조심 2018서1071 (2019.04.09)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 OOO의 주택재개발사업을 시행하고 있는 사업자로서 OOO으로부터 2013.11.26. 사업시행인가를, 2016.3.18. 관리처분계획인가를 각각 받았다.

나. 처분청은 2017.11.22. 청구법인이 2017년 종합부동산세 과세기준일에 소유하고 있는 OOO 외 주택 448건(이하 “쟁점주택”이라 한다), 종합합산토지 13건 및 별도합산토지 43건에 대하여 2017년 종합부동산세 OOO원과 이에 따른 농어촌특별세 OOO원을 결정.고지(이하 “쟁점처분”이라 한다)하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.2.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「종합부동산세법」은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 OOO원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정할 뿐, 재산세 규정의 해석ㆍ적용이 문제가 된 종합부동산세 부과처분은 선행 재산세 부과처분의 취소ㆍ경정 여부와 무관하게 그 처분의 기초가 된 재산세 규정에 대한 위법한 해석ㆍ적용을 이유로 그 위법성을 다툴 수 있다 할 것이다.

청구법인은 쟁점주택에 대한 재산세에 대하여 불복을 진행했어야 하나, 쟁점주택의 재산세 과세의 부당함을 알게 된 시점에는 이미 청구기간이 경과되어 불복청구를 하지 못한 것이지 청구법인이 쟁점주택에 대한 재산세의 과세가 타당하다고 인정한 것이 아니며, 처분청은 종합부동산세의 과세에 있어 지방자치단체로부터 과세자료의 제공을 받고 있다고 하나

「종합부동산세법」제17조

에서 관할세무서장 등이 종합부동산세를 결정.경정할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어, 종합부동산세는 재산세와 별개의 과세처분이므로 재산세와 별개로 처분청을 상대로 관련처분의 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다 할 것이다.

(2)

「지방세법」제109조

제3항 제5호와 같은 법 시행령 제108조 제3항(이하 “쟁점지방세법규정”이라 한다)에 따르면 ① 재산세를 부과하는 당해 연도 내에 철거하기로 계획이 확정된 건물 중에서 ② 재산세 과세기준일 현재 ⓐ 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 ⓑ 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축물 부분에 한정)은 재산세 비과세 대상에 해당한다 할 것인데, 「도시 및

주거환경정비법」제81조

제2항에서 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 하는바, 청구법인은 2016.3.18. 관리처분계획인가를 받고 2016.11.21. OOO 주식회사를 지장물 철거업체로 선정하였으며, 2017.9.15. OOO에 철거신고를 하고 공사에 착수하여 쟁점주택에 대한 철거계획은 종합부동산세 부과년도인 2017년도에 확정(①요건 충족)되었고, 청구법인은 2016.9.20. 쟁점주택을 수용절차를 통하여 2016.12.16. 취득한후 이에 대한 철거보상계약을 2016년말 체결(②의ⓑ요건 충족)하였으므로 청구법인이 2017.6.30. 소유한 쟁점주택은 재산세 비과세대상 주택에 해당(세정 13407-1055, 2000.8.30., 조심 2011지278, 2011.11.9.)한다 할 것이므로 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무자에도 해당하지 않는다고 할 것이다.

이에 처분청은 쟁점지방세법규정을 해석함에 있어 “(행정관청으로부터) 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 건물”로 해석함이 합리적이라고 주장하고 있으나, 행정관청이 아닌 사업시행자와 철거보상계약이 체결된 주택도 동 규정에 따른 재산세 비과세 대상으로 보는 것이 타당하고, 설령 그러한 처분청의 의견에 따른다고 하여도 행정법상 공법인의 지위를 가진 재개발 및 재건축조합인 청구법인 역시 행정관청의 범위에 포함된다고 할 것이다.

