조심 2019서3835 (2020.05.21)

OOO세무서장이 2019.7.4. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.11.3. OOO(1∼4층은 오피스텔이고 5∼6층은 다가구주택이다, 이하 오피스텔 부분을 “쟁점오피스텔”이라 하고 전체를 “이 건 부동산”이라 한다)을 양수하여 부동산임대업을 영위하였다.

나. 청구인은 2018.4.12. 이 건 부동산을 양도하고, 쟁점오피스텔(14호)은 장기보유특별공제OOO및 기본세율(40%)을, 주택(3가구)은 중과세율(60%)을 적용하여 양도소득세 OOO신고ㆍ납부하였다.

다. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 종합감사 결과, 쟁점오피스텔이 주택으로 사용되었다고 보고 장기보유특별공제 및 기본세율 적용을 부인하도록 처분지시하였으며, 처분청은 이에 따라 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 2019.7.4. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정ㆍ고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주택의 정의로 보아 쟁점오피스텔은 주택으로 보기 어렵다.

(가) 「소득세법」 제88조는 “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고, 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다고 규정하고 있으며, 「주택법」 제2조는 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다.

(나) 일반적으로 거주(주거와 동의어)라고 함은 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 사는 것을 말하므로 주택이란 그러한 용도로 사용되는 건물을 말한다. 또한 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 산다는 의미는 주거 안정이란 입법 취지와 「주택법」을 보건대, 일시적 거주가 아니라 일정기간 주거 안정을 취할 정도의 조건을 갖춘다는 의미일 것이다. 따라서 1세대1주택이란 한 세대가 일정기간 주거 안정을 취할 수 있을 정도로 일정한 곳에 자리를 잡고 머물러 살 수 있는 건물을 하나 소유한 경우를 말할 것이다.

(다) 위의 정의에 따라, 점포에 딸린 방이나 일시적인 주거용 건물은 한 세대가 주거 안정을 취할 정도로 일정기간 자리를 잡고 머물러 살기에는 불편한 건물이므로 주택으로 보지 않고 있는 것이다.

(라) 쟁점오피스텔은 공부상 오피스텔로서 신림동 고시촌 일대에 소재하고 있고, 외부 간판에도 오피스텔임을 공지하고 있으며, 14개 호수이고, 개별 호당 5~6평 정도의 극히 소규모로 세입자는 대부분 지방 취업준비생이나 고시생으로 거주 인원도 1~2명에 지나지 않는다. 이는 세입자의 전출입내역을 보면, 23건 중 2년 미만이 20건(6개월 미만 5건, 1년 이하 12건)임을 보아도 알 수 있고, 또한 세입자 대부분은 1, 2인이고 단기간 거주 행태로 보아 원래 세대에서 일시적으로 분리되어 거주한 사람들이 일시적으로 거주한 공간임을 의미한다.

(마) 청구인은 공가상태에서 이 건 부동산을 매도하였고 현재 새로운 건물이 신축된 상태이다.

(바) 청구인은 쟁점오피스텔을 주택으로 생각한 적이 없었고, 일부 씽크대가 설치되어 있는 곳도 있으나 이는 세입자가 요청하여 설치한 것일뿐 대부분은 씽크대가 없었으며, 씽크대도 라면을 끓여 먹거나 간단한 취사 정도이지 살림을 할 정도의 시설은 아니다.

(2) 처분청 주장은 다음과 같은 이유에서 부당하다.

(가) 인터넷 포털싸이트의 로드뷰에 의하면, 외관상 욕실 등이 있어 주거용으로 확인된다고 주장하나, 이는 주택인 5~6층에서 확인된 내용으로 쟁점오피스텔은 로드뷰에 의해 구조가 확인되지 않는다. 쟁점오피스텔은 기본적으로 취업준비생이나 고시생이 일시적으로 학업을 위해 사용한 극히 소규모 공간이다.

(나) 주민등록 전출입이 빈번하므로 주택이라고 하나, 앞에서 언급한대로 신림동 지역은 취업준비생이나 고시생이 일시적으로 거주하는 곳으로서 전출입이 빈번할 수밖에 없으며, 주거용으로 사용할 목적이라면 주민등록 전출입이 빈번할 이유가 없다.

(다) 세입자가 사업자등록을 하지 않고, 청구인이 면세사업자로 신고하였으므로 주택으로 보아야 한다고 하나, 세입자는 거의 다 취업준비생이나 고시생이므로 사업자등록을 할 수 없고, 청구인이 면세사업자로 신고한 것은 세무대리인이 절세 차원에서 조언한 말을 들은 잘못이므로 추가 세액이 발생하면 납부하겠다.

(3) 실지 용도가 확인되지 않으면 공부상 용도에 따라야 한다.

쟁점오피스텔은 14개 호수로 세입자의 거주기간이 단기간이고 거주 인원이 대개 1명이므로 주거용이라기보다는 지방에 거주하는 취업준비생이나 고시생 등이 학업을 위해 사용하였다고 보는 게 합리적이고, 그 사용용도가 불분명한 경우에는 공부상 내용대로 보아야 한다.

(4) 주택 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하여야 한다.

매수인은 세입자를 모두 내보내는 조건으로 이 건 부동산을 매입하였고 이에 따라 양도일 현재 세입자를 모두 내보냈으므로 양도일 현재 쟁점오피스텔은 주택으로 볼 수도 없다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도에 따라야 한다.

(가) 오피스텔이란 「건축법」상 기본적으로 업무시설로서 일부 구획에 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이고, 「주택법」상 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설(준주택)을 말한다.

