조심 2012서3074 (2013.04.24)

OOO세무서장이 2012.5.7. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원의 부과처분은 OOO 729-13 제401호를

「소득세법 시행령」제164조

제11항에 따라 기준시가를 산정한 후에 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 각 자산별로 안분하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1999.6.25. 임의경매로 취득하여 증축한 OOO 729-13의 다세대주택(9세대)을 2007.7.30. OOO만원에 양도한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 이 건 다세대주택 중 제401호(이하 “쟁점비과세주택”이라 한다)를 비과세되는 1세대 1주택으로 보아 전체 양도가액 중 쟁점비과세주택의 양도가액 OOO만원을 제외한 OOO억원을 이 건 다세대주택의 양도가액으로 하고, 취득가액을 OOO원으로 하여 2007.10.1. 해당 양도소득세를 예정.신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점비과세주택의 양도가액을 임의산정한 가액으로 보아 기준시가로 안분계산한 OOO천원을 쟁점비과세주택의 양도가액으로 하고, 취득가액 중 명도비용 OOO천원 등을 부인하여 2012.5.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.6.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건 처분은 절차적 하자로 원천 무효이다.

(가)

「국세기본법 시행령」제53조

(국세심사위원회) 제11항에 의하면 국세심사위원회의 위원장은 제9항의 기일을 정하였을 때에는 그 기일 7일 전에 제10항에 따라 청구인에게 통지하여야 한다고 규정하고 있음에도 기일통지와 심리자료를 24시간 전에 전화 및 e-mail로 통지받아 납세자의 권리주장의 기회를 사실상 상실한 것으로 과세전적부심사결정은 원천 무효이다.

(나) 세무조사결과 및 예상고지세액과 납세고지서의 금액이 상이하여(세무조사결과통지상의 예상고지세액과 세액의 산출내역의 예상고지세액 및 납세고지서의 납기내고지세액이 다름) 납세자가 납부하여야할 세금을 알 수가 없었다.

(다) 세무조사개시 전에 세무조사 사전통지서를 송달하여야 하나 청구인에게 사전.사후 서면통지가 없었고, 세무조사 기간(2010.5.17.～2010.5.31.) 경과 후인 2010.6.1. 전화통화로 새로이 401호 가액의 과다산정 건을 통지하여

「국세기본법」제81조의8

(세무조사 기간)을 위반하였으며, 법규에 근거도 없는 재조사결정을 하였고, 처분청이 국세심사위원회의 기일통지와 심리자료를 24시간 전에 전화 및 e-mail로 통지함으로써 청구인이 세무전문가를 위임, 조력받을 수 있는 시간적인 여유가 부족하여 심사기간을 연장하여 줄 것을 요청하였으나 이를 거절하였으며,

「소득세법」제114조

제5항, 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항에 따라 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하거나 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 순차 적용하여 산정한 가액에 의한다는 규정을 위배하고 기준시가만을 소급환산하였고, 세무조사과정에서 납세자 권익보호 관련 법령을 준수하지 아니하였다.

(2) 쟁점비과세주택가액을 기준시가에 따라 안분계산한 것은 부당하다.

(가) 계약일자가 2007.5.26.이고 각 세대별 계약금액이 명시된 청구인이 제출한 매매계약서가 진정한 계약서임을 OOO구청장의 부동산거래신고필증, 등기부등본 등에서 입증되고 있을 뿐만 아니라 과세적부심사결정서상의 사실관계조사에서 매수인 측 중개인 OOO부동산컨설팅을 방문하여 보관중인 매매계약서를 확인하여 각호별 매매가격이 구분기재되어 있고, 이는 청구인이 제출한 매매계약서와 동일한 것으로 확인되었음에도 과세전적부심사결정서는 청구인이 매매계약서를 임의로 변경작성하여 세금을 고의로 탈루한 것처럼 호도하고 있는바, 이는

「국세기본법」제81조의3

(납세자의 성실성 추정)의 세무공무원은 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다는 납세자보호의 기본정신을 망각하고, 잘못된 자료인 허위 매매계약서에 근거하여 과세한 처분이므로 취소되어야 한다.

(나) 청구인이 쟁점비과세주택가액을 OOO만원으로 산정한 것은 과다산정한 것이 아니고 합당하게 산정한 것이다.

