조심 2023서9661 (2024.05.22)

강남세무서장이 2023.7.6. 청구인에게 한 2022.4.19. 증여분 증여세 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2022.4.19. 부모 A 및 B(이하 “증여자들”이라 한다)으로부터 증여자들이 공동(지분 각 1/2)으로 소유하고 있는 서울특별시 강남구 압구정동 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 기준시가로 평가한 가액인 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2022.4.19. 증여분 증여세 OOO원 및 OOO원(합계 OOO원)을 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 소재한 708호(이하 “쟁점매매사례”라 한다)가 2021.3.15. OOO원에 매매계약이 체결된 사실을 확인하고, 평가기준일(2022.4.19.) 전 2년 이내에 유사 매매사례가 존재하는 것으로 보아, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 결정된 OOO원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 2023.7.6. 청구인에게 2022.4.19. 증여분 증여세 OOO원 및 OOO원(합계 OOO원)을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.8.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점매매사례의 매매계약일(2021.3.15.)과 쟁점아파트의 평가기준일(2022.4.19.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점매매사례가액은 쟁점아파트의 시가로 인정될 수 없다.

(가)

상증세법 시행령 제49조

제1항에 따르면, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일의 기간 중에 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 거래가액을 시가로 볼 수 있으므로, 쟁점매매사례의 매매계약일(2021.3.15.)부터 쟁점아파트의 평가기준일(2022.4.19.) 사이에 시가하락이나 부동산상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정이 있었다면 쟁점매매사례 가액을 시가로 인정할 수 없다고 해석해야 한다(조심 2009부2439, 2008.12.29. 참조).

(나) 쟁점매매사례 매매계약일인 2021.3.15.부터 쟁점아파트 평가기준일인 2022.4.19.까지의 기간 동안은 부동산 시장이 매우 불안하고 변동이 많은 시기였는바, 그 내용은 아래와 같다.

1) 우선 2017.8.2. 주택시장 안정화 대책, 2018.9.13. 부동산 대책, 2019.12.16. 주택시장 안정화 방안 등의 부동산 대책이 연이어 발표되었고 매매계약일과 평가기준일 기간 중인 2021.4.27. 쟁점아파트가 위치한 압구정동이 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장의 변동성이 매우 심하였다. 실례로 한국부동산원이 발표한 ‘전국주택가격동향조사’의 주택매매가격 증가율 추이에 따르면 2019년부터 2021년까지 주택가격이 급등한 후 2022년 주택가격이 급락하였다.

2) 국토교통부 역시, 주택시장이 2019년은 하락하였음을, 2020년부터 2021년까지 지속적으로 상승해 왔음을, 2022년에는 하락했음을 발표하였는바, 이는 2019년부터 2022년까지 부동산의 가격변동이 심했음을 입증한다 할 것이다.

3) 위와 같은 부동산 시장상황은 쟁점아파트에도 그대로 반영되었는데, 우선, 쟁점아파트의 공동주택 공시가격이 매년 약 12%에서 14% 상승하여 2020.1.1.부터 2022.1.1.까지 약 28% 상승한 반면, 2023.1.1. 전년 대비 8% 하락하였다.

4) OOO부동산과 한국부동산원의 시세자료에 의하면, 쟁점매매사례의 매매계약일인 2021.3.15.부터 쟁점아파트의 평가기준일인 2022.4.19.까지 아파트 시세가 25%(OOO부동산시세) 또는 20%(한국부동산원) 상승한 것으로 나타나는데, 이는 2021년 전국 주택매매가격 상승률인 9.9%보다 약 12%p, 수도권 주택매매가격 상승률인 12.8%보다 약 10%p 높은 수치로, 비교군 대비 상승률이 2배가량 높은 비정상적인 상승률이라 할 것이다. 더욱이 증여일 2년전인 2020년 4월부터 증여세 결정기한인 2023년 1월까지 기간 동안 쟁점아파트의 시세는 50%p(OOO부동산시세) 또는 33%p(한국부동산원) 상승한 것으로 확인된다.

