조심 2007서5209 (2010.04.12)

OOO세무서장이 2007.11.12. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 623,319,380원의 경정청구에 대한 거부처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 1991.2.28. OOO(건물면적 56.57㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 15년 이상 보유하다가 2006.11.2. 이용에게 쟁점주택을 ‘양도하기로 하는 매매계약’을 체결(잔금지급일 : 2006.12.21.)하였으며, 같은 날 유시대로부터 OOO 다세대주택(건물면적 557.62㎡, 12호, 이하 “다세대주택”이라 한다)을 ‘취득하기로 하는 매매계약’을 체결(잔금지급일 : 22006.12.15.)하였다. 그 후 계약당사자들 간에 대금지급이 이루어짐에 따라 2006.12.21. 청구인 명의에서 이용 앞으로 쟁점주택에 대한 소유권이전등기가 이루어졌으며, 2006.12.22. 유시대 명의에서 청구인 앞으로 다세대주택에 대한 소유권이전등기가 이루어졌다. 나. 청구인은 2006.12.21. 쟁점주택을 양도한 것에 대하여 「소득세법」제89조 제3호의 1세대 1주택(고가주택)의 양도소득으로 보아 과세표준을 379,269,455원으로 계산하여 2007.2.28. 처분청에 2006년 귀속 양도소득세 112,353,300원을 (예정)신고.납부하였다. 다. 처분청은 다세대주택의 잔금지급일이 2006.12.15.이고 쟁점주택의 잔금지급일이 2006.12.21.이므로 쟁점주택의 양도로 인한 소득은 1세대 13주택자의 양도소득에 해당한다 하여 2007년 5월 청구인에게 양도소득세 수정신고를 안내하였고, 청구인은 이를 받아들여 과세표준을 1,246,927,306원으로 정정하여 2007.5.31. 처분청에 2006년 귀속 양도소득세 623,319,380원을 추가.납부하였다. 라. 그 후, 청구인은 유시대로부터 취득한 다세대주택 12호 중 11호는 「소득세법 시행령」제167조의 3 제1항 제2호에서 규정한 장기임대주택으로서 주택 수의 계산에서 제외하여야 하고, 이렇게 보면 나머지 1호는 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 일시적인 2주택으로서 비과세대상에 해당한다 하여 2007.10.2. 처분청에 2006년 귀속 양도소득세 623,319,380원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다. 마. 처분청은 청구인이 취득한 다세대주택 11호는 주택 수의 계산에서 제외되지 아니하고, 쟁점주택의 양도 또한 일시적인 2주택에 해당되지 아니한다 하여 2007.11.12. 청구인에게 양도소득과세표준 및 세액을 경정할 수 없다고 통지하였다. 바. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.3. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 2006년 귀속 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 다음과 같은 사유로 위법.부당하다. (1) 청구인이 2006년에 유시대로부터 다세대주택을 취득하게 된 사정에 대하여 보면, 당시 65세의 고령으로 몸이 아파 외부활동을 할 수 없던 청구인을 대신하여 배우자가 월 80만원 정도의 생활비를 벌어왔는데, 그 금액만으로는 생계를 유지하기 어려워 배우자의 고생을 덜어주고 노후의 생활자금을 마련하는 차원에서 전 재산이던 쟁점주택을 양도하기로 결심하게 되었고, 그에 따라 쟁점주택을 양도한 자금으로 다세대주택을 취득하게 되었다. (2) 청구인이 쟁점주택을 양도한 자금으로 다세대주택의 취득대금을 지급하였다는 점에 대하여 보면, 2006.11.2. 쟁점주택의 매수자인 이용으로부터 계약금 1억3천만원을 수령하여 같은 날, 다세대주택의 매도자인 유시대에게 계약금 1억원을 지급하는 등 쟁점주택을 양도한 자금으로 다세대주택의 취득대금을 지급하였는데도, 처분청은 다세대주택의 잔금지급일(2006.12.15.)이 쟁점주택의 잔금지급일(2006.12.21.)보다 6일 빠른 경우라 하여 쟁점주택의 양도를 1세대 13주택자의 양도소득으로 판정하였지만, 쟁점주택의 소유권이전등기일(2006.12.21.)이 다세대주택의 소유권이전등기일(2006.12.22.)보다 앞서는 점과 쟁점주택의 계약금 등으로 다세대주택의 계약금 등을 지급한 점 등을 보더라도 청구인이 쟁점주택을 양도한 자금으로 다세대주택의 취득대금을 지급한 것으로 봄이 타당하다. (3) 또한, 쟁점주택의 양도에 관한 계약을 체결할 당시(2006.11.2.) 청구인은 1세대 1주택자로서 쟁점주택을 양도하고 곧바로 다세대주택으로 거주지를 이전하였으며, 청구인이 취득한 다세대주택은 유시대가 2005.12.14.부터 2006.12.28.까지 임대주택으로 등록하여 사용하였던 것처럼, 청구인도 2006.12.29.부터 현재까지 임대주택으로 등록하여 사용하고 있으며, 처분청에도 다세대주택에 대한 사업자등록을 하여 현재까지 부동산임대사업을 하고 있다. (4) 처분청은 다세대주택의 취득시기를 2006.12.15.로 보았으나, 위 (3)과 같이 청구인이 취득한 다세대주택은 유시대가 2005.12.14.