조심 2017중0897 (2017.09.22)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 주택신축판매업 사업자등록을 하고 OOO 지상에 지하 2층, 지상 15층, 연면적 8,150.97㎡의 건물OOO을, OOO 지상에 지하 1층, 지상 10층, 연면적 2,443.32㎡의 건물OOO을, OOO 지상에 지하 1층, 지상 13층, 연면적 3,642.34㎡의 건물OOO을 각각 건축허가 및 사용승인을 받아 신축한 후 이를 분양하였고, 이 건 건물① 중 업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인을 받은 56개 호실(이하 “쟁점호실①”이라 한다), 이 건 건물② 중 업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인을 받은 12개 호실(이하 “쟁점호실②”라 한다), 이 건 건물③ 중 업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인을 받은 16개 호실(이하 “쟁점호실③”이라 하고, 쟁점호실①, ②와 함께 이하 “쟁점호실”이라 한다)이 부가가치세가 면제되는 「조세특례제한법」 제106조 제1항 제4호의 국민주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점호실에 대한 부가가치세 신고시 전체 분양가액 중 건물분 가액을 과소 계상하여 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점호실이 업무시설로서 「조세특례제한법」 제106조 제1항 제4호에서 규정한 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2017.1.11. 청구인에게 OOO원을 각각 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 어떠한 건축물의 용도가 부가가치세 면제 대상인 국민주택에 해당하는지 여부는 건축허가에서 정한 용도나 공부상의 용도를 기준으로 할 것이 아니라 당해 건축물의 실제 용도를 기준으로 판단해야 한다.

(2) 공부상 쟁점호실이 업무시설로 등재되어 있다고 하더라도 쟁점호실의 실질적인 용도가 주택임이 확인되고, 청구인이 쟁점건물에 대하여 부가가치세 매입세액 공제를 받은 사실이 없으며, 오피스텔은 2010.7.6.부터 「주택법」상 준주택으로 규정되었으므로 쟁점호실의 공급은 국민주택의 공급으로서 부가가치세가 면제되어야 한다.

(가) 쟁점호실은 호실별로 씽크대 및 주방설비, 화장실, 난방보일러 등 주거용 시설이 시공되어 있고, 가스배관공사, 바닥난방, 전기시설, 도시가스시설 등도 주거용에 적합하도록 배관ㆍ매립시공되어 있으며, 쟁점호실의 평면도를 보면 쟁점건물의 주택 평면도와 동일한 구조로 설계가 되어 있는 등 당초부터 공동주택 구조로 신축되었다. 그리고, 전기배관, 상하수도 공사는 모두 벽체 매립형으로 설치되어 있어 추후 시설 변경을 할 수도 없다.

(나) 쟁점호실 입주자 대부분이 전입신고를 하고 주택으로 이용하면서 실제 거주하고 있고, 「지방세법」상으로도 쟁점호실이 주택으로 분류되어 재산세가 과세되고 있으며, 쟁점호실의 “전기요금 청구 및 영수증”에도 계약 종별이 “주택용 전력”으로 명시되어 있다.

(다) 쟁점건물 분양홍보 전단지에 의하면 쟁점호실은 분양 당시부터 주택으로 분양이 되었고, 분양계약서 특약사항에도 “각 세대는 주거용으로 (국토부고시에 의해) 분양하는 것이므로 부가가치세 환급 대상이 아니며, 추후 업무시설로 변경시 본인 부담으로 한다”라고 되어 있다.

나. 처분청 의견

「조세특례제한법」 제106조 제1항 제4호가 규정한 부가가치세가 면제되는 국민주택은 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 건축한 건물만 해당된다고 할 것인바(대법원 1996.10.11. 선고, 96누8758 판결), 설령 쟁점호실의 실질적인 용도가 처음부터 주택이었고 실제 주거용으로 사용되고 있다고 하더라도 쟁점호실은 업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인 받았으므로 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

업무시설(오피스텔)로 건축허가 및 사용승인을 받았으나 주거용으로 분양한 경우 부가가치세 면제 대상인 국민주택으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법

제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.

4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

(2) 조세특례제한법 시행령

제51조의2(자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례) ③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 「주택법」에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택

(3) 주택법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

2. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "국민주택"이란 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 "국민주택규모"라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(4) 주택법 시행령

제2조의2(준주택의 범위와 종류) 법 제2조 제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 라목에 따른 기숙사

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호 거목 및 제15호 다목에 따른 다중생활시설

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호 나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목에 따른 오피스텔

(5) 건축법 시행령

제3조의4(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

【별표 1】용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련)

14. 업무시설

나. 일반업무시설 : 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토해양부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)，그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 건물의 각 집합건축물대장(국세청 내부 열람자료)에 의하면 이 건 건물의 쟁점호실은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 및 그 입증취지는 다음과 같다.

