국심2007전5117 (2010.06.30)

OOO세무서장이 2007.12.5. 청구법인에게 한 2003사업연도 법인세 70,695,640원과

2005사업연도 법인세 57,831,990원

의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가.

청구법인은 2003.11.4. OOO 대지 530.5㎡(이하 "쟁점①토지"라 한다)를, 2005.3.15. 같은 동 74-20 대지 60㎡, 74-24 대지 223㎡, 합계 283㎡(이하 "쟁점②토지"라 한다)를 대표이사 OOO에게 양도하고, 개별공시지가 등을 양도가액으로 하여 2003, 2005사업연도 법인세 과세표준 및 세액을 신고하였다.

나

. OOO세무서장은 대표이사 OOO에 대한 세무조사를 실시하여, 청구법인과 OOO 간의 거래를 「소득세법」과 「법인세법」상의 부당행위계산부인 규정의 적용대상으로 보고 조사한 과세자료를 처분청에 통보하였다.

다

.

처분청

은 위 과세자료를 통보받고, 쟁점①토지에 대하여는 금융기관에서 대출 시행 전에 감정평가법인에 약식으로 감정을 의뢰하여 회신받은「담보물건 탁상감정의뢰서」에 의한 감정가액 599,465,000원(이하 “탁상감정가액”이라 한다)을 시가로 보고, 쟁점②토지에 대하여는 연접한 토지의 수용당시 감정평가액 3억5,495만원을 시가로 보아 청구법인이 양도가액으로 신고한 개별공시지가 등과의 차액인 2003사업연도

282,365,000원, 2005사업연도 170,950,000원을 해당 사업연도의 익금에 산입하여

2007.9.10. 청구법인에게 2003사업연도 법인세 70,695,640원 및

2005사업연도 법인세 57,831,990원, 합계

128,527,630

원을 경정고지하였다

.

다

. 청구법인은 이에 불복하여 2007.12.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)

대표이사 OOO은 쟁점①토지 취득과 동시에 OOO은행에 대출을 의뢰하였고, OOO은행은 2003.10.21. OOO감정평가법인(이하 "평가법인"이라 한다)에 담보물건 탁상감정을 의뢰하였으며, 평가법인은 구체적인 평가근거없이 탁상감정가액을 599,465,000원(113만원/㎡)으로 하여 OOO은행에 통보하였고, OOO감정평가법인의 2005.2.28.자 쟁점①토지에 대한 감정평가서에도 OOO 토지(이하 “인근토지”라 한다)에 대하여 쟁점①토지 양도당시인 2003년 10월에 탁상감정가액(113만원/㎡)과 유사한 금액(120만원/㎡)으로 담보평가한 기록이 확인된다.

쟁점①토지에 대한 담보물건 감정가액은 양도를 위한 객관적이고 합리적인 평가액이 아니라 대출 목적의 탁상감정가액으로, 대출금액 2억5,000만원 발생을 위한 목적으로만 사용된 가액에 불과하며, 탁상감정가액이란 말 그대로 책상 위에서 이루어지는 감정가액으로 법적근거가 없는 것이고 이는 감정평가사 또는 감정평가법인에서 날인 없이 작성되어지며 상호간 감정보수료의 청구 및 지급도 없고 책임문제도 발생하지 않으며 금융기관이 여신 취급시 참고자료로만 사용할 목적으로 작성되어, 팩스로 수수되는 것으로서 법적 효력이 없다. 또한 감정평가기관에서 부동산 물건지에 직접 현장확인 없이 탁상에서 이루어진 감정가액으로, 감정한 자의 인적사항을 알 수 없기 때문에 의도적으로 가격을 조정할 수도 있는 것으로 보인다.