(다) 조세심판원의 결정례를 살펴보면 사실관계를 중시하여 유사매매사례가액를 인정할 것인지 여부를 검토하여 유사재산 매매사례가액을 시가로 인정 또는 불인정한 사례가 존재하는데(조심 2007서4053, 2008.6.30.,

조심2008서1154

, 2008.6.13., 조심 2009중301, 2009.10.14., 국심 2007중 5295, 2008.5.29. 참조), 이 건과 그 사실관계가 유사한 선결정례(조심 2021서1082, 2022.1.26., 조심 2023서70, 2023.6.26.)와의 비교내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 이 건과 조심 2023서70의 비교

(라) 법원은 유사매매사례가액의 인정여부 판단을 부동산 시장의 상황과 시세의 변동 등에 따른다고 판시(서울고등법원 2013.4.24. 선고 2012누35940 판결, 대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결, 인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결)하고 있는바, 서울고등법원 2012누35940 판결(2013.4.24. 선고)은 ‘부동산 매매계약일 이후 전반적인 부동산 경기 악화와 부동산 시장의 변화 등이 맞물려 부동산 가격이 점차 하락하는 추세에 접어들었다고 봄이 상당하므로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당된다고 인정하기 어려워 매매계약상 거래가액을 부동산의 시가로 볼 수 없다’는 원심의 판결을 인용하여 부동산 시장의 상황을 고려해야 한다고 하였고, 대법원 2011두30038 판결(2012.4.26. 선고)은 유사재산 매매사례가액이 시가로 인정받기 위해서는 상속개시당시와 유사재산의 거래 사이에 가격변동이 없어야 하는데 매매가액이 평균거래가액이나 기준시가보다 높다는 점을 들어, 유사재산 매매사례가액을 시가로 인정하지 아니하였다. 또한 인천지방법원 2021구합55924 판결(2022.8.11. 선고)은 개별공시지가가 매년 상승하였다는 이유로, 가격변동이 있었다고 보아 감정가액을 시가로 인정하지 않는다는 취지의 판결을 하였다.

(마) 따라서, 국토교통부 자료에서 2019년도부터 2021년도까지의 주택가격의 상승률이 최근 10년간 가장 높고 2022년에는 그 가격이 급락한 것으로 나타나 부동산 시장가격 변동이 심했던 것으로 나타나는 점, 증여일 2년전인 2020년 4월부터 증여세 결정기한인 2023년 1월까지 기간 동안 쟁점아파트의 시세가 OOO부동산 및 한국부동산원 시세추이 확인 결과 각각 50% 및 33% 상승한 것으로 나타나는 점, 2021년부터 2022년까지 쟁점아파트의 매매시세 및 공동주택 공시가격은 각각 약 28%, 25% 이상 상승하여 2021년 수도권의 주택매매가격 상승률보다 약 2배이상 높은 점 등을 고려할 때 쟁점매매사례 계약일인 2021.3.15.부터 쟁점아파트 평가기준일인 2022.4.19. 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수 없다.

(2) 처분청은 ‘가격변동에 특별한 사정이 없어 쟁점매매사례 가액이 적정한 시가임’을 입증하지 않았다.

(가)

상증세법 시행령 제49조

제1항 단서규정은 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보호하기 위한 취지라고 보아야 하는바, 쟁점매매사례 가액에 대한 증명책임을 납세자가 부담한다면 납세자의 권리를 보호한다는 조문의 취지에 어긋난다 할 것이다.

(나) 과세관청이

상증세법 시행령 제49조

제1항 단서에 근거하여 확인한 매매등의 가액을

상증세법 제60조

제1항, 제2항의 시가로 주장하려면 해당 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점까지 아울러 증명하여야만 한다(인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결 참조).

(다) 즉, 쟁점매매사례 가액이 쟁점아파트의 평가기준일로부터 1년 1개월 전인 점과 조문의 취지, 판례 등을 종합하여 볼 때 쟁점매매사례 가액이 ‘가격변동의 특별한 사정이 없어 적정한 시가임’에 해당하는지에 대한 증명책임은 처분청에 있음에도 처분청은 이를 입증하지 않았으므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)

상증세법 시행령 제49조

제1항 단서 규정에 따라 쟁점매매사례 계약일부터 쟁점아파트 증여일까지 기간 동안 시간의 경과 및 주위환경의 변화가 부동산 가격변동에 영향을 미쳤는지 판단할 때 해당 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다.