처분청이 제시한 조세심판원 결정례(조심 2011지604, 2012.10.24.)는 행정관청과의 철거보상계약이 체결된 건축물이라 하더라도 당해연도 말까지 철거와 관련한 일체의 계획도 없었고 사실상 철거가 이루어지지 않은 사례에 대한 것이고, 대법원 판례(대법원 2001.10.23. 선고 99두4426) 역시 철거보상계약(1995년 철거보상금 지급으로 협의취득, 1996년 6월～12월 중앙토지수용위원회의 수용재결로 수용취득)이 체결된 주택 등에 대하여 대상연도(1996년) 내에 구체적인 철거계획 등이 이루어져 비과세요건을 총족한 이상 계획대로 철거되지 아니하였더라도 이미 비과세대상이 된 대상연도의 재산세 등을 다시 부과할 수 없고 그 다음연도(1997년)에 당해연도 내에 철거하기로 계획이 확정된 건물에 해당하지 아니하므로 비과세대상에 해당하지 않는다는 취지에 불과한 점에 비추어 2017년에 철거계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 철거보상계획이 체결된 쟁점주택은 쟁점지방세법규정에 따른 비과세요건을 충족하였다 할 것이다.

쟁점주택의 부속토지는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지는 분리과세대상으로 하여 토지분 재산세를 부과하도록 하고 있는

「지방세법」제106조

제1항 제3호 마목과 같은 법 시행령 제102조 제5항 제7호에 따라 분리과세대상에 해당한다고 할 것이고, 분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외되어 있으므로, 쟁점주택의 건축물 부분은 재산세 과세대상이 아니고 그 부속토지는 재산세 분리과세대상이므로, 쟁점주택은 종합부동산세의 과세대상에 해당하지 않는다고 할 것이다.

(3) 재산세 과세대상 주택은

「주택법」제2조

제1호의 규정에 따른 것으로 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지라 할 것으로, 철거가 예정되어 세대원이 퇴거·이주하고 폐쇄조치가 이루어진 것은 이미 그 사용가치를 상실하여 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없을 것인데, 쟁점주택의 세대원 중 약 60～65%는 2017.5.31. 이전에 퇴거·이주하였고 해당 주택에 대하여 폐쇄조치가 이루어졌으므로, 이러한 주택은 재산세 과세대상에 해당하지 않는다고 할 것이고, 그 부속토지는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 공여되고 있는 토지로 분리과세대상 토지에 해당한다 할 것이므로 쟁점주택 중 세대원이 퇴거·이주하여 폐쇄조치된 주택은 종합부동산세 과세대상에서 제외되어야 할 것이다.

쟁점주택이

「주택법」제2조

1호에 따른 주택에 해당하여 종합부동산세의 과세대상인지 여부는 과세요건과 관련된 것으로서, 과세요건 사실의 존재에 관한 입증책임은 과세관청에 있다(조심 2015부5467, 2017.6.28., 서면인터넷방문상담1팀-966, 2005.8.16. 및 대법원 2013.3.28. 선고 2010두20805 판결 등). 또한

「지방세기본법」제78조

에 따르면 세무공무원은 납세자가 제출한 서류 등이 진실한 것이라고 추정해야 할 의무가 있다.

그럼에도 불구하고 처분청은 청구주장이 과세요건이 아닌 비과세요건에 관한 것이라고 오인하여 쟁점주택이 장기간 주거생활을 할 수 있는 상태여서 과세대상인지에 대하여 직접 확인도 하지 않고, 청구법인이 각 과세대상물건 소재지별로 단전·단수 및 출입문 봉쇄일 등에 대하여 직접 공가확인 후 작성한 자료 역시 인정하지 않고 있다. 따라서 처분청이 과세요건사실에 대한 입증책임을 다하지 못하고 있고, 청구법인이 제시한 자료 역시 합리적 이유 없이 배척하고 있으므로 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 과세처분은 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 것으로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)

「종합부동산세법」제7조

제1항 제1호는 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재하는 해당 과세대상주택의 공시가격을 합한 금액이 OOO원을 초과하는 자는 해당 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으므로, 종합부동산세 과세대상 주택의 분류는 「지방세법」에 따르는 것으로 쟁점주택이 과세대상인지 여부는 청구법인과 재산세 과세관청이 다투어야 할 것이다.

