조심 2021서3560 (2022.10.20)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 AAA(1999년생)ㆍBBB(2001년생)은 주식회사 AAA(이하 “쟁점법인”이라 한다) 발행주식의 72% 상당을 보유한 CCC의 아들들로, 2015.8.20. 아래 OOO과 같이 특수관계자인 조부 DDD과 주식회사 BBB(이하 “㈜BBB”이라 한다)로부터 쟁점법인의 발행주식 OOO주씩(총 OOO주를 합하여, 이하 “쟁점①주식”이라 한다)을 1주당 OOO원에 양수하였다.

나. 쟁점법인은 2016.4.27. 1주당 액면가액 OOO원에 OOO주를 발행하는 유상증자(증자액 OOO원)를 실시하였고, 청구인들은 주주 균등배정에 따라 각자 OOO주씩(총 OOO주로, 이하 “쟁점②주식”이라 하고, 쟁점①주식과 합하여 전체 OOO주를 이하 “쟁점주식”이라 한다)을 취득하였는데, 같은 날 각자 아버지 CCC로부터 현금을 증여받아 증자액을 납입하였다(이에 대한 증여세는 2016.4.27. 각 신고ㆍ납부되었다).

다. 한편, 쟁점법인은 OOO 일대에 임대아파트(OOO 총 1,470세대로, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 신축ㆍ임대하는 사업을 진행하였는데, 2010.1.13. 입주예정자들과 임대차계약 체결 당시 “확정분양가 조건 분양전환 합의서”를 별도로 작성하였고, 그에 따라 쟁점임대주택 준공일(2012.6.28.) 이후 2017.7.18.∼2017.7.21. 기간 동안 분양전환계약을 진행하여, 최종적으로 전 세대가분양전환을 하였다.

라. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.11.26.∼2021.1.4. 기간 동안 청구인들에 대한 쟁점주식 관련 증여세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점임대주택이 2017.7.18. 분양전환됨에 따라 청구인들이 미성년자 당시 취득한 쟁점주식의 가치가 증가하였고, 이는 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제42조의3 및 제4조 제1항 제6호에 따라 증여세 부과대상에 해당한다고 보아 분양전환계약일인 2017.7.18.을 증여일로 하여, 처분청에 과세자료를 통보하였다.

마. 처분청은 이에 따라 2021.3.11. 청구인들에게 2017.7.18. 증여분 증여세 OOO원씩을 각 결정ㆍ고지하였다.

바. 청구인들은 이에 불복하여 2021.5.20. 심판청구를 제기하였다(처분청은 2022.3.18. 청구인들의 주장을 일부 받아들여 청구인별로 각 OOO원을 직권으로 감액경정하였고, 이에 따라 남은 세액은 청구인 각 OOO원, 합계 OOO원이다).

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) [쟁점①] 쟁점주식 취득과 쟁점임대주택의 분양전환은

상증세법 제42조의3

의 재산취득 요건 및 재산가치 증가사유에 해당하지 아니하므로, 처분청이 청구인들에게 한 이 건 증여세 부과처분은 전부 취소되어야 한다.

(가) (재산취득 요건의 불성립) 쟁점주식의 취득원인은 증여가 아닌 매매 및 유상증자이고 쟁점임대주택의 분양전환 관련 사항은 공표되지 아니한 기업의 내부정보가 아니므로, 쟁점주식의 취득은

상증세법 제42조의3

제1항 제1호 및 제2호에 따른 ‘재산취득요건’에 해당하지 아니한다.

1) (제1호 관련) 청구인들은 쟁점①주식은 매매를 원인으로, 쟁점②주식은 유상증자를 원인으로 하여 취득하였으므로, 그 취득원인은 증여가 아니다.

가) (쟁점①주식) 조사청은 쟁점①주식의 실질적 거래당사자를 청구인들의 아버지 CCC로 보아 CCC이 청구인들에게 쟁점①주식을 증여하였다는 의견이나, 청구인들은 DDD 및 ㈜BBB과 주식매매계약서를 작성하고, 대금을 지불함으로써 쟁점①주식을 매매취득하였다. 해당 매매가격은 OOO원으로, 당시 미성년자였던 청구인들도 충분히 감당할 수 있는 금액이었고, 조세심판원의 선결정례(조심 2019중587, 2020.4.9.)에서 그 취득가격이 시가보다 낮지 않음이 확인되었는바 과소하지 아니한다는 점이 명확해졌는바, 청구인들이 아버지 CCC로부터 쟁점①주식을 증여받았다고 가정하는 것은 타당하지 않다. 특히, 조사청은 2018년 이미 청구인들의 쟁점주식 취득과 관련하여 주식변동조사를 실시하였다가 무혐의로 종결한 바 있고, 앞서 언급한 조세심판원 선결정례를 통하여 청구인들이 쟁점①주식을 매매를 원인으로 취득하였다고 보아 매도인 ㈜BBB에게 부과된 법인세와 청구인들에게 부과된 소득세가 취소된 사실도 있는바, 이제 와서 쟁점①주식의 취득원인을 증여로 보는 것은 종전의 과세당국 입장과 정면으로 배치되는 모순된 의견이다.

나) (쟁점②주식) 쟁점법인은 건축공사업 면허를 취득하기 위하여 2016년 유상증자를 실시하였고, 청구인들은

「상법」 제418조

제1항에 따라 주주로서 보유한 주식 수에 따라 그 소유지분의 비율대로 신주인 쟁점②주식을 취득한 것이다. 청구인들이 쟁점②주식의 취득자금을 아버지 CCC로부터 증여받은 것은 사실이나, 이에 대한 증여세는 2016년 6월 정상적으로 신고ㆍ납부하였는바, 주식 취득자금의 증여와 주식의 증여는 명확히 구분하여야 하고, 아버지로부터 증여받은 현금으로 유상증자에 참여한 후 그 증여자금에 대하여 증여세를 신고ㆍ납부하였다면 증여받은 재산은 현금이지 유상증자주식이 아니라고 보아야 하므로(OOO행정법원 2019.9.24. 선고 2018구합83901 판결), 쟁점②주식의 취득원인은 증여가 아니다.

뿐만 아니라 이 건 유상증자는 자본금 요건 충족을 위한 균등 유상증자로서 주주들간 지분율이 고정되었으므로 부의 이전에 없었고, 청구인들에게 배정된 주식을 굳이 CCC이 취득한 다음 청구인들에게 다시 증여하는 것은 통상의 경제인이라면 행하였을 것이라고 기대하기 어려운 이중거래구조이다.

다) 처분청은 청구인들이 쟁점주식 취득거래에 관여한 정황이 전혀 확인되지 아니한다는 등의 이유로, 위와 같이 그 취득형식이 유상매매 및 유상증자로 명확함에도 불구하고 쟁점주식 취득의 경제적 실질을 아버지 CCC이 한 증여라고 하나, 최종적으로 쟁점법인의 주식이동 계획서에 쟁점①주식의 양수인은 청구인들로 기재되어 있고, 주식매매계약서에도 청구인들이 매매당사자로 기재되어 있는 점, 특수관계인 간 거래에 있어 기업 내부적으로 사전에 계획하여 경제적으로 유리한 시점에 매매거래를 하였다고 하여 그 매매거래 자체를 부인하고 증여거래로 볼 수는 없는 점 등을 감안하여, 쟁점주식의 실질적 매수인은 청구인들이라고 보아야 한다.

