조심 2007서4053 (2008.06.30)

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요 청구인은 2006.5.29. 배우자인 OOO호(대지지분 96.91㎡, 건물 146.96㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대해 감정평가법인 2개 업체에 의뢰하여 평가된 가액 900,000,000원 등을 포함하여 상속재산가액을 1,298,201,626원으로 계상하여 2006.11.29. 상속세 115,439,710원을 신고납부하였다. 처분청은 2007.3.15.～5.31.까지 상속세조사를 실시하여 쟁점아파트와 위치ㆍ면적ㆍ용도가 유사한 같은 동 501호(이하 “비교대상아파트”라 한다)가 2006.2.24. 1,050,000,000원에 매매된 사실을 확인하고 이를 쟁점아파트의 시가로 보아 상속재산가액을 결정하는 등으로 2007.7.16. 청구인에게 2006.5.29. 상속분 상속세 40,427,440원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.5. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 상속개시일 현재 쟁점아파트의 내부 구조를 살펴보면, 천정부분의 콘크리트의 변형을 막기 위해 버팀목을 받치고 있으며, 벽 콘크리트 균열 및 누수현상이 육안으로 확인될 정도이어서 쟁점아파트 가격형성 요인에 결정적인 영향을 미치고 있는 데도 불구하고, 같은 동 비교대상아파트의 거래가격을 타인간 통상적으로 거래되는 시가로 보아 과세한 처분은 부당하며, 상속세 신고시 적용한 평가기준일 전후의 감정가액에 의하여 재산가액을 평가하는 것이 타당하다. 나. 처분청 의견 청구인이 2006.5.29. 피상속인으로부터 상속받은 쟁점아파트의 국세청 기준시가는 2006.4.28.에 728,000,000원으로 고시되었고, 같은 동 비교대상아파트의 기준시가는 699,000,000원으로 고시되어 쟁점아파트의 기준시가가 비교대상아파트의 기준시가보다 높으며, 국민은행 시세정보에 의하면 쟁점아파트의 평가기준일이 속하는 2006년 5월 송파구 송파동 한양아파트 146.96㎡(52평형) 거래시세 변동표상 매매하한가는 980,000,000원(상한가 1,150,000,000원), 일반거래가는 1,065,000,000원으로 되어 있는 것으로 볼 때, 쟁점아파트보다 저층인 비교대상아파트의 매매사례가액 1,050,000,000원이 쟁점아파트의 시가로 정당하다고 할 수 있으며 청구인은 쟁점아파트 내부 구조 등이 인근 다른 아파트에 비해 좋지 못하기 때문에 쟁점아파트의 시가는 상대적으로 낮게 평가되어야 한다고 주장하고 있으나, 그렇다고 하더라도 그에 따른 시세가 1억원 이상 차이난다는 것은 비현실적이며 또한, 청구인이 상속세 신고시 제시한 2개 감정평가법인의 감정평가는 청구인이 상속세 신고를 위한 요청에 의하여 이루어진 것으로 감정평가의 방법도 어떠한 적정한 절차를 거쳐 이루어졌는지도 불명확하며, 당시 매매 하한가보다 현저히 낮은 가액으로 평가된 점 등으로 볼 때 청구인의 감정가액을 상속재산의 시가로 보기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 감정평가법인의 감정가액을 부인하고 매매사례가액으로 쟁점아파트를 평가하여 상속세를 부과한 처분의 당부 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략) ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. ⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. ⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 2006.5.29. 피상속인이 사망하자 감정평가법인 2개 업체에 의뢰하여 산정한 쟁점아파트(OOO, 전용면적 146.96㎡) 평가액 900,000,000원과 기타 토지평가액 등을 합산하여 상속재산가액을 1,298,201,626원으로 계상하고, 2006.11.29. 상속세 115,439,710원을 신고납부하였고, 처분청은 2007.3.15.～5.31.까지 상속세조사를 실시하여 청구인이 신고한 감정평가액을 부인하고 쟁점아파트와 위치ㆍ면적ㆍ용도가 유사한 같은 동 501호의 매매가액 1,050,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 신고한 평가금액 900,000,000원과의 차액 150,000,000원을 상속재산가액에 가산하는 등으로 2007.7.16. 청구인에게 상속세 40,427,440원을 결정고지하였음이 상속세결정결의서, 상속세조사 종결보고서 등 처분청 과세자료에서 확인된다. (2) 청구인이 제출한 2개 감정평가법인〔OOO〕의 감정평가서의 내용은 아래와 같다. 가) OOO의 감정평가서(표지포함 11페이지)에는 청구인이 의뢰인이며, 평가목적은 일반거래(시가참고용), 제출처는 세무서, 작성일자는 2006.11.23.(가격시점 2006.5.29. 조사기간 2006.11.22.), 감정가액은 900,000,000원으로 되어 있으며 ‘평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견’과 관련해서는 “쟁점아파트의 입지조건, 교통사정, 주위환경 등 지역적인 요인과 건물의 구조, 부대설비, 관리상태 및 층별 효용도 등 개별적인 요인을 비교분석하고 인근 동이나 유사한 아파트의 일반적인 가격수준 등을 종합참작하여 감정평가하였다”고 되어 있고, 감정평가요항표에도 위치 및 부근상황은 주변이 대규모아파트단지 등으로 형성되어 있으며 주거환경이 양호하다고 되어 있고, 교통상황에 대해서는 차량출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있는 등 양호하다고 기재되어 있다. 나) OOO(OOO에 소재)가 작성한 감정평가서에는 청구인이 의뢰인이며, 평가목적은 일반거래(시가참고)용이며, 작성일자는 2006.11.23.(가격시점 2006.5.29. 조사기간 2006.11.21.), 평가액은 900,000,000원으로 되어 있으며 ‘감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견’과 관련해서는담보목적의 감정평가이며 입지조건, 부근의 상황, 층별 효용성과 인근 유사물건의 거래가격 등을 참작하여 건물과 대지권을 일체로한 거래사례비교법으로 평가하였다고 기재하고 있고, 감정평가요항표에도 위치 및 부근상황은 주변이 대규모아파트단지라고 기재되어 있으며, 교통상황은 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있는 등 양호하다고 기재되어 있다. (3) 쟁점아파트와 비교대상아파트를 비교해 보면, 2006.4.28. 현재 국세청장이 고시한 기준시가는 쟁점아파트 728,000,000원, 비교대상아파트 699,000,000원으로 비교대상아파트의 기준시가가 더 낮게 나타나고 있다는 점 외에는 면적과 방향 등에서 동일한 조건을 갖추고 있음을 확인할 수 있다. ＜쟁점아파트와 비교대상아파트 비교표＞ (단위 : ㎡, 천원)