시

가로 인정되는 감정가액이란

「법인세법 시행령」제89조

제2항 제1호 규정에 의한 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액으로, 감정가액 산출시 표준지 공시지가를 기준으로 하여 토지감정평가명세표, 평가가액의 산출근거 및 의견 등이 구체적으로 기재(국심 2001중970, 2001.10.20.외 다수 같은 뜻)되어야 할 것인 바, 만약 탁상감정가액이 법인세법상 시가로 인정되어 국세청의 법률해석 사례가 된다면, 조세회피의도를 갖고 있는 납세자가 감정평가법인과 협의하여 실제 시가와 괴리된 임의의 탁상감정가액으로 평가하여 이를 시가로 계상하는 경우 과세관청은 신의성실의 원칙에 의거 이를 부인할 수 없게 될 것인 바, 쟁점①토지에 대한 탁상감정가액은 위 규정에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 아니므로 처분청의 과세처분은 취소되어야 한다.

(2)

처분청은 쟁점②토지와 수용된 토지(이하 “수용토지”라 한다)의 가격형성 요인이 거의 유사하다고 보아 수용토지의 감정가액을 쟁점②토지의 시가로 보

았으나, 수용토지는 쟁점②토지에서 2004.8.17. 분할되어

2004.8.30.을 가격기준 시점으로 하여 감정평가하였는데 수용토지와 쟁점②토지는 각각의 위치, 면적, 형상 등이 서로 상이하므로 수용토지의 감정가액을 쟁점②토지의 시가로 보는 것은 부당하며, 수용토지는 4차선 도로에 직접 연접하여 있어 수용토지와 4차선 도로간에 진출입이 자유로운 반면, 쟁점②토지는 4차선 도로와 직접 연접하지 아니하여 4차선 도로의 진출입에 상당한 어려움이 있어 토지이용가치 측면에서 현격한 차이가 있는 바, 쟁점②토지의 가치는 수용토지에 비해 매우 열악할 수밖에 없다. 예를 들어 쟁점①,②토지 위에 각각 음식점, 대리점 등의 상가를 신축하였을 경우 임대료 또는 매매가액이 크게 차이나게 됨은 물론이고, 이와 같은 수익창출력 차이에도 불구하고 쟁점②토지에 대해 수용토지와 동등한 수준의 임대료나 매수대금을 지불할 사람은 아무도 없을 것이며, 분할이전 수용토지는 4차선 도로에 바로 인접해 있어 정방형의 모양을 이루고 있으나 수용된 이후 쟁점②토지는 4차선 도로에 바로 인접하기보다는 차량 일방통행용 도로 옆에 위치한 부정형의 토지로서 그 모양이 변경되어 그로 인해 건폐율, 용적율 등 토지의 효율성이 떨어진 점 등을 감안하면, 수용토지와 쟁점②토지는 결코 같은 단위당 평가금액이 나올 수 없다 하겠다.

한편,

쟁점②토지의 양도시기는 2005.3.15.이고, 수용토지에 대한 감정가액의 가격시점 기준일은 2004.8.30.로서 약 7개월 정도 차이가 있으며, 이는

「법인세법 시행령」제89조

제2항 제1호에서 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액은 그 거래당시에 당해 자산의 가액을 감정한 것(국세청 서면2팀-1532, 2007.8.20)으로 해석하고 있는 바, 거래일로부터 7개월 전에 감정평가한 가액을

시가로 보는 것은 부당하다.

따라서 그 면적이 극히 일부분이고, 도로로 편입된 수용토지의 감정가액을 전체면적으로 확대해 적용하는 것은 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 것이며, 처분청이 7개월 전에 감정한 수용가액은 거래당시의 시점과는 상당한 차이가 있고, 당해 자산의 감정가액이 아닌 인근토지의 감정가액인 바, 이를 시가로 보아 과세한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점①토지의 탁상감정가액은 청구인이 쟁점①토지를 대표이사에게 양도한 후, 금융기관에서 대표이사에게 대출할 당시 근저당권설정목적으로 감정평가법인에 의뢰하여 받은 감정가액이므로 시가로 볼 수 있는 것이며, 2005.2.28.자 OOO감정평가법인의 감정평가서에서도 인근토지에 대하여 쟁점①토지의 양도당시인 2003년 10월 탁상감정가액 113만원/㎡과 유사한 금액인 120만원/㎡으로 평가한 기록이 확인되므로 쟁점①토지에 대한 탁상감정가액을 시가로 보아 이 건 경정·고지한 처분은 정당하다.