2) (제2호 관련) 쟁점임대주택의 분양전환은 그 내용이 입주자모집공고 당시 불특정 다수에게 공개되었고, 실제 분양전환 여부는 쟁점법인이 아닌 입주자들에 의하여 확정되는 것이므로, 쟁점임대주택의 분양전환 관련 사항은 “기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보”라고 볼 수 없다.

기업의 내부정보란 실제 대외비로 분류되었거나 기업가치가 등락할 정도의 가치가 있는 정보여야 하고, 기업에 의하여 이미 공표된 정보가 아니어야 하는데, 쟁점임대주택의 분양전환은 입주자모집공고를 통해 그 시기, 가능조건 및 분양전환가액 등의 내용이 외부에 널리 공표되었으므로 기업의 내부정보로 볼 수 없다. 특히, 최종적인 분양전환은 쟁점법인이 아니라 입주자들에 의하여 결정되므로, 청구인들이 쟁점법인의 내부정보를 이용하여 쟁점주식을 취득하였다는 명제는 성립할 수 없고, 입주자들과 임대차계약을 체결한 2010년 초 당시 부동산시장이 암울하여 수년 후 감정평가액이 분양전환금액보다 높을 것인지 여부를 확언하기 어려웠던 점까지 고려하면, 분양전환여부나 분양전환가액은 쟁점법인의 통제 하에 외부로부터 보호할 가치가 있는 내부정보라고 보기 어렵다.

(나) (재산가치증가사유 요건 미비) 사전약정에 따른 분양전환은 재고자산(소유부동산)의 양도에 불과하여 보유재산가치 자체를 증가시키지 않으므로,

상증세법 제42조의3

에 열거된 재산가치증가사유와 유사하다고 볼 수 없다.

1) 경제적 실질에 따라 증여세 부과대상을 확대하는 규정은 납세자의 예측가능성 및 법적안정성 등을 고려하여 엄격하게 적용되어야 한다. 따라서, 이 건 쟁점임대주택의 분양전환이

상증세법 제42조의3

제1항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항에서 재산가치증가사유로 명시한 개발사업의 시행, 사업의 인ㆍ허가 및 비상장주식의 등록 등과 그 경제적 실질이 유사하다고 보아 분양전환 관련 증여세를 부과하기 위해서는, 분양전환이 열거된 사유들에 준하는 정도로 부동산ㆍ기업의 가치를 상승시키는 것이어야 하는데, 쟁점임대주택의 분양전환은 사전약정에 따라 쟁점임대주택의 소유권을 이전한 것에 불과하고, 이는 쟁점법인이 보유한 재고자산을 매각ㆍ환가하는 행위로서 기업가치나 쟁점법인의 보유재산 가치 자체를 새롭게 증가시키는 행위가 아니므로, 상증세법령에 재산가치증가사유들과 그 경제적 실질이 같다고 볼 수 없다.

2) 만약 재고자산의 매각을 재산가치증가사유로 보아 증여세를 부과한다면, 제조업ㆍ도소매업을 영위하는 기업의 주식을 증여받는 경우 재고자산의 미실현손익이 실현될 때마다 증여세 과세요건이 충족되어 납세의무가 성립되는 결과가 초래되고, 결국 자산가치 증가분과 관련한 증여세 과세대상이 무분별하게 확대되고 법적 안정성 및 예측가능성이 심각하게 훼손될 우려가 있다.

3) 또한 분양전환의 최종 결정권자는 쟁점법인이 아닌 기존 임차인들이므로, 분양전환을 재산가치 증가사유로 인정한다면 임차인의 선택에 따라 증여세 부과여부가 달라지는 결과가 초래된다.

(2) [쟁점②] 설령 쟁점주식의 취득이 증여세 부과대상에 해당한다고 하더라도, 재산가치증가사유발생일은 인ㆍ허가, 고시 등으로 재산가치가 증가할 사업의 시행이 확정되어 그로 인한 기대수익이 창출되는 때이고,

상증세법 시행령 제24조

역시 증여재산의 취득시기를 사업의 인ㆍ허가일 또는 고시일 등으로 특정하고 있으므로, 이 건의 재산가치증가사유발생일을 쟁점임대주택의 분양전환일(2017.7.18.)이 아니라 쟁점임대주택의 건설사업계획승인일(2009.12.3.)로 보아야 한다.

(3) [쟁점③] 설령 쟁점주식의 취득이 증여세 부과대상에 해당한다고 하더라도, 이 건 과세처분은 통상적인 가치상승분 산정 시 기업가치 증가분 산정 오류 및 주택가격상승률 미반영 등으로 증여재산가액이 과다하게 계상되었는바, 과다 과세된 부분은 취소되어야 한다.

(가) 재산가액에서 차감되는 통상적인 가치상승분 중 기업가치의 실질 증가분과 관련하여, 유상증자를 한 경우에도 1주당 순손익액 산정 시 각 사업연도말 발행주식 총수를 적용하여야 하고, 1주당 순손익액의 합계액을 해당 기간의 월수로 나누어 1개월당 순손익액을 구한 다음 그 금액에 해당월수는 곱하여야 한다. 그러나, 처분청은 환산주식수를 적용하여 기업가치의 실질증가분은 과소하게, 증여재산가액은 과다하게 산정한 바, 이 건 과세처분은 위법하다.

1) 통상적인 가치 상승분 중 하나인 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익”은 ‘해당 주식등의 증여일ㆍ취득일이 속하는 사업연도개시일부터 상장일 전일까지의 1주당 순손익액 합계액을 해당 기간의 월수로 나눈 금액’에 ‘해당 주식 등의 증여일ㆍ취득일부터 정산기준일까지의 월수’를 곱한 금액으로 계산하는데(

상증세법 시행령 제32조의3

제3항 제3호 및 제31조의3 제5항),

상증세법 시행령 제31조의3

제7항에 의하면, 환산주식수는 무상증자의 경우에만 적용됨을 알 수 있다.

2) 보충적 평가방법에서의 “1주당 최근 3년간의 순손익액”은 기업의 미래수익을 산정하는 추정이익으로 그 기업의 미래가치를 표상하는 반면, 기업의 실질 가치증가분 산정에서의 “1주당 순손익액”은 그 기간의 경영성과로 증감한 실질 손익을 평가하여 차감하는 것이므로, 그 활용취지가 서로 달라 반드시 같은 금액으로 평가될 필요가 없다.

3) 2011.7.25.

상증세법 시행령 제56조

제2항이 제56조 제3항으로 변경되면서 환산주식수 적용대상이 당초의 무상주에서 유상주까지로 확대되었는데, 이와 함께 제31조의3은 종전과 동일하게 무상주를 발행한 경우에만 그 발행주식총수 계산 시 같은 영 제56조 제3항 단서에 따른다고 하였는바, 이렇게

상증세법 시행령 제31조의3

제7항이 수차례 개정되면서도 무상주를 발행한 경우에만 같은 영 제56조 제3항 단서가 적용되도록 한 취지 역시 이와 같은 이유라고 보아야 하므로, 이에 따라 재산가치증가 기간 내 유상증자가 있었던 경우 기업가치 실질적 증가분 계산에서의 “1주당 순손익액”은 보충적 평가방법에서의 1주당 순손익액과 달리 희석효과가 반영되지 않도록 환산주식수가 아닌 발행주식 총수를 기준으로 계산되어야 한다.

