적 평가방법에 따라 산정된 가액을 시가로 보도록 세법에 규정하여 자의적인 거래금액에 대해서는 부의 이전으로 보아 증여세, 부당행위계산부인 등으로 규제를 하고 있는데, 이 건과 같이 특수관계자간에 다른 요인 등으로 인해 매매가격을 왜곡할 가능성이 농후한데도 자의적인 거래금액에 대해 전체 지분을 양도함으로써 양도 이후 특수관계가 소멸되었다는 이유만으로 이를 시가로 인정한다는 것은 있을 수 없다.

법인이 특수관계자에게 양도하는 주식의 거래가액이 당해 주식의 매매계약일 현재 확정된 경우 당해 거래가 부당행위의 유형에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단하는 것(법인4612-1594, 2000.7.18.)인 바, 즉 주식양도일을 기준으로 특수관계 여부를 판단하여야 할 것임에도 양도일 이후의 특수관계가 소멸되었으므로 쟁점주식 거래는 특수관계가 없는 정상적인 사인간의 거래로 볼 수 있다는 청구주장은 논리에 맞지 않는 것이고, 청구법인은 쟁점주식 거래에 부당성이 있을 수 없고 조세회피 목적이 없는 정상적인 거래라고 주장하고 있으나, 특수관계인간 거래에서 비록 보충적 평가방법과 차이나는 거래금액이라도 서로의 이익을 추구하는 대등한 관계에서 경제적인 관점으로 거래를 하였다면, 예를 들면 공단 조성사업이 예상수익에 미치지 못하여 주주간 서로의 이익을 위해 다툼이 있었다거나 거래 전후의 상황을 볼 때 비특수관계자간 거래처럼 상호간에 이익을 조정할 이유가 없다는 것이 객관적으로 나타나는 경우라면 이를 시가의 대원칙인 불특정다수인간 거래되는 금액으로 보아 시가로 인정할 여지가 있겠지만, 쟁점주식 관련 쟁점산업단지 조성사업은 부분 준공 전에도 입주를 하는 등 분양이 순조롭게 진행되었고, 23%에 이르는 높은 누적 소득률로 주주들이 OOO원의 배당을 가져가는 등 주주 서로 간에 다툼이 발생할 여지가 없었으며, 대재산가인 OOO은 공장부지 확보가 시급했던 OOO 등 3개 업체를 입주시키고, 사업을 주도적으로 진행한 OOO의 대표이사 OOO에게 그간의 노고에 대해 쟁점주식의 저가양도라는 형태를 빌어 임의적으로 얼마간의 이익을 분여해 준 것으로 보여지므로 이는 특수관계자간의 경제적 합리성이 결여된 부당거래에 해당한다.

조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 당해 법인이 행한 거래형태가 객관적으로 보아 경제적 합리성을 무시한 비정상적인 것이어서 조세법적인 측면에서 부당한 것이라고 인정되는 경우를 뜻하며, 반드시 조세부담을 회피하거나 경감시킬 의도가 있어야만 부당행위계산에 해당하는 것은 아닌 것인바(대법원 1992.10.13. 선고 92누114 판결 외 다수), 청구법인 등의 쟁점주식 거래는 정상가격으로 인정해 줄 만한 상황이 확인되지 아니하고, 양도당시 사업상황이 악화되었다거나 양도인이 자금사정 등으로 불가피하게 저가로 매각할 사유 등도 존재하지 않으므로 처분청이 쟁점주식의 시가를「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 의거 평가하고, 양도가액과의 차액에 대해 부당행위계산 부인 및 고저가 양도양수를 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) OOO의 순자산가치 계산시 쟁점산업단지 토지의 감정평가 금액에서 향후 납부해야 할 법인세 예상액을 차감한 내용을 살펴보면, 이 건 세무조사시 청구법인이 제출한 주식평가차이에 대한 소명자료에서 “일본세법을 준용하여 미실현이익에 대한 법인세 효과를 재고자산 평가액에서 차감하였다”고 진술하고 있을 뿐 별도의 다른 사유나 근거가 없는 반면, 현행

상증법 시행규칙 제17조의2

(순자산가액의 계산방법) 규정에서 보면 부채에 가산할 사항에 포함되지 않는 것으로 확인되어 현행 세법에서는 미실현이익에 법인세 효과를 고려하는 조항이 없어 청구법인의 평가방법은 그 근거가 없다.

또한 청구법인은 매매가액 산정에 대하여 수차례 협상하면서 미분양용지 처분이익에 대한 법인세 등을 고려하기로 합의하였고, 이를 반영하여 외부기관의 평가금액을 근거로 쟁점주식을 거래한 것으로 진술하고 있으나,

상증법 제63조

제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에서 비상장주식평가는 1주당 순자산가치와 1주당 순손익가치를 가중평균한 가액으로 평가하도록 규정하고 있고(다만 OOO의 경우 부동산 보유비율이 80%이상으로 순자산가치로만 평가하게 되어 있다), 같은 법 시행령 제55조에서 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 규정하고 있음에도 청구법인은 OOO의 자산을 평가하면서 법 제60조 내지 66조에 의해 평가한 가액에서 “향후 분양시 납부하여야 할 법인세”를 임의적으로 계산한 후 이를 차감하여 순자산 가액을 계산하고 있어 이는 상증법에 규정하는 비상장주식의 평가방법 또는 순자산 가액의 계산방법에도 위배된다.

다만, 현행

상증법 시행규칙 제17조의 2

(순자산가액의 계산방법) 제3호 가목에서 평가기준일까지 발생된 소득에 대한 법인세 등을 부채에 가산하여야 하므로 조사청은 이 건 세무조사로 증가될 법인세 및 지방세 상당액 OOO원을 부채로 차감하여 순자산 가액을 계산하였다.

