조심 2013전2788 (2013.11.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 펜션숙박업을 영위하는 법인으로서, 2007.6.4. 대표자 조OOO으로부터 OOO리 1395-3 등 17필지(이하 “쟁점토지”라 한다)와 쟁점토지에 신축중인 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 무상으로 증여받고 쟁점토지에 대하여 공시지가로 계산한 OOO원을 자산수증이익으로 계상하여 법인세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구법인에 대하여 2013.1.14.～2013.2.1. 기간 동안 2007사업연도에 대한 법인세 통합조사를 실시하여, 쟁점토지에 대한 감정평가법인의 감정평가액 OOO만원과 쟁점건물에 대한 신축비용 OOO만원, 합계 OOO만원을 법인이 증여받은 자산의 시가로 보아 자산수증이익으로 익금에 가산하여 2013.3.6. 청구법인에게 2007사업연도 법인세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2013.6.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)

「상속세 및 증여세법」 제60조

제2항에서 시가는 불특정다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있다.

처분청은 쟁점토지의 감정평가액이 시가평가액의 목적이 아니라 은행대출목적으로 과다 감정한 가액을 기초로 하여 과세하였으나, 쟁점토지 및 건물의 감정평가서에 기재된 ㎡당 가액은 건축허가를 득하지 않은 관리지역 임야는 ㎡당 OOO원이고, 건축허가를 득한 관리지역 임야는 ㎡당 OOO원으로 평가되었으며, 감정평가시 인근 평가선례로 기술된 OOO리 515-107의 경우, 쟁점토지 및 건물로부터 도로기준으로 17㎞의 거리가 떨어져 있을 뿐 아니라 OOO리 1221-27의 경우에도 12.9㎞가 떨어져 있을 정도로 인근 평가사례로 적용하기에는 무리가 있음을 물론 비교대상 토지의 경우 OOO군의 대표적인 해수욕장내 관광지역인 펜션밀집지역으로 쟁점토지보다 시가가 높게 형성되었을뿐 아니라 비교시점도 토지거래허가구역 지정(2005.8.24.) 이전에 높게 형성된 가액을 근거한 것은 무리가 있다고 보인다.

이와는 반대로 청구법인의 대표자가 펜션의 주차장목적으로 2007.3.21. 취득한 토지(1397-3 외 3필지)의 부동산매매계약서의 가액은 평당 OOO원이었으며, 또 다른 주차장용 토지인 OOO리 1418-3의 경우에도 평당 약 OOO원으로 거래되었을 뿐만 아니라 쟁점토지가 증여로 법인으로 이전될 당시 경매 개시된 인근토지OOO의 경우 직선거리로 400m에 불과하며 감정평가서에 의하여 지목 및 토지현황, 관리지역으로서 인허가를 받은 잡종지의 경우에도 ㎡당 OOO원이 감정되었고, 증여시점에 인근지역의 다수의 관리지역 토지의 감정가액 및 매매가액이 쟁점토지 및 건물의 감정가액에 미치지 못하는바, 대출목적으로 받은 감정평가서만으로 과대평가된 가액을 시가로 보는 것은 부당하다.

감정평가법인의 감정가액을 시가로 볼 수 있기 위해서는 그 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 하고, 감정평가법인의 감정가액이 적정한 교환가치를 반영하지 아니한 경우에는 이를 시가로 볼 수 없다(대법원 2009두22386, 2010.3.25.)고 판시하고 있으므로 유사매매사례가액으로 재결정되어야 한다.

(2) 매매사례가액의 적용이 불가능하다면 이를 소급감정에 의한 감정가액으로 부과하여야 한다.