부터 2006.12.28.까지 임대사업을 하던 것으로 청구인이 2006.12.29. 유시대의 임대사업자로서의 지위를 승계받았으므로 이 날을 실질적인 대금청산일로 보아야 한다. (5) 설령, 처분청과 같이 청구인이 2006.12.15. 다세대주택을 취득한 것으로 본다 하더라도, 다세대주택 12호 중 11호는 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택으로서 주택 수의 계산에서 제외하여야 하고, 이렇게 보면 쟁점주택의 양도는 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 거주이전목적의 일시적인 2주택에 해당하므로 양도소득세를 비과세함이 타당하다. 나. 처분청 의견 청구인이 제기한 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 다음과 같은 사유로 적법하다. (1) 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시(잔금지급일 : 2006.12.21.) 쟁점주택 1호와 다세대주택(잔금지급일 : 2006.12.15.) 12호를 소유한 1세대 13주택자이다. (2) 청구인은 2006.12.29. 유시대의 임대사업자로서의 지위를 승계받았으므로 이 날을 실질적인 대금청산일로 보아야 한다고 주장하나, 위 (1)과 같이 청구인은 2006.12.15. 다세대주택을 취득한 후 2006.12. 21. 쟁점주택을 양도한 것이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다. (3) 청구인은 다세대주택 11호를 장기임대주택으로 보아 주택 수의 계산에서 제외하여야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항에는 거주자의 주택 수를 계산하면서 장기임대주택을 제외한다는 명문규정이 없으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 같은 날(2006.11.2.) 쟁점주택(1호)의 ‘양도에 관한 계약’과 다세대주택(12호)의 ‘취득에 관한 계약’을 체결한 경우로서 그 잔금지급일이 다세대주택은 2006.12.15.이고 쟁점주택은 2006.12.21.인 것에 대하여, 다세대주택을 먼저 취득하고 쟁점주택을 나중에 양도한 것으로 보아 1세대 13주택자의 양도소득세 중과세 세율(60%)을 적용하여 경정청구를 거부한 처분의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다. 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 대하여는 대통령령으로 정한다. 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 양도소득과세표준에 대한 세율은 과세표준의 100분의 60 (2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(괄호 생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(괄호 생략)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). (단서 및 각목 생략) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (3) 임대주택법 제1조 【목적】이 법은 임대주택의 건설.공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다. 제6조【임대사업자의 등록】① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(괄호 생략)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 등록을 한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. (단서 생략) 제12조【임대주택의 매각제한 등】① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간 ② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다. ③ 제1항의 규정에 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 임대주택법 시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수”라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대를 말한다. 2. 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대 ② 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. (이하 각호 생략) 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(괄호 생략)을 체결한 자 제7조【임대사업자의 등록절차】① 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장ㆍ군수 또는 구청장(괄호 생략)에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조 제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다. 