4) 그럼에도 불구하고, 처분청은 쟁점법인의 2015사업연도 1주당 순손익액을 2015년말 발행주식 총수(OOO주)가 아닌 환산주식수(2016년 4월 유상증자를 반영한 OOO주)를 기준으로 계산함으로써 기업가치 실질상승분을 과소평가하였고, 그 결과 순손익액이 OOO원 가량 과소산정되었는바, 해당 금액만큼 증여재산가액을 감액하여야 한다.

5) 이러한 청구주장의 당위성은, 유상증자가 이루어진 경우 환산주식수가 아닌 사업연도말 현재 주식수를 기준으로 1주당 순손익액을 산정하여 ‘기업가치의 실질증가 이익’과 증여재산가액을 계산하는 경우 소유지분율로 평가한 결과와 거의 유사하다는 점을 통해서도 확인할 수 있다.

(나) 한편, 이 건 과세처분 시 통상적인 가치상승분에는 쟁점임대주택의 “정상적인 부동산가격 상승액”인 OOO원과 함께, 쟁점임대주택과 무관한 주택건설업에 따른 손익에 따른 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익”이 전혀 반영되지 아니하여, 증여재산가액이 과다산정되었다.

1) 쟁점임대주택의 입주자 모집공고 등에 의하면, 분양전환금액은 확정분양가와 감정평가금액 중 낮은 금액을 적용하는 것이고, 주택가격 변동은 감정가액과 직결되므로, 주택가격 상승은 분양 및 분양이익에 절대적인 영향을 미침을 알 수 있다.

2) 증여재산가액에서 공제되는 통상적인 가치상승분에는 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익 외에도 연평균 지가ㆍ주택가격상승률을 감안한 해당 재산 보유기간 중의 정상적인 가치상승분 상당액이 포함되므로(

상증세법 시행령 제32조의3

제3항 제3호), 열거된 통상적인 가치 상승요소 중 하나를 선택하여 적용하여야 한다는 명시적인 규정이 없는 한, ‘기업가치의 실질 증가 이익’과 별개로 ‘정상적인 부동산가격 상승액’을 산정하여 통상적인 가치상승분에 반영하여야 하고, 따라서 청구인들의 최초 쟁점주식 취득일(2015.8.20.)부터 쟁점임대주택의 분양전환일(2017.7.18.)까지 기간의 가격상승률 2.73%(한국부동산원이 공표한 아파트매매가격지수 보고서에 따른 수치임)를 적용하여 산출한 쟁점임대주택의 정상적인 가격상승분인 약 OOO원(청구인 1인 기준 약 OOO원임)을 통상적인 가치 상승분에 반영하여 증여재산가액을 감액하여야 한다.

3) 한편, 쟁점법인은 2012년 6월 쟁점임대주택 준공 후 2017년 7월 분양전환을 할 때까지 쟁점임대주택과 무관한 OOO 아파트 신축·분양사업을 영위하였는데, 그 분양수입은 3년간 총 OOO원 가량이고, 그에 따른 분양소득은 약 OOO원인바, 청구인들이 쟁점주식을 취득한 2015사업연도부터 쟁점임대주택 분양전환일이 속하는 2017사업연도까지의 쟁점법인 순자산가액 중 김천혁신지구 관련 사업에 따른 기업가치 증가분은 쟁점임대주택의 분양전환과 무관한 쟁점법인의 통상적인 가치상승분으로 취급하여 증여재산가액을 재산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) [쟁점①] 청구인들은 쟁점주식 취득 이후 이루어진 쟁점임대주택의 분양전환에 따라 상당한 이익을 얻었는바, 이는

상증세법 제42조의3

및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제3호에 따라 증여세 부과대상에 해당하고, 설령 이에 직접 해당하지 아니하더라도

상증세법 제4조

제1항 제6호에 따라 과세대상에 해당한다.

(가) (주체요건)

상증세법 제42조의3

은 무자력자가 일정한 원인을 통해 재산을 취득한 이후 재산가치증가사유가 발생하여 이익을 얻은 경우 그 이익을 무자력자의 증여재산가액으로 하도록 규정하고 있다. 여기서 무자력자란 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등에 비추어 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자인데, 청구인들은 쟁점주식 취득 당시 미성년자였고 아버지 CCC로부터 취득대금을 증여받았을 뿐만 아니라, CCC이 ‘청구인들은 쟁점주식 취득에 대하여 전혀 몰랐다’고 진술하였는바, 직업.연령.소득 등에 비추어 자력으로 쟁점주식 취득 내지 쟁점임대주택의 분양전환 등의 행위를 할 수 없는 무 자력자에 해당한다.

(나) (재산취득 요건) 청구인들은 형식상 유상 매입 및 증여자금을 이용한 유상증자 방식을 통해 쟁점주식을 취득하였으나, 그 취득행위의 경제적 실질은 특수관계자인 아버지 CCC의 증여라고 봄이 타당하고, 나아가 청구인들은 장래에 이익발생이 객관적으로 예견된 분양전환과 관련하여 확정분양가 계약세대수, 분양전환대상 세대수 현황 등과 같이 공표되지 아니하여 일반인은 알 수 없는 경영상 내부정보를 이용하여 쟁점주식을 취득하였으므로,

상증세법 제42조의3

제1항 제1호 및 제2호에서 규정한 재산취득 요건을 충족하였다.

1) (제1호 관련-쟁점①주식) 청구인들의 아버지이자 ㈜BBB의 이사인 CCC은 조사청의 2018년 ㈜BBB 세무조사 과정에서 OOO그룹과의 계열 분리 과정에서 본인이 OOO그룹 관련 주식을 취득하였어야 하나 자녀인 청구인들에게 주었고, 청구인들은 쟁점법인의 발행주식 양수 사실을 전혀 모른다고 진술하였으며, OOO건설그룹의 2015.8.13.자 재경부 회계팀 회의자료인 “주식이동(안)”에는 양도인이 청구인들의 할아버지 DDD과 OOO로, 양수인은 CCC로 기재되어 있고, 비고란에는 주식가치 상승이 예상되므로 8월 중으로 이동하는 것이 효율적이라는 내용이 기재되어 있으며, CCC이 최종 결재한 2015.9.2.자 “쟁점법인 주식 이동 계획”에는 청구인들이 쟁점주식의 취득에 관여한 정황이 전혀 나타나지 않을 뿐만 아니라, 쟁점주식의 취득가격은 유상 취득여부를 판단한 데 영향을 미치지 아니하는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점①주식은 실질적으로 CCC이 이를 취득한 후 매매계약 형식을 빌려 청구인들에게 증여한 것으로 보아야 한다.

2) (제1호 관련-쟁점②주식) CCC은 2018.7.2. 조사청에 ‘청구인들은 18ㆍ20살로 쟁점법인의 발행주식 양수도에 대하여 전혀 모르고 있다’고 진술하였는바, 이는 청구인들의 쟁점②주식 취득의 경제적 실질이 사실상 CCC이 유상증자 대금을 납부하여 쟁점②주식을 직접 취득한 후 청구인들에게 증여한 것과 같음을 방증하는 것이다.