청구법인은 쟁점산업단지 토지의 평가와 관련하여 미분양토지의 완공에 필요한 잔여공사가 남아 있어 감정평가액을 시가로 적용하지 아니하고, 감정평가액에서 법인세예상액을 차감한 금액에 작업진행률을 곱하여 계산한 금액을 순자산가액 평가시 쟁점토지의 시가로 평가하였으나, 2012년 12월 쟁점산업단지 토지의 개발 관련 준공승인 내역을 보면 “OOO 공고 제2012-152호에 의거 총면적 989,683.9㎡중 폐수종말 처리시설부지 7,059㎡를 포함하며, 폐수종말처리시설은 OOO에서 사업 시행하므로 시설물만 제외”로 되어 있어, 폐수종말처리시설 시설물을 제외하고 준공승인이 완료된 것임을 확인할 수 있으므로 쟁점산업단지 토지의 순자산가치 평가시 감정평가액에 다시 폐수종말처리시설 원인자부담금 등을 반영한 작업진행률을 적용하여 감액한 금액을 시가로 보아야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

청구인이 주장하는 오수관로 공사는 입주업체가 아닌 OOO에 공급(시행자:OOO)하여야 하는 용역으로 동 공사의 실시에 따라 쟁점산업단지 토지의 가액이 변동되는 것도 아니며, 순자산가치 계산시 채무로서 공제대상이 될 뿐(조사청은 이 건 세무조사시 채무상당액 OOO원을 부채로 추가 공제하였다), 동 공사의 미완성을 사유로 적정하게 평가된 평가기준일 현재의 시가에 다시 작업진행률을 적용하여 감액 평가함은 그 근거가 없다 할 것이므로 청구법인이 쟁점주식을 상증법상 보충적 평가방법을 준용하여 평가하면서 순자산가액 평가시 쟁점토지의 감정평가액에서 법인세 상당액을 제외하고, 또한 동 금액에 작업진행률을 적용하여 과소하게 평가한 것은 그 근거가 없으므로 청구주장은 이유가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점주식거래가 객관적인 교환가치가 반영된 정상적인 시가거래에 해당하는지 여부(주위적 청구)

② 청구법인이 신고한 쟁점주식의 거래가액을 시가로 보기 어렵다 하더라도 처분청이 계산한 평가가액은 부당하다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞에 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO의 주식등변동상황명세서 등에 나타난 쟁점주식 양도일(2014.8.31.) 전후의 주주현황은 ＜표2＞와 같고, 쟁점주식 양도.양수계약서에 의하면 OOO이 쟁점주식을 주당 OOO원에 양수하기로 하고 양도대금은 계약체결과 동시에 양수인이 양도인에게 지급하기로 한 것으로 나타난다.

＜표2＞

(2) 청구법인은 쟁점주식의 양도 전에 OOO가 총 4차에 걸쳐 청구법인을 포함한 주주들에게 총 OOO원을 배당하였다고 주장하며 ＜표3＞의 주주별 배당내역표를 제출하였다.

＜표3＞

(3) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료에 나타난 쟁점주식의 평가 관련 항목별 평가방법에 의하면 분양된 용지가액의 경우 청구법인은 총분양가액에 작업진행률을 적용한 반면 처분청은 분양가액을 적용하였고, 미분양용지의 경우 청구법인은 적정분양가액(감정평가액)에 작업진행률을 적용한 반면 처분청은 적정분양가액을 적용하였으며, 미분양용지 관련 향후 법인세 예상액의 경우 청구법인은 미분양용지 가액에서 차감한 반면 처분청은 차감하지 아니하였고, 폐수종말처리시설 원인자부담금의 경우 청구법인이 미지급금에 가산하거나 작업진행률에 반영한 반면 처분청은 미지급금에서 차감하거나 작업진행률을 적용하지 아니하였으며, 오폐수방류관로매설공사비용과 법인세 추징액에 대해 처분청만 부채에 가산하는 등 평가방법에 차이가 있는 것으로 나타나는바, 청구법인 및 처분청의 각 평가방법(예비적 청구 관련 재계산 사항 포함)에 의해 산정된 1주당 평가액은 ＜표4＞와 같이 나타난다.

＜표4＞ 주요항목 평가방법을 적용한 1주당 평가액

(4) OOO이 2014.6.30. OOO 대표이사에게 작성.보고한 쟁점주식의 가치산정보고서에 의하면, 2014.6.30.을 평가기준일로 하여

상증법 제63조

제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 규정하는 보충적평가방법에 따라 작성하였고, OOO의 부동산 보유비율이 80% 이상인 경우에 해당한다 하여 순자산가치(순자산가액 OOO원)에 의해 1주당 주식가액을 OOO원으로 평가하였으며, 순자산가치의 세부 평가내역 중 재고자산 평가내역으로

상증법 제60조

제2항 규정에 따라 신축 또는 분양중인 건물 등의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 토지의 분양가액을 토지가액으로 하고 건물 등은 해당 자산의 분양가액에 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 가액을 평가가액으로 하였으며, 이에 따라 예상법인세액을 차감한 후의 총 분양가액인 OOO원(분양총액 OOO원 - 법인세예상액 OOO원) 중 건설용지는 100%인 OOO원을, 건설공사는 환산분양가액 OOO원에 평가기준일까지의 작업진행률 94.9%를 적용한 OOO원을 평가액으로 산정한 것으로 나타난다(합계 OOO원으로 ＜표4＞의 건설용지 가액임).

(5) 2014.7.18. OOO 감정평가사가 작성한 쟁점산업단지 토지 중 미분양토지에 대한 적정분양가격 산정을 위한 감정평가조서에 의하면, 총 989,683.9㎡ 중 164,323.70㎡에 대한 감정평가액을 OOO원으로 산정한 것으로 나타난다.