(가) 청구인은 쟁점호실의 내부구조가 그 설계시부터 주택 용도로 설계되었다고 하면서 OOO의 확인서(2017.1.19.), 이 건 건물 시공자들의 시공사실 확인서를 제출하였는바, OOO의 확인서에는 이 건 건물의 건축설계 및 허가를 신청함에 있어 각 세대 동일한 주거의 형태를 가지는 주택으로 설계 의뢰받아 건축허가 신청하였고, 내부구조는 주방, 방, 거실, 욕실이며 바닥난방을 갖추고 있어 주택의 용도임을 확인한다는 내용과 함께 허가 당시 오피스텔 난방구획도, 준공 당시 화장실 및 싱크대 설치 사진, 허가 당시 면적표 및 각층 평면도를 첨부하고 있고, 시공사실 확인서에는 시공자들이 이 건 건물에 대하여 쟁점호실을 포함하여 각 세대를 주거용에 적합하도록 설치하고 안전검사를 필하여 시공한 사실이 있음을 확인한다는 내용과 함께 공사견적서를 첨부하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점호실의 실질적인 용도가 주택임이 확인된다고 하면서 쟁점호실 거주자 중 일부의 확인서, 준공 당시 화장실 및 싱크대 설치 사진, 재산세 납부고지서 및 납부영수증, 입주자대표의 사실확인서, 분양계약서, 분양안내서를 제출하였는바, 쟁점호실 거주자의 각 확인서에는 쟁점호실에 대하여 난방(바닥)시설, 주방시설, 거실 및 침실, 기타 인테리어 공사가 주택으로 되어 있어 거주의 목적으로 취득하였고, 현재도 주택으로 이용하고 있음을 확인한다는 내용이 기재되어 있고, 준공 당시 화장실 및 싱크대 설치 사진에는 싱크대 및 주방설비, 화장실이 시공되어 있는 모습이 나타나며, 재산세 납부고지서에는 재산세가 주택으로 분류되어 과세ㆍ납부된 사실이 나타난다.

그리고, 입주자대표의 사실확인서에는 쟁점호실 전부가 전입세대임을 확인한다는 내용이 기재되어 있고, 분양계약서에는 특약사항에 “각 세대는 주거용으로 (국토부 고시에 의해) 분양하는 것이므로 부가세 환급대상이 아니며, 추후 업무시설 변경시 본인 부담으로 한다”라는 내용이 기재되어 있으며, 분양안내서에는 쟁점호실을 “주거용 오피스텔”로 기재하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「조세특례제한법」 제106조의 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호는 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 「주택법」 제2조 제1호 및 제3호는 “주택”을 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”을 주거전용면적 85제곱미터(읍 또는 면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 각각 규정하면서 같은 법 시행령 제2조의2 제4호는 「건축법 시행령」에 따른 오피스텔을 준주택으로 주택과는 별도로 규정하고 있는바, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합한다고 할 것이므로(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임), 「조세특례제한법」에서 규정한 국민주택 규모 이하의 주택은 「주택법」에 따른 주택으로서 그 주거전용면적이 85㎡(읍.면 지역은 100㎡)이하인 것만을 의미하는 것으로 봄이 타당하다고 할 것이다.

(나) 이와 관련하여 청구인은 쟁점호실이 공부상 업무시설로 등재되어 있다고 하더라도 주거용으로 설계 및 시공되었고 실제 주거용으로 사용되고 있으므로 쟁점호실의 공급은 국민주택의 공급으로서 부가가치세가 면제되어야 한다고 주장하나, 「부가가치세법」 제15조 제1항은 재화의 공급시기를 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때로 규정하고 있으므로 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하고 공급시기 이후 사용자의 사용상황에 따라 사후적으로 결정될 수 없는 점, 업무시설인 오피스텔로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 업무시설로 사용이 가능하므로 부가가치세 납세의무를 판단함에 있어 쟁점호실은 주택이 아닌 업무시설로 봄이 타당한 점, 업무시설인 오피스텔로 건축허가 및 사용승인을 받았음에도 시설 및 구조 등이 사실상 주택과 같은 형태라는 이유로 부가가치세 면제 대상인 국민주택에 해당하는 것으로 볼 경우 실질적으로 주택의 형태로 공급하면서도 용적율 등 제한을 피하기 위하여 업무시설로 건축허가 및 사용승인을 받은 사업자와 그와 같은 제한을 받아 주택으로 건축허가 및 사용승인을 받은 사업자를 동일하게 취급하는 것이 되어 형평에 맞지 아니하는 점, 「지방세법」은 2015.7.24. 개정시 주택유상거래 취득세 세율이 적용되는 “주택”에 대한 정의 규정을 신설하였는바, 2015.7.24. 개정 전 「지방세법」상으로도 오피스텔은 주택이 아닌 일반 건축물로서 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하였던 점(조심 2014지948, 2014.12.18.) 등에 비추어 주거용으로 설계 및 시공되었고 실제 주거용으로 사용되고 있다는 이유로 쟁점호실의 공급을 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(다) 따라서, 쟁점호실의 공급을 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.