조심 2024서2588 (2024.08.20)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. A와 B(이하 A와 함께 “청구인들”이라 한다)은 모 C로부터 2020.8.3. 비상장법인인 ㈜D이 발행한 주식 각 12,000주(이하 ㈜D을 “쟁점법인”, 주식 24,000주를 “쟁점주식”이라 한다)을 증여받고 2020.11.8. 쟁점주식을 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법으로 쟁점주식을 1주당 OOO원으로 평가한 후 증여재산가액을 OOO원으로 하여 2020.8.3. 증여분 증여세 각 OOO원과 OOO원으로 신고·납부하였다.

나. 용인세무서장(이하 “조사청”이라 한다) 2023.9.18.부터 2023.12.17.까지 기간동안 청구인들에 대한 증여세 조사를 실시한 결과 쟁점법인이 보유하던 서울특별시 성동구 성수동2가 OOO 소재 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2021.4.1. ㈜E과 OOO원에 매매하는 계약을 체결하고 2021.11.15. 양도한 것을 확인하여 평가심의위원회이 시가심의를 의뢰하였고, 서울지방국세청 평가심의위원회는 쟁점부동산의 양도가액 OOO원(이하 “쟁점가액”이라 한다)을 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하여 이에 처분청은 쟁점법인의 순자산가치 산정시 보유부동산 시가 평가액 OOO원을 반영하여 쟁점주식을 1주당 OOO원으로 평가(청구인들은 쟁점부동산의 시가를 장부가액인 OOO으로 반영)한 후 각각 증여재산가액을 OOO원으로 하여 2024.2.21. 청구인들에게 2020.8.3. 증여분 증여세 OOO원과 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.3.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점가액은 평가기간 외의 매매가액으로 쟁점부동산의 객관적 교환가치를 반영하고 있지 않음에도 평가심의위원회 결정으로 시가로 보아 과세하였으므로 이 건 처분은 타당하지 아니하다.

(가) 증여재산에 대한 평가방법을 규정하고 있는 상증법 제60조 제1항 및 상증법 시행령 제49조 제1항을 보면, ‘시가주의’를 원칙으로 천명하면서 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 “평가기간”이라 한다) 이내의 매매사례가액 등을 적용하되, 재산의 특성상 동일한 재산의 빈번한 거래가 이루어지지 않아 원칙적인 평가기간내 매매사례가 없는 경우라도 시가주의 적용 가능성을 높이기 위해 확장된 평가기간 중 매매사례가액 등이 있는 경우 해당 거래일과 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가심의위원회 심의를 거쳐 제한적으로 시가적용의 범위를 넓혀 적용하고 있다.

(나) 증여재산의 평가방법을 규정한 상증법 제60조 제1항의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위해서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 매매등 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 할 것인바(대법원 2007.5.31. 선고, 2005두2841 외 판결 참조), 평가기간외 해당 재산의 매매등의 가액을 시가로 보기 위해서는 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서와 같이 “주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우”에 해당하여야 할 것(재산세과-314, 2009.9.25, 조심2023서489, 2023.8.24. 외 다수)이며,

조세심판원(조심 2021서1082, 2022.1.26. 외)은 평가기간외의 매매사례가액을 시가로 인정하기 위하여는 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하고, 이는 시가로 삼기 위한 전제조건이므로 이를 충족하여야 하며, 상증법이 규정하는 시가평가원칙의 예외이므로 제한적으로 인정되어야 하고, 다른 선결정례(조심 2017중4929, 2017.12.29.)에서는 평가기준일 전후 지속적으로 가격이 상승한 사실이 나타나므로 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기 어렵고, 가격변동이란 가격이 상승하거나 하락하는 일이 거의 없어야 한다고 하여 이를 엄격하게 운용하여야 한다고 한바 있다(조심 2023서411, 2023.7.10. 외).

(다) 조사청은 평가심의위원회에서 가격변동의 특별한 사정이 없다고 결정하였다고 하나, 평가심의위원회의 심의는 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다 하여 앞서 본 것과 같은 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수 없고(서울고등법원 2023.6.16.선고 2023누35380 판결), 증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 증여당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 함(대법원 1997.7.22. 선고, 96누18038 판결， 대법원 1988.6.28. 선고, 88누582 판결, 대법원 1998.7.10. 선고, 97누10765 판결, 대법원 2012.4.26. 선고, 2011두30038판결 등 참조)에도 조사청은 이를 입증할만한 증빙을 달리 제출하지 않아 조사청이 가격변동의 특별한 사정이 없음을 입증하였다고 보기 어려우므로 처분청이 상증법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서를 적용하여 평가기간 외 쟁점부동산의 매매가액을 평가기준일 당시 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 이건 처분은 취소하는 것이 타당하다.