(6) 2012.12.13. OOO이 발급한 쟁점산업단지 토지의 부분준공인가필증 및 OOO 공고 제2012-1524호(“OOO일반단지 부분준공인가 정정공고”)에 의하면 OOO에서 사업시행하는 폐수종말처리시설(시설물)을 제외하고 폐수종말처리시설 부지 7,059㎡를 포함하여 총 989,683.9㎡에 대해 부분준공인가한 것으로 나타나고, 소유권과 관리권이 OOO에 귀속되는 폐수종말처리시설의 경우 시설물 완료 후 준공되는 것으로 관리처분 계획이 되어 있다.

(7) 쟁점산업단지의 환경영향평가 협의내용(OOO환경청, 2008년 12월) 등에 의하면, 산업단지 하류에 상수원보호구역이 위치하고 있어 당초 산업단지내에 자체 오폐수처리장을 설치하고 처리수를 상수원보호구역 하류(약 14km)까지 방류관로를 매설하여 방류하는 것으로 되어 있었으나, 자체 오폐수처리장 설치에 어려움이 있어 한시적으로 미처리수를 인근(약 4km) OOO공공하수처리장으로 유입시켜 처리하고 있으며, 향후 산업단지로부터 약 9km에 위치한 OOO공공처리시설로 유입시킬 예정인 것으로 나타나고, OOO는 현재 OOO공공하수처리장까지 관로를 매설하였고 향후 OOO공공처리시설까지 매설할 예정에 있다고 기술한 것으로 나타난다.

(8) 청구법인은 쟁점주식의 거래가액이 각자 쟁점주식 거래에 관한 합리적인 지식을 가지고 자유로운 상태에서 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것이라고 주장하며 다음과 같이 공장용지가액의 산정, 폐수종말처리시설 원인자부담금의 원가 반영, 분양가액 산정시 법인세예상분 차감 부분 등에 대해 세부적으로 설명하고 있다.

(가) 공장용지를 조성하여 분양하는 사업의 특성상 자산의 대부분을 차지하는 재고자산인 분양용지에 대한 평가시 분양완료된 용지의 가액은 분양된 가액으로 평가가 가능한 반면, 미분양용지에 대하여는 분양된 가액이 없어 향후 분양이 가능한 가액의 예측이 어려워 감정평가법인의 감정결과에 따라 산출한「향후 적정분양가액」을 총분양가액으로 산정하였고, 총분양가액은 조성공사가 완성된 시점의 가액이므로 쟁점주식 거래시점에는 조성공사의 완성정도를 감안하여 총분양가액에 포함된 미완성공사분에 상응하는 가액은 제외하고 계산하였으며, 이는 거래시점을 기준으로 거래이전에는 청구법인등과 양수자간에 공동귀속인 반면 거래이후에는 양수자 혼자만의 귀속인 점을 반영한 것이고, 완성도를 반영함에 있어서는 총분양가액을 공사원가인 토지구입 비용과 조성공사 비용에 대응하는 각각의 분양수익으로 구분하여 토지는 구입과 동시에 100% 원가투입이 된 것이므로 토지구입 비용에 상응하는 수익은 완성도를 100%로 반영하고, 조성공사는 공사완료시점까지 상당한 기간이 소요되므로 조성공사 비용에 대응하는 수익은 쟁점주식의 거래가액 결정시점까지의 완성도를 반영하는 것이 합리적인 것이므로 공장용지의 가액은 토지구입 비용에 대응하는 분양가액과 조성공사 비용에 대응하는 분양가액 중 완성정도를 반영한 가액(조성공사비용에 대응하는 분양가액 × 작업진행률)을 합한 가액으로 평가하였다.

(나) 산업단지의 공공시설 중 실수요자인 산업단지 입주기업의 공장가동에 없어서는 안 될 필수시설인 폐수종말처리시설은 쟁점산업단지 기본계획 승인시 국고지원의 일환으로 사업시행자 및 설치운영자에 OOO가 지정되었고, OOO가 환경부로부터 동 사업비용을 국고지원 받아 직접 설치하기로 하였으나 환경부가 2012년부터 국고보조금을 30% 감액 결정함에 따라 OOO가 신청한 2013년분 국고보조금은 지급 거절당하였으며, 이에 OOO는 비록 폐수종말처리시설 사업시행자가 OOO이기는 하나 해당시설의 설치원인 제공자는 산업단지조성사업 시행자인 OOO에게 있다고 판단하여 30% 감액된 금액만큼 원인자부담금이라는 명목으로 OOO가 부담하도록 통보하였는바, OOO는 해당 부담금의 납부가 OOO와의 협의사항일 뿐 법적 강제성은 없는 것으로 판단하여 해당시설의 사업시행자 및 설치운영자가 OOO임을 이유로 OOO가 해당시설을 조속히 설치해 줄 것을 요구하였으며, 만약 OOO에게 납부의무가 있는 것이라면 2년이 넘게 부담금을 납부하지 않았으므로 부담금 미납에 따른 채권확보를 위해 OOO에서 압류 등의 조치를 취하였을 것이지만 OOO에서도 이에 대한 명확한 결론을 내리지 못하여 부담금 납부를 강제하지 아니하였고, OOO가 부담금 납부의무에 대하여 OOO 및 환경부에 공식적으로 서면질의한 결과 「부담금은 원인자가 부담해야 하며, 이에 대한 구체적인 부담기준 및 부담률은 지자체가 결정할 사항」이라고 회신을 받은 후, 유사한 다른 지방자치단체의 경우를 예를 들어 2014.2.24. 최종적으로 원인자부담금 확보에 대한 의무는 OOO에게 있다고 통보함에 따라 해당 부담금이 법적인 강제성을 띤 것은 아니지만 쟁점주식 거래시 이를 반영하는 것이 합리적인 것이라고 판단하여 쟁점주식 평가가준일인 2014.6.30. 현재 OOO의 부채로 보아 작업진행률 계산시 이를 주식거래시점까지 투입된 공사원가에 반영한 것이다.