(2) 지방자치단체가 도로용지로 수용하기 위하여 감정평가법인에 의뢰하여 받은 감정평가서의 평가기준일과 수용일의 개별공시지가가 동일하고, 쟁점②토지와 수용토지는 가격형성 요인이 거의 유사하므로 수용토지의 감정가액을 쟁점②토지의 객관적인 교환가치를 반영한 시가로 보아 과세한 처분은 정당하고 청구인은 쟁점②토지의 양도시기(2005.3월)와 수용토지의 평가시점(2004.8월)의 기간 차이로 인하여 시가산정이 불합리하다고 주장하나, 평가시점에 비해 양도시기에 오히려 지가는 상승하는 것이므로 평가시점의 시가를 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점①토지의 양도를 특수관계자간 저가양도로 보고 금융기관에서 대출목적으로 평가한 담보물건 탁상감정의뢰서상의 감정가액 599,465,000원을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

② 연접한 수용토지의 7개월 전 감정평가가액(3억5,495만원)을 쟁점②토지의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)

법인세법 제52조

【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.(1998.12.28. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의

정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격

(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)

을 기준으로 한다.

(1998.12.28. 개정)

(2)

법인세법 시행령 제87조

【특수관계자의 범위】

① 법 제52조 제1항에서 “대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자”라 함은 법인과 다음 각호의 1의 관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)를 말한다.(1998.12.31. 개정)

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(

「상법」 제401조의 2

제1항의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족(2005.2.19. 개정)

2. 주주 등(소액주주 등을 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족 (2002.12.30. 개정)

제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(1998.12.31 개정)

3. 자산을 무상 또는

시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우

(1998.12.31. 개정)

제89조【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998.12. 31 개정)

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서

시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액

에 의한다. (1998.12.31 개정)

1.

「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005.

2.19. 개정)

2.

「상속세 및 증여세법」 제38조

내지 제39조의 2 및

동법 제61조

내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우

「상속세 및 증여세법」 제63조

제2항 제1호 및

동법 시행령 제57조

제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의

경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (2005.2.19. 개정)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

처분청은

청구법인과 대표자 OOO 간의 거래를 「소득세법」과 「법인세법」상 부당행위계산부인 규정의 적용대상으로 보

고, 쟁점①토지에 대하여 금융기관에서 대출시행 전에 감정평가법인에 약식으로 감정을 의뢰하여 회신받은 탁상감정가액 599,465천원을 시가로 보아 과세하였으며, 이에 대해 청구법인은 시가로 인정되는 감정가액이란

「법인세법 시행령」제89조

제2항 제1호 규정에 의한 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액으로, 감정가액 산출시 표준지 공시지가를 기준으로 하여 토지감정평가명세표, 평가가액의 산출근거 및 의견 등이 구체적으로 기재(국심 2001중970, 2001.10.20.외)되어야 할 것인 바, 탁상감정가액은 위 규정에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 아니므로 처분청의 과세처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(가) OOO세무서장은 청구법인의 대표자 OOO에 대한 양도소득세 관련 세무조사시 쟁점①토지 거래에 대하여 OOO은 특수관계법인인 청구법인으로부터 2003.11.14. 쟁점①토지를 3억1,710만원에 취득하고, OOO중앙지점으로부터 근저당권 3억원을 설정하면서 OOO은행은 2003.11.4. (주)OOO감정평가법인에게 탁상감정평가를 의뢰하였으며, 동 평가법인이 감정평가액을 599,465,000원으로 평가(1,130,000원/㎡)하여 OOO중앙지점에 통보한 사실을 적출하여 저가양도에 따른 시가와의 차액

282,365,000원(이하 "쟁점금액"이라 한다)에 대해 법인세를 과세토록 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 위 과세자료를 근거로 법인세 등을 과세하였음이 조사종결복명서 등에 의해 확인된다.