시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이를 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수 없다고 할 것이나 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점토지의 감정평가법인에 의한 감정평가액이 은행대출을 목적으로 과대평가되었으므로 인근 토지의 매매사례가액을 적용하여 평가한 금액을 시가로 보아야 한다는 주장이나,

OOO새마을금고에서 보관 중인 대출서류 중 쟁점토지에 대한 감정평가서를 제출받아 검토한 바, 2007.3.31. 주식회사 OOO감정평가법인 OOO지사에서 감정을 실시하였으며 쟁점토지의 감정가액은 OOO만원으로 확인되고 있어 감정평가기관에 의한 감정가액을 시가로 본 당초 처분은 정당하다.

청구법인은 인근지역의 매매사례가액을 시가로 보아 과세하여 줄 것을 청구하였으나 일반적으로 토지의 가격은 개별성이 강하여 연접된 토지라도 그 위치, 지목, 품위 등에 따라 가격이 다를 수 있는 것(국심 2007전5117, 2010.6.30. 외 다수 같은 뜻)으로, 청구법인이 제시한 OOO리 1397-3 외 3필지와 같은 리 1418-3은 펜션 옆에 위치한 토지로서 자체 면적으로는 건물을 신축할 수 없고 현재는 펜션부지의 비탈사면으로 사용하고 있어 펜션 건축허가를 득하고 기반공사까지 완료된 쟁점토지와는 상이한 토지로 판단되고, 같은 면 OOO리 산 25-1 토지는 법원 경매를 위하여 2007.4.23. 감정평가법인에서 감정평가서가 작성된 토지로 비고란에 “일부 허가득, 분묘 약 1기 소재, 일부 전 및 도로”로 기재되어 있고 형태 및 이용상태에 “부정형 완경사 및 급경사의 임야로서 현황은 자연림과 일부 전 및 개발행위 허가를 득한 잡종지 상태”로 나타나 있으며, 토지 면적이 59,008㎡로 쟁점토지(12,559㎡)의 약 5배에 달하고, 도로에서 멀리 떨어져 있어 접근성이 떨어지며, OOO군청에서 확인한 토지특성조사표에 의한 지역, 고저, 방위, 접면, 거리가 다른 점 등을 볼 때 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용하기에는 무리가 있다.

(2) 청구법인의 자산취득가액에 대한 시가를 산정함에 있어

「법인세법」 제41조

(자산의 취득가액)와 같은 법 시행령 제89조에 의하면, 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하며, 시가가 불분명한 경우「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액으로 한다고 규정되어 있고,

「상속세 및 증여세법」 제60조

(평가의 원칙) 및 같은 법 시행령 제49조에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말하는 것으로 규정되어 있어, 증여일 전후 3개월의 기간이 경과하여 이루어진 소급감정은 관련 법령의 규정에 맞지 않으므로 이를 증여당시의 시가로 인정하기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 금융기관이 청구법인의 대표자 조OOO에게 담보대출 목적으로 감정평가법인으로부터 받은 쟁점토지의 감정평가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부(주위적 청구)

② 쟁점토지에 대한 매매사례가액이 없는 경우 소급감정에 의한 감정평가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 있는지 여부(예비적 청구)

나. 관련 법령

(1) 법인세법

제41조【자산의 취득가액】① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 제조·생산 또는 건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산은 제작원가에 부대비용을 가산한 금액

3. 제1호 및 제2호외의 자산은 취득당시의 대통령령이 정하는 금액

② 제1항의 규정에 의한 매입가액 및 부대비용의 범위등 자산의 취득가액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제52조【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

(2) 법인세법 시행령

제72조【자산의 취득가액 등】① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산：매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 현물출자·합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산：장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융기관의 재정경제부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다.

4. 현물출자, 채무의 출자전환, 합병 또는 분할에 의하여 주주등이 취득한 주식등：취득당시의 시가. 다만, 제15조 제4항 각 호의 요건을 갖춘 채무의 출자전환으로 취득한 주식 등은 출자전환된 채권(법 제34조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권을 제외한다)의 장부가액으로 하고, 합병 또는 분할(물적분할을 제외한다)의 경우에는 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 동항 제6호의 금액 및 제11조 제9호의 금액을 가산한 가액으로 한다.