다만, 2012년～2013사업연도 결산시에는 납부의무가 명확하지 않은 점을 고려하여 이를 반영하지 않았고, 쟁점주식 거래이후인 2014.12.29. OOO에서 해당시설 사업을 철회함에 따라 이에 대한 원인자부담금의 납부의무도 소멸하게 되어 최종적으로 2014사업연도분 결산시에 이를 반영하지 아니하였다.

(다) 공장용지의 가액을 분양가액으로 평가함에 따라 쟁점주식 거래시점에 공장용지의 평가금액 중에는 쟁점주식 거래일 현재 익금으로 신고하지 않은 미분양용지에 대한 분양가액도 포함하게 되어 있으므로 미분양용지에 대한 법인세 상당액을 고려하지 않는다면, 양도자는 자신의 이익에 대한 법인세 상당액을 부담하지 않은 채 분양가액 전체에 대한 이익을 얻게 되는 반면 양수자는 매출액에서 본인의 법인세 상당액 뿐만 아니라 양도자의 법인세 상당액까지 차감하고 난 후의 금액을 이익으로 계산하게 되어 양수자에게 불리한 결과를 초래하게 되므로, 이와 같은 불합리한 점을 없애기 위하여 주식평가시 미분양용지에 대한 법인세상당액을 공장용지 평가금액에서 차감하도록 계산하여 객관적인 교환가치를 합리적으로 반영하였다.

(9) 또한 청구법인은 처분청과 같이 쟁점주식의 평가를 비상장주식의 보충적평가방법에 따라 순자산가치로 평가하는 경우에도 분양된 공장용지의 가액을 평가함에 있어 미완성공사인 오폐수방류관로매설공사를 고려하여 분양가액에 작업진행률을 적용하여 계산한 금액으로 하여야 하고, 쟁점주식의 평가기준일 당시 의무가 확정되어 귀속시기가 도래한 폐수종말처리시설 원인자부담금을 부채로 계상하여 작업진행률 계산시 총예정원가(분모)와 평가기준일까지 발생한 총공사비누적액(분자)에 포함하여야 하며, 미분양 용지의 평가에 있어 평가기준일부터 3개월 이내에 분양된 용지는 분양된 가액이 시가에 해당하므로 분양된 가액으로 평가하되 분양된 용지와 마찬가지로 조성공사에 대한 부분은 작업진행률을 적용하여 평가하여야 하고 그 외 미분양 용지는 상증법 및 같은 법 시행령에 따라 기준시가, 담보하는 채권액, 장부가액 중 큰 금액으로 평가하여야 하며, 이에 따라 쟁점주식의 평가액을 재계산하면 1주당 OOO원으로 쟁점주식 거래시 적용한 1주당 OOO원과 거의 같은 금액이 되므로 쟁점주식 거래가 부당행위계산부인 대상에 해당하지 않는다는 주장이다.

(10) 처분청은 쟁점주식거래가 거래당사자간에 경제적 이익을 극대화하기 위하여 객관적 교환가치를 반영하여 행한 것이 아니라고 의견을 제시하며 그 세부 이유를 다음과 같이 들고 있다.

(가) 청구법인은 쟁점주식의 거래가액 결정시 투자이익의 회수 등 각자의 경제적 이익을 극대화하기 위하여 노력하였던 점에 비추어 객관적 교환가치가 반영된 정상적인 거래라고 주장하나, 쟁점산업단지 개발사업을 추진하면서 쟁점주식 양도인 중 1인인 OOO이 지배하는 계열사인 OOO이 OOO로부터 쟁점산업단지 토목공사 전체를 하도급 받아 공사를 진행하였고, 또 다른 계열사인 OOO은 2010년, 청구법인·OOO은 2014년에 쟁점산업단지 토지를 OOO로부터 분양받는 등 계속적인 영업상의 유대관계를 유지하여 왔으며, 쟁점산업단지 개발사업과 관련하여 OOO 및 각 계열사는 OOO의 공사수익 증대, 기타 계열사 등의 공장부지 확보, 투자자로서 높은 투자수익(배당소득)의 확보 등 소기의 목적을 달성한 사실이 있고, 쟁점주식 양도일 직후인 2014.10.23. 청구법인 및 OOO이 쟁점산업단지 토지 중 미분양토지를 ＜표4＞와 같이 감정평가액을 상회하는 금액으로 매입한 사실이 있다.

＜표4＞

(나) 조사청의 세무조사시 OOO이 회장으로 있는 OOO 및 계열사 직원이 쟁점주식 거래가액 산정과 관련하여 별도의 협의자료를 작성한 사실이 없고 주식평가내용 및 금액은 OOO이 대표이사로 있는 OOO에서 평가한 내용대로 주식을 양도한 것으로 진술한 점에서 이 건 미분양토지를 주식평가일 직후 감정평가액을 초과하는 금액으로 매입하면서 쟁점주식 평가시에는 청구법인이 평가한 금액(감정가액×작업진행률)을 미분양토지의 시가로 인정하여 주식평가금액에 합의하였다는 청구주장은 최대이익을 추구하는 일반적인 경제인의 관점에서 합리적이라고 볼 수 없다.