1) 다세대주택 분양시 그 분양가격은 면적비례에 따라 적용되는 것이 아니고, 분양면적 규모, 내부구조, 층 위치, 방향 등에 의하여 분양가격이 결정됨에도 처분청은 면적비례 등 단순한 수치비교만 강조하고 있어 불합리하다.

2) 쟁점비과세주택 매매계약시에도 각호별 가격을 결정하는 과정에서 401호는 공시가격이 없고, 소위 주인세대는 일단 개별적으로 평가하고, 나머지는 편의상 기준시가에 의거 매매가격을 산정하였던 것임에도 처분청은 매매시점이 동시인 것만을 주장하고 마치 다가구주택의 매매거래로 간주하여 판단하고 있다.

3) 처분청은

「소득세법」제114조

제5항, 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항에 따라 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하거나 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 순차 적용하여 산정한 가액에 의한다는 규정을 위배하고 기준시가만을 소급환산적용하였다.

4) 처분청은 쟁점비과세주택(401호)의 면적을 82.45㎡로 기준하였으나 매매계약서 및 임대차계약서에 의하면 실제 면적이 약 115㎡임에도 이를 반영하지 아니하였다.

5) 처분청이 기준시가를 안분적용한 쟁점비과세주택 1㎡당 호별 매매가액을 보면 1층은 OOO만원, 2층은 OOO만원, 3층은 OOO만원, 401호는 OOO만원인바, 건축년도, 규모, 층 위치, 방향 등을 감안하면 1층～3층에 비하여 단가가 높아야 함에도 오히려 1층보다 낮아 기준시가를 적용하는 것이 모순된 것임을 반증하는 것이다.

6) 반면, 청구인이 산정한 쟁점비과세주택(401호)의 매매가액 OOO만원 및 면적 115㎡에 의하면 1㎡당 OOO만원으로 다른 주택여건과 비교하더라도 합당한 가격산정이고, 또한 매매계약 직후 청구인은 제3자인 임OOO(당시 401호 아래층 202호 거주 임차인)과 협의하여 2007.6.3. 양수인과 임대보증금 OOO만원의 임대차계약을 체결하도록 주선하였는바, 이는 2007년도 서울지역 부동산시장의 주택 매매가 대비 전세가 비율이 약 35%이었음을 감안하여 쟁점비과세주택 임대보증금 OOO만원을 환산하면 약 OOO만원이다.

(다) 감정평가기관은 소급감정을 할 수 있고, 그 감정평가액은 합리적인 감정가액으로 인정되어야 하며, 그 감정가액인 OOO만원은 쟁점비과세주택 양도가액의 기준에 합당하다.

1) 소급감정을 인정한 사례(부산지방법원 2011구합3235, 2012.5.25., 조심 2012서976, 2012.4.26.)가 있는바, 4년 이상 경과한 시점에 소급하여 평가한 감정가액이므로 합리적인 평가액으로 보기 어렵다는 처분청 판단은 잘못이다.

2) 쟁점비과세주택은 개별적으로 시차를 두고 각각 거래될 수 있는 여러 세대의 공동주택으로

「소득세법」제100조

의 가격구분이 불분명한 경우에 해당되지 아니하고, 9세대를 일괄 양도한 경우에는 각 세대별 감정가액이 있어야 한다고 주장하고 있으나, 9세대 감정가격이 필수조건이라면 과세관청이 감정평가를 의뢰하여 조사하여야 한다.

(3) 명도비용 OOO천원도 취득가액으로 인정하여야 한다.

(가) 경락인이 소형주택 임차인에게 반환하는 명도비용은 자본적 지출 또는 수익적 지출 여부로 판단할 통상의 경비가 아니고, 소유권 다툼의 소송비용과 같은 성격의 원천적인 취득원가로 처분청은 최소한 일정비율(10%～30%)의 명도비용을 취득원가로 산입하는 것이 타당하다(통상 다가구주택이 경매를 당하면 영세한 세입자들이 피해를 입는 사례가 허다하고, 경매로 다소 저렴하게 취득한 낙찰자는 세입자들의 명도과정에서 억울한 피해액을 감안하여 세입자의 주장을 일부수용하고 이사비용 등 최소한의 주거지 마련을 위한 소액을 지원하는 것이 관례임).

(나) 세무관서는 부동산경매시에 세입자의 대항력이 명백하지 않은 명도비용은 취득비용으로 인정하지 않으니 세입자에게 이사비용, 피해보상 등 명도비용을 보상할 때 사전에 세무관서에 상담하라는 홍보를 하지 아니한 책임이 있다.