제9조【임대주택의 임대의무기간 등】① 법 제12조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년 ② 법 제12조 제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. 1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 (5) 임대주택법 시행규칙 제2조 【임대사업자의 등록 등】① 임대주택법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제7조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록하고자 하는 자는 별지 제1호 서식의 임대사업자등록신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 주소지(괄호 생략)를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(괄호 생략)에게 제출하여야 한다. (이하 각호 생략) ② 제1항에 따른 임대사업자등록신청서를 제출받은 담당 공무원은 전자정부법 제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 정보를 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류(괄호 생략)를 첨부하도록 하여야 한다. 2. 영 제6조 제2항 제4호에 해당하는 자인 경우에는 임대하려는 주택의 등기부등본(괄호 생략) 제6조(2008.6.20. 국토해양부령 제19호로 개정된 것)【임대주택의 매각신고】① 영 제13조 제2항 제1호에 따라 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하려는 임대사업자는 별지 제9호서식의 임대주택 매각신고서에 매매계약서 사본을 첨부하여 시장.군수.구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은 전자정부법 제21조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 임대주택의 등기부 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당서류를 첨부하도록 하여야 한다. (6) 국토의 계획 및 이용에 관한 범률 제118조【토지거래계약에 관한 허가】① 허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(괄호 생략)을 이전 또는 설정(괄호 생략)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. ⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다. (7) 민법 제147조 【조건성취의 효과】① 정지조건이 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다. ② 해제조건이 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점주택의 ‘매매계약서’에는 청구인이 2006.11.2. 이용에게 1,350,000,000원에 양도하기로 하면서 계약금 130,000,000원은 계약시에, 중도금 540,000,000원은 2006.11.28.에, 잔금 680,000,000원은 2006. 12.21.에 각각 지급받기로 약정한 사실이 확인되며, 쟁점주택의 ‘등기부등본’에는 위 당사자들 간에 대금수수가 완료됨에 따라 2006.12.21. 청구인 명의에서 이용 외 1인 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 것으로 나타난다. (2) 다세대주택의 ‘매매계약서’에는 청구인이 2006.11.2. 유시대로부터 다세대주택을 1,170,000,000원에 취득하기로 하면서 계약금 100,000,000원은 계약시에, 중도금 300,000,000원은 2006.11.30.에, 잔금 770,000,000원은 2006.12.15.에 각각 지급하기로 약정한 사실이 확인되면, 다세대주택의 ‘등기부등본’에는 위 당사자들 간에 대금수수가 완료됨에 따라 2006.12.22. 유시대 명의에서 청구인 앞으로 소유권이전등기가 이루어진 것으로 나타난다. 한편, 위 계약서에는 잔금 770,000,000원에 대하여 계약금, 중도금, 전세보증금, 조세공과금 등을 공제하고 지불한다는 특약사항이 기재되어 있다. (3) 청구인 가족의 ‘주민등록변동내역’을 보면, 1983.2.19. 쟁점주택에 전입한 이래 2006.12.21.까지 23년 이상 계속하여 거주하다가 2006. 12.21. 다세대주택으로 거주지를 변경한 것으로 나타난다. (4) 청구인이 관악구청에 제출한 ‘임대사업자등록신청서’를 보면, 2006.12.28. 유시대로부터 취득한 다세대주택 11호를 임대주택으로 사용하기 위하여 「임대주택법」제6조 에서 규정한 임대사업자등록신청을 한 것으로 확인된다. (5) 관악구청장이 청구인에게 교부한 ‘임대사업자등록증’에는 2006. 12.29. 임대사업자의 지위를 얻은 것으로 확인되며, 처분청이 청구인에게 교부한 ‘사업자등록증’에도 2006.12.28. 현재 주택임대사업자임이 확인된다. (6) 관악구청장이 청구인에게 회신한 ‘임대사업자등록 공문’(OOO, 2008.2.26.)