(11) 또한 처분청은 미분양용지의 감정평가액을 시가로 보아 과세한 근거가 동 감정평가액이 인근지역에 공시되는 표준지 중에서 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산 물가상승률 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황, 기타 가격형성상의 제 요인을 종합 참작하여 평가된 점, 인근 표준지 또한 쟁점산업단지와 유사한 산업단지를 표준지로 하고 있는 점, 쟁점산업단지 내 기 분양토지와 미분양토지 중 이 건 평가 직후 양도한 토지의 매매사례가액과 큰 차이가 없는 점 등이 고려되었다고 하고 있고, 만일 청구법인의 주장처럼 분양을 위한 추가공사 등을 고려하여 미래가치를 평가하려 한다면 기 분양토지 및 이 건 평가 후 분양된 토지의 매매계약에 있어 추가공사 여부에 따른 매매가액 감액 등의 조건부 계약이 이루어져야하나 그러한 사실이 없고 일반적인 토지의 매매계약에 따라 등기가 되는 시점에 토지매매가액이 확정되었으며, 평가기준일 현재의 개별토지의 위치, 형상, 가격형성요인을 고려하여 감정가액을 산정한 것으로 확인되므로 미분양토지의 평가액 산정시 감정평가액에 다시 작업진행률을 적용하여 감액한 금액을 시가로 보기는 어렵다는 의견을 제시하고 있다.

(12) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①(주위적 청구)인 쟁점주식의 거래가 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 당사자 간의 객관적 교환가치가 반영된 것인지 여부에 대하여 살펴본다.

(가) 어떠한 거래가 그 거래대상의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 일반적이고 정상적인 것인지 여부는 당사자들이 각자 경제적 이익의 극대화를 추구하는 대등한 관계에 있는지, 당사자들이 거래관련 사실에 관하여 합리적인 지식이 있으며 강요에 의하지 아니하고 자유로운 상태에서 거래를 하였는지 등 거래를 둘러싼 제반 사정을 종합적으로 검토하여 결정하여야 하며, 특수관계에 있는 자와의 거래라 하더라도 위와 같은 제반 사정을 고려하여 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래라면 그 가격을 시가로 보아 평가하여야 하되, 특수관계자와의 거래가 정상적인 것에 해당된다는 입증은 이를 주장하는 자에게 있다 할 것이고(대법원 2007.1.11.선고 2006두17055 판결, 참조), 특수관계자간의 주식거래일지라도 동업관계를 청산하기 위한 목적이 있다거나 양도자가 주식을 매각한 이후 양수자와 이해관계를 달리하는 것으로 보이는 사정이 존재하는 등 시가보다 낮은 가액으로 양도할 이유가 없는 상황이라면 해당 주식의 거래는 객관적인 교환가치를 반영한 정상적 시가거래로 봄이 타당하다 할 것이다(조심 2015중594, 2015.9.8. 외 참조).

(나) 쟁점주식 거래가 특수관계자들간의 거래이기는 하나 양도인과 양수인의 특수관계는 공동출자에 따라 형성된 형식적인 관계에 불과하고 실질적으로는 투자자와 쟁점산업단지 조성사업 추진자간의 병렬적 관계로 보이는 점, 쟁점주식 거래가 청구법인과 공동출자자 간에 공동사업을 청산(특수관계 해소)하기 위한 것으로 보이는 점, 양도인들은 투자실익이 없다고 보아 공동사업 청산과 동시에 미분양분에 대한 잔여 투자이익을 조기에 실현하고자 하였고 양수인은 미분양분에 대한 잔여이익을 극대화하여 이를 독점하기 위하여 쟁점주식 거래를 하였다고 보이는 점, 양도자들이 쟁점주식 거래 후 OOO의 주식을 재매입하거나 양수인의 산업단지 조성사업에 투자자로 관여한 사실이 없어 이해관계를 달리하고 있는 점 등에서 쟁점주식 거래는 대등한 당사자들이 각자의 경제적 이익을 추구하거나 공동사업 청산이라는 특정한 목적을 위하여 행한 정상적인 것이라 하겠다.

(다) 쟁점주식 거래가액을 결정할 때 거래당사자들이 합리적인 지식을 가지고 자유로운 의사에 따라 객관적 교환가치를 반영하였는지 여부에 대해 보면, OOO의 순자산가치 평가를 위한 쟁점산업단지의 토지가액 산정시 전체조성공사의 일부로서 총공사예정원가에도 반영되어 있는 미완성 기반시설(오폐수방류관로 매설공사 등)공사를 고려하여 총분양가액(분양토지) 또는 향후 적정분양가액(미분양토지 감정가액)에 작업진행률을 적용함으로써 기간 손익을 합리적으로 인식한 점, 쟁점주식 평가기준일 현재 의무가 확정된 부채(미지급금)인 폐수종말처리시설 원인자부담금을 부채로 계상하고 작업진행률 계산시 이를 주식거래시점까지 투입된 공사원가로 반영한 점, 쟁점주식 양수인이 양도인들의 법인세까지 부담하는 이익의 왜곡현상을 감안하여 미분양용지에 대한 법인세 상당액을 토지평가금액에서 차감한 점 등에서 쟁점주식의 객관적 교환가치를 산정하기 위하여 제반 요소를 합리적으로 고려하였다 할 것이다.

(라) 따라서 쟁점주식거래는 대등한 당사자들간에 경제적 이익을 극대화하기 위해 객관적 교환가치를 적정하게 반영하여 행한 정상적인 거래로 보이므로 처분청이 특수관계자들 간의 저가 양도.양수로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 법인세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(13) 쟁점①(주위적 청구)이 인용되어 쟁점②(예비적 청구)는 별도로 심리할 실익이 없으므로 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

□ 관련 법령 등

(1)

법인세법 제52조

【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)

법인세법 시행령 제87조

【특수관계인의 범위】① 법 제52조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 특수관계인”이란 법인과 다음 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자(이하 “특수관계인”이라 한다)를 말한다. 이 경우 본인도

「국세기본법」제2조

제20호 각 목 외의 부분 후단에 따라 특수관계인의 특수관계인으로 본다.