종합부동산세는 부동산 보유자에 대하여 1차로 부동산 소재지 관할 시.군.구에서 재산세를 부과하고 2차로 전국에 소재한 각 유형별 과세대상재산을 인별로 합산한 가액이 각 유형별 과세기준금액을 초과하는 경우 세액을 결정하여 고지하도록 하고 있는바,

「종합부동산세법」제6조

제1항 및 제2항 등에도 종합부동산세의 비과세 및 감면 등에 관하여 직접 규정하고 있지 않고 재산세 감면규정을 종합부동산세를 부과함에 있어서도 준용하도록 하고 있으므로 종합부동산세가 감면되기 위해서는 먼저 재산세가 감면되어야 할 것이지 재산세 부과처분을 다투지 아니하고 종합부동산세 만을 다툴 수는 없다 할 것이다.

(2) 쟁점지방세법규정과 관련한 행정안전부의 예규(지방세운영과-3725, 2010.8.18., 지방세운영과-2220, 2013.9.6.)와 조세심판원의 결정례(조심 2011지278, 2011.11.9.와 2011지604, 2012.10.24.)에 비추어, 철거보상계약은 그 소유자가 행정관청 또는 법령 등에 의하여 그에 의제되는 단체 등과 체결한 것이어야 할 것이고, OOO고등법원 판례(1999.1.28. 선고 98누1567 판결, 이후 대법원 2001.10.23. 선고 99두4426 판결로 확정된 것)는 “쟁점지방세법규정상 재산세를 부과하는 ‘당해 연도 내에 철거하기로 계획이 확정된 건물 중’은 ‘행정관청으로부터 철거명령을 받은 건물’만을 수식할 뿐 ‘보상철거계약이 체결된 건물’은 수식하지 아니하므로 보상철거계약이 체결된 건물은 재산세를 부과하는 당해연도 내에 철거하기로 계획이 확정된 건축물인지 여부에 상관없이 비과세 대상이 되는 것이라고 해석할 수는 없다”고 판시한 바 있다.

대법원 판례(2001.10.23. 선고 99두4426 판결)는 “택지개발사업 등 공익사업의 사업진행 과정에 비추어 사업시행자와 건축물 소유자가 지장물을 철거하거나 이전하기로 ‘지장물 보상 협의’가 이루어진 경우라면 ‘철거하기로 계획이 확정되었다’고 보는 것이 합리적이라 할 것이나, 재산세를 부과하는 당해연도가 아닌 직전년도 이전에 철거보상계약이 이루어지거나, 당해연도 내에 철거가 이루어지지 않은 경우에는 비과세 대상에서 배제하는 것이 타당하다”고 판시한 바 있다.

따라서, 쟁점지방세법규정상 비과세대상은 “행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 (행정관청으로부터) 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 건물”로 해석함이 합리적이고 이러한 행정관청에는

「행정절차법」제2조

제1호에서 규정한 법령에 의하여 위임 또는 위탁을 받은 공공단체도 포함될 수 있으나 행정관청과 철거보상계약을 체결하였다는 이유만으로 비과세대상에 해당한다고 볼 수 없으며, 상기 대법원 판례(2001.10.23. 선고 99두4426 판결)와 쟁점지방세법규정 단서로 “이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다”고 규정하고 있는 점에 비추어, 그 철거보상계약이 재산세를 부과하는 당해연도가 아닌 직전연도인 2016년에 체결되었고, 2017.9.15. 성북구청에 철거신고를 하고 공사에 착수하여 2017년도 내에 철거가 이루지지 아니한 쟁점주택은 쟁점지방세법규정상 비과세대상으로 볼 수 없다 할 것이므로 청구법인이 2017년 과세기준일에 소유한 쟁점주택에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분은 적법하다.