(2) 쟁점부동산의 평가기준일(2020.8.3.)과 매매계약일(2021.4.1.) 사이 공시지가 및 부동산 시세가 상승하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 쟁점가액을 시가로 보아서는 아니된다.

(가) 쟁점부동산의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 보면 전년 대비 2021.1.1에 16％, 2022.1.1.에 15％ 각각 상승하여 2년 동안의 단순 합산기준 31％나 상승하였고, 2020년과 2021년 기간 동안 성수동2가 쟁점부동산 소재 인근지역 토지의 매매사례가액을 확인한 결과 평가기준일(2020.8.3.) 이전에는 단위면적(평) 당 토지거래가액 평균이 OOO원 이었으나, 매매계약일(2021.4.1.) 이후 단위면적(평) 당 토지거래가액 평균은 OOO원으로 동 기간 동안 실거래가 상승률이 무려 84％까지 치솟는 등 쟁점부동산이 소재한 지역의 당시 부동산시황이 하루가 다르게 급변하였는바, 평가기준일부터 매매계약일까지 8개월 사이에 일반적인 시세 상승을 뛰어넘는 가격변동이 있었음을 부인할 수는 없는 사실이다.

(나) 서울특별시는 2021.3.11. 쟁점부동산 소재 성수동2가 일대 구역을 성수IT 산업·유통개발진흥지구로 지정하면서 용적률과 높이 제한을 완화하였고, 이러한 개발호재로 인해 부동산 거래건수가 증가하고 인근지역의 부동산 가격은 급격하게 상승하였으며, 이러한 정책환경이 변경됨에 따라 가격의 변동성이 더욱 확대되었으므로 정책변경 자체가 가격변동의 특별한 사정이라 할 수 있으므로 이는 평가심의위원회를 거쳤다 하더라도 쟁점가액은 평가기간 외 거래가액이므로 이를 시가로 볼 수 없다.

(다) 상증법 시행령 제49조 제1항 단서 규정 자체에서 ‘시간의 경과’를 ‘가격변동의 특별한 사정’의 고려요소 중 하나로 정하고 있으므로 그 문언 자체에서 보더라도 시간 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동이 없을 것을 이미 그 요건으로 예정하고 있는 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 일반적인 가격변동 역시 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하는 것으로 해석함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점가액은 법정결정기한 내에 있는 매매가액으로 가격변동의 특별한 사정이 없어 쟁점가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정한 처분은 타당하다.

(가) 쟁점가액은 상증법상 법정결정기한(2021.5.31.) 내에 있는 쟁점부동산 매매가액으로 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정받은 가액이므로 상증법 제60조 제1항은 상속·증여재산 가액에 대하여 상속개시일 또는 증여일 현재 시가에 의하도록 하고, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있고, 같은 법 제60조 제2항은 시가로 인정될 수 있는 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 증여일 전 6개월부터 증여일 이후 3개월까지 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으며,

상증법 시행령 제49조 제1항은 상증세법에서 위임한 시가의 범위를 구체화하면서 각 호에서 과세대상인 ‘해당재산’에 대한 거래가액 등을 시가로 규정하고 있으므로 법정결정기한 내 해당재산의 거래가액인 쟁점가액은 시가에 해당한다.

(나) 처분청은 상증법령에 따라 법정결정기한 내 쟁점가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 평가심의위원회에 상정하였고, 평가심의위원회는 쟁점주식 증여일로부터 쟁점부동산 매매계약일까지 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점가액을 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였는바, 처분청이 쟁점가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점법인의 순자산가치를 산정하여 청구인들에게 증여세를 과세하였으므로 이 건 처분은 타당하다.

(2) 쟁점부동산의 가격변동의 특별한 사정이 있다는 청구인들의 주장은 아래와 같은 이유로 타당하지 아니하다.

