조심 2021서5496 (2022.08.09)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 주식회사 AAA(이하 “쟁점법인”이라 한다)는 OOO그룹의 지주회사로서 주택건설업을 영위하는 주식회사 BBB 등 3개 법인(24개 건설회사의 지분을 100% 보유하고 있고, 쟁점법인의 자회사 및 손자회사를 합하여 이하 “평가대상자회사 등”이라 한다)의 주식을 보유하고 있고, 청구인은 쟁점법인의 사주인 AAA의 아들이다.

나. 청구인은 2015.4.1. 아버지 AAA 외 7명으로부터 쟁점법인의 발행주식 OOO주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 증여받고, 쟁점주식의 시가를 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다)상 보충적 평가방법을 적용한 1주당 OOO원으로 평가하여 2015.4.1. 증여분 증여세 OOO원을 신고.납부하였고, OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2015.10.30.부터 2015.12.18.까지 청구인에 대한 증여세 조사를 실시하여 청구인의 당초 신고내용대로 증여세를 결정하였다.

다. 청구인은 2020.7.27. 평가대상자회사 등이 보유한 분양중인 토지(이하 “분양용지”라 한다)의 시가를 분양가액이 아닌 매입금액과 취득세의 합계액을 적용하여 쟁점주식을 1주당 OOO원으로 평가하여야 한다고 주장하며, 아래 OOO과 같이 기 신고.납부한 증여세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2020.9.28. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.23. 이의신청을 거쳐 2021.8.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 분양용지의 시가를 장부가액이 아닌 분양가액으로 보는 것은 부당하다.

(가) 처분청은 분양용지의 시가는 분양가액으로 하고, ‘익금에 산입한 분양수익금액’은 부채에 가산하여야 한다는 의견이나, 이러한 용지평가방법은 분양계약 이후 준공시점까지 발생하는 비용(도급공사원가, 분양수수료, 각종 분담금 등)을 반영하지 못하고, 아래 OOO와 같이 공사진척도에 따라 평가액이 달라지는 모순을 초래하므로 타당하지 아니하다.

(나) OOO고등법원(2015.5.6. 선고 2014누64423 판결)은 “아파트 분양이 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우라고 하더라도 아파트 수분양자들은 그 전유부분과 대지사용권을 아우르는 전체의 분양가액이 거래를 결정하는 요소이고, 양자의 가액비율이나 그 가액 산정의 적정성은 중요한 관심의 대상이라고 보기 어렵다. (중략) 이 사건 토지의 분양가액은 분양계약을 체결할 때, 임의로 정한 금액에 불과하다고 할 것이므로, 이를 그대로 시가로 인정하는 것은 합리성을 결여하여 받아들이기 어렵다”고 판시한 바 있고, 조세심판원(조심 2015부4986, 2017.1.11.)은 재산취득 후 가치 증가에 대한 증여의제 규정 적용시 증여시기를 준공일로 하여 이익을 계산하도록 결정한 바 있다.

(다) 따라서 분양용지의 분양가액은 주택건설법인이 임의로 정한 가액에 불과하고 시가에 해당되지 않는다는 위 OOO고등법원 판례 등을 고려할 때, 분양용지의 시가는 분양가액이 아닌 장부가액으로 보아야 한다.

(2) 분양가액을 분양용지와 그 지상 건축물(분양용지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 시가로 본다 할지라도 분양용지로 인한 수익과 비용의 효과를 제거하여 순손익가치를 재계산하거나 학교용지부담금 OOO원(이하 “쟁점학교용지부담금”이라 한다), 준공시 발생하는 취득세 OOO원(이하 “쟁점취득세”라 한다), 분양이익 관련 법인세는 순자산가치 산정시 부채에 가산되어야 한다.

(가) 분양용지 평가에 대한 국세청 해석(재삼 46014-725, 1998.4.28.)에 의하면, “비상장주식 평가시 순자산가액을 계산함에 있어서 토지의 가액은 평가기준일 현재 시가에 의하되 산정하기 어려울 때에는 개별공시지가에 의하는 것이고, 이 때 ‘시가’라 함은 평가기준일 현재에 있어서 각 재산의 현황에 따라 불특정다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것이며, 건설.분양중인 아파트 부수토지의 가액을 위와 같이 평가한 가액에서 분양계약금 및 중도금 등 이미 자산가액으로 계상한 금액을 차감하여 산정하는 것이다”라고 기재되어 있다. 과거 3년간 손익계산서에서 용지로 인한 수익과 비용의 효과를 제거하여 수익가치를 재계산하지 않는 경우, 진행율에 따라 분양용지의 가치가 달라지는 결과를 초래하므로 분양용지로 인한 수익과 비용의 효과를 제거하여 순손익가치를 재계산하여야 한다.