(나) 관련법령에 의하면, 「

법인세법 시행령」

제89조[시가의 범위 등] 제2항에서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다고 규정하고 있고, 제1호에서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)으로 규정하고 있으며,

「감정평가법」 제21조

제1항은 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다고 규정하고 있고, 제2항에서는 제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 평가하여야 한다고 규정하고 있다.

(다) 한편, 탁상감정이라 함은, 부동산 소유자나 은행관계자들이 관심있는 해당 부동산의 가치를 평가하는 것으로 전문 감정사의 의뢰를 필하지 않고 무료로 부동산의 토지, 건물 등의 가치를 평가하는 것으로 동 평가는 해당 부동산의 정확한 평가는 되지 않지만 짐작할 수 있는 전문평가의 편차를 함축할 수 있는 수단이라 할 수 있으며, 탁상감정을 통하여 소유자는 자신의 자산가치를 짐작하는데 유용하게 쓰일 수 있고, 은행관계자는 대출금액을 미리 짐작하여 작업의 유무를 가려내는데 유용하게 쓰일 수 있으며, 취득하고자 하는 부동산의 가치를 미리 조사하여 선의의 피해를 막는데도 유용하게 이용되고 있으나, 감정평가법 또는 세법에 근거를 둔 평가방법은 아니며, 이에 대해 대법원(1968마798)은 감정평가에 관한 규칙 제6조에서 신뢰할 수 있는 경우를 제외하고는 실지조사에 의한 대상물건의 확인을 원칙으로 하고 있으므로, 감정인은 평가를 함에 있어서 실지조사에 의하여 대상을 확인하여야 하고 대상물건을 보지도 아니하고 등기부등본이나 토지대장 또는 가옥대장 만을 보고 탁상감정을 하는 것은 위법하다고 판시하고 있다.

(라) 위 관련법령 등을 종합해 보면,

감정평가법 제21조

제2항에서 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제 요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 평가하여야 한다고 규정하고 있고, 감정평가는 표준지 선정 또는 위치·지형·환경 등과의 차이에 대해 비교분석한 내용이 선행되어야 하는 바, 처분청이 과세근거로 삼은 OOO감정평가법인의 2005.2.28.자 인근토지에 대한 감정평가서를 보면, 탁상감정가액(113만원/㎡)과 유사한 금액(120만원/㎡)으로 담보평가한 기록이 확인되며, 아래 <표1>과 같이 인근토지의 개별공시지가 대비 감정가액의 비율은 130%, 쟁점토지의 개별공시지가 대비 청구법인이 신고한 거래가액의 비율은 139%로서 개별공시지가 대비 감정가액과 실지거래가액 비율이 유사한 비율로 나타나고 있는 반면, 개별공시지가 대비 감정가액과 탁상감정가액을 비교해 보면, 인근토지의 감정가액은 130%(㉠), 쟁점토지의 탁상감정가액은 263%(㉢)로서 2배 이상 높게 평가된 것으로 나타나는 점 등으로 보아 탁상감정가액은 신빙성이 결여된 것으로 보인다.

OOO

따라서 처분청이 탁상감정가액 599,465천원을 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

처분청은 쟁점②토지와 수용토지는 상호간 연접해 있고 가격형성 요인이 거의 유사하며, 일반적으로 평가시점에 비해 양도시기에 지가는 상승하는 점으로 볼 때, 수용토지의 감정가액을 그 기준일로부터 7개월 후에 양도한 쟁점②토지의 객관적인 교환가치를 반영한 시가로 보아 과세한 처분은 적법하다고 보았으며, 이에 대해 청구법인은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할지라도 현황이 다른 경우에는 이를 다른 분할된 토지의 시가로 평가할 수는 없으며, 이 건의 경우 분할이전 수용토지는 4차선 도로에 바로 연접해 있어 정방형의 모양이나, 수용된 이후 쟁점②토지는 4차선 도로에 바로 연접되기보다는 차량의 일방통행용 도로 옆에 위치한 부정형의 토지로서 그 모양이 변경됨으로 인해 건폐율, 용적률 등 토지의 효율성이 떨어지는 점 등을 감안하면, 수용토지와 쟁점②토지는 결코 같은 단위당 평가금액이 나올 수 없으므로 수용토지의 감정가액을 쟁점②토지의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(가) 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 청구법인의 대표자 OOO은 청구법인으로부터 쟁점②토지를 2005.3.15. 1억8,400만원(650,176원/㎡)에 취득하였고, 2005.7.1. 위 토지는 지번 74-20으로 합필되었으며, 쟁점②토지의 분할내역은 아래 <표1>과 같다.