특히, 청구인들은 쟁점②주식을 각 OOO원에 취득한 반면, 2017년 쟁점임대주택의 분양전환에 따른 이익으로 배당받을 수 있는 금액은 각 OOO원에 달하므로, 쟁점임대주택의 분양전환으로 쟁점법인의 발행주식 가치가 증가할 것이 명백하게 예정되어 있는 상황에서 부를 편법으로 이전한 것으로 보아야 한다.

3) (제2호 관련) 쟁점임대주택의 임대차계약세대 중 확정 분양가 계약세대수 현황, 임대차 계약 당시 ‘확정분양가 조건 분양전환합의서’를 작성한 분양전환 대상세대수 현황 등의 정보는 일반인으로서는 절대 알 수 없는 내용이고, 쟁점법인은 가족 법인으로 일반인의 투자 등이 원천적으로 제한되는 법인에 해당하며, 실제로 2017.7.18. 분양전환이 이루어져 객관적으로 쟁점법인의 이익이 실현되었으므로, 청구인들이 공표되지 아니한 내부정보를 이용하여 쟁점주식을 취득한 것으로 보아야 한다.

(다) (재산가치증가사유) 쟁점임대주택의 분양전환은 그 실질이 분양사업과 유사한 것으로, 소유권자 변경에 따른 수익실현 및 이에 따른 재산가치증가를 수반하므로,

상증세법 제42조의3

제1항, 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제3호 및 같은 법 제4조 제1항 제6호에 따라 재산가치증가사유에 해당한다.

1)

상증세법 시행령 제32조의3

제1항 제3호는 재산가치증가사유 중 하나로, 개발사업의 시행ㆍ형질변경ㆍ공유물(共有物) 분할ㆍ지하수개발ㆍ이용권 등 사업의 인ㆍ허가 등과 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유를 규정하고 있다.

2) 「임대주택법」(2009.3.25. 법률 제9541호로 개정된 것) 제2조 제6호는 분양전환을 “임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것”으로 규정하고 있고, 임대사업자는 같은 법 제21조 제1항ㆍ제2항에 따라 일정 요건이 갖추어진 경우 임차인에게 우선 분양전환을 하는 등 하여 임대주택을 매각하는데, 이러한 분양전환 과정을 통해 임대사업자의 임대주택 임대사업이 분양사업으로 전환되는바, 분양전환은 그 실질이 분양사업과 유사하다고 볼 수 있고, 조세심판원은 재산가치 증가발생이 객관적으로 예정된 각종 아파트ㆍ상가ㆍ오피스텔 등 건물의 신축ㆍ분양사업이 재산가치증가사유에 해당한다고 판단한 바 있다(조심 2015부4986, 2017.1.11., 조심 2019서872, 2020.3.25., 조심 2020중1576, 2021.7.27. 등).

3) 이 건 쟁점임대주택의 분양전환의 경우, 쟁점법인의 주식가치 상승이 예상되므로 2015년 8월 중으로 쟁점주식의 지분을 이동하는 것이 효율적이라는 내용이 기재된 쟁점법인 관련 내부문서가 발견되었고, 실제로 2013년부터 정부의 부동산 부양정책으로 나타난 아파트 가격의 상승세가 청구인들이 쟁점주식을 취득한 이후에도 계속 유지되어 쟁점임대주택의 분양전환 시점의 감정가액이 확정분양가보다 높아져 이로 인해 낮은 가액으로 아파트를 취득할 수 있는 수분양자들이 분양전환을 할 것이 명확하였던 점, 쟁점법인의 잼점임대주택 분양전환 전 계정내역을 보면, 분양원가 항목(리스임대주택토지, 리스임대주택, 감가상각누계액)은 자산으로, 쟁점임대주택 분양 시 “확정분양가 조건 분양전환합의서”에 따라 납부한 주택임대보증금ㆍ5년간 임대료 선수금액ㆍ매매예약금액 등 분양수입 항목은 장기임대보증금으로 하여 부채로 계상한 사실이 확인되는데, 쟁점임대주택이 분양전환된 이후에는 당초 부채계정은 분양수입으로, 자산계정은 분양원가로 전환되었고 그에 따라 쟁점법인의 순자산가액이 쟁점임대주택의 분양전환일(2017.7.18.) 이전인 2016년도 말에는 OOO원이었다가 2017년 평가기준일 현재는 약 OOO원으로 대폭 상승(4,270%)하였는데, 이러한 자산가치 및 수익성 상승이 구체적인 주식가치의 상승으로 이어지리라는 것은 명백하고, 실제로 이러한 쟁점법인의 순자산가액 증가 등으로 청구인들이 분양전환 전에 취득한 쟁점주식의 가치가 약 OOO원 가량 증가한 점 등을 감안하면, 쟁점임대주택의 분양전환은 재산가치 증가발생이 객관적으로 예정된 사업으로 개발사업의 시행과 유사한 경제적 효과를 초래할 수 있는 사업에 해당한다고 보아야 하고, 따라서 이는

상증세법 시행령 제32조의3

제1항 제3호에 따라 재산가치를 증가시키는 사유에 해당한다.

(2) [쟁점②] 이 건 재산가치증가사유인 쟁점임대주택의 분양전환은 쟁점법인이 소유권 이전을 통해 분양수입을 얻는 것으로, 임차인에게 사용권이 발생하여 쟁점법인이 임대사업소득을 얻는 임대차계약과 명확히 구분되는 개념이므로, 이 건 재산가치증가사유 발생일은 임대차계약과 관계없이 쟁점임대주택의 분양전환에 따른 손익을 확정적으로 계산할 수 있게 된 쟁점임대주택의 분양전환일(2017.7.18.)로 보아야 한다.

(가) 임대주택의 분양전환은 기간 경과에 따라 당연히 이루어지는 것이 아니고, 구 「임대주택법」 등 관련 법령이 규정한 일정 요건 및 절차에 따라 이루어지는 것으로, 이 건 쟁점임대주택의 분양전환 역시 분양전환이 가능한 시점에 쟁점법인이 분양전환을 원하는 임차인들과 “분양전환계약서” 등을 작성하고, 행정당국의 임대주택 분양전환승인 등이 있은 후에야 임대주택이 비로소 임대주택의 지위(제3자에 대한 매각 금지 및 임대목적 한정 사용)를 상실하고 독립적인 소유권의 객체가 되는 ‘분양주택’을 지위를 갖게 되었을 뿐만 아니라, 분양전환을 통해 그간 부채로 계상된 임대보증금이 쟁점법인의 분양수입으로, 자산으로 계상된 쟁점임대주택(부속토지 포함)이 분양원가로 확정됨으로써 쟁점법인의 주식가치가 증가되었으므로, 쟁점임대주택 분양전환일에 분양전환에 따른 손익이 구체적으로 확정되었다고 볼 수 있다.