(나) 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」(이하 “학교용지법”이라 한다) 제2조 및 제5조는 100가구 규모 이상의 공동주택을 건설하는 사업을 하는 경우 부담금을 부과.징수하도록 정하고 있고, 같은 법 제5조의2는 분양가액의 0.8%를 부담금으로 산정하도록 정하고 있으며, 같은 법 시행령 제5조의2 제1항은 분양자료를 분양공급체결일로부터 30일 이내 시도지사에게 제출하도록 되어 있는데, 분양가액이 확정되는 때에 금액이 정해지는 쟁점학교용지부담금은 평가기준일 이후 납부되더라도 평가기준일 현재의 부채가액에 가산되어야 한다.

(다) 조세심판원은 “취득세 등과 수분양자들에게 반환한 토지보상금은 모두 자산의 준공에 관련된 것으로서, 그 금액도 비교적 용이하게 산정할 수 있고 이를 지급할 의무가 거의 확정적이므로 부채로서 순자산가액에서 차감하는 것이 상증세법에 따른 정확한 주식평가”라고 결정(조심 2020중1849, 2021.11.10.)하고, “평가기준일 현재 의무가 확정된 부채인 폐수종말처리시설 원인부담금을 부채로 계상하고 작업진행률 계산시 이를 주식거래시점까지 투입된 공사원가로 반영한 점, 주식 양수인이 양도인들의 법인세까지 부담하는 이익의 왜곡현상을 감안하여 미분양용지에 대한 법인세 상당액을 토지평가금액에서 차감한 점 등에서 주식의 객관적 교환가치를 산정하기 위하여 제반요소를 합리적으로 고려하였다”라고 결정(조심 2017부463, 2017.9.12.)한 바 있다. 위 선결정례를 고려하여, 평가기준일 현재 분양이 완료되지 않았음에도 미래 발생하는 분양이익이 포함된 분양가액을 시가로 보았다면, 가액산정이 가능하고 거의 확정적으로 발생하는 쟁점취득세와 분양이익 관련 법인세는 부채가액에 가산되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 분양가액은 평가대상자회사 등과 불특정다수인 간에 형성된 매매가액이므로 분양용지의 시가로 보아야 한다.

(가)

상증세법 제60조

제1항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 증여재산인 경우에는 평가기준일(증여일) 전후 3개월 이내의 기간 중 매매.감정.수용.경매 또는 공매한 가액으로 규정하고 있다.

(나) 분양가액은 아파트를 신축하여 분양하는 평가대상자회사 등과 시장의 불특정다수에 해당하는 수분양자 간의 계약에 의한 매매가액으로,

상증세법 제60조

에서 정한 시가의 요건을 충족하고 있다.

(다) 공사진척도에 따라 토지 평가액이 감소하는 이유는 수익으로 인식된 금액만큼 공사미수금 등의 자산항목이 늘어나기 때문이고, 청구인이 주장하는 도급공사원가, 분양수수료, 각종 분담금 등은 손금 항목으로 평가기준일 당시 순자산가치 계산과는 관련이 없으며, 청구인이 제시한 서울고등법원 판례(2015.5.6. 선고 2014누64423 판결)는 해당 사건의 분양가액이 객관적 교환가치를 반영하지 못하였다는 판결일 뿐, 분양가액을 시가로 보는 것 자체를 부인한 판례는 아니다.

(라) 따라서, 분양용지의 시가를 분양가액으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점학교용지부담금 등은 평가기준일 이후에 확정되었으므로 평가기준일 현재 부채에 가산되는 항목이 아니다.

