조심 2012서5186 (2013.03.21)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2012.2.7. 서울특별시 OOO, 54-86, 54-95 대 142.1㎡, 건물 947.52㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 양도하고 2012.4.30. 예정신고 납부하였으나, 쟁점건물을 고가겸용주택인 1주택으로 보고 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2012.6.19. 경정청구 하였다.

나. 처분청은 청구 내용을 확인한 결과 쟁점건물의 주택부분이 사실상 다주택(공동주택)으로 확인하고 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않는다하여 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.27. 이의신청을 거쳐 2012.11.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점건물을 주택으로 인정하지만 다주택이라는 의견이고, 이의신청 결정문에서는 주택의 건축법상 형식요건이 맞지 않아 주택이 아니라고 보고 있으나, 세법은 실질과세원칙을 따르고 있고, 또한 조세법규의 해석은 과세요건 등을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장(유추)해석 하는 것은 허용되지 않은 바(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830등 다수), 쟁점건물은

「소득세법 시행령」 제154조

제3항의 규정의 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 겸용주택으로 보아야 한다.

실질과세원칙에 따라 쟁점건물은 주택분의 각 호실마다 주거에 필요한 취사시설 및 화장실 등을 갖추고 있으며 또한 주택임대차계약서가 있고, 쟁점건물의 부가가치세 환급 신고시 건축비의 매입세액 중 주택분을 안분계산하여 매입세액 불공제한 바, 쟁점건물은 주택분과 상가분이 복합되어있는 겸용주택이다.

따라서,

「소득세법 시행령」 제154조

제3항의 규정에 의거 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합된 쟁점건물은 주택연면적이 주택외의 부분 연면적 보다 크므로 그 전부를 1주택으로 보므로, 처분청이 경정청구 거부한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2011.10.14. 쟁점건물[공부상 지하1층과 지상1층 265.09㎡(상가), 지상2층∼7층 642.33㎡(고시원)]을 신축하여 청구인의 자부 이OOO와 각 1/2지분으로 등기하고, 2010.8.10. 사업자등록(105-16-*****)을 하였으며, 부가가치세 신고시 지상 2층∼7층을 면세(주택)관련 매입세액으로 불공제 신고하고 쟁점건물의 근린생활(고시원)부분을 주택(원룸)으로 사용하였으며, 쟁점건물의 실제주택부분이 상가부분보다 크므로 주택으로 보는 겸용주택으로 1주택에 해당되는 것으로 보아 청구인은 일시적인 2주택자 비과세로 경정 청구하였다.

＜표1＞ 쟁점 건물의 건축물 관리대장 및 실질 건물 사용현황

쟁점건물의 2층∼7층은 제2종 근린생활시설(고시원)로 등재되었지만 확인결과 독립욕실과 씽크대가 있으며, 주택임대와 같이 전세 및 보증금이 있는 월세로 임차계약이 이루어 진 것으로 확인되고, 여러 세대가 독립적으로 거주할 수 있는 형태를 갖고 있는 주택으로 나타난다. 그러나 쟁점건물의 경우 최초 건축 시 부터 주택으로 사용할 목적으로 신축하였음에도 주택부분이 공부상 근린생활시설(고시원)로 되어 있고 정상적으로 주택 용도로 변경을 신청하지 않는 상태로 구청에 문의한 바, 쟁점건물의 주택규모의 경우 구분등기 없이 용도변경이 불가능한 주택으로 단순 구분등기 여부로 주택 종류를 판정할 수 없어 쟁점건물의 주택 규모와 형태를 확인하여 주택의 종류를 결정하였으며, 쟁점건물의 주택부분은 여러 세대가 각각 독립적으로 거주할 수 있는 형태를 갖추고 있으며 총 6개층에, 33세대가 거주 가능한 규모를 가지고 있어 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 의한 단독주택으로 보는 다가구 주택으로 볼 수 있는 규모를 초과하는 주택으로 쟁점건물의 주택부분이 「건축법 시행령」 별표1 제2호에 의한 공동주택에 해당하는 것으로 확인된다(심사양도 2010-0057, 2010.4.27.참조). 쟁점건물의 하층은 상가이고 상층은 거주용으로 된 공동주택(아파트, 연립, 다세대, 도시형생활주택 포함)을 소유하는 경우로써 이는 겸용주택으로 보지 아니하는 것이므로, 청구인의 쟁점건물의 주택수는 1주택이 아닌 다주택에 해당한다(서면인터넷방문상담4팀-1144, 2005.7.7.참조).

따라서, 전체가 근린생활시설로 등기된 쟁점건물의 주택 여부는 공부와 달리 실질에 따라 판단을 하면서 주택의 종류는 실질 규모나 형태에 의한 판단이 아닌 근린생활시설(고시원)로 일괄 등기되었다는 이유로 쟁점 건물을 1주택으로 본 청구인의 경정청구를 거부한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물은 주택면적이 주택외 면적보다 큰 겸용주택으로 일시적인 1세대 1주택에 해당된다는 청구주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구인이 제출한 심리자료의 쟁점건물의 내역은 아래와 같다.