(4) 쟁점비과세주택 취득가액 중 재조사에서 추가 부인한 금액 OOO천원은 당초 조사시보다 납세자에게 불리한 결정은 할 수 없다고 보이므로

「국세기본법」제79조

(불고불리, 불이익변경금지)에 위배된다.

(5) 필요경비 중 부인액 OOO천원은 방수 및 도장공사비와 싱크대교체비용으로 이는 자본적 지출에 해당하므로

「국세기본법」제20조

의 기업회계 기준을 존중한다는 의미에서 필요경비로 인정하여야 할 것이다.

(6) 청구인은 이 건 다세대주택을 양도한 후 세무전문가에 의뢰하여 법정기간 내에 소정의 관련 세금을 자진신고납부하였는바, 납세고지서상의 납부할 세금 중 가산세의 대부분은 세무조사 지연에 따른 국세행정의 귀책사유이고, 처분청은 최소한 자진신고납부기한 기준 1년 이내에 세무조사를 종결하여야 할 책임이 있다 할 것이며, 세무관서의 업무과다로 세무조사를 수년 뒤에 하는 것은 그 기관의 책임이지 납세자에게 책임을 전가할 수 없다 할 것이므로, 자진신고납부한 기한 이후 세무조사에 의한 과세처분의 납부기일까지의 가산세는 부과할 수 없다 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 이 건 처분이 절차적 하자로 무효라고 주장하나 다음과 같은 사유로 정당한 처분이다.

(가) 청구인은 처분청이 양도소득세 세무조사 및 과세전적부심사 과정에서 납세자권익 보호를 위한 세무조사 절차(세무조사서전통지, 납세자보호관련 법규)를 이행하지 아니하였으므로 이 건 양도소득세 조사는 무효라고 주장하나, 2010년 10월「과세적부심사청구에 대한 (추가)의견서」에서 “조사자가 조사기간 중에 401호의 비과세 가액을 과다 산정하였음을 유선통지한 것으로 기억하고 있고, 이는 세무조사결과통지에 포함된 사안으로 유선통지 시기가 조사기간중인지 조사기간 이후인지 여부에 대한 논쟁의 실익이 없으며, 유선통화시 이의가 있는 경우 불복 등의 절차가 있음을 유선상으로도 통지하였음”이라고 의견제출하였고, 청구인이 쟁점비과세주택(401호)의 과다산정에 관한 세무조사통지일이 조사기간 경과 전인지 경과 후인지를 판단하기 위한 진위확인 심리요청 주장(전화기록 조회)은 조사사무처리규정 제46조(조사결과의 통지) 제1항〔조사공무원은 납세자에게 통지한 조사기간이 종료한 날(다만, 통지한 조사기간 전에 조사를 종결한 경우에는 조사종결일)로부터 20일 이내에

「국세기본법」제81조의12

에 따라 세무조사결과통지서에 세무조사 결과를 기재하여 납세자에게 통지하여야 함〕에 따라 2010.6.9. 발송 후 반송을 거쳐 2010.8.20. 공시송달하였고, 2010.10.28. 과세전적부심사결정서에서 “...(중간생략) 과세가액 및 과세소득의 부과고지 전 결정통지 등은 그 자체로서 새로운 부담을 지우는 것이 아닌 까닭에 불복의 대상이 될 수 없는 것(국심 88부1213, 1998.12.24. 같은 뜻임) 이라고 해석하고 있다”라고 납세자에게 통지하였으며, 2012.1.17. 과세전적부심사결정서에서 “세무조사 절차에 위법이 있다 하더라도 중대한 것이 아닌 한 과세처분의 취소사유에 해당하지 않는다(대법원 2009.4.23. 선고 2009두2580 판결 참조) 할 것이고, 설령 조사관서의 세무조사시 세무조사 사전통지나 납세자권리헌장 교부 등에 대한 절차적 하자가 있다 하더라도 이 건 세무조사결과통지가 위법한 것으로 볼 수 없으므로 이에 대한 청구주장은 이유가 없는 것으로 판단된다”라고 결정한바, 처분청 처분은 정당하다.

(나) 한편, 재조사 결과에 의한 과세예고통지서상 세액산출근거를 전혀 표기하지도 아니하고 세금을 얼마나 납부해야 할지 알 수도 없는 과세예고통지를 하였다는 청구주장은 조사자가 세무조사결과통지서를 수동으로 작성하는 과정에서 착오기재하였음을 “세무조사 결과통지에 대한 질의 및 산출근거자료 요청에 대한 회신(재산세과-7942, 2011.11.30.)”하여 자세히 설명하였다.