(3) 비과세·감면·공제 요건에 관한 규정은 과세요건에 관한 규정과 별도로 존재하므로 그에 대한 납세자의 주장은 과세요건의 규정에 관한 단순한 부인에 그치는 것이 아니라 별도로 존재하는 규정에 해당한다는 주장이므로 그 요건을 충족한다는 점에 대한 증명책임이 납세자에게 있다고 보아야 하는 것이다.

청구법인은 쟁점주택의 과세물건 448건 중 재산세 과세기준일 전인 2017.5.31. 당시 약 60～65%인 약 268～291건의 과세물건이 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어져 청구법인으로부터 공가확인을 받은 것으로 재산세 비과세 대상이라 주장하고 있으나 이는 청구법인이 개별적으로 각 과세대상 물건소재지별로 단전·단수 및 출입문 봉쇄일 등에 대하여 객관적인 증빙을 제시하여 재산세 비과세 요건을 충족하였음을 증명해야 할 것임에도 이를 증명하고 있지 못하고 있으므로 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

청구법인이 소유한 쟁점주택에 대한 종합부동산세에 대하여,

① 쟁점주택에 대한 재산세 과세처분에 대하여 다투지 아니하였다가 재산세의 비과세 대상 등에 해당하는 것을 들어 심판청구를 제기할 수 있는지 여부

② 건물분은

「지방세법」제109조

제3항 제5호 등에 따른 철거보상계약이 체결된 주택으로 비과세대상에 해당하고, 토지분은 주택을 건설하기 위하여 사업계획승인을 받은 것으로 분리과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

③ 쟁점주택 중 세대원 퇴거.폐쇄조치된 부분은 주택으로서의 사용가치를 상실하여 재산세 과세대상으로 볼 수 없으므로 종합부동산세과세대상에도 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제1조 (목적) 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

제3조 (과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은

「지방세법」제114조

에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제6조 (비과세 등) ① 「지방세특례제한법」 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 "재산세의 감면규정"이라 한다)은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.

②

「지방세특례제한법」제4조

에 따른 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 재산세의 감면규정을 준용함에 있어서 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.

④ 제2항에 규정된 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과함에 있어서 제2항의 규정 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다.

제7조 (납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

제11조 (과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여

「지방세법」 제106조

제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다.

제12조 (납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

제17조 (결정과 경정) ① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조 제3항의 규정에 의한 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가

「지방세법」 제115조

제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.

(2) 지방세법

제104조 (정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "토지"란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

2. "건축물"이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. "주택"이란

「주택법」 제2조

제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제106조 (과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지

제109조 (비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.

5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(

「건축법」제2조

제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조 (과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(3) 지방세법 시행령

제102조 (분리과세대상 토지의 범위) ⑤ 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만, 제1호 및 제37호에 따른 토지 중 취득일부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외하며, 제4호 및 제8호부터 제10호까지의 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행 중인 토지를 포함한다.

7. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및

주거환경정비법」제7조

부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(

「주택법」 제2조

제11호에 따른 지역주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)

제108조 (비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(

「건축법」제2조

제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.

(4) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

(5) 건축법

제2조 (정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

(6) 도시 및 환경정비법

제73조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO의 ‘OOO 주택재개발 사업시행인가서’와 ‘관리처분계획인가서’에 따르면, 청구법인은 OOO에 대하여 2013.11.26. 주택재개발사업에 대한 사업시행인가를 받았고, 2016.3.18. 주택재개발사업에 대한 관리처분인가(고시일 : 2016.3.24.)를 받았다.