(나) 조세심판원은 분양사업 관련 사안들에서 법인의 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어지는 것이 확실해지는 경우 즉, 분양수입과 공사원가를 최종적으로 확정하여 그 손익을 계산할 수 있는 날을 재산가치증가사유 발생일로 보았는데(조심 2019서872, 2020.3.25., 조심 2015부4986, 2017.1.11. 등), 청구인들은 쟁점임대주택의 건설사업계획승인일(2009.12.3.)을 재산가치증가사유 발생일로 보아야 한다고 주장하나, 건설사업계획승인일 당시에는 분양전환이 예정되어 있었을 뿐 최종적으로 몇 세대가 분양전환을 할지 알 수 없어 분양전환에 따른 손익을 구체적으로 확정ㆍ산정할 수 없었으므로 청구주장은 타당하지 아니하다. 나아가 분양전환과 임대차계약은 명확히 구분되는 개념이고, 분양전환을 통해 소유권을 이전받은 이상 임차시점부터 분양계약이 체결되었다고 보기는 어렵고, 분양전환 이후에야 주택을 취득한 것으로 보아야 하는 점(조심 2021지1586, 2021.10.6.) 등을 감안하면, 이 건 재산가치증가사유 발생일은 쟁점임대주택의 분양전환일로 봄이 타당하다.

(3) [쟁점③] 처분청이 증여재산가액에서 차감하는 “통상적인 가치 상승분”을 산정하면서, 환산주식수를 기준으로 1주당 순손익액을 계산한 것은 정당하고 1주당 순손익액을 반영한 이상 “정상적인 부동산 가격상승액” 및 OOO 아파트 신축ㆍ분양사업 관련 분을 추가적으로 반영하여 달라는 청구주장은 수용하기 어렵다.

(가) 상증세법령 체계에 의하면, 종국적으로 통상적인 가치상승분 산정과 관련한 1주당 순손익액 산정 시,

상증세법 시행령 제56조

제4항ㆍ제5항 및 제56조 제3항 단서가 적용되는데,

상증세법 시행령 제56조

제5항은 평가기준일이 속하는 사업연도 이전 3년 이내에 유상증자가 있었던 경우, 유상증자를 한 사업연도와 그 이전 사업연도의 순손익액은 제4항에 따라 계산한 금액에 “유상증자한 주식등 1주당 납입금액 × 유상증자에 의하여 증가한 주식등 수 × 기획재정부령으로 정하는 율”로 계산한 금액을 더하도록 규정하고 있는바, 이는 1주당 순손익액 계산시 유상증자분을 포함하는 것으로 주식 수 역시 환산주식수를 기준으로 하여야 함을 의미하고,

상증세법 시행령 제56조

제3항 단서 역시 같은 법 시행규칙 제17조의3 제5항에 따라 평가기준일이 속하는 사업연도 이전 3년 이내에 증자를 한 경우 사업연도말 발행주식총수는 환산주식수로 하도록 규정하고 있으므로, “통상적인 가치 상승분” 산정 시, 환산주식수를 기준으로 한 이 건 과세처분은 정당하다.

특히,

상증세법 시행령 제56조

제3항(개정 전 제2항) 단서가 2011.7.25. 당초 무상증ㆍ감자와 같이, 유상증ㆍ감자의 경우에도 환산주식수를 기준으로 하도록 개정된 점, 상증세법령은 비상장주식의 보충적 평가액을 ‘1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치의 가중평균’으로 산정하도록 규정하면서 그 1주당 순손익가치를 ‘평가기준일 이전 3년간 사업연도의 1주당 순손익액’으로 규정하고 있는데, 이는 과거의 실적을 기초로 미래수익을 예측하여 현재의 주식가치를 정확히 파악하려는 취지에서 비롯된 것으로(대법원 2007.11.29. 선고 2005두15311 판결, 대법원 2018.12.17.자 2016마272 결정 등),

상증세법 시행령 제56조

제5항 역시 이와 같이 평가기준일이 속하는 이전 3년 이내에 유상증자가 이루어진 경우 유상증자로 인한 증자 전ㆍ후의 가치변동을 조정ㆍ반영하기 위하여 현재와 같은 환산규정을 두었다고 보이는 점 등을 감안하더라도, 환산주식수를 기준으로 1주당 순손익액을 산출하여 통상적인 가치상승분에 반영한 이 건 과세처분은 정당하다.

상증세법 시행령 제31조의3

제7항은 무상주의 경우 환산주식수를 기준으로 하도록 규정하고 있을 뿐, 유상증자에 대하여는 특별히 환산주식수를 적용하지 아니한다는 등의 내용을 규정하고 있지 않고, 그 규정이 같은 영 제56조 제3항 및 제5항보다 우선하여 적용된다고 볼 수도 없으므로, 이상의 내용을 종합하여 보면, 유상증자의 경우에도 환산주식수를 기준으로 계산하는 것이 타당하다.

(나) 한편, 청구인들은 쟁점임대주택가 소재한 OOO의 부동산 가격상승률을 적용하여 쟁점임대주택의 정상적인 가치상승액을 도출한 후 이를 해당 재산가액에서 별도로 공제하고, 쟁점임대주택사업 외 쟁점법인이 시행한 OOO 아파트 신축ㆍ분양사업에 따른 ‘기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익’ 역시 별도로 산정하여 공제하여야 한다고 주장하나, 이미 기업의 실질적 이익 증가인 쟁점법인의 1주당 순손익액을 반영하였으므로, 청구주장은 타당하지 아니하다.

1)

상증세법 시행령 제32조의3

제3항 제3호의 취지는 재산가치증가사유 발생에 따른 이익과 직접적인 인과관계가 없이 기간의 경과에 따른 자연적으로 상승한 기업의 가치를 제외하기 위한 것으로 보아야 하고, 이에 의하면 통상적인 가치상승분 산정 시, 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익, 연평균지가ㆍ주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등의 각 재산가치 상승 요소들을 고려하면 될 뿐, 이들 요소들을 단순합산하여야 하는 것은 아니다.

2) 특히, 2017년 쟁점임대주택의 분양전환가격은 2009년 입주자 모집공고 당시 확정되어 그간의 OOO 부동산가격상승률과 무관하게 결정되었으므로, 이러한 분양전환가격을 수입으로 얻은 쟁점법인의 발행주식가치와 그간의 연평균 주택가격상승률은 서로 영향을 미친바가 없으므로 더욱이 이를 고려하여야 할 이유가 없다.

3) 한편, ‘기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익’은 기업가치를 종합적으로 보아 그 증가이익을 산정하는 것으로 일부 사업만을 구분ㆍ계상할 수 없고, 설령 사업별 구분이 가능하더라도 이 건 OOO 분양사업의 경우 2016년에 종료되어 그 수익이 모두 쟁점법인의 순자산가치 및 순손익가치 평가에 반영되었으므로, 1주당 순손익액이 이미 반영된 이상 추가적으로 반영할 필요가 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 쟁점주식 취득이

「상속세 및 증여세법」 제42조의3

에 따른 재산취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 해당한다고 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 처분의 당부

② (예비적 청구) 재산가치증가사유 발생일을 쟁점임대주택의 분양전환일이 아니라 쟁점임대주택 건설사업 계획승인일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

③ (예비적 청구) 재산가치 증가에 따른 이익의 계산이 적정한지 여부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구이유서, 처분청 답변서, 국세통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 확인된다.

(가) 청구인들에 대한 증여세 부과내역은 아래 OOO와 같다.