(다) 세무조사에 대한 과세전적부심사 결과 재조사결정의 위법성 등에 대하여는 조사관서에서 의견제시할 사항은 아니라고 판단되나, 2012.1.17.자 과세전적부심사결정서에서 “

「국세기본법」제81조의15

제1항에 의하면, 세무조사결과에 대한 통지를 받은 자는 통지내용의 적법성에 관한 심사를 청구할 수 있는 것으로 규정하고 있는바, 2010.9.16. 과세전적부심사청구에 대한 재조사결정이 부당하다는 청구주장은 이 건 과세전적부심사청구의 대상에 해당하지 아니하므로 부적법한 청구인 것으로 판단된다”라고 결정하였다.

(2) 청구인은 이 건 다세대주택을 양도가액 OOO백만원에 일괄 양도하고 양도가액 중 쟁점비과세주택(401호)은 OOO백만원에, 나머지 8세대는 OOO백만원에 신고하였으나, 이는 청구인과 양수자 간에 임의책정한 가액으로서 401호의 면적비율(17.5%) 및 기준시가비율(18.3%) 대비 호별 매매가액 비율(33.88%)이 지나치게 높고, 일부세대는 계약서상 매매가액이 전세보증금과 비슷하거나 오히려 낮아 이전 조사에서 후소유자 정OOO로부터 제출받은 계약서를 처분청이 증거서류로 보지 않는다 하더라도 청구인의 가액산정은 합리적인 것으로 보기 어려우므로〔101호 매매가 OOO천만원-보증금 OOO천만원, 월세 OOO만원(전세 환산가 약 OOO백만원), B01호 매매가 OOO만원-보증금 OOO백만원, B02호 매매가 OOO천만원-보증금 OOO백만원 등〕, 양도일 현재 주택공시가격이 없는 쟁점비과세주택(401호)은 국세청 고시 건물기준시가로, 나머지 8세대는 주택공시가격으로 총 양도가액 OOO백만원을 안분계산하였다.

(가) 쟁점비과세주택(401호)의 실제 면적이 발코니와 옥탑을 포함하여 33～34평(약 115㎡)이라고 주장하였으나, 이는 청구인이 임의로 계산한 면적으로 공부상 확인이 불가능하여 청구주장을 받아들이기 어렵고, 등기부상 기재된 4층 전체(70.98㎡, 401호 전용면적 60.23㎡)와 옥탑면적(13.44㎡)의 합계 84.42㎡를 적용하여 최대한 청구인에게 유리하게 산정하였다.

(나) 청구인은 처분청이 계약자유의 원칙을 부정하였다고 주장하나, 처분청은 당해 매매계약 자체를 부인하는 것이 아니고 전체 양도가액은 실지거래가액으로 인정하였으며, 다만 호별 가액을 신빙성있는 기준없이 임의로 책정하여 비과세 주택인 쟁점비과세주택(401호)의 가액이 나머지 8세대의 가액에 비해 과다하게 책정되어 법령에 의해 재계산한 것이므로 청구인이 주장하는 유사 임대사례 및 매매사례의 심리요청 주장은 이유가 없다.

(다) 또한, 청구인은 쟁점비과세주택(401호)에 대하여 양도일(2007.5.26.)로 소급하여 감정평가한 가액(OOO백만원)을 인정해 줄 것을 요구하였으나, 각종 예규·판례 등에서 세무조사 당시 소급감정한 가액은 양도가액으로 인정하지 아니하고, 관련 법령(

「소득세법 시행령」제166조

및 「부가가치세법 시행령」제48의2)에도 기준시가로 안분계산을 하되, 양도일 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 양도일이 속하는 과세기간의 종료일까지(2006.7.1.∼2007.6.30.) 평가한 감정가액이 있는 경우에만 감정가액에 비례하여 안분계산을 하도록 규정하고 있어 조사기간 중 또는 청구인이 제출한 감정평가서의 평가일인 2011.12.14.에 평가한 감정가액은 법령에 의한 감정평가기관에서 4년 이상 지난 시점에서 소급하여 평가한 것으로서 양도당시의 객관적인 시가가 반영된 합리적인 가액으로 보기 어려운 것으로 판단된다.