청구인은 쟁점학교용지부담금 등은 평가기준일 현재 지급의무가 확정되었다고 주장하나, 학교용지부담금은 아파트를 신축하여 분양하는 평가대상자회사 등과 시장의 불특정 다수에 해당하는 수분양자와의 계약에 의해 성립되는 분양가액과는 관련이 없고, 순손익가치 계산시 각 사업연도 소득금액에 반영될 금액에 불과하며, 평가기준일 이후 지출되었으므로 평가기준일 현재의 장부상 가액으로 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점주식 평가시 분양용지의 시가를 분양가액이 아닌 장부가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

② 분양용지로 인한 수익과 비용의 효과를 제거하여 순손익가치를 재계산하거나 학교용지부담금, 취득세, 법인세를 부채에 가산하여 순자산가치를 재계산하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 개정된 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식 및 출자지분의 평가

다. 나목 외의 주식 및 출자지분으로서 거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2015.2.3. 대통령령 제26069호로 개정된 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

제54조(비상장주식의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 다목에 따른 거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 “비상장주식”이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(

「소득세법 시행령」 제158조

제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다.

1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융회사등이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 “순손익가치환원율”이라 한다)

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

제55조(순자산가액의 계산방법) ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

제56조(1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법) ① 제54조 제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 다음 계산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다.(계산식 생략)

④ 제1항에 따른 순손익액은

「법인세법」 제14조

에 따른 각 사업연도소득에 제1호의 금액을 더한 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. 이 경우 각 사업연도소득을 계산할 때 손금에 산입된 충당금 또는 준비금이 세법의 규정에 따라 일시 환입되는 경우에는 해당 금액이 환입될 연도를 기준으로 안분한 금액을 환입될 각 사업연도소득에 가산한다.

1.

「법인세법」 제18조

제4호에 따른 금액, 같은 법 제18조의2ㆍ제18조의3에 따른 수입배당금액 중 익금불산입액, 같은 법 제24조제4항, 「조세특례제한법」(법률 제10406호 조세특례제한법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제73조 제4항에 따라 해당 사업연도의 손금에 산입한 금액 및 그 밖에 기획재정부령이 정하는 금액

2. 다음 각 목에 따른 금액

가. 당해 사업연도의 법인세액(

「법인세법」 제57조

에 따른 외국법인세액으로서 손금에 산입되지 아니하는 세액을 포함한다), 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 지방소득세액

나.

「법인세법」 제21조

제3호 및 제4호 및

동법 제27조

에 규정하는 금액과 각 세법에서 규정하는 징수불이행으로 인하여 납부하였거나 납부할 세액

다.

「법인세법」 제24조

부터 제26조까지, 같은 법 제28조의 금액 및 「조세특례제한법」(법률 제10406호 조세특례제한법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제73조 제3항에 따라 기부금 손금산입 한도를 넘어 손금에 산입하지 아니한 금액, 같은 법 제136조의 금액, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 금액

라.

「법인세법 시행령」 제32조

제1항에 따른 시인부족액에서 같은 조에 따른 상각부인액을 손금으로 추인한 금액을 뺀 금액

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2015.3.13. 기획재정부령 제481호로 개정된 것)

제17조의2(순자산가액의 계산방법) 영 제55조 제2항의 규정에 의한 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가에 있어서 당해 법인의 자산 또는 부채에 차감하거나 가산하는 방법은 다음 각 호의 구분에 의한다.

1. 평가기준일 현재 지급받을 권리가 확정된 가액은 이를 자산에 가산하여 계산할 것

2. 선급비용(평가기준일 현재 비용으로 확정된 것에 한한다)과

「법인세법 시행령」 제24조

제1항 제2호 바목의 규정에 의한 무형고정자산의 가액은 이를 자산에서 차감하여 계산할 것

3. 다음 각 목의 가액은 이를 각각 부채에 가산하여 계산할 것

가. 평가기준일까지 발생된 소득에 대한 법인세액, 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 지방소득세액

나. 평가기준일 현재 이익의 처분으로 확정된 배당금ㆍ상여금 및 기타 지급의무가 확정된 금액

다. 평가기준일 현재 재직하는 임원 또는 사용인 전원이 퇴직할 경우에 퇴직급여로 지급되어야 할 금액의 추계액

4. 평가기준일 현재의 제충당금과 「조세특례제한법」 및 기타 법률에 의한 제준비금은 이를 각각 부채에서 차감하여 계산할 것. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것은 그러하지 아니하다.