(가) 이 건은 쟁점매매사례 매매계약일(2021.3.15.)부터 쟁점아파트 증여일(2022.4.19.)까지 사이에 매매거래가 없었기 때문에 가격변동이 없었고 가격변동의 특별한 사정 역시 발생할 수 없다. 또한 개별공시지가가 상승하였다 하더라도, 공시가격은 공고일 현재 과거 시점의 시세 등을 감안하여 인위적으로 계산된 값에 불과하기 때문에 해당기간 동안 쟁점아파트 가격(혹은 주변시세) 또한 상승했다고 단정할 수 없다.

(나) 청구인은 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하며 ① 2020년 이전 다수의 부동산 정책 발표 ② 2021년 토지거래허가구역 지정 ③ 2022년 주택가격 급락을 근거로 제시하였는데, 이 중 ② 토지거래허가구역 지정 이외에는 매매계약일 이전 및 평가기준일 이후의 사실관계로 모두 법령에서 규정한 기간 범위를 벗어난 것들에 해당한다.

(다) 청구인이 제시한 OOO부동산시세 변화, 2021.4.27.자 토지거래허가구역지정 등은 가격변동의 특별한 사정의 근거가 될 수 없다.

1) OOO부동산시세는 국토교통부의 실거래매매가액 매매자료를 금융기관이 가공.추정하여 불특정다수에게 제공하는 상업용 통계자료에 불과한 것으로, 상증세법상 시가 및 그에 준하는 것으로 볼 수 없고, 또한 최근 선고된 서울행정법원 2023.5.12. 선고 2021구합72178 판결에서도 ‘한국부동산원이 발표하는 지가지수 및 국토부장관이 고시하는 개별공시지가’는 가격변동의 특별한 사정으로 볼 수 없다고 보았다.

2) 토지거래허가구역 지정은 투기수요 억제를 위한 정책으로써 지구단위계획 지정 등 부동산개발정책과는 다른 성격이므로 이를 가격변동의 특별한 사정이라고 볼 수 없다.

2021.4.27.자 토지거래허가구역 지정은 쟁점매매사례 매매계약(2021.3.15.) 이후에 발표되었는데 토지거래허가구역 지정이 쟁점매매사례 매매계약의 가격변동에 영향을 미쳤다는 것은 시간흐름 및 인과관계상 모순되는 것이고, 이 건은 매매계약이 아닌 증여계약이므로 토지거래허가구역 지정으로 인한 가격변동의 영향을 직접 받았다고 볼 수 없으며 오히려, 서울특별시의 보도자료(2021.4.21.)에서 ‘부동산 거래가격 상승 우려 ..... 선제적 지정’ 이라는 표현을 사용한 것을 볼 때 선제적으로 토지거래허가구역을 지정하여 일정기간 매매거래가 끊김으로써 가격변동이 발생하지 않게 되었다.

또한 ‘압구정, 여의도, 목동, 성수’ 등 4개 지역에 국한된 서울특별시의 토지거래허가구역 지정이 2022년 전국적인 부동산 가격 하락과 직접 연관이 있다거나, 2021.4.29.자 공동주택가격 발표에 직접 영향을 미쳤다고 보기 어렵다.

(2) 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 위해서는 해당 물건에 대한 가격변동의 직접 원인이 되는 객관적인 사건이 있어야 한다.

(가) ① 도시재개발을 위한 지구단위계획지정 ② 지정 이후 부동산 가격이 크게 상승하였다면, 지구단위계획지정 발표 사실은 가격변동의 특별한 사정으로 볼 수 있을 것이다.

(나) 쟁점아파트가 위치한 압구정동은 현재까지 지구단위계획으로 지정되지 않았음에도 불구하고 아파트 재건축에 대한 기대감으로 매우 오래전부터 지속적으로 가격이 상승한 것으로 보이는데, 서울특별시 보도자료의 ‘투기수요 차단’, ‘투자자의 관심 폭증’, ‘불법투기수요’ 등의 문구 사용은 부동산 가격 상승은 심리적 요인에서 비롯된다는 처분청 의견과도 같은 취지이며, 토지거래허가구역 지정 이후 고가 매매거래의 발생은 부동산가격이 더 오를 것이라는 매수심리에서 비롯된 것으로 볼 수 있을 뿐 이를 가격변동의 특별한 사정으로 직접적인 원인이라고 보기 어렵다.