5. 제1호 내지 제4호외의 방법으로 취득한 자산：취득당시의 시가

제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2.

「상속세 및 증여세법」 제38조

내지 제39조의2 및

동법 제61조

내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우

「상속세 및 증여세법」 제63조

제2항 제1호 및

동법 시행령 제57조

제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법

제61조【부동산등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 주위적 청구에 대하여 살펴본다.

(가) 처분청의 청구법인에 대한 조사종결보고서(2013.2.)에 의하면, 청구법인은 2007.6.1. 개업하여 숙박/펜션업을 영위하기 위하여 자본금 OOO억원으로 설립되었으며, 조OOO이 펜션을 신축하다가 은행 대출을 위하여 청구법인을 설립하고, 쟁점토지를 증여하여 2008.8.1. 펜션을 개장하였으나 기름유출의 여파로 사업이 부진하다가 OOO 프로그램 OOO의 촬영장소로 사용되면서 홍보되어 매출이 증가하고 있으며,

청구법인은 2007.5.29. 조OOO으로부터 쟁점토지를 증여받고 공시지가로 계산한 OOO만원을 자산수증익으로 계상하여 법인세를 신고하였으나, OOO새마을금고에서 보관중인 대출서류 중 쟁점토지에 대한 감정평가서를 제출받아 검토한 바, 2007.3.31. 주식회사 OOO감정평가법인 OOO지사에서 감정을 실시하였으며, 토지의 감정가격은 OOO만원으로 확인되었기에 과소신고한 OOO만원을 자산수증익으로 익금산입하고, 청구법인이 토지를 증여받으면서 OOO새마을금고의 대출액 OOO만원을 인수하였기에 부담부증여에 해당하는지를 검토한바, 부채계상시 동일한 금액을 대표자 조OOO의 가지급금으로 계상하였고, 이후 전액을 회수하였기에 부담부증여에 해당하지 아니하여 감정평가액 전체가 자산수증익에 해당한 것으로 조사되었으며, 청구법인의 2007년말 현재 주주는 조OOO 50%, 김OOO 30%, 김OOO 15%, 김OOO 5%로 구성되어 있다.

(나) 쟁점토지에 대한 감정평가서 내용을 보면, 주식회사 OOO감정평가법인 OOO지사에서 2007.3.29. 시점으로 평가하였으며, 평가의뢰인은 OOO새마을금고이고, 평가목적은 담보로 되어 있으며, 쟁점토지 17필지 12,559㎡ 중 도로예정지인 8필지 2,639㎡는 평가에서 제외하고 감정평가한 금액은 OOO만원이며, 감정평가시 채택한 공시지가 비교표준지의 공시지가는 OOO원/㎡이고, 쟁점토지 중 도로예정지를 제외한 9필지의 지목은 임야이나. 건축허가를 득하고 건물신축 중인 잡종지 상태인 5필지는 OOO원/㎡으로, 기타 임야 4필지는 OOO원/㎡로 감정평가된 것으로 나타난다.

(다) OOO군청에서 교부한 토지특성조사표에 의하면, 쟁점토지(1395-3)와 경매물건인 산 25-1은 지목, 토지용도, 거리, 철도, 폐기물, 형상은 같으나 표준지, 지역, 고저, 방위, 접면이 서로 다른 것으로 나타난다.

(라) 쟁점토지의 감정평가액은 은행 대출목적으로 평가한 것으로 아래의 토지에 비하여 과대평가되었다고 주장하면서 아래와 같이 증빙자료를 제시하고 있다.

① 쟁점토지의 감정평가서에서 인용한 평가선례는 쟁점토지와 12.9～17㎞ 떨어져 있고, 평가선례 토지는 OOO군의 대표적인 해수욕장(OOO포 및 OOO리 해수욕장) 내 관광지역인 펜션밀집지역으로 나타난다.