가. 충당금중 평가기준일 현재 비용으로 확정된 것

나.

「법인세법」 제30조

제1항에 규정된 보험업을 영위하는 법인의 책임준비금과 비상위험준비금으로서

동법 시행령 제57조

제1항 내지 제3항에 규정된 범위안의 것

(4) 학교용지 확보 등에 관한 특례법(2015.1.20. 법률 제13006호로 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “학교용지”란 공립 초등학교ㆍ중학교 및 고등학교의 교사(校舍)ㆍ체육장 및 실습지, 그 밖의 학교시설을 신설하는 데에 필요한 토지를 말한다.

2. “개발사업”이란 「건축법」, 「도시개발법」, 「도시 및 주거환경정비법」, 「주택법」, 「택지개발촉진법」 및 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 시행하는 사업 중 100가구 규모 이상의 주택건설용 토지를 조성ㆍ개발하거나 공동주택을 건설하는 사업을 말한다.

3. “학교용지부담금”이란 개발사업에 대하여 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비(이하 “부담금”이라 한다)를 말한다.

제5조(부담금의 부과ㆍ징수) ① 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다.

1.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 이주용(移住用) 택지나 이주용 주택을 분양하는 경우

2. 임대주택을 분양하는 경우

3.

「도시개발법」 제2조

제1항 제2호에 따른 도시개발사업 시행 결과 해당 도시개발구역 내 가구 수가 증가하지 아니하는 경우

4. 「도시 및

주거환경정비법」 제2조

제2호 가목에 따른 주거환경개선사업의 경우

5. 「도시 및

주거환경정비법」 제2조

제2호 나목부터 라목까지의 규정에 따른 정비사업 시행 결과 해당 정비구역 내 가구 수가 증가하지 아니하는 경우

6.

「주택법」 제2조

제9호 다목에 따른 리모델링주택조합의 구성원에게 분양하는 경우

③ 제1항에 따른 부담금 부과ㆍ징수의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제5조의2(부담금의 산정기준) ① 제5조 제1항에 따른 부담금은 공동주택인 경우에는 분양가격을 기준으로 부과하고, 단독주택을 건축하기 위한 토지인 경우에는 단독주택 용지의 분양가격을 기준으로 부과한다.

② 제1항에 따른 부담금은 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.

1. 공동주택 : 가구별 공동주택 분양가격×1천분의 8

2. 단독주택을 건축하기 위한 토지 : 단독주택지 분양가격× 1천분의 14

(5) 학교용지 확보 등에 관한 특례법 시행령(2013.3.23. 대통령령 제24423호로 개정된 것)

제5조의2(학교용지부담금의 부과ㆍ징수의 절차 등) ① 법 제5조 제3항에 따라 개발사업시행자가 단독주택 건축을 위한 토지 또는 공동주택등을 분양한 때에는 분양공급계약자 및 분양공급계약내역 등의 분양자료를 분양공급계약체결일부터 30일 이내(미분양된 토지 및 공동주택등이 최초 분양공급계약체결일부터 60일이 경과하여 추가분양되는 경우에는 매 분기종료후 7일 이내)에 시ㆍ도지사에게 제출하여야 한다.

② 시ㆍ도지사는 제1항의 규정에 의한 분양자료를 받은 때에는 즉시 부담금의 금액ㆍ납부기한ㆍ납부방법ㆍ납부장소 등을 기재한 납부고지서를 당해 토지 또는 공동주택등을 개발사업시행자에게 발부하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 부담금의 납부기한은 고지한 날부터 30일로 한다.

④ 법 제5조의2에 따라 부담금의 산정기준에 적용하는 공동주택 분양가격 및 단독주택 용지의 분양가격은 「부가가치세법」에 따른 부가가치세액을 제외한 금액으로 한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 납부고지서의 서식, 그 밖에 부담금의 부과ㆍ징수에 필요한 사항은 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점법인은 토목.건축 및 주택건설사업, 부동산매매 및 임대업을 영위하는 법인으로, 1980.3.11. 설립되어 2008.3.1. 건설사업 부문을 분할하여 지주사업 및 임대사업을 영위하는 지주회사로 전환되었고, 2015.4.1. 평가기준일 현재 지분관계는 아래 OOO과 같다.