(가) 청구인들은 쟁점부동산의 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간동안 공시지가 및 인근 부동산 시세가 급격하게 상승하였고, 부동산 개발 호재가 있었으므로 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 주장하면서 개별공시지가 추이 등을 제출하였다.

(나) 청구인들은 2020.1.1.부터 2022.1.1.까지 2년 동안 개별공시지가를 단순 합산하여 31% 상승하였으므로 가격변동에 특별한 사정이 있었다고 주장하나, 오히려 2018.1.1.부터 2020.1.1.까지는 합산기준 32.5%로 더 크게 상승한 것으로 나타나는바, 과거 개별공시지가 데이터를 단순 합산 상승률로 비교하여 가격변동의 특별한 사정이 있었다고는 볼 수 없으므로 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점가액을 시가로 볼 수 없다는 청구주장은 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주식 증여재산가액 산정시 쟁점법인 소유 부동산에 대하여 평가기간 외의 매매가액을 평가심의위원회를 거쳐 시가로 보아 순자산가치에 반영하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 일부개정된 것)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식등의 평가

가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장주식의 시가는 평가기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.

나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 일부개정된 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정

1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식 등(이하 이 조에서 "비상장주식 등"이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법

⑦ 평가심의위원회가 비상장주식등의 가액평가 및 평가방법의 심의를 할 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.

1. 법 제63조에 따른 유가증권등의 평가방법을 준용하여 평가할 경우 예상되는 적정 평가가액

2. 제54조부터 제56조까지의 규정에 따라 해당 비상장주식등을 평가할 경우의 적정성 여부

3. 그 밖에 해당 법인의 업종ㆍ사업규모ㆍ자산상태 및 사회적인 인식 등을 고려할 때 적정하다고 인정되는 평가가액

제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(「소득세법」 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

제78조(결정·경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

2. 증여세

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점법인은 2015.5.7. 음식료품 유통·제조업 등을 영위하기 위하여 설립된 법인으로 사내이사는 증여자 C이고, 쟁점법인의 발행주식의 총 수는 120,000주로 2020사업연도 주식변동내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 2020사업연도 쟁점법인 주식변동내역

(나) 쟁점부동산은 서울특별시 성동구 성수동2가 OOO 소재한 토지 378.80㎡와 건물 371.62㎡(철근콘크리트구조, 공장)이고, 2021.4.1.자 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 매매대금은 OOO원, 건물과 토지의 가액이 구분되어 있지 아니하며, 계약금 OOO원은 계약시, 중도금 OOO원은 2021.6.30., 잔금 OOO원은 2021.9.30. 지급하는 것으로 기재되어 있으며, 증여자 C는 쟁점부동산 매수인이 잔금지급이 이행되지 않아 1차 2020.9.30., 2차 2020.10.22. 내용증명을 통해 계약이행을 요구하였고, 2021.11.5. 계약해제를 통보하였다가 2021.11.15. 매수인에게 양도한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점주식 증여에 대한 증여세 신고 및 부과내역은 아래와 같다.

(가) 조사청의 쟁점법인 주식변동조사 종결보고서에 의하면 조사청은 쟁점법인의 자산 매각 전 주식을 증여하여 증여세를 과소신고한 혐의로 조사하던 중, 평가기간을 경과하여 거래된 쟁점부동산의 매매가액을 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여 평가심의위원회에 심의의뢰를 하였고, 서울지방국세청 평가심의위원회는 2023.11.23. ‘쟁점부동산의 거래는 평가기간 경과한 후 OOO원에 매매된 거래로서 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상증법 시행령 제49조 제1항의 단서규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당’하다고 결정하였다.

(나) 처분청은 쟁점법인의 순자산가치 계산시 쟁점부동산 시가 평가액 OOO원을 반영하여 1주당 OOO원으로 증여재산가액을 산정하여 아래 ＜표2＞와 같이 청구인들에게 쟁점주식 증여에 대한 증여세를 각각 결정·고지하였다.

＜표2＞ 2020.8.3. 쟁점주식 증여에 대한 증여세 부과내역

(3) 청구인은 쟁점부동산의 가격이 급격하게 변동하였다며 아래와 같은 자료를 제시하였다.

(가) 청구인은 쟁점부동산의 가격이 급격하게 상승하였다는 증빙으로 쟁점부동산의 개별공시지가를 아래 ＜표3＞과 같이 제시하였다.