OOO

(나) OOO시에서는 2004.8.17. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 (주)OOO감정평가법인에 평가를 의뢰하였으며, 위 평가법인은 2004.8.30.을 가격시점으로 74-20 “전”은 1,270천원/㎡, 74-24 “학교용지”는 1,250천원/㎡으로 하여 수용예정지의 가액을 평가하였고 그 평가내역은 아래 <표2>와 같으며, 이에 대해 OOO세무서장은 저가양도에 따른 시가와의 차액 1억7,095만원에 대하여 법인세를 과세토록 처분청에 과세자료를 통보하였다.

OOO

(다) 청구법인은

수용토지가 쟁점②토지에서 2004.8.17. 분할되어

2004.8.30.을 가격기준 시점으로 하여 평가법인에서 감정평가하였는데 수용토지와 쟁점②토지는 각각의 위치, 면적, 형상 등이 서로 상이하므로 수용토지의 감정가액을 쟁점②토지의 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대해 본다.

1) 지적도에 의하면, 수용토지는 전체면적이 4차선 도로에 직접 연접되고 있어 수용토지와 4차선 도로간 진출입이 자유로운 반면, 쟁점②토지는 4차선 도로와 일부분만 연접되어 있어 4차선 도로의 진출입에 상당한 장애가 있어 보이는 바, 토지의 이용가치 측면에서 볼 때, 수용토지와 쟁점②토지는 상호간 현격한 차이가 있고, 쟁점②토지의 가치는 수용토지에 비해 매우 열악할 수밖에 없는 것으로 보인다.

2) 또한, 분할이전 수용토지는 4차선 도로에 바로 연접되어 있어 정방형의 모양이나, 수용된 이후 쟁점②토지는 4차선 도로에 바로 연접되기보다는 차량 일방통행용 도로 옆에 위치한 부정형의 토지로서 수용 전 토지에 비해 건폐율, 용적율 등 토지의 효율성이 매우 떨어지는 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 수용토지의 감정가액을 쟁점②토지의 시가로 삼은 것은 무리가 있는 것으로 보인다.

(라) 위 사실관계 등을 종합해 보면,

수용토지는 2004.8.17. 쟁점②토지에서 분할되었고, 2004.8.30.을 가격기준 시점으로 하여 태평양감정평가법인에서 감정평가하였으며, 일반적으로 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 연접된 토지라도 그 지목, 위치, 품위 등에 따라 가격이 다를 수 있고 설사 같은 모지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다고 할 지라도 현황이 다른 경우에는 이를 다른 분할된 토지의 시가로 평가할 수는 없다고 할 것이며(국심 2006서1969, 2007.3.21외 다수 같은 뜻임), 분할이전 수용토지는 4차선 도로에 바로 연접되어 있어 정방형의 모양이나, 수용된 이후 쟁점②토지는 4차선 도로에 바로 연접되었다기보다는 차량 일방통행용 도로 옆에 위치한 부정형의 모양으로 수용 전 토지에 비해 건폐율, 용적율 등 토지의 이용가치 측면에서 볼 때, 수용토지와 쟁점②토지는 상호간 현격한 차이가 있고, 쟁점②토지의 가치는 수용토지에 비해 매우 열악할 수밖에 없는 것으로 보인다.

따라서 처분청이 수용토지의 감정가액을 쟁점②토지의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.