(라) 한편, 청구인은 조사관서가 후소유자 정OOO로부터 수취한 2007.5.22.자 매매계약서는 알지도 못하는 계약서로, 허위매매계약서에 근거한 과세처분은 무효라고 주장하나, 정OOO는 조사자의 매매계약서 요청에 대하여 2007.5.22. 매매계약서를 제출한 것이고, 이를 허위라고 부인할 근거는 없다.

(마) 또한, 양도가액 안분은

「소득세법」제100조

(양도차익의 산정) 에 따라 가액이 불분명할 때에 해당하여 같은 법 시행령 제166조 등에 따라 기준시가를 산정하여 양도가액을 안분하여 계산하였는바, 이는 부당한 법리적용도 세무조사권리 남용에도 해당하지 아니하고, 재조사 및 2012.1.17.자 과세전적부심사결정에서 2007.5.22.자 계약서를 실계약서로 판단한 처분은 정당하다.

(3)「주택임대차보호법」에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금이 아닌 명도비용 및 이사비용 등은 필요경비로 인정할 수 없고(부동산거래관리과-1221, 2010.10.4., 조심 2008중2639, 2008.10.10.), 청구인이 취득가액에 포함하여 신고한 전(前)임차인에게 지급한 각종 명목의 금액 중 대항력 있는 임차보증금에 대하여는 필요경비로 인정하였으나, 합의서 및 영수증 등 검토하여 명도합의금, 손해보상금, 이사비용보상금 등의 명목으로 지급한 금액에 대하여 부인한 것이다.

(4) 과세.비과세분 공통지출비용 중 비과세 해당분을 불공제한 것으로 이 건 처분은 정당하다.

(5) 방수 및 도장공사비와 싱크대교체비용 OOO천원은 양도자산의 용도변경.계량 등을 위하여 지출한 비용에 해당하지 않는 수익적 지출비용이다.

(6) 본 건 조사대상 선정 및 가산세 부과는「국세기본법」규정에 따라 선정 및 부과한바, 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 이 건 처분이 절차적 하자로 무효인지 여부

② 쟁점비과세주택의 양도가액을 안분계산한 것이 부당하다는 청구주장의 당부

③ 명도비용 인정 여부

④ 기준시가 안분계산으로 발생한 취득가액 부인액 OOO천원이

「국세기본법」제79조

(불고불리, 불이익변경금지)에 위배되었는지 여부

⑤ 방수, 도장공사비, 싱크대교체비용인 OOO천원이 자본적 지출에 해당하여 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장 당부

⑥ 자진신고납부기한 이후의 가산세 부과는 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것)

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는

동법 제17조

제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것)

제164조【토지·건물의 기준시가 산정】⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은

「지방세법」제111조

제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

제166조【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는

「부가가치세법 시행령」 제48조의2

제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

(3)

국세기본법 제79조

【불고불리, 불이익변경금지】① 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분 외의 처분에 대해서는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.

② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인의 과세전적부심사청구 및 결정경위는 아래와 같다.

(나) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인은 세무조사기간을 임의로 경과하여 추가로 세무조사한 점, 소급감정을 요청하였지만 이를 거절한 점 등의 절차적 하자로 이 건 처분이 원천 무효라고 주장하고 있으나, 청구인의 주장과 같이 과세전절차에 일부 흠결이 있다하더라도 그에 기초한 과세처분이 무효라 하거나 당해 처분을 취소할 사유로 보기는 어렵다고 판단된다(조심 2010서1293, 2010.6.23., 조심 2010중632, 2010.3.31. 참조).

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 이 건 다세대주택을 2007.7.30. 정OOO에게 OOO천원에 일괄하여 양도하고, 그 중 1세대 1주택 비과세대상인 쟁점비과세주택의 양도가액 OOO천원을 제외한 OOO천원을 그 외 8세대의 양도가액으로 하여 2007.10.1. 해당 양도소득세를 신고.납부하였다.

(나) 이 건 다세대주택은 1996.2.1. 지하 1층∼지상 3층의 8가구 다가구주택으로 신축되었고, 2000.6.5. 401호(쟁점비과세주택)를 증축한 이후 다세대주택(9세대)으로 용도를 변경한 사실이 부동산등기부등본과 건축물관리대장 등에 나타난다.