OOO

② 조OOO이 2007.3.21. 쟁점토지 옆의 펜션 주차장부지로 취득한 토지는 평당 약 OOO원으로 거래되었으며, 법원경매물건으로 감정평가된 OOO리 산 25-1은 쟁점토지와 직선거리로 400m에 불과하며, 감정평가액은 OOO원/㎡으로 감정평가된 것으로 아래와 같이 나타난다.

OOO

③ 쟁점토지와 청구법인이 제시한 법원경매물건인 쟁점토지 인근토지의 감정평가액은 아래와 같이 나타난다.

OOO

(마) 살피건대,

「법인세법」 제41조

와 같은 법 시행령 제72조 제1항 제5호 및 제89조 제2항에 의하면, 내국법인이 증여에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 취득당시의 시가로 하되 시가가 불분명한 경우, 순차적으로 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액으로 하고, 다음으로

「상속세 및 증여세법」제38조

내지 제39조의2 및 같은 법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 규정하고 있는바,

청구법인은 쟁점토지에 대한 감정평가법인의 감정평가액을 조OOO이 많은 대출을 받기 위하여 과대평가된 금액이므로 유사한 매매사례가액으로 재계산하여야 한다고 주장하나, 일반적으로 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접된 토지라도 그 지목, 위치, 품위 등에 따라 가격이 다를 수 있고 설사 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다 하더라도 현황이 다른 경우에는 이를 다른 분할된 토지의 시가로 평가할 수는 없다고 할 것인바(국심 2007전5117, 2010.06.30. 외 다수 같은 뜻), 청구인이 매매사례토지로 제시한 OOO리 1397-3 외 3필지와 같은 리 1418-3의 토지는 쟁점토지의 옆 주차장부지라 하더라도 면적, 지목, 용도, 위치 등이 다르게 나타나는 점, 같은 면 OOO리 산 25-1 토지는 토지특성조사표에 지목, 토지용도, 거리, 형상은 같으나 표준지, 지역, 고저, 방위, 접면이 서로 다르게 나타나는 점, 청구인이 제시한 법원 경매물건의 경우에도 쟁점토지와 면적, 위치, 용도, 접근성 등이 유사하다고 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 제시한 쟁점토지 인근 법원경매물건의 감정평가액이나 인근토지의 매매사례가액을 시가로 인정하기는 어렵다 하겠다.

또한, 일반적으로 금융기관이 근저당설정을 위해 감정평가를 의뢰하는 경우 보수적으로 평가되는 경향이 있는바, 처분청이 확인한 쟁점토지의 감정평가액은 새마을금고가 담보평가 목적으로 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가 받은 점으로 볼 때, 쟁점토지의 감정평가액이 다른 법원 경매물건의 감정평가액보다 높다는 이유만으로 감정평가법인의 감정평가 결과를 부인하기는 어려워 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 감정평가액을 청구법인의 자산수증이익으로 보아 익금에 가산하여 법인세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 예비적 청구에 대하여 살펴본다.

(가) 청구법인은 쟁점토지에 대한 유사한 매매사례가액이 확인되지 아니한 경우에는 양도시점으로 소급하여 감정한 감정평가액을 시가로 보아야 한다고 주장한다.

(나) 살피건대, 청구법인의 주장대로 처분청이 임의로 감정평가기관에 소급감정을 의뢰하여 그 가액을 시가로 볼 경우에는 자산을 시가로 평가하고 시가를 산정하기 어려울 때에는 보충적인 평가방법을 적용하도록 한 관련 법령에 위반되고 무력화될 수 있는 점, 보충적 평가방법으로 자산을 평가하여 신고.납부한 자와의 불공평을 초래하는 점, 관련법령에 따라 법인세를 신고한 납세자가 최종 법인세 과세가액을 예측할 수 없어 법적으로 불안정한 상태를 초래할 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 보면, 청구법인이 처분청으로부터 쟁점토지의 가액을 소급감정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다(국심 2002전690, 2002.8.8. 참조).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.