OOO지방토지수용위원회의 ‘재결서(수용재결 : OOO 주택재개발정비사업)’에 따르면, 동 위원회는 2016.10.28. OOO 주택재개발정비사업과 관련하여 2016.12.16.을 수용 개시일로 하여 청구법인이 토지를 수용하고 물건을 이전하게 하며 손실보상금은 OOO원으로 한다”는 취지로 재결하였고, 청구법인이 제출한 입금확인증에 따르면, 청구법인이 2016.12.9.과 같은 해 12.15. 합계 OOO원을 OOO지방법원에 현금청산자 등의 공탁금으로 입금한 것으로 기재되어 있다.

(2) 처분청은 2017.11.22. 청구법인이 2017년 종합부동산세 과세기준일에 소유하고 있는 쟁점주택 등에 대하여 쟁점처분을 하였고, 쟁점처분 관련 종합부동산세의 과세구분별 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

OOO

(3) 청구법인과 OOO 주식회사의 ‘OOO 주택재개발사업 공사도급계약서’(2015.12.24.)에 따르면, 청구법인과 OOO 주식회사는 OOO의 주택재개발 공사와 관련한 공사도급계약을 체결한바, 같은 계약서 제5조 (사업의 재원 및 공사범위) 제2항 제14호에는 “철거공사 및 잔재처리공사(석면조사 및 처리비, 사업부지 내.외의 지상 및 지하 지장물 이설비용 제외)”가 기재되어 있고, 같은 계약서 제13조 (거주자의 이주 및 철거) 제1항에는 “사업구액 내 거주자의 이주는 최초 이주비 대여일로부터 6개월 이내에 청구법인의 비용과 책임으로 완료하여야 한다”고 기재되어 있다.

청구법인이 조합원에게 배부한 ‘조합원 이주비 신청 접수안내 및 관리처분계획 인가에 관한 통지의 건’(2016.4.29.)과 ‘조합원 이주계획서 등 제출안내문’(2016.5.)에 따르면 주택재개발에 따른 조합원 이주를 위하여 2016.6.13.～9.13.을 이주기간으로 하여, 같은 해 5.12.～5.20. 이주계획서 등을 제출하도록 안내하였다.

OOO 주식회사와 주식회사 OOO 외 2의 ‘지장물(전기.상수도.도시가스) 차단 및 폐전.폐관 용역 계약서’(2016.11.)에 따르면, OOO 주식회사는 주식회사 OOO 외 2로부터 OOO 내의 지장물 조사 및 처리, 공가 및 철가대상 세대의 전기 인입선 차단, 상수도, 도시가스 인입선 폐관 용역 등을 제공받되, 그 용역기간은 계약 체결일부터 개시하는 것으로 기재되어 있다.

(4) 심판조사관과 사무관은 2018.5.18. 쟁점주택이 소재한 재개발사업지를 현지확인한바, 쟁점주택은 현금청산자 등으로부터 수용재결(2016.10.28.)을 통해 청구법인이 취득한 주택으로, 현지확인 당시 쟁점주택이 소재하였던 재개발사업지에는 쟁점건물을 포함한 지장물은 대부분 철거가 이루어진 상황이었고 청구법인은 쟁점주택을 포함한 청구법인의 사업지내 주택 등의 철거 등은 ① 청구법인측 담당자가 이주대상자에 이주 독려, ② 이주대상자가 한전 등에 단전, 단수 등을 신청.완료하고 요금 완납 후 완납증명서 등을 청구법인에 제출, ③ 청구법인측 이주담당부서가 현지확인 실시하여 단전, 단수 등 확인 및 ④ 청구법인측에서 이주대상자에 이주비 등 지급의 순으로 이루어지고 있으며, 청구법인은 ②의 시점에 이주대상자로부터 제출받은 완납증명서 등을 보관하고 있고 그 제출일자를 별도의 엑셀파일 등에 정리.보관하고 있는 것이 확인되었다.

(5) 청구법인은 쟁점주택을 포함한 재개발사업지내 철거진행 사항과 관련하여, OOO의 재개발현장 공정표(2017년 7월～2018년 2월분)와 쟁점주택을 소유하였던 사람별로 쟁점주택의 공가를 확인한 날(2016.3.6.～2018.4.30.) 등을 기재한 명단을 제출하였다.