(다) 처분청은 2010.5.17. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 이 건 다세대주택의 전체 양도가액 중 쟁점비과세주택의 양도가액이 면적 또는 기준시가비율 대비 과다하게 산정된 것으로 보고, 적용당시 쟁점비과세주택의 공동주택기준시가가 없어 차후연도인 2008.4.30. 최초 고시된 기준시가를 양도당시로 환산한 OOO천원을 쟁점비과세주택(공동주택)의 기준시가로 산정하였다가, (1차)과세전적부심사에서 일반건물 기준시가를 적용하는 것이 타당하다는 취지로 재조사결정됨에 따라 쟁점비과세주택의 기준시가를 OOO천원으로 산정하였으며, 아래 ＜표1＞과 같이 안분하여 과세대상 양도소득금액을 재계산하였다.

＜표1＞

OOO

(라) 청구인이 제출한 이 건 다세대주택의 매매계약서와 처분청이 정OOO로부터 수취한 매매계약서를 비교한바, 양 계약서 모두 이 건 다세대주택의 일괄 매매가액은 OOO천원, 각호별 매매가액은 별첨으로 하였고, 특약사항으로 각호별 매매가액은 잔금청산시에 세무사 또는 법무사의 의견을 참작하여 매매총액의 변경없이 조정.확정하는 것으로 약정하여 청구인과 정OOO, 양측 중개인이 날인한 점은 동일하나, 일부 기재사항은 아래 ＜표2＞와 같이 상이한 것으로 나타난다.

＜표2＞

OOO

(마) 청구인이 제출한 매매계약서상의 세대별 내역과 건축물대장, 기준시가 등을 비교한바, 그 내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞

OOO

(바) 청구인이 제출한 쟁점비과세주택에 대한 감정평가서에 의하면, 경일감정평가법인이 2007.5.26.을 가격시점으로 하여 2011.12.14. 작성한 감정평가서로서, 평가목적은 일반거래(시가참고용) 목적이고, 제출처는 세무서이며, 건물의 구조.위치 등과 인근 동류형 물건의 정상적인 가격수준을 종합하여 쟁점비과세주택의 가격을OOO천원(1㎡당 OOO만원)으로 평가한 것으로 기재되어 있다.

(사) 위의 관련 법령을 종합하여 보면,

「소득세법」제96조

제1항에서 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간의 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제100조 제2항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정하고 있다.

또한, 같은 법 제99조 제1항 제1호 라목 주택은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격으로 기준시가를 산정하고, 다만, 공동주택가격의 경우에는

동법 제17조

제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제164조 제11항에서「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장이 평가하도록 규정하면서, 이 경우 납세지 관할세무서장은

「지방세법」제111조

제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있도록 규정하고 있다.

이 건의 경우 청구인은 제시한 부동산거래필증, 등기부등본, 과세전적부심사결정서상의 사실관계(매수인 측 중개인 OOO부동산컨설팅을 방문하여 보관중인 매매계약서를 확인하여 각호별 매매가격이 구분기재되어 있고, 이는 청구인이 제출한 매매계약서와 동일한 것으로 확인됨) 등에서 쟁점비과세주택의 양도가액이 OOO만원으로 입증되는 점, 쟁점비과세주택이 다세대주택임에도 면적비례에 따라 가액을 산정하는 것이 불합리한 점,

「소득세법」제114조

제5항, 제7항 등에 따라 매매사례가액(유사매매사례에 대한 조사요청을 하였으나 이를 심리하지 아니하였음), 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차적으로 적용하지 아니하고 기준시가만을 적용한 점, 실제 면적 115㎡를 반영하지 아니한 점, 공동주택거래는 건축년도, 층, 방향 등 제반여건에 따라 결정되는 부동산시장 거래여건을 간과한 점, 소급감정가액을 인정하지 아니한 점 등으로 부당하다고 주장하고 있으나,

매수자의 매매계약서에는 ① 자산별 가액이 구분 기재되어 있지 아니한 것으로 나타나는 점, ② 이 건 다세대주택의 전체 양도가액 가운데 쟁점비과세주택의 신고된 양도가액 비율이 다른 층 자산에 비하여 높은 것으로 나타나는 반면 청구주장 등이 그 사유에 대한 합리적 이유를 충분하게 뒷받침되었다고 보기 어려운 점, ③ 청구인이 주장하는 경일감정평가법인이 소급하여 감정평가한 가액 OOO만원은 1개 감정평가기관이 평가한 가액으로서 쟁점비과세주택의 양도당시의 객관적 가치를 정확하게 반영한 것이라고 인정하기 어려운 점, ④ 이 건 다세대주택의 실제 양도가액이 OOO만원으로 확인되어