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(

「상법」제401조의 2

제1항의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족

2. 주주 등(소액주주 등을 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족

3. 법인의 임원ㆍ사용인 또는 주주 등의 사용인(주주 등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 주주 등의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족

4. 해당 법인이 직접 또는 그와 제1호부터 제3호까지의 관계에 있는 자를 통하여 어느 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인

5. 해당 법인이 직접 또는 그와 제1호부터 제4호까지의 관계에 있는 자를 통하여 어느 법인의 경영에 대하여 지배적인 영향력을 행사하고 있는 경우 그 법인

6. 당해 법인에 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인에 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인이나 개인

7. 당해 법인이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 의한 기업집단에 속하는 법인인 경우 그 기업집단에 소속된 다른 계열회사 및 그 계열회사의 임원

② 제1항 제4호 및 제5호에 따른 지배적인 영향력을 행사하고 있는지 여부는

「국세기본법 시행령」제1조의2

제4항에 따른다.

제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제20조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권 등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다.

6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

7. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율ㆍ요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우 (2016. 2. 12. 개정)

9. 그 밖에 제1호 내지 제7호, 제7호의 2, 제8호 및 제8호의 2에 준하는 행위 또는 계산 및 그외에 법인의 이익을 분여하였다고 인정되는 경우

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항 제8호 가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다. (2012. 2. 2. 개정)

③ 제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호ㆍ제7호 및 제9호(제1항 제1호ㆍ제3호ㆍ제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.

④ 제3항은 주권상장법인이 발행한 주식을 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 한국거래소(이하 “한국거래소”라 한다)에서 거래한 경우에는 적용하지 아니한다.

제89조【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. (2016. 2. 12. 개정)

1.「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.

2.

「상속세 및 증여세법」제38조

ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및

「조세특례제한법」제101조

를 준용하여 평가한 가액. 이 경우

「상속세 및 증여세법」제63조

제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며,

「상속세 및 증여세법」제63조

제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

⑥ 제88조 제1항 제8호 및 제8호의 2의 규정에 의하여 특수관계인에게 이익을 분여한 경우 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입할 금액의 계산에 관하여는 그 유형에 따라

「상속세 및 증여세법」 제38조

ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3ㆍ제40조ㆍ제42조의 2와 같은 법 시행령 제28조 제3항부터 제7항까지, 제29조 제2항, 제29조의 2 제1항ㆍ제2항, 제29조의 3 제1항, 제30조 제5항 및 제32조의 2의 규정을 준용한다. 이 경우 “대주주” 및 “특수관계인”은 이 영에 의한“특수관계인”으로 보고, “이익” 및 “대통령령으로 정하는 이익”은 “특수관계인에게 분여한 이익”으로 본다. (2016. 2. 12. 개정)

(3)

상속세 및 증여세법 제60조

【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제63조【유가증권 등의 평가】① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식 등의 평가

가.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장주식의 시가는 평가기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.

나. 가목 외의 주식 등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

③ 제1항 제1호, 제2항 및 제60조 제2항을 적용할 때 대통령령으로 정하는 최대주주 또는 최대출자자 및 그의 특수관계인에 해당하는 주주 등(이하 이 항에서 “최대주주 등”이라 한다)의 주식 등(평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 이내의 사업연도부터 계속하여

「법인세법」 제14조

제2항에 따른 결손금이 있는 법인의 주식 등 대통령령으로 정하는 주식 등은 제외한다)에 대해서는 제1항 제1호 및 제2항에 따라 평가한 가액 또는 제60조 제2항에 따라 인정되는 가액에 그 가액의 100분의 20(대통령령으로 정하는 중소기업의 경우에는 100분의 10으로 한다)을 가산하되, 최대주주 등이 해당 법인의 의결권 있는 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50을 초과하여 보유하는 경우에는 100분의 30(대통령령으로 정하는 중소기업의 경우에는 100분의 15로 한다)을 가산한다. 이 경우 최대주주 등이 보유하는 주식 등의 계산방법은 대통령령으로 정한다.

(4)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는

「부가가치세법 시행령」제64조

에 따라 안분계산한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다.

⑥ 법 제60조 제5항 후단에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 “원감정가액”이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 “재감정가액”이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다.

⑦ 제6항의 사유에 해당하는 경우 세무서장등은 부실감정의 고의성 및 원감정가액이 재감정가액에 미달하는 정도 등을 감안하여 1년의 범위에서 기획재정부령으로 정하는 기간 동안 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있다. 이 경우 그 기간은 세무서장등이 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정하여 통지한 날부터 기산한다.

⑧ 세무서장 등은 제7항에 따른 시가불인정 감정기관 지정 전에 다음 각 호의 내용 등을 해당 감정기관에 통지하고 의견을 청취하여야 한다. 이 경우 통지를 받은 감정기관은 통지를 받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출하여야 하며, 정당한 사유 없이 의견을 제출하지 아니한 경우에는 의견이 없는 것으로 본다.

1. 시가불인정 감정기관 지정내용 및 법적근거

2. 제1호에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법

3. 의견제출기한

4. 그 밖에 의견제출에 필요한 사항

⑨ 제6항부터 제8항까지에서 규정한 사항 외에 시가불인정 감정기관의 지정 및 통지 등에 필요한 사항은 국세청장이 정하여 고시한다.

⑩ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

제54조【비상장주식의 평가】 ① 법 제63조 제1항 제1호 다목에 따른 거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의 2에서 “비상장주식”이라 한다)은 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(

「소득세법 시행령」제158조

제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다.