(나) 국세청 전산자료에 의하면 쟁점오피스텔에서의 사업자등록 현황을 보면, 보유기간 중 총 3건이 확인되나, 2012∼2013년 모두 폐업하였고 그 이후 임차인의 사업자등록 이력은 확인되지 않는다.

(다) 반면 관할 지방자치단체OOO에서 제출한 주민등록 전·출입현황(2013년 이후부터 조회)에 따르면 다수의 전·출입현황이 확인된다.

(라) 또한 청구인의 부가가치세 신고내역을 보면, 쟁점오피스텔에 대하여 2012년 제1기까지 과세사업자로 신고하다가, 2012년 제2기부터는 면세수입금액으로 신고하였다.

(마) 쟁점오피스텔의 경우 양도 이후 곧 바로 철거되었으므로 실질 용도에 대한 현장확인이 불가능하였으나, 인터넷 포털싸이트상 로드뷰 외관과 건축물현황도에 따르면 독립된 공간에 화장실 및 씽크대 등이 갖추어져 있으므로 주거용으로 사용가능함을 알 수 있다.

(바) 또한 고시원은 「건축법」상 제2종 근린생활시설에 속하는 다중생활시설이므로 과세사업에 해당하고, 국토교통부장관의 고시에 따라 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치가 불가능하며, 시설 내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치하여야 한다.

(사) 현실적으로 고시원과 주택형 원룸의 차이는 형식적 구분이 쉽지 아니하므로 실질적으로 건물의 외관에서 고시원업을 표방하고 과세사업으로 영위하고 있는지와 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)의 존재 유무 등으로 구분할 수밖에 없는데, 청구인이 고시원업을 영위하였다고 볼 증빙이 없다.

(2) 과세요건사실에 대한 입증책임은 과세관청에 있으나, 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실이 밝혀지면, 상대방이 문제로 된 사실이 경험칙 적용의 대상적격이 되지 못하는 사정을 입증하지 않는 한, 위법한 처분이라 할 수 없다.

(가) 쟁점오피스텔은 양도 이후 멸실되어 실질 사용용도를 확인할 수 있는 상황이 되지 못했으나, 상기와 같이 그 용도가 업무시설이 아닌 주택임을 합리적으로 추론할 수 있다.

(나) 쟁점오피스텔의 실질 사용용도 여부를 확인할 수 있는 임대계약서 등 대부분의 자료가 청구인의 지배영역하에 있음에도 그 여부를 확인할 수 있는 자료를 제출한 사실이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점오피스텔을 주택으로 보고 장기보유특별공제 및 기본세율 적용을 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

(2) 건축법 시행령

별표 1【용도별 건축물의 종류】(제3조의5 관련)

※ 국토교통부 고시

제2015-897호(다중생활시설 건축기준) 제2조(건축기준)

1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)

3. 각 실별로 학습자가 공부할 수 있는 시설(책상 등)을 갖출 것

4. 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것

(3) 주택법

제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령

제4조【준주택의 종류와 범위】 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔

다. 사실관계 및 판단

(1) 집합건축물대장에 의하면, 이 건 부동산은 2002.12.20. 업무시설과 다가구주택으로 사용승인되었으며 층별 용도는 다음과 같다.

(2) 처분청은 OOO지방국세청 감사결과에 따라 쟁점오피스텔이 양도일 이후 멸실되어 그 사용현황을 정확하게 확인할 수는 없으나 다음과 같이 인터넷 포털싸이트의 로드뷰 사진, 주민등록 전출입현황, 부가가치세 신고내역 등을 감안할 때 주택으로 봄이 타당하다는 이유로 청구인의 신고내용을 부인하였다.

(가) 인터넷 포털싸이트(OOO2017년 7월) 로드뷰상 이 건 부동산(1~4층, 쟁점오피스텔)의 외관

(나) 국세청 전산자료상 쟁점오피스텔의 사업자등록 내역

(다) 쟁점오피스텔 전출입 내역(2013.1.1.부터 양도일까지)

(3) 청구인은 양도일 현재 이 건 부동산은 공실상태였다면서 OOO의 확인서를 증거자료로 제출하였는바, OOO확인서에는 청구인으로부터 의뢰를 받아 임차인들을 내보냈고 임대차계약서는 필요가 없을 것 같아 폐기하였다고 되어 있으며, OOO확인서에는 잔금지급 후 철거를 시작하였다고 되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」상 주택은 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단하여야 하는바, 「건축법」상 오피스텔은 구획 중 일부에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이므로 이를 사실상 주거용으로 전용한 경우에 한하여 주택으로 봄이 타당하다고 할 것인데 쟁점오피스텔은 「건축법」상 업무용 시설로 사용이 승인되었고 이후 그 구조나 시설을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경한 사실이 확인되지 않는 점, 과세기록에 의하면 처분청은 임차인들의 주민등록 전출입 현황자료를 주요 근거로 하여 쟁점오피스텔을 주택으로 보았으나 쟁점오피스텔이 위치한 신림동 고시촌의 경우 경험칙상 수험생이나 취업준비생이 다수 거주하고 있고 그들이 개인적 필요에 의해 주민등록을 이전해 놓는 것 또한 이례적이라고 할 수는 없으므로 특별한 사정이 없는 한 쟁점오피스텔이 주거 목적으로 사용되었다고 단정하기도 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보고 청구인이 신고한 장기보유특별공제 및 기본세율 적용을 부인한 이 건 과세처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.