＜표3＞ 쟁점부동산의 개별공시지가 현황

(나) 청구인이 제시한 성수동 2가의 쟁점부동산 인근지역의 유사 토지 1㎡당 매매 실거래가 자료에 의하면 아래 ＜표4＞와 같이 2020년 1월부터 2020년까지 7월까지 8건 토지의 실거래가 평균은 1㎡당 OOO원이고, 2021년 4월부터 12월까지 7건의 토지 실거래가 평균은 OOO원으로 2020년부터 2021년까지 실거래가가 84% 상승하였다고 기재되어 있다.

※ 청구인은 2020년과 2021년 인근 토지 실거래가 평균금액 산출시 2020년 8월부터 2021년 3월까지의 인근 토지 실거래가를 합산대상에서 제외하였다.

＜표4＞ 청구인 제시 성수동 2가 토지의 실거래가 현황

(다) 한국토지주택공사가 운영하는 SEE:REAL 홈페이지에 게시된 성수동2가의 토지 실거래가 자료에 의하면 아래 ＜표5＞와 같이 2020년 8월 성수동2가 토지 ㎡당 평균거래가액은 OOO원(1건)이고, 2021년 4월의 평균거래가액은 OOO원(10건)이며, 2020년 전체 거래건수 20건의 평균거래가액은 OOO원이고, 2021년 전체 거래건 17건의 평균거래가액은 OOO원으로 나타난다.

＜표5＞ 성수동 2가의 2020년부터 2021년 토지매매 실거래가 추이

(라) 쟁점부동산 소재 성수동2가 일대 지구단위계획구역 지정과 관련한 언론보도자료(2021.3.11.자 연합뉴스, 2021.3.24. 시정일보)에 의하면 2021.3.10. 성수동2가 3동 277-28번지 일대 53만9406.4㎡를 성수IT산업·유통개발진흥지구로 지정하는 계획이 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 통과하여 성수동 준공업지역의 용적률 및 높이 등 규제완화가 될 것이라는 내용이 기재되어 있다.

※ 위 내용은 2021.10.14. 서울특별시고시 제2021-568호로 고시되었고, 쟁점부동산은 성수IT산업·유통개발진흥지구에는 포함되어 있지 않으나 해당 지구의 도로 건너편 구획에 위치해 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 시가로 본 OOO원은 평가기간 외 매매사례가액으로 쟁점부동산의 시가를 반영하지 못하고 있고, 평가심의위원회가의 결정은 시가인정을 위한 요건에 불과하며, 쟁점부동산은 가격변동의 특별한 사정이 있어 OOO원을 평가기준일 현재 쟁점부동산의 시가로 보아 쟁점법인의 1주당 가액을 산정하여 증여세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나,

상증법 제60조 제2항은 시가로 인정될 수 있는 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 증여일 전 6개월부터 증여일 이후 3개월까지 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 보도록 규정하고 있고, 상증법 시행령 제49조 제1항은 상증세법에서 위임한 시가의 범위를 구체화하면서 각 호에서 과세대상인 ‘해당재산’에 대한 거래가액 등을 시가로 규정하고 있는바,

위와 같은 법리에 따라 이 사건을 살펴보면, 쟁점법인은 2021.4.1. 비특수관계인과 쟁점부동산을 OOO원에 매매하는 계약을 체결하였고, 이는 상증법상 법정결정기한(2021.5.31.) 내 쟁점부동산의 거래가액인 점, 평가심의위원회는 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 OOO원을 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였던 점, 쟁점부동산 매매계약일은 2021.4.1.이고 성수IT산업·유통개발진흥지구 계획은 6개월 이후인 2021.10.14. 서울특별시고시 제2021-568호로 고시되었으므로 해당 고시를 근거로 쟁점부동산 매매계약당시 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 점, 청구인은 인근 토지 매매가 상승비율 산정시 해당연도의 평균금액이 아닌 평가기준일(2020년 8월)부터 쟁점부동산 매매일 전(2021년 3월)까지 토지 거래가액을 제외하고 해당연도의 상승률을 합산하여 더 높은 증가율을 보이도록 구성한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점법인의 순자산가치 평가시 쟁점부동산의 시가를 OOO원으로 하여 쟁점주식을 평가하고 쟁점주식에 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.