상기 쟁점주택의 공가를 확인한 날 등이 기재된 명단의 작성과 관련하여, 이주대상자가 한전 등에 단전, 단수 등을 신청.완료하고 요금 완납 후 청구법인에 제출한 전기요금 납부 실적 증명서 및 도시가스 완납확인서와 이후 청구법인의 이주담당부서가 단전, 단수를 확인하여 이주대상자에게 교부한 공가확인서를 제출하였고, 이와 관련하여 청구법인이 OOO에게 2017.9.15. 제출한 건축물철거.멸실신고서(철거일자 2017.9.15.～2018.9.15., 건축물수 352개 동의 주택 및 상가에 대한 것)와 2017.12.15. 제출한 건축물철거.멸실신고서(철거일자 2017.12.15.～2018.12.15., 건축물수 46개동의 주택 및 상가에 대한 것)를 제출하였다.

또한, 청구법인은 이 건 종합부동산세 과세기준일 당시 OOO이 쟁점주택이 소재하였던 재개발사업지에 대한 공가주택을 점검하고 있었다고 주장하면서 “해당 재개발사업지에 대하여 2017.7.25. OOO 직원 등이 빈집을 순찰하여 전기.수도.가스 등 공급설치 차단여부 등을 점검하고 대문폐쇄 및 출입통제 안내문을 부착하였다”는 내용의 신문기사(OOO, ‘위험요소 막자, 성북구, 재개발구역 빈집 야간점검’, 2017.7.27.)를 제시하였다.

(6) 처분청은 2018.5.31. OOO에 대하여 쟁점주택이 쟁점지방세법규정에 따른 재산세 비과세대상인지 등에 대하여

「종합부동산세법」제22조

제1항 등에 따른 의견조회를 한 바, OOO은 2018.7.26. 아래 ＜표2＞와 같이 의견조회 회신을 하였다고 제시하였다.

OOO

처분청은 청구법인이 제출한 재개발현장 공정표와 쟁점주택의 공가를 확인한 날 등을 기재한 명단과 관련하여 명단에 기재된 455명의 대상자 중 2017.5.31. 이전에 공가확인서가 발급된 것은 200명이나 처분청이 OOO에 확인한 결과 92명이 2017.5.31. 이전에 단전된 것으로 확인되는 등 청구법인이 제출한 증빙을 신뢰하기 어렵다는 의견을 제시하였다.

또한, 처분청이 2019.3.18. OOO에게 쟁점주택 중 일부인 5개 주택에 대하여 ‘청구법인이 2016년 하반기에 이를 취득하면서 취득세를 납부하면서 그 과세구분을 어떻게 하였는지’를 질의하였고, 이에 OOO은 2019.3.25. ‘청구법인은 상기 주택은 모두 주택으로 구분하여 취득세를 신고.납부하였다’고 회신하였다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

우선 쟁점①에 대하여 살피건대,

「종합부동산세법」제6조

제1항은 「지방세특례제한법」등에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용하도록 규정하고 있고 같은 법 제17조 제1항은 ‘관할세무서장 등은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 종합부동산세를 경정하여 다시 부과ㆍ징수할 수 있다’고 규정하고 있을 뿐, 재산세의 감면규정을 종합부동산세의 부과시 준용함에 있어 반드시 과세대상 주택 등에 대하여 재산세를 부과하는 지방자치단체가 우선적으로 재산세에 대하여 감면규정을 적용할 것을 요건으로 하지 아니하고 있어 지방자치단체가 재산세를 부과함에 있어 감면규정을 적용하지 못한 경우라도 관할세무서장이 부과한 종합부동산세를 다투는 이 건 심판청구에서 청구법인은 쟁점주택에 대하여 재산세의 감면규정를 적용할 것을 그 심판청구의 이유로 할 수 있다고 할 것이다.