(나) 쟁점법인의 이 건 관련 주요 주식변동내역과 법인세 신고내역은 각각 아래 OOO와 같다.

(다) 쟁점임대주택의 건설ㆍ임대 및 분양전환 관련 주요 내용은 다음과 같다.

1) 쟁점임대주택 분양전환 관련 주요 경과는 아래 OOO와 같다.

2) 쟁점임대주택 임차인들의 입주내역은 아래 OOO과 같은데, 이에 의하면, 청구인들이 쟁점①주식을 취득한 2015년도에 전체 1,470세대 중 99.6%에 해당하는 1,464세대가 입주를 완료한 것으로 나타나고, 처분청이 확인한 바에 의하면, ㈜BBB의 재경부 회계팀 소속 EEE 차장이 2020.11.16. “입주완료한 1,464세대 모두 임대차계약 당시 확정분양가 조건 분양전환합의서를 작성하였다”는 내용의 구두진술을 한 것으로 나타난다.

3) 처분청이 확인한 바에 의하면, 연도별 쟁점임대주택의 누적 분양전환 세대수는 아래 OOO과 같고, 분양전환가액은 최초 임대차계약 당시 공고된 가액과 동일(2019년 5세대, 2020년 1세대 제외)하며, 분양전환 확정분양가격은 2017년 6월 당시 감정평가액의 80∼92% 수준인 것으로 나타난다.

(라) 조사청은 2020.11.26.∼2020.1.4. 청구인들에 대한 쟁점주식 증여세 세무조사를 실시하였는데, 해당 주식변동조사 종결보고서의 주요내용은 다음과 같다.

(마) 처분청은 2022.3.18. 직권으로 세액 일부를 감액하였는바, 당시 작성된 2017.7.18. 기준 쟁점법인의 비상장주식 등 평가서의 주요내용은 다음과 같다.

1) 2017.7.18. 기준 쟁점법인의 발행주식총수는 OOO주이고, 1주당 액면가액은 OOO원이며, 자본금은 OOO원이다.

2) 쟁점법인의 자산ㆍ부채금액 평가차액과 그에 따른 순자산가액은 각각 아래 OOO와 같다.

3) 그에 따른 쟁점법인 주식의 1주당 최종 평가액은 아래 OOO과 같다.

(바) 조사청은 2018.5.16.∼2018.9.28. 기간 동안 ㈜BBB에 대한 법인통합조사를 실시한 결과, 쟁점임대주택을 금융리스자산으로, 쟁점①주식 중 ㈜BBB이 청구인들에게 매도한 OOO주를 특수관계인간 저가양도로 보았고, 이에 따라 OOO서장이 ㈜BBB에게 법인세를 부과하고 청구인들에게는 기타소득으로 소득처분을 하자, ㈜BBB은 이에 불복하여 2018.12.31. 심판청구를 하였는데, 이에 대하여 우리 원은 ‘리스실행일 현재 리스이용자가 분양전환할 것이 확실시된다고 볼 수 없는 점’ 등을 감안할 때, 쟁점임대주택을 금융리스자산으로 보기 어려우므로 쟁점임대주택을 운용리스자산으로 보아 그 과세표준과 세액을 경정하라고 결정하였다(조심 2019중587, 2020.4.9.).

(2) 청구인들이 제출한 쟁점①주식 매매계약서 등과 같은 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다.

(가) OOO시장이 2009.12.3. 발급한 사업계획승인서의 주요내용은 아래 OOO과 같다.

(나) 쟁점임대주택 입주자모집공고의 주요 내용은 아래와 같다.

(다) 쟁점법인이 입주예정자들과 임대차계약 당시 작성한 확정분양가 조건 분양전환 합의서의 표준양식은 아래와 같다.

(라) 쟁점법인의 쟁점임대주택에 대한 분양전환 안내문은 아래와 같다.

(3) 처분청이 제출한 CCC의 진술서, OOO건설그룹의 내부자료 등에 의하면, 다음의 사실이 나타난다.

(가) 청구인들의 아버지이자 ㈜BBB의 이사인 CCC은 2018.7.2. 조사청에 ㈜BBB에 대한 세무조사 과정에서 아래와 같이 진술하였다.

(나) 조사청이 확인한 OOO건설그룹의 내부자료 주요내용은 다음과 같다.

1) 쟁점법인은 OOO혁신분양수익으로 매출액이 증가하고 이익잉여금이 발생함에 따라 자본총계가 자본잠식상태에서 벗어났으나, OOO원으로 당기순이익이 급증함에 따라 법인세 부담이 증가하였다.

2) 2015.8.13.자 계열사들의 주식이동(안) 방안에는 청구인들의 아버지 CCC을 양수인으로 하는 총 10건의 주식이동 예상안(총 주식수 OOO원, 매매대금 및 관련 세액 합계 OOO원)이 기재되어 있는데, 이 중에는 아래 OOO와 같이 쟁점①주식과 동일한 내용의 주식 매매내용이 포함되어 있는 것으로 나타난다.

3) 2015.8.26.자 쟁점법인 주식이동 계획안에는 2015.8.13.자 방안과 달리 쟁점①주식을 아래 OOO과 같이 청구인들에게 매매하는 내용이 기재되어 있고, CCC의 2015.9.2.자 결재를 통하여 DDD이 소유한 OOO주를 청구인들에게 각 OOO주씩 매도하는 방안이 확정된 것으로 나타난다.

4) 쟁점법인의 내부보고서 중 하나에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주식 취득의 형식이 매매 및 유상증자이고, 쟁점임대주택의 분양전환은 재고자산 매각을 통한 환가행위에 불과하므로, 청구인들의 쟁점주식 취득은

상증세법 제42조의3

에 따른 증여세 부과대상에 아니라고 주장하나,

청구인들은 쟁점주식 취득 당시 미성년자였고, 이후 쟁점임대주택 분양전환과 관련된 업무를 수행하였다는 등의 사정이 확인되지 아니하므로, 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 쟁점임대주택의 분양전환 사업을 스스로 할 수 있는 것으로 보이지 않는 점,

OOO건설그룹의 내부자료에 의하면, 당초에는 청구인들의 아버지 CCC이 쟁점①주식을 취득하기로 하였다가 추후 청구인들이 취득하는 것으로 그 계획을 변경한 것으로 나타나고, CCC이 또한 세무조사 당시 ‘자녀인 청구인들은 쟁점법인의 발행주식을 양수하는 것에 대하여 전혀 몰랐다’는 취지로 진술하였으므로 청구인들에게 당시 쟁점주식 취득에 대한 인식이 있었다고 보기 어려워 이 건 거래의 실질을 충분히 증여로 볼 수 있으며, 입주자모집공고 당시 시기ㆍ전환조건 및 전환가액 등 쟁점임대주택의 분양전환 관련 기본사항은 외부에 공개되었으나 임대주택 분양전환의 성공여부를 판단할 수 있는 확정분양가 조건 분양전환합의서 작성세대수 등의 정보는 공표되지 아니하여 이 부분은 내부정보에 해당한다고 볼 수 있고, 청구인들의 쟁점주식 취득은 이러한 내부정보를 고려하여 이루어진 것으로 보이는 점,