1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 이자율

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액＝당해 법인의 순자산가액÷발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 법 제63조 제1항 제1호 다목의 주식등을 발행한 법인이 다른 비상장주식을 발행한 법인의 발행주식총수등(자기주식과 자기출자지분은 제외한다)의 100분의 10 이하의 주식 및 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식의 평가는 제1항 및 제2항에도 불구하고

「법인세법 시행령」 제74조

제1항 제1호 마목에 따른 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조 제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

1. 법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식 등

2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식 등

3. 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 내의 사업연도부터 계속하여 「법인세법」상 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인의 주식 등

4.

「소득세법 시행령」제158조

제1항 제5호 가목에 해당하는 법인의 주식 등

⑤ 제2항을 적용할 때 “발행주식총수”는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 따른다.

⑥ 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 법인이 발행한 비상장주식을 평가할 때 납세자가 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회에 비상장주식의 평가가액 및 평가방법에 대한 심의를 신청하는 경우에는 제54조 제1항ㆍ제4항, 제55조 및 제56조에도 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 그 위원회가 제시하는 평가방법 등을 고려하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다.

1. 제53조 제7항에 따른 중소기업

2. 해당 법인의 자산ㆍ매출액 규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 같은 업종을 영위하고 있는 다른 법인(주권상장법인 등을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조 제1항ㆍ제4항, 제55조 및 제56조에 따라 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인

제55조【순자산가액의 계산방법】 ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

③ 제1항을 적용할 때 제59조 제2항에 따른 영업권평가액은 해당 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제54조 제4항 제1호ㆍ제3호 또는 제4호에 해당하는 경우

2. 제54조 제4항 제2호에 해당하는 경우. 다만, 다음 각 목에 모두 해당하는 경우는 제외한다.

가. 개인사업자가 제59조에 따른 무체재산권을 현물출자하거나

「조세특례제한법 시행령」 제29조

제2항에 따른 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우로서 그 법인이 해당 사업용 무형자산을 소유하면서 사업용으로 계속 사용하는 경우

나. 가목에 따른 개인사업자와 법인의 사업 영위기간의 합계가 3년 이상인 경우

제63조【저당권 등이 설정된 재산의 평가】 ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

(5)

상속세 및 증여세법 시행규칙 제17조의2

【순자산가액의 계산방법】영 제55조 제2항의 규정에 의한 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가에 있어서 당해 법인의 자산 또는 부채에 차감하거나 가산하는 방법은 다음 각 호의 구분에 의한다.

1. 평가기준일 현재 지급받을 권리가 확정된 가액은 이를 자산에 가산하여 계산할 것

2. 선급비용(평가기준일 현재 비용으로 확정된 것에 한한다)과

「법인세법 시행령」 제24조

제1항 제2호 바목의 규정에 의한 무형고정자산의 가액은 이를 자산에서 차감하여 계산할 것

3. 다음 각목의 가액은 이를 각각 부채에 가산하여 계산할 것

가. 평가기준일까지 발생된 소득에 대한 법인세액, 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 지방소득세액

나. 평가기준일 현재 이익의 처분으로 확정된 배당금ㆍ상여금 및 기타 지급의무가 확정된 금액

다. 평가기준일 현재 재직하는 임원 또는 사용인 전원이 퇴직할 경우에 퇴직급여로 지급되어야 할 금액의 추계액

4. 평가기준일 현재의 제충당금과「조세특례제한법」및 기타 법률에 의한 제 준비금은 이를 각각 부채에서 차감하여 계산할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것은 그러하지 아니하다.

가. 충당금 중 평가기준일 현재 비용으로 확정된 것

나.

「법인세법」제30조

제1항에 규정된 보험업을 영위하는 법인의 책임준비금과 비상위험준비금으로서

동법 시행령 제57조

제1항 내지 제3항에 규정된 범위안의 것

(6) 산업입지 및 개발에 관한 법률 시행령 제40조【분양가격의 결정 등】① 사업시행자가 개발된 토지 또는 시설 등을 법 제38조 제1항에 따라 산업시설용지(복합용지 내에 산업시설을 설치하기 위한 용지를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)로 분양하는 경우 그 분양가격은 조성원가로 한다. 다만, 조성된 산업시설용지를 분할하여 분양하는 경우로서 분양촉진 등을 위하여 필요한 경우에는 분양하려는 전체 산업시설용지의 총 조성원가의 범위에서 일부 산업시설용지를 조성원가보다 높거나 낮은 가격으로 분양할 수 있다.

② 사업시행자가 조성원가로 공급하는 용지에 대해서는 조성원가에 적정이윤을 합한 금액으로 분양가격을 정할 수 있다. 이 경우 적정이윤은 조성원가에 100분의 15의 범위에서 다음 각 호의 구분에 따른 이윤율을 곱하여 산정한다.

1. 법 제16조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 사업시행자 : 국토교통부장관이 정하여 고시하는 이윤율

2. 법 제16조 제1항 제2호의2 및 제3호부터 제6호까지에 해당하는 사업시행자 : 시·도의 조례로 정하는 이윤율

③ 법 제16조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 사업시행자(법 제39조에 따른 특수지역개발사업의 사업시행자는 제외한다)는 제2항제1호에도 불구하고 산업단지지정권자와 협의하여 100분의 15의 범위에서 같은 호에 따른 이윤율보다 높게 적정이윤의 이윤율을 정할 수 있다. 이 경우 이윤율을 높인 만큼 발생하는 이익은 해당 산업단지에서 다음 각 호의 용도로 전부 사용하여야 한다.

1. 창업·기술개발의 지원 등을 위한 기업 지원시설 및 근로자 지원시설의 건축

2. 제1호에 따른 시설을 분양하는 경우 분양가격의 인하

④ 사업시행자는 제1항부터 제3항까지의 규정에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양가격을 조성원가 이하로 정할 수 있다.