를 보면, 유시대가 2005.12.14.부터 2006.12.28.까지 다세대주택을 임대주택으로 사용한 것으로 확인되며, 처분청의 ‘폐업사실증명원(2008.2.21.)’에도 유시대가 2002.1.1.부터 2006.12.28.까지 주택임대사업을 한 것으로 나타난다. (7) 청구인이 처분청에 신고한 ‘사업장현황신고서(2008.1.31.)’를 보면, 2007년에 다세대주택 11호를 임대하고 수입금액 11,400,000원(임대보증금 565,000,000원, 월세 1,200,000원)이 발생한 것으로 나타난다. (8) 관악구청장의 ‘2007년도 재산세 정기분 과세내역서’를 보면, 청구인이 임대주택으로 사용한 다세대주택 11호에 대하여 「지방세법」제7조 및「서울특별시 관악구세 감면 조례」제8조 제2항 제2호를 적용하여 재산세 100분의 50을 감면한 것으로 나타난다. (9) 청구인의 ‘양도소득세 예정신고서(2007.2.28.) 및 확정신고서(2007.5.31.)’를 보면, 2006.12.21. 쟁점주택을 양도하고 1세대 1주택(고가주택)의 양도로 보아 양도소득세 112,353,300원을 신고.납부하였다가, 2007년 5월 양도소득세 623,319,380원을 추가.납부한 것으로 확인되며, 청구인의 ‘양도소득세 경정청구서(2007.10.2.)’를 보면, 다세대주택 12호 중 11호를 장기임대주택으로 하여 주택 수의 계산에서 제외하면, 쟁점주택의 양도는 거주이전목적의 일시적인 2주택에 해당한다 하여 처분청에 기납부한 양도소득세 623,319,380원의 환급을 구하는 경정청구를 제기한 것으로 나타난다. (10) 처분청의 ‘양도소득세 경정청구에 대한 회신공문’(OOO, 2007.11.12.)을 보면, 청구인은 쟁점주택을 양도당시(2006.12. 21.) 1세대 13주택자로 다세대주택 11호는 「소득세법 시행령」제167조의 3 에서 규정한 양도소득세 중과세이며, 이렇게 보면 쟁점주택의 양도는 양도소득세 중과세대상에 해당한다 하여 청구인이 제기한 양도소득세 경정청구를 거부한 것으로 나타난다. (11) 청구인이 2008.2.21. 우리 원의 조세심판관회의에 출석하여 의견진술한 내용은 다음과 같다. “저와 가족은 쟁점주택에서 1983년부터 2006년까지 23년 이상 계속.거주하였으며, 65세의 고령으로 몸이 아픈 저를 대신하여 아내가 월 80만원 정도를 벌어왔는데, 이 금액만으로 생활하기가 어려워 아내의 고생을 덜어주고 노후의 생활비를 마련하기 위해 전 재산이던 쟁점주택을 양도하기로 결심하고 다세대주택을 취득한 것인데, 금천세무서장이 1세대 13주택자로 판정하는 바람에 쟁점주택의 양도대금(13억5천만원) 중 70%에 해당하는 9억원 상당을 세금으로 납부하게 되어 너무나도 억울하며 과도한 세금 때문에 현재는 정신질환을 앓고 있다. 상식적으로 보더라도 1세대 1주택인 쟁점주택을 양도하고 다세대주택을 취득하였는데도, 처분청은 투기꾼인 1세대 13주택자로 판정하여 도저히 납득할 수 없다. 설령 1세대 1주택자로 보지 아니할 경우에도 다세대주택은 거주이전목적에서 취득한 것이 분명하므로 일시적인 2주택로 보아 양도소득세를 비과세함이 타당하다”고 하였다. (12) 이를 바탕으로 하여 청구인이 같은 날(2006.11.2.) 쟁점주택(1호)의 ‘양도에 관한 계약’과 다세대주택(12호)의 ‘취득에 관한 계약’을 체결한 경우로서 그 잔금지급일이 다세대주택은 2006.12.15.이고 쟁점주택은 2006.12.21.인 것에 대하여, 다세대주택을 먼저 취득하고 쟁점주택을 나중에 양도한 것으로 보아 1세대 13주택자의 양도소득세 중과세 세율(60%)을 적용하여 경정청구를 거부한 처분이 타당한지 여부를 살펴본다. (가) 「소득세법 시행령」제162조 제1항에는 부동산의 취득시기 및 양도시기에 대하여 원칙적으로 ‘대금을 청산한 날’을 기준으로 한다고 규정하고 있으며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 또는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 것에 대하여는 ‘부동산등기접수일’을 기준으로 한다고 규정하고 있다. (나) 「임대주택법」제6조 제1항에는 대통령령이 정하는 호수(매입임대주택의 경우는 5호) 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 관할자치단체장에게 임대사업자등록을 신청하도록 규정하고 있으며, 그 제12조 제1항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항에는 임대주택은 임대의무기간(5년) 내에는 이를 매각할 수 없지만, 당해 매매계약서에 임대주택을 매수하는 자가 이를 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하거나 또는 다른 임대사업자에게 매각하는 경우에는 이를 매각할 수 있다고 규정하고 있다. (다)「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」제118조 제1항 및 제6항에는 허가구역 내의 토지에 관한 소유권 등을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있으며, 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고 있다. (라) 「민법」제147조 제1항에는 정지조건이 