대법원 98두1369 (1999.12.10)

[1] 토지를 취득할 수 있는 권리를 증여하였으나 그 권리의 시가를 산정하기 어려운 경우, 구 상속세법시행령 제5조 제2항 내지 제6항 소정의 보충적 평가방법에 의하거나 이를 유추적용할 수 있는지 여부(소극)

[2] 토지를 취득할 수 있는 권리를 증여한 경우, 그 권리의 가액 산정 방법

[3] 토지를 취득할 수 있는 권리를 증여한 경우, 그 증여가액을 개별공시지가로 산정한 당해 토지의 가액에서 수증자가 증여일 이후 납입한 매매대금을 공제하여 산정한 가액으로 본 원심판결을 파기한 사례

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 성남세무서장

【원심판결】 서울고법 1997. 12. 11. 선고 97구23176 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

원심은, 원고의 아버지인 소외인이 1991. 8. 6. 한국토지개발공사로부터 이주택지인 이 사건 토지를 대금 35,805,000원에 매수하고, 그 대금을 3년간 12회에 걸쳐 분납하기로 하여 9회분까지의 대금 합계 28,600,000원을 납부한 상태에서 1993. 12. 1. 원고 및 한국토지개발공사와의 사이에 원고가 소외인의 이 사건 토지에 대한 매수인으로서의 지위를 승계하기로 약정하고, 이에 따라 원고가 나머지 3회분의 대금 7,800,000원을 납부한 후 이 사건 토지에 관하여 그 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실을 인정하였다.

원심은 나아가, 원고가 소외인으로부터 증여받은 것은 이 사건 토지 자체가 아니라 그 토지를 취득할 수 있는 권리라고 보면서도, 그 증여재산의 가액을 평가함에 있어서는, 구 상속세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것, 아래에서는 영 이라고 한다) 제5조 제1항 소정의 시가를 산정하기 어려운 때에 해당한다는 이유로 같은 조 제2항 내지 제6항의 보충적 평가방법에 의하여 그 증여가액을 산정할 수 있다고 전제한 다음, 이 사건 토지의 분양 경위, 대금 납입 현황 및 증여의 시기 등을 고려하여 개별공시지가로 산정한 이 사건 토지의 가액(180,180,000원)에서 원고가 위 증여일 이후에 납입한 대금(7,800,000원)을 공제하여 산정한 가액(172,380,000원)이 위 증여재산의 시가에 갈음하여 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 산정한 가액에 해당한다고 하여 이를 기초로 한 이 사건 과세처분은 적법하다고 판단하였다.

구 상속세법(1993. 12. 31. 법률 제4662호로 개정되기 전의 것, 아래에서는 법이라고 한다) 제34조의7과 영 제42조 제1항의 규정에 의하여 증여세에 준용되는 법 제9조 제1항과 영 제5조는, "상속재산의 가액…는 상속개시 당시의 현황에 의한다."고 규정하고(법 제9조 제1항), "법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다."고 규정하면서(영 제5조 제1항), 제2항에서 유가증권을 제외한 유형재산의, 제3항에서 국세청장이 일괄고시한 공동주택의, 제4항, 제5항에서 무체재산권의, 제6항에서 유가증권의 각 보충적 평가방법에 관하여 규정하였다.

이처럼 관련 규정들에는 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리의 가액의 평가에 관하여는 시가에 의한다는 규정이 있을 뿐, 시가를 산정하기 어려운 때에 적용할 수 있는 보충적 평가방법에 관한 규정이 없으므로 위 권리의 가액의 평가는 시가에 의할 수밖에 없고, 시가를 산정하기 어려운 때에 해당한다고 하더라도 곧바로 영 제5조 제2항 내지 제6항이 정하고 있는 보충적 평가방법에 의하거나 이를 유추적용할 수 없음은 조세법규의 엄격해석의 원칙상 당연하다 할 것이다.

한편, 시가란 불특정 다수인간에 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, 즉 원칙적으로 교환가치인 시가를 의미하는 것으로, 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리의 증여 당시의 시가는 그 때까지의 불입금액에다가 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 합한 금액이라 할 것이고(국세청 훈령 상속재산 평가준칙 제28조 참조), 그러한 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관이 평가한 가액도 시가로 볼 수 있다 할 것이며(대법원 1993. 4. 13. 선고 92누8897 판결 참조), 거래를 통한 교환가격이나 공신력 있는 감정기관이 감정평가한 가액도 없는 경우에는 시가에 갈음하여 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 그 가액을 산정할 수밖에 없다고 할 것인데, 그 가액을 이러한 평가방법에 의하여 산정하는 과정에서 영 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하는 것까지 배제할 것은 아니라 할 것이나(대법원 1994. 12. 22. 선고 93누22333 판결 참조), 그러한 평가방법에 의하여 산정한 가액이 시가에 갈음할 수 있기 위해서는 그 가액이 그 재산의 객관적인 거래가액에 근접할 것이라고 수긍될 수 있음이 전제되어야 할 것이다.

돌이켜 이 사건을 보건대, 원심이 적법하다고 인정한 평가방법에 의하여 산정한 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리의 가액(172,380,000원)이 그 권리의 시가에 갈음하는 가액이 되기 위해서는 그 권리에 관하여 거래가 이루어지는 경우의 그 거래가액(불입금액＋프리미엄)에 근접하여야 할 것인바, 그러기 위해서는 그 권리의 거래가 이루어지는 경우의 객관적인 프리미엄 가액이 143,780,000원(172,380,000원－28,600,000원) 상당이어야 한다는 셈이 되는데, 원심판결이 인정한 바인 이 사건 토지가 35,805,000원에 매매되었다는 사실과 대비해 볼 때, 토지를 취득할 수 있는 이 사건 권리에 관하여 거래가 이루어지는 경우의 그 권리의 객관적인 프리미엄이 143,780,000원 정도에 이르리라고는 추단할 수 없을 뿐만 아니라, 원심이 인정한 평가방법에 의할 경우 토지를 취득할 수 있는 권리를 증여받는 경우나 토지 자체를 증여받는 경우가 그 가액의 평가에 있어서는 차이가 없게 되는 결과가 되는바, 이러한 결과는 두 경우의 가액을 달리 평가하는 거래의 실정에도 맞지 않는다 할 것이므로 원심이 인정한 평가방법에 의하여 산정한 가액이 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리의 시가에 갈음하여 객관적이고 합리적인 평가방법에 의하여 산정한 가액이라고 보기는 어렵다 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이 이와 달리 판단한 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액의 평가방법에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 따라서 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 정당하기에 이를 받아들인다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.

대법관 김형선(재판장) 이용훈 조무제(주심) 이용우