1. 기업을 보다 효율적으로 유치하기 위한 경우

2.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업의 시행으로 이전하는 공장이나 물류시설을 소유하고 있는 자에게 산업시설용지를 원활하게 공급하기 위한 경우

3. 그 밖에 사업시행자가 필요하다고 인정하는 경우

⑤ 사업시행자는 제1항 및 제4항에도 불구하고 준공 후 5년이 경과한 경우에 미분양 토지 중 조성원가 또는 조성원가 이하로 공급되는 토지에 대하여는 당초 분양가격에 준공 후 5년이 경과한 날부터 계약체결일까지

「민법」제379조

에 따른 이자를 가산하여 분양가격을 따로 정할 수 있다.

⑥ 제1항의 규정에 의한 산업시설용지 외의 용도로 공급하는 용지의 분양가격은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 행한 감정평가액으로 한다. 다만, 분양가격을 감정평가액으로 하지 아니할 수 있는 경우와 그 분양가격은 다음 각호와 같다.

1. 산업단지에 입주하는 자의 생산활동의 지원에 직접 필요한 용지로서 공용화물터미널용지·집배송단지 등 물류시설용지와 직업훈련시설용지를 공급하는 경우 : 조성원가

2. 학교시설용지·어린이집용지·공공의료시설용지·공공청사용지·공공문화시설용지·공공복지시설용지·국민주택용지(60제곱미터 이하의 용지에 한한다)·임대주택용지 및 연구시설용지를 공급하는 경우 : 조성원가 또는 그 이하의 금액

3. 판매시설용지 등 영리를 목적으로 사용될 용지(

「택지개발촉진법 시행령」제13조의3

제2호에 따른 시설용지인 경우에는 제외한다) : 경쟁입찰 낙찰가격

4. 사업시행자가 필요하다고 인정하는 경우 : 감정평가액 이하의 금액. 다만, 공유재산은 제외한다.

⑦ 다음 각 호의 사업시행자는 해당 산업단지(법 제39조에 따른 특수지역개발사업은 제외한다)에서 산업시설용지 외의 용도로 공급하는 용지의 매각수익 중 100분의 25 이상을 해당 산업시설용지의 분양가격 인하 및 기반시설 재투자 등을 위하여 사용하여야 한다.

1. 법 제16조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 사업시행자. 다만, 사업시행자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 사업시행자가 산업시설용지 면적의 100분의 20 이상을 임대하는 경우

나. 조성원가보다 높은 가격으로 공급하는 용지의 면적이 산업단지 총 면적의 100분의 10 미만인 경우

2. 법 제16조 제1항 제3호에 해당하는 사업시행자 중 제19조 제3항 제1호 나목에 해당하는 사업시행자

⑧ 제7항에 따른 산업시설용지 외의 용지의 매각수익은 사업계획에 따른 추정 이익을 기준으로 산정한다.

⑨ 제1항 및 제5항에 따른 조성원가는 별표 1에 따른 기준에 따라 산정한 용지비, 용지부담금, 조성비, 기반시설 설치비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액으로 한다.

⑩ 사업시행자는 제4항 또는 제6항 단서에 따라 산업시설용지 또는 산업시설용지 외의 용지를 조성원가 이하로 분양하는 경우에는 해당 산업단지의 산업시설용지외의 용지의 매각수익 또는 다른 산업단지의 산업시설용지의 매각수익으로 그 손실을 보전할 수 있다.

⑪ 사업시행자는 준공인가전에 산업시설용지를 분양한 경우에는 준공인가후에 해당 산업단지개발사업을 위하여 투입된 총사업비 및 적정이윤을 기준으로 정산하여야 한다. 이 경우 정산금액 및 시기 등에 관한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

⑫ 토지등을 분양받은 자는 제11항에 따라 정산하는 금액이 선수금액보다 100분의 15이상 증액된 경우에는 위약금을 지불하지 아니하고 사업시행자에게 계약의 해지를 요구할 수 있다. 다만, 관련법령의 제정·개정이나 정부정책의 변경으로 분양가격의 상승요인이 발생하여 100분의 15이상 증액되었다고 실시계획승인권자가 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑭ 법 제16조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 사업시행자가 분양하는 산업단지에서 산업시설용지를 분양받은 자는 사업의 부도, 경영상의 애로 기타 국토교통부령이 정하는 사유로 당초의 계약을 유지하는 것이 어려운 불가피한 사유가 있는 때에는 당해 산업단지의 조성공사가 완료되기 전까지는 위약금의 전부를 지불하지 아니하거나(분양면적을 축소하는 경우로서 축소되는 면적이 당초 분양면적의 100분의 30이하인 경우에 한한다) 당초 분양면적의 100분의 30에 해당하는 위약금을 지불하지 아니하고(분양면적을 축소하는 경우로서 축소되는 면적이 당초 분양면적의 100분의 30을 초과하는 경우 및 분양계약을 해지하는 경우에 한한다) 분양면적의 축소 또는 분양계약의 해지를 요구할 수 있다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 분양면적의 축소 또는 분양계약의 해지로 인하여 축소 또는 해지된 부지를 단독으로 산업시설용지로서 공급하는 것이 곤란한 경우

2. 분양받은 토지에 대하여 준공인가전 사용허가를 받은 경우

⑮ 사업시행자는 제9항에 따른 조성원가의 산정 또는 제11항에 따른 정산 등을 위하여 필요한 항목별 증빙서류를 구비하여야 한다.

(16) 사업시행자가 법 제38조 제2항에 따라 산업단지관리기본계획상의 관리대상지역 외의 지역에 있는 토지 또는 시설 등을 처분하는 경우의 처분방법, 처분절차 및 가격기준 등에 관하여는 제1항부터 제15항까지, 제38조, 제39조, 제40조의2, 제40조의3, 제41조, 제42조 및 제42조의3을 준용한다.