(4) 2006.5월 부동산시세 제공업체인 국민은행에서 조사한 쟁점아파트 단지내 동일 면적 아파트 매매가액은 하한가 980,000,000원, 상한가 1,150,000,000원, 일반거래가 1,065,000,000원으로 확인된다. ＜쟁점아파트 단지 52평형(146.96㎡) 시세변동표＞ (단위 : 만원)

(5) 상속세및증여세법 제60조 에 따르면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것이 원칙인데, 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에는 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매.감정.수용.경매 또는 공매가 있는 경우에는 이에 의하여 확인되는 가액을 시가로 인정한다고 되어 있으며, 감정과 관련해서는 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가의 하나로 볼 수 있도록 규정하고 있으면서, 다만 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액은 시가로 인정할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제5항에서는 당해 재산과 면적.위치.용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있는 경우에는 당해 가액을 그 재산의 시가로 본다고 규정하고 있다. (6) 관련 법령의 내용과 이 사건 감정평가서를 기초로 상속세 신고시 적용한 평가기준일 전후의 감정가액에 의하여 재산가액을 평가하는 것이 타당하다는 청구인의 주장에 대하여 본다. 가) 상속세및증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따르면, 2이상 감정평가법인의 감정가액 평균액을 시가로 볼 수 있도록 규정하면서도 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액은 시가로 인정할 수 없도록 제한하고 있는 규정으로 미루어 볼 때, 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 하는 것이며, 감정평가서에 인근 유사표준지의 공시지가를 기준으로 입지조건, 주위상황, 토지상황 등을 참작하여 평가하였다고만 기재되어 있을 뿐 인근 유사표준지가 어떤 토지이고 그 용도지역이나 지목, 이용상황이 평가대상 부동산과 어떤 면에서 동일하거나 유사한지에 대한 아무런 기재가 없다고 한다면 당해 감정평가액은 적정한 교환가치를 반영한 시가라고 할 수 없는 것이다.(OOO, 2003.5.30. 같은 뜻임) 나) 이 건 청구인이 제시한 2개 감정평가법인의 감정평가서를 보면, 감정평가액이 900,000,000원으로 동일하고, 감정평가서를 작성한 날도 2006.11.23.(상속세 신고일인 2006.11.29로부터 5일전)로 동일하며, 감정평가요항표의 내용도 대부분 비슷하게 되어 있는 반면, 1개 감정평가서는 세무서에 제출할 목적으로 평가한다고 기재되어 있고 다른 하나는 담보목적의 평가라고 기재되어 있는 등 평가목적이 서로 달리 되어 있을 뿐만 아니라, 담보목적의 평가의 경우에도 실제 담보로 제공되는 데 사용된 사실이 확인되지 않으며 인근 동이나 유사한 아파트의 일반적인 가격수준 등을 종합참작하였다거나 인근 유사물건의 거래가격 등을 참작하여 거래사례비교법으로 평가하였다고 기재하고 있으나, 인근 유사물건이 어떤 것이며, 그 거래가격이 어떻게 형성되어 있다는 것인지에 대한 아무런 기재도 없고, 쟁점아파트 가격결정에 참고한 어떤 개별적인 요인도 언급되어 있지 않음을 감안할 때, 청구인이 신고한 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 시가라고 인정하기는 어렵다고 판단된다. (7) 위에서 확인된 사실관계 및 관련 법령 등을 종합적으로 살펴보면, 상속세및증여세법 제60조 , 같은 법 시행령 제49조의 규정에 따라 상속개시일 전후 6개월내 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 보고 있는 바, 비교대상아파트의 매매계약일이 2006.2.24.로 쟁점아파트의 상속개시일 2006.5.29.로부터 6개월 이내에 해당하고, 쟁점아파트와 비교아파트가 같은 동에 위치하여 방향.면적.용도가 동일한 점, 쟁점아파트의 기준시가가 오히려 비교대상아파트의 기준시가보다 높은 점, 처분청이 적용한 매매사례가액이 부동산 시세 제공업체인 국민은행에서 조사한 쟁점아파트 단지내 동일 면적 아파트의 상속개시일 당시 일반거래가보다 낮은 가액이라는 점, 쟁점아파트 단지가 1984년에 신축되었으므로 균열 및 누수현상은 노후화로 인해 일반적으로 나타날 수 있는 현상으로서 이미 기준시가나 매매가액 형성시에 기반영되어 있다고 볼 수 있는 점 등을 감안할 때, 처분청이 면적.위치.용도 등이 동일하거나 유사한 비교대상아파트의 매매가액 1,050,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보고 재산가액을 산정하여 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제 65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.