상증세법 제42조의3

제1항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제3호는 재산가치증가사유 중 하나로, 개발사업의 시행ㆍ형질변경 및 기타 사업의 인ㆍ허가 등과 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유를 규정하고 있고, 이에 따라 열거된 사유들과 유사한 정도로 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 경우에는 그 사업을 재산가치증가사유로 볼 수 있다고 할 것인바(조심 2019서3105, 2020.4.6. 등 같은 뜻임), 임대주택의 분양전환은 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것으로 사실상 분양사업과 그 실질이 동일하다고 보이고, 쟁점임대주택의 분양전환은 청구인들이 쟁점주식을 취득한 2015년∼2016년보다 앞선 2009년 입주자모집공고 당시 이미 예정되어 있었고, ㈜BBB의 소속직원 진술에 의하면 임차세대가 모두 임대차계약 당시 확정분양가 조건 분양전환합의서를 작성한 것으로 나타나는데, 쟁점임대주택이 소재한 OOO의 아파트 실거래가격지수를 보면 2013년 1분기 최저를 기록한 이후 아파트 가격이 지속적인 상승추세에 있어 청구인들이 쟁점주식을 취득한 2015년∼2016년 당시에는 추후 시세보다 저렴하게 아파트를 구입할 수 있는 분양전환이 성공할 것을 충분히 예측할 수 있었다고 보이며, 실제로 쟁점법인은 2015년 8월경 주식가치가 상승할 것이라고 분석하여 쟁점①주식의 양도 등을 계획한 것으로 나타날 뿐만 아니라, 쟁점임대주택의 분양전환으로 쟁점법인의 순자산가액이 2017년 평가기준일 현재 약 OOO원으로 급증하여, 쟁점임대주택의 분양전환은 쟁점법인의 발행주식 가치를 증가시킬 것이 객관적으로 예정된 사업이라고 볼 수 있는 점 등에 비추어, 청구인들의 쟁점주식 취득 및 쟁점임대주택의 분양전환에 따른 그 가치증가는

상증세법 제42조의3

에 따른 증여세 부과대상으로 보이므로, 위 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 재산가치증가사유 발생일은 쟁점임대주택의 분양전환일(2017.7.18.)이 아니라 건설사업계획승인일(2009.12.3.)로 보아야 한다고 주장하나,

재산가치증가사유 발생일은 법인의 자산가치와 수익성이 상승하여 구체적인 주식가치의 상승으로 이어지는 것이 확실해진 경우, 즉, 최종적으로 손익을 확정ㆍ계산할 수 있는 날로 보아야 하는데(조심 2015부4986, 2017.1.11., 조심 2019서872, 2020.3.25., 조심 2019서3105, 2020.4.6. 등, 같은 뜻임), 임대주택 분양전환의 경우, 일반적으로 입주자모집공고 당시에는 향후 분양전환 시 손해 또는 이익이 발생할지 알 수 없고, 임차인들과 최종적으로 분양전환계약을 체결할 때 비로소 분양전환세대 등이 확정되어 분양전환에 따른 손익을 확정적으로 산정할 수 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점임대주택의 분양전환일(2017.7.18.)을 재산가치증가사유 발생일로 볼 수 있으므로, 위 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인들은 재산가치증가에 따른 이익 계산 시 제외되는 통상적인 가치상승분을 산정함에 있어, 그 주식수 산정에 오류가 있고, 다른 사업의 이익 등에 따른 주가상승분을 별도 산정하여 반영하여야 한다는 취지로 주장하나,

상증세법 시행령 제32조의3

제3항 제3호에 따라 “통상적인 가치 상승분”을 산정할 때 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익, 연평균지가상승률ㆍ연평균주택가격상상승률 및 전국소비자물가상승률 등의 각 재산가치 상승 요소들을 고려대상으로 하되, 재산가치 상승요소 모두를 빠짐없이 합산하여야 하는 것은 아니고, 그 재산가치 상승 요소들 가운데 당해 자산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액만을 계산하면 족하다고 보이는바(조심 2015부4986, 2017.1.11. 같은 뜻임), 결국 통상적인 가치 상승분으로 인정되는 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익”은

상증세법 시행령 제56조

제4항 및 제5항에 따라 산정되고, 이에 의하면, 평가기준일이 속하는 사업연도 이전 3년 이내에 유상증자가 있는 경우 유상증자를 한 사업연도와 그 이전 사업연도의 순손익액에는 ‘유상증자한 주식등 1주당 납입금액 × 유상증자에 의하여 증가한 주식등 수 × 기획재정부령으로 정하는 율’에 상당한 금액이 포함되는 점, 2017년 당시 쟁점임대주택의 분양전환가격은 2009년 입주자모집공고 당시 결정된 금액이므로 임대차계약 이후 발생한 김포시 부동산가격상승률과는 무관하고, 달리 김천혁신지구 신축ㆍ분양사업이 쟁점법인의 주식가치를 증가시켰다고 보이는 객관적ㆍ구체적인 사정이 있다고 하기도 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장 역시 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(라) 따라서 처분청이, 청구인들이 쟁점주식을 아버지 CCC로부터 증여받았음을 전제로 쟁점임대주택의 분양전환을 재산가치증가사유로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2016.12.20. 법률 제14388호로 일부개정된 것) 제4조 [증여세 과세대상] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.

3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익

제32조 [증여재산의 취득시기] 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날로 한다.

제42조의3 [재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여] ① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우

2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우

3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우

② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다.

제63조 [유가증권 등의 평가] ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식등의 평가

가. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). ＜단서 생략＞

나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2017.2.7. 대통령령 제27835호로 일부개정된 것) 제24조 [증여재산의 취득시기] ① 법 제32조에서 “재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.

3. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날

가. 개발사업의 시행: 개발구역으로 지정되어 고시된 날

나. 형질변경: 해당 형질변경허가일

라. 사업의 인가ㆍ허가 또는 지하수개발ㆍ이용의 허가 등: 해당 인가ㆍ허가일

마. 주식등의 상장 및 비상장주식의 등록, 법인의 합병: 주식등의 상장일 또는 비상장주식의 등록일, 법인의 합병등기일

사. 가목부터 바목까지의 규정 외의 경우: 재산가치증가사유가 발생한 날

제31조의3 [주식등의 상장 등에 따른 이익의 계산방법 등] ① 법 제41조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 이익은 제1호의 가액에서 제2호 및 제3호의 가액을 차감한 가액에 증여받거나 유상으로 취득한 주식등의 수를 곱한 금액으로 한다.

3. 1주당 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익

⑤ 제1항 제3호에 따른 1주당 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익은 납세자가 제시하는 재무제표 등 기획재정부령으로 정하는 서류에 의하여 확인되는 것으로서 제1호에 따른 금액에 제2호에 따른 월수를 곱하여 계산한다. 이 경우 결손금등이 발생하여 1주당 순손익액으로 당해이익을 계산하는 것이 불합리한 경우에는 제55조에 따라 계산한 1주당 순자산가액의 증가분으로 당해이익을 계산할 수 있다.