이어서 쟁점②에 대하여 살피건대, OOO의 사업시행자인 청구법인은 쟁점주택과 관련하여 그에 대한 철거보상계약이 2016년 체결되었고 철거계획은 종합부동산세 부과년도인 2017년도에 확정되었으므로 청구법인이 2017.6.1. 현재 소유한 쟁점주택은 재산세 비과세대상 주택에 해당한다고 주장하나, 쟁점지방세법규정은 당해 연도 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 소유자에 대한 재산세를 비과세하기 위한 조항으로, 당해 건축물의 소유권이 소유자로부터 사업시행자 등으로 이전된 건축물에 대한 재산세를 비과세하기 위한 규정은 아닌 것으로 판단된다(조심 2011지604, 2012.10.24., 같은 뜻).

따라서, 이 건에 있어 쟁점주택을 철거보상계약이 체결된 건축물로 본다고 하더라도, 이미 이 건 건축물은 2017년 과세기준일 현재 당초 부동산 소유자로부터 청구법인에게로 소유권이 이전된 이상, 청구법인과 이 건 건축물의 종전 소유자가 철거보상계약을 체결하였음을 이유로 이 건 건축물이 위 조항에 의한 재산세 비과세 적용대상에 해당한다고 볼 수는 없으므로 처분청이 쟁점주택이 쟁점지방세법규정의 적용대상이 아닌 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 이 건 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대,

「종합부동산세법」제2조

제3항은 종합부동산세의 과세대상이 되는 주택을

「지방세법」제104조

제3호에 의한 주택으로 규정하고 있고, 동 규정은 다시 주택을

「주택법」제2조

제1호에 따른 주택으로 규정하면서,

「주택법」제2조

제1호는 ‘주택’을 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있는바, 「지방세법」상 재산세의 특성으로 주택은 과세시점에서 멸실되지 않고 사실상 존재하고 있으면, 거주 여부나 건물의 노후 정도나 공부상 등재 여부 등에 관계없이 재산세의 부과대상이 되는 것이 원칙이라고 할 것이나, 주택재건축 및 재개발사업 등을 위한 철거예정주택은 세대의 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하여 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없을 것이다.

쟁점주택의 경우 청구법인이 제시한 증빙과 우리원의 현지확인 등에 비추어 재산세와 종합부동산세의 과세기준일 현재 쟁점주택이 훼손되거나 멸실된 상태에 이르렀는지는 확인되지 아니하고 쟁점주택 중 일부는 세대의 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌을 개연성이 있다고 보이는 측면은 있으나 재산세의 과세권한을 가진 성북구청장은 쟁점주택을 ‘주택’으로 보아 재산세를 부과하였고 현재까지 그러한 재산세 과세처분을 취소하거나 변경한 사실도 없는 것으로 확인된다.

또한 세대의 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면, 그러한 요건을 충족하였는지 여부에 대한 입증책임은

「종합부동산세법」제21조

에 따라 행정안전부장관으로부터 시장.군수의 재산세 부과자료에 근거한 납세의무자의 종합부동산세 과세표준 및 세액을 통보받아 종합부동산세를 결정.고지하는 처분청보다는 쟁점주택을 직접 소유.관리하여 그 현황을 알고 있는 청구법인이 지는 것이 합리적이라 할 것인데, 청구법인이 이와 관련하여 제출한 재개발현장 공정표, 쟁점주택의 공가를 확인한 날 등을 기재한 명단 및 쟁점주택 거주자가 제출한 전기요금 납부 실적 증명서 등과 청구법인이 교부한 공가확인서 등으로는 쟁점주택 중 어느 것이 이 건 종합부동산세 과세기준일 이전에 세대의 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 것인지 구체적으로 입증되지 아니하고 그 내용도 처분청이 OOO에 확인한 단전 일자와 상이한 부분이 있으므로 쟁점주택 중에 재산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는 것이 포함되어 있다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.