「소득세법」제114조

제7항을 적용하기 어려워 보이는 점, ⑤ 쟁점비과세주택의 집합건축물대장(전유부)에는 전유부분면적이 60,23㎡, 계단실 면적이 8.78㎡로 나타나므로 매매계약서상에 나타난 실제 사용된 발코니 면적 등을 반영하여 안분하여 달라는 청구주장을 인정하기 어려운 점 등을 종합하여 보면 쟁점비과세주택에 대한 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

다만, 처분청은 최종 과세전적부심사결정을 통하여 쟁점비과세주택은 일반건물 기준시가로, 나머지는 공동주택 기준시가로 산정한 후 이를 안분하였으나, 쟁점비과세주택이 양도당시 공동주택가격이 없는 주택에 해당하여 처분청의 위 산정방법은「소득세법」상 부합하지 아니한 것으로 보이므로,

「소득세법 시행령」제164조

제11항에 따라 쟁점비과세주택에 대한 기준시가를 산정한 후에 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 각 자산별로 안분하는 것이 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점③에 대하여 본다.

(가) 청구인이 신청한 취득가액과 처분청이 인정한 취득가액내역은 아래＜표4＞와 같고, 제출된 관련 증빙은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표4＞

OOO

＜표5＞

OOO

(나) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 법원의 임의경매에 참가하여 소유권을 취득한 다음 세입자에게 지급한 이사비용은 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 비용으로서 이를 소유권의 확보를 위한 직접 비용으로 보기는 어려운 점(조심 2008중2639, 2008.10.10. 참조), 위와 같이 제시된 합의서 및 사인간영수증만으로는 그 비용이 상대방에게 실지 지출되었는지 여부가 객관적으로 확인된다고 보기 어려운 점 등을 감안하면 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(4) 쟁점④에 대하여 본다.

청구인은 쟁점비과세주택 취득가액 중 재조사에서 추가 부인한 금액 OOO천원은 당초 조사시보다 납세자에게 불리한 결정은 할 수 없어

「국세기본법」제79조

(불고불리, 불이익변경금지)에 위배된다는 주장이나, 쟁점④는 쟁점②의 쟁점비과세주택 면적여부에 따라 결정될 사항이므로, 불이익변경금지에 해당하는 것으로 보기는 어렵다고 판단되며, 위 쟁점②의 결과에 따라 경정되는 것이 타당하다 하겠다.

(5) 쟁점⑤에 대하여 본다.

(가) 처분청은 2010.5.17. 청구인에 대한 세무조사시 청구인이 신고한 기타필요경비 중OOO천원을 부인하였다가, 2011.7.18. 재조사시 OOO천원을 추가 인정하여 OOO천원을 부인한 것으로 확인되며, 그 내역은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞

OOO

(나) 싱크대 교체비용, 도장공사비용은 단순히 원상을 회복시키거나 능률유지 등 현상유지를 위한 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 수익적 지출에 해당하고, 욕실방수공사도 자산가치의 현저한 증가를 위한 자본적 지출로 보기 어렵다고 판단된다(조심 2010서3178, 2010.11.29., 조심 2008서2878, 2008.10.14. 참조).

(6) 쟁점⑥에 대하여 본다.

(가) 처분청은 신고불성실가산세(10%) OOO원과 납부불성실가산세 OOO원(확정신고기한부터 고지일까지 1,286일 계산)을 부과하였다.

(나) 청구인은 납세고지서상의 납부할 세금 중 가산세의 대부분은 세무조사 지연에 따른 국세행정의 귀책사유이고, 세무관서의 업무과다로 세무조사를 수년 뒤에 하는 것은 그 기관의 책임이지 납세자에게 책임을 전가할 수 없다 할 것이므로, 자진신고납부한 기한 이후 세무조사에 의한 과세처분의 납부기일까지의 가산세는 부과할 수 없다 할 것이라고 주장하고 있다.

(다) 살피건대, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면, 이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없는 것이고, 정당한 사유가 있는지 여부에 대한 사실판단은 납세자의 고의과실 여부를 고려하지 않는 것인바, 이 건의 경우가 이 건 양도소득세 신고·납부의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당된다고 보기 어려워 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로

「국세기본법」제81조

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.