(다) 이러한 측면에서 부동산 가격이 더 오를 것이라는 심리적 요인으로 인해 증여자들은 2022년 공동주택가격이 공시(2022.4.29.)되기 전에 청구인에게 쟁점아파트를 증여(2022.4.19.)한 후 즉시 증여세 신고(2022.4.21.)를 한 것으로 보인다.

(라) 인천지방법원 2021구합55924판결은 처분청이 가격변동의 특별한 사정이 없는 이유를 제출하지 않아 인용판결되었으나, 이 건은 상술한바와 같이 가격변동의 특별한 사정이 없음을 입증하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 시가를 쟁점매매사례 가액으로 하여 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(단서 생략)

제68조(증여세 과세표준신고) ① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조 제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.(단서생략)

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. (단서생략)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

(4) 부동산 거래신고 등에 관한 법률

제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.

2. 허가구역이 동일한 시ㆍ도 안의 일부지역인 경우 : 시ㆍ도지사가 지정.(단서생략)

② 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 허가구역을 지정하려면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제106조에 따른 중앙도시계획위원회(이하 “중앙도시계획위원회”라 한다) 또는 같은 법 제113조 제1항에 따른 시ㆍ도도시계획위원회(이하 “시ㆍ도도시계획위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다.(단서생략)

제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.

제12조(허가기준) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제11조에 따른 허가신청이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 허가하여야 한다.

1. 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당되지 아니하는 경우

가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 증여자들로부터 쟁점아파트를 증여받아 기준시가로 평가하여 증여세를 신고한 것과 관련하여, 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 소재한 708호(쟁점매매사례)가 2021.3.15. OOO원에 매매계약이 체결된 사실을 확인하고 서울지방국세청의 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 증여재산가액을 OOO원으로 하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과하였는바, 쟁점아파트 및 쟁점매매사례의 비교내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 쟁점아파트 및 쟁점매매사례 비교내역

(2) 쟁점매매사례 매매계약일(2021.3.15.)과 쟁점아파트의 증여일(2022.4.19.) 사이에 ‘가격변동에 특별한 사정’이 있었는지 여부와 관련하여, 청구인과 처분청이 제출한 자료에서 확인된 내용은 다음과 같다.

(가) 서울특별시장의 ‘토지거래계약허가구역 지정 공고(서울특별시공고 제2021-1223호)’에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 서울특별시 강남구 압구정동 등(주요 재건축 단지)이 2021.4.22. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제10조에 따라 토지거래계약허가구역으로 지정(지정기간 2021.4.27.∼2022.4.26.)된 것으로 확인된다.

(나) 한국주택경제신문의 2023.3.16.자 기사에 의하면, ‘강남구청장은 압구정동 부동산 거래량 및 거래가격이 급감함에 따라 토지거래허가구역 지정의 실효성이 없다며 불가피하게 부동산을 처분해야 하는 주민들은 사유재산권이 침해될 수 있어 토지거래허가구역 해제의견을 제출하게 됐다’는 내용이 기재되어 있다.

(다) 국토교통부가 한국부동산원의 ‘전국주택가격동향조사’를 근거로 하여 주택매매가격 동향을 분석한 내용은 아래 ＜표3＞과 같은바, 수도권 주택매매가격은 2021년에 높은 상승률(12.8%)을 보이다가 2022년에 높은 하락률(-6.48%)을 보인 것으로 나타난다.

＜표3＞ 국토교통부의 주택매매가격 동향 분석 내용

(라) 쟁점아파트의 연도별 공동주택가격은 아래 ＜표4＞와 같은바, 공동주택가격이 2021년도에 12%, 2022년도에 14% 상승하다가 2023년에 8% 하락한 것으로 나타난다.