(2) 쟁점법인 등이 OOO회계법인에 의뢰하여 회신받은 ‘주식가액산정 용역보고서’의 주요내용은 아래 OOO과 같은데, 청구인은 이 건 증여세 신고시 “분양중인 건물은 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하며, 익금에 산입한 분양수입금액 중 건물 및 부수토지에 상당하는 가액은 각각 부채에 가산(재산세과-164, 2009.9.9.)”한다는 유권해석을 인용하여 분양가액을 시가로 하고, 익금에 산입한 수입금액을 부채에 가산하여 쟁점용지를 평가(아래 OOO 참조)한 것으로 나타난다.

(3) 청구인의 경정청구서, 조사청의 경정청구 검토보고서 등에 의하면, 평가대상자회사 등이 보유한 분양용지는 아래 OOO와 같고, 분양용지 중 분양진행율이 낮은 OOO과 OOO의 분양현황은 아래 OOO과 같으며, 청구인은 경정청구시 분양용지의 시가를 분양가액이 아닌 매입액과 취득세 합계액으로 하여야 한다고 주장하며 쟁점법인의 자회사인 ㈜BBB과 ㈜BBB의 자회사(쟁점법인의 손자회사)인 ㈜CCC, ㈜DDD의 분양용지 평가액을 아래 OOO과 같이 변경하여 쟁점주식의 1주당 가액을 재계산(신고시 OOO원→경정청구시 OOO원)하였다

(4) 분양가심의위원회에서 쟁점부동산의 분양가액을 결정한 의결서 총괄표의 주요내용은 아래 OOO과 같다.

(5) 청구인은 쟁점학교용지부담금과 쟁점취득세를 쟁점부동산의 순자산가치 계산시 부채에 가산하여야 한다고 주장하고 있는바, 그 구체적인 내역은 아래 OOO과 같다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

상증세법 제60조

제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상 적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 증여재산인 경우에는 평가기준일(증여일) 전후 3개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매한 가액으로 규정하고 있다.

또한,

상증세법 시행령 제55조

에 따른 비상장법인의 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 계산하는 것이며, 비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 신축·분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하고, 부수토지에 대한 분양가액을 토지가액으로 하는 것이 타당할 것이다(조심 2009서1902, 2010.3.31., 같은 뜻임).

청구인은 분양용지의 분양가액은 분양회사가 임의로 정한 가액에 불과하여 이를 시가로 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 평가대상자회사 등이 보유한 분양용지는 평가기준일 현재 대부분 분양가액대로 분양이 완료되었고, 분양진행률이 낮은 일부 현장(동탄과 김포현장)도 평가기준일로부터 3개월 내에 분양가액으로 계약이 진행된 것으로 나타나므로 증여일 당시 분양용지의 시가가 형성되지 아니하였다고 보기 어려운 점, 청구법인은 달리 분양가액을 시가로 볼 수 없는 사정에 대한 구체적.객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어, 처분청이 분양가액을 분양용지의 시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구인은 분양용지로 인한 수익과 비용의 효과를 제거하여 순손익가치를 재계산하거나 쟁점학교용지부담금, 쟁점취득세, 분양이익 관련 법인세를 부채에 가산하여 순자산가치를 재계산하여야 한다고 주장한다.

그러나 청구인은 순손익가치를 재계산하여야 한다고 주장하고 있을 뿐, 당초 신고된 장부와 달리 어떤 수익과 비용이 누락되었는지에 대하여 구체적으로 제시하지 못하고 있는 점,

상증세법 시행령 제55조

제2항 및 같은 법 시행규칙 제17조의2에 의하면 순자산가액을 계산함에 있어 차감하거나 가산하는 자산 또는 부채는 모두 확정된 자산 또는 부채임을 전제로 하고 있는데, 쟁점학교용지부담금은 평가기준일(2015.4.1.)이 경과하여 시.도지사가 납부고지서를 발부하였고, 청구법인은 2015.6.1.∼2015.11.23. 이를 납부한 점, 청구인이 주장하는 쟁점취득세 및 법인세는 평가기준일(2015.4.1.) 현재 사용승인일이 도래하지 아니하였거나 평가기준일까지 발생한 소득에 대한 것이 아니어서 순자산가액 계산시 부채에 가산할 가액에 해당한다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 이에 대한 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.