(가) 건물등기부 등본에 의하면, 쟁점건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 제2종근린생활시설로 지하1층 139.81㎡, 1층 125.28 ㎡, 2층 105.40㎡, 3층 105.40㎡, 4층 105.40㎡, 5층 108.71㎡, 6층 108.71㎡, 7층 108.71㎡, 8층 24.45㎡, 옥탑1층 15.65㎡(연면적제외)이다.

(나) 경정청구 검토조서에 의하면, 쟁점건물은 지상2층～7층 면적은 주택(원룸)분으로 매입세액 불공제 신고(건물신축관련 매입세액 OOO, 매입세액 불공제액 OOO하였고, 총면적 907.42㎡ 중 주택면적이 642.33㎡로써 상가면적 265.09㎡보다 크며, 2010.8.14. 새로운 주택을 취득하였으며, 쟁점건물의 주택 바닥면적은 642.3㎡, 총 거주세대는 33세대(2층 6세대, 3층 6세대, 4층 6세대, 5층 5세대, 6층 5세대, 7층 5세대)로 주택부분은 여러 세대가 각각 독립적으로 거주할 수 있는 형태를 갖추고 있으며, 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 의한 단독주택으로 보는 다가구주택으로 볼 수 있는 규모를 초과하는 주택으로 쟁점건물의 주택부분이 「건축법 시행령」별표1 제2호에 의한 공동주택에 해당하는 것으로 판단하여 주택수 계산시 다주택에 해당하므로 청구인의 1세대1주택에 따른 비과세 경정청구를 거부한다고 나타난다.

(2) 청구인은 처분청이 주택으로 인정하면서 이의신청에서는 주택의 건축법상 요건이 맞지 않다고 주택이 아니라 보고 있지만, 세법은 실질과세원칙에 따라서 쟁점건물은 주택면적이 주택외의 면적보다 큰 겸용주택으로 1세대1주택 판정시

「소득세법 시행령」 제154조

제3항 “하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다”라는 규정을 적용한다는 주장이다.

(가) 조심 2012중3022(2012.9.24.)에서 쟁점건물과 유사한 원룸형고시원을 주거에 필요한 취사시설이 미비하다는 점, 임대인과 임차인간에 통상적인 주택임대차계약서가 존재하지 않는 점 등을 들어 공부상 용도인 고시원으로 보아 기각하였지만 쟁점건물은 각 호실마다 주거에 필요한 취사시설 및 화장실 등을 갖추고 있으며, 주택임대차계약서가 있고, 부가가치세 환급신고시 건축비의 매입세액 중 주택분을 안분하여 매입세액 불공제 하였기에 겸용주택으로 보아야 한다는 주장이다.

(나) 또한,

「소득세법 시행령」 제155조

【1세대1주택의 특례】제15항인 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다는 규정을 적용하여 다주택으로 보았지만, 복합건물 내의 주택부분은 근린생활시설 중의 주거용건물로서 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목인 다가구주택 요건 자체가 적용될 여지가 없으므로 세법과 건축법을 잘못 해석한 것으로 판단한다는 주장이다.

(3) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가)

「소득세법 시행령」 제154조

제1항에서 법 제89조 제1항 제3호의 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상을 말한다고 규정하고 있고, 제3항에서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다고 규정하고 있다.

「소득세법 시행령」 제155조

제15항에서는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다고 규정하고 있는바,

「소득세법 시행규칙」 제74조

【다가구주택】에서는 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말하며, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있다.

「건축법 시행령」 【별표1】에 따르면, 단독주택으로 보는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하이며, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있으며, 공동주택은 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 아파트, 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하 주택인 연립주택, 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하 주택인 다세대주택으로 분류한다.

(나) 쟁점건물의 경우, 준주거지역의 제2종 근린생활시설로 지하1층 지상8층 옥탑1층 규모의 철근콘크리트구조이며, 지하1층과 1층은 소매점, 2층∼7층은 고시원, 8층은 계단실, 옥탑은 EV기계실인 사실이 등기부등본과 건축물대장에 나타난다. 청구인이 제출한 쟁점건물의 사진에는 2층∼7층 ***호로 각 호별 우체통이 있고, 각층에는 복도를 기준으로 독립된 ***호의 표찰이 철문에 부착되었으며, 호실 내부는 베란다에 세탁기가 비치되었고, 인터폰, 냉장고, 독립된 화장실과 샤워기 등이 설치되어 각 호실별로 독립된 생활공간으로 확인된다.

따라서, 쟁점건물은 청구주장과 같이 공부상으로는 근린생활시설이지만 실제사용용도는 주택으로 사용하고 있으며, 1세대1주택을 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 쟁점건물은 주택으로 쓰이는 층수가 5개층, 주택 바닥면적의 642.3 제곱미터, 거주세대 33세대이므로 단독주택으로 보는 다가구주택의 규모를 벗어나 사실상의 공동주택에 해당하므로 쟁점건물이 1세대1주택이라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.