＜표4＞ 쟁점아파트 공동주택가격

(마) OOO부동산 및 한국부동산원이 발표한 쟁점아파트 단지 내 동일면적 아파트의 매매시세추이에 의하면, 2021년 3월부터 2022년 4월까지 아파트 가격이 25% 또는 20% 상승한 것으로 나타난다.

(바) 서울특별시의 2021.4.21.자 보도자료에 의하면, ‘서울시, 4개 주요 재건축.재개발지역 토지거래허가구역...투기차단 총력’이라는 제목하에 ‘부동산 거래가격 상승 우려 압구정 등 선제적 지정’ 등의 내용이 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가)

상증세법 제60조

제2항에서 시가는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 하고 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’을 포함한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당 재산의 매매사실이 있는 경우에는 이를 시가로 인정되는 것에 포함한다고 규정하면서 그 단서에서 위 평기기간에 해당하지 않더라도 평가기준일 전 2년 이내 기간 중에 매매등이 있는 경우로서, 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거친 해당 매매등의 가액을 시가로 인정되는 것에 포함할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제4항에서, 같은 조 제1항을 적용할 때 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 즉, 유사재산에 대하여 같은 항 제1호에 따른 매매가액 역시

상증세법 제60조

제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다.

(나) 이와 같이 상증세법령에서는 어떤 증여재산 등의 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 보기 위한 요건으로 ‘시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’를 규정하고 있는데, 이는 ‘시가’가 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미한다는 점에서 비록 평가기간 밖의 가격이라 하더라도 유사매매사례가 존재하고 그 계약일과 당해 증여재산의 평가기준일 간에 가격변동이 있을 만한 사정이 존재하지 않아 일반적이고도 정상적인 거래가격이 유지된 것으로 볼 수 있는 경우에는 그 유사매매사례가액을 시가로 인정하고, 이와 달리 해당 기간 중에 외부적인 요인 등으로 인해 가격변동(상승 또는 하락)의 특별한 사정이 존재한다면 유사매매사례가액을 더 이상 시가로 삼지 않으려는 취지라 할 것이다.

(다) 이 건의 경우, 쟁점매매사례의 계약일(2021.3.15.)과 쟁점아파트의 평가기준일인 증여일(2022.4.19.)은 약 1년 1개월의 차이가 있고 해당 기간 동안 쟁점아파트와 쟁점매매사례의 공동주택가격이 매년 10% 이상 상승한 점, 또한 그 기간 사이인 2021.4.22. 쟁점아파트 소재지인 압구정동을 대상으로 토지거래계약허가구역이 지정되었는데, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제10조, 제11조 및 제12조에 따르면 토지거래허가구역은 재건축 등 개발이 예정되어 있는 등 지가가 급격히 상승한 지역에 지정되고, 해당 구역으로 지정되면 거래 시 구청장 등의 허가를 받아야 하며 일정기간 동안 허가받은 목적(아파트의 거래시 이용목적은 주거)대로 사용하여야 하므로 가격안정의 효과가 발생하는바, 이와 같이 쟁점아파트 소재지에 토지거래허가구역이 지정되었다는 것은 지정 전에 쟁점아파트 주변 환경의 가격이 급상승 등에 있었다는 것을 알 수 있는 점, 한국주택경제신문의 2023.3.16.자 기사 등에서 토지거래허가구역 지정으로 압구정동 부동산 거래량 및 거래가격이 급감하였다는 내용이 나타나는 점, 국토교통부의 주택매매가격 동향 분석에서 ‘수도권의 주택매매가격이 2021년에 높은 상승률(12.8%)을, 2022년에 높은 하락률(-6.48%)을 보인다’는 내용과 한국부동산원 등의 매매시세추이에 따른 아파트 가격의 높은 상승률 등은 쟁점아파트의 주위환경에 가격변동의 사정이 있었음을 뒷받침하고 있는 점, 반면에 처분청은 쟁점매매사례의 계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 가격 변동의 특별한 사정이 없다는 것에 대한 구체적인 입증이 없는 점 등에 비추어 쟁점매매사례의 계약일과 쟁점아파트의 평가기준일 사이에 ‘가격변동의 특별한 사정’이 있다고 볼 수 있어 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 쟁점매매사례가액으로 하여 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제80조의2

, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.