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다. (마) 위 관련 법령의 내용들을 종합하여 보면, 「소득세법 시행령」제162조 제1항의 부동산의 양도시기 및 취득시기는 사인 간에 체결한 매매계약이 유효하게 성립된 것을 전제하고 있어 부동산을 매수한 자가 매도자에게 잔금지급의무를 종료한 시점 즉, ‘대금청산일’을 기준으로 하여 이를 적용하게 되고,「국토의 이용 및 계획에 관한 법률」제118조 제1항 및 제6항의 허가구역 내의 토지매매는 비록 매수자가 허가를 받기 전에 잔금을 지급하였다 하더라도 관할관청으로부터 허가를 받기 전에는 유효한 계약이 될 수 없어 유동적 무효상태에 있다가 허가를 받는 시점에서야 비로소 계약의 성립은 물론, 대금지급효력도 소급적으로 발생하게 되며(OOO, 1998.2.27. 등 다수 참조), 「임대주택법」제12조 제1항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항의 임대의무기간(매입임대주택은 5년) 내의 주택매매는 당해 매매계약서에 매수자가 매도자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하거나 또는 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 제외하고는 유효한 계약이 될 수 없어 그 효력이 생기지 아니하지만, 계약당사자가 임대사업자의 지위승계 여부에 관하여 묵시적으로 동의한 것으로 인정되거나 또는 관할관청이 당해 매매계약서 및 매각신고서를 검토한 결과 다른 임대사업자에게 매각한 것으로 확인하는 등 특별한 사정이 있는 때에는 「민법」제147조 제1항의 정지조건이 있는 법률행위에 해당되어 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생기므로 조건성취일이 부동산의 양도시기 및 취득시기가 된다 할 것이다. (바) 이 건은 다세대주택의 취득시기를 언제로 볼 것인지에 대한 다툼이므로 그 취득시기를 잔금지급일(2006.12.15.)로 볼 것인지 아니면, 임대사업자의 지위를 승계받은 날(2006.12.29.)로 볼 것인지에 대하여 살펴보면, 위 (1)과 같이 청구인이 2006.12.15. 유시대에게 매매계약서에 정한 잔금 770,000,000원을 지급한 만큼, 이 날이 잔금지급일임은 분명하나, 당시 유시대는 「임대주택법」제6조 및 제12조에서 규정한 임대사업자였기 때문에 임대의무기간(2010.12.14.) 내인 2006. 11.2.(이 건 매매계약체결일)에는 임대주택을 매각할 수 없는 위치에 있었으며, 이 경우 당해 매매계약서에 매수자가 매도자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우가 아닌 한 유효한 계약이 될 수 없었고, 그에 따라 대금지급효력도 발생할 수 없었다. 그런데, 청구인과 유시대 간에는 당해 계약서에 임대사업자의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하지 못하였지만, 청구인이 유시대의 임대사업자로서의 지위를 승계받기 위하여 2006.12.28. 관악구청에 함께 가서 사업자등록신청을 하였고, 그 다음날인 2006.12.29. 임대사업자의 지위를 얻음으로써 유시대의 임대사업자로서의 지위를 승계받게 되었다. 그렇다면, 이 건 다세대주택의 매매계약은 2006.12.29.에서야 비로소 매매조건이 성취되었다 할 것이고, 따라서 다세대주택의 취득시기는 잔금지급일인 2006.12.15.이 아닌 조건성취일인 2006.12.29.로 봄이 타당하다 할 것이다. (사) 더욱이, 처분청이 청구인에게 적용한 「소득세법」제104조 제1항 제2호의3(1세대 3주택 이상자에 대한 양도소득세 중과세)의 규정은 주택을 부동산투기의 수단으로 사용하는 것을 차단하고 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고자 입법되었는데, 청구인은 쟁점주택의 양도에 관한 계약을 체결(2006.11.2.)할 당시 1세대 1주택자였기에 부동산투기자로 보기 어려운 점, 청구인 가족은 1983년에 규모가 56.57㎡인 쟁점주택으로 주소지를 옮긴 후 1991.2.28. 쟁점주택을 취득하여 2006.12.21. 양도할 때까지 16년 이상 보유한 점, 청구인이 2006.12.21. 쟁점주택을 양도하고 같은 날 다세대주택으로 주소지를 이전한 점, 처분청과 같이 잔금지급일을 취득시기로 적용한다 하더라도 청구인이 1세대 13주택을 소유한 기간은 불과 5일(2006.12.16.～2006.12.21.까지)인 점 등을 감안하면, 1세대 1주택자인 청구인이 거주이전의 목적으로 쟁점주택을 양도하고 다세대주택을 취득한 것으로 인정된다 할 것이다(OOO, 2009.12.24. 참조). (아) 사실이 위와 같다면, 처분청이 다세대주택을 먼저 취득하고 쟁점주택을 나중에 양도한 것으로 보아 쟁점주택의 양도를 1세대 13주택자의 양도소득으로 판정하여 양도소득세 중과세 세율(60%)을 적용하여 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다. (자) 한편, 청구인이 주장하는 주택 수의 계산 및 일시적 2주택 에 관한 부분은 더 이상 심리할 필요가 없으므로 이를 생략한다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.