1. 해당 주식등의 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도개시일부터 상장일 전일까지의 사이의 1주당 순손익액의 합계액[기획재정부령으로 정하는 바에 따라 사업연도 단위로 계산한 순손익액의 합계액을 말한다]을 해당 기간의 월수(1월미만의 월수는 1월로 본다)로 나눈 금액

2. 해당 주식등의 증여일 또는 취득일부터 정산기준일까지의 월수(1월미만의 월수는 1월로 본다)

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 해당 주식등의 증여일 또는 취득일부터 상장일 전일까지의 사이에 무상주를 발행한 경우의 발행주식총수는 제56조 제3항 단서에 따른다.

제32조의3 [재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등] ① 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발ㆍ이용권 등의 인가ㆍ허가 및 그 밖에 사업의 인가ㆍ허가

2. 비상장주식의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록

3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유

② 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 금액의 합계액의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

③ 법 제42조의3 제2항 전단에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다.

1. 해당 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에는 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50조 제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다)

2. 해당 재산의 취득가액: 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)

3. 통상적인 가치 상승분: 제31조의3 제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률ㆍ연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액

4. 가치상승기여분: 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가ㆍ허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액

제54조 [비상장주식등의 평가] ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(

「소득세법」 제94조

제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

⑤ 제2항을 적용할 때 “발행주식총수”는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 따른다.

제55조 [순자산가액의 계산방법] ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

③ 제1항을 적용할 때 제59조 제2항에 따른 영업권평가액은 해당 법인의 자산가액에 이를 합산한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제54조 제4항 제1호ㆍ제3호 또는 제4호에 해당하는 경우

2. 제54조 제4항 제2호에 해당하는 경우. 다만, 다음 각 목에 모두 해당하는 경우는 제외한다.

가. 개인사업자가 제59조에 따른 무체재산권을 현물출자하거나

「조세특례제한법 시행령」 제29조

제2항에 따른 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우로서 그 법인이 해당 사업용 무형자산을 소유하면서 사업용으로 계속 사용하는 경우

나. 가목에 따른 개인사업자와 법인의 사업 영위기간의 합계가 3년 이상인 경우

제56조 [1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법] ① 제54조 제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 다음 계산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다.

③ 제1항을 적용할 때 각 사업연도의 주식수는 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수에 의한다. 다만, 평가기준일이 속하는 사업연도 이전 3년 이내에 증자 또는 감자를 한 사실이 있는 경우에는 증자 또는 감자전의 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수는 기획재정부령으로 정하는 바에 따른다.

④ 제1항에 따른 순손익액은

「법인세법」 제14조

에 따른 각 사업연도소득에 제1호의 금액을 더한 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. 이 경우 각 사업연도소득을 계산할 때 손금에 산입된 충당금 또는 준비금이 세법의 규정에 따라 일시 환입되는 경우에는 해당 금액이 환입될 연도를 기준으로 안분한 금액을 환입될 각 사업연도소득에 가산한다.

1.

「법인세법」 제18조

제4호에 따른 금액, 같은 법 제18조의2ㆍ제18조의3에 따른 수입배당금액 중 익금불산입액, 같은 법 제24조 제4항, 「조세특례제한법」(법률 제10406호 조세특례제한법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제73조 제4항에 따라 해당 사업연도의 손금에 산입한 금액 및 그 밖에 기획재정부령이 정하는 금액

2. 다음 각 목에 따른 금액

가. 당해 사업연도의 법인세액(

「법인세법」 제57조

에 따른 외국법인세액으로서 손금에 산입되지 아니하는 세액을 포함한다), 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 지방소득세액

⑤ 제4항에 따라 순손익액을 계산할 때 평가기준일이 속하는 사업연도 이전 3년 이내에 해당 법인의 자본(출자액을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 증가시키기 위하여 새로운 주식 또는 지분(이하 이 항에서 “주식등”이라 한다)을 발행(이하 이 항에서 “유상증자”라 한다)하거나 해당 법인의 자본을 감소시키기 위하여 주식등을 소각(이하 이 항에서 “유상감자”라 한다)한 사실이 있는 경우에는 유상증자 또는 유상감자를 한 사업연도와 그 이전 사업연도의 순손익액은 제4항에 따라 계산한 금액에 제1호에 따른 금액을 더하고 제2호에 따른 금액을 뺀 금액으로 한다. 이 경우 유상증자 또는 유상감자를 한 사업연도의 순손익액은 사업연도 개시일부터 유상증자 또는 유상감자를 한 날까지의 기간에 대하여 월할로 계산하며, 1개월 미만은 1개월로 하여 계산한다.

1. 유상증자한 주식등 1주당 납입금액 × 유상증자에 의하여 증가한 주식등 수 × 기획재정부령으로 정하는 율

2. 유상감자 시 지급한 1주당 금액 × 유상감자에 의하여 감소된 주식등 수 × 기획재정부령으로 정하는 율

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정된 것) 제10조의4 [기업가치의 실질적 증가로 인한 이익의 계산] ① 영 제31조의3 제5항 각 호 외의 부분 전단에서 “재무제표 등 기획재정부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 서류를 말한다.

1. 대차대조표

2. 손익계산서

3. 그 밖에 기업가치의 실질적인 증가를 확인할 수 있는 서류

② 영 제31조의3 제5항 제1호에 따른 1주당 순손익액의 합계액을 계산할 때 거래소에 상장되지 아니한 주식등의 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도 개시일부터 해당 주식등의 상장일이 속하는 사업연도까지의 기간에 대한 순손익액은 영 제56조 제4항에 따라 각 사업연도 단위별로 계산한 1주당 순손익액으로 한다.

③ 영 제31조의3 제5항 제1호에 따른 1주당 순손익액의 합계액을 계산할 때 주식등의 상장일이 속하는 사업연도 개시일부터 상장일의 전일까지의 1주당 순손익액을 산정하기 어려운 경우에는 제2항에 따라 계산한 상장일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 1주당 순손익액을 해당 사업연도의 월수로 나눈 금액에 상장일이 속하는 사업연도 개시일부터 상장일의 전일까지의 월수를 곱한 금액으로 할 수 있다.

제17조의2 [순자산가액의 계산방법] 영 제55조 제2항의 규정에 의한 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가에 있어서 당해 법인의 자산 또는 부채에 차감하거나 가산하는 방법은 다음 각 호의 구분에 의한다.

3. 다음 각 목의 가액은 이를 각각 부채에 가산하여 계산할 것

가. 평가기준일까지 발생된 소득에 대한 법인세액, 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 지방소득세액

제17조의3 [1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법] ⑤ 영 제56조 제3항 단서에 따른 증자 또는 감자 전의 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수는 다음 각 호의 계산식에 따라 환산한 주식수에 의한다.

1. 증자의 경우

③ 제1항을 적용할 때 각 사업연도의 주식수는 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수에 의한다. 다만, 평가기준일이 속하는 사업연도 이전 3년 이내에 증자 또는 감자를 한 사실이 있는 경우에는 증자 또는 감자전의 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수는 기획재정부령으로 정하는 바에 따른다.

④ 제1항에 따른 순손익액은

「법인세법」 제14조

에 따른 각 사업연도소득에 제1호의 금액을 더한 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. 이 경우 각 사업연도소득을 계산할 때 손금에 산입된 충당금 또는 준비금이 세법의 규정에 따라 일시 환입되는 경우에는 해당 금액이 환입될 연도를 기준으로 안분한 금액을 환입될 각 사업연도소득에 가산한다.

1.

「법인세법」 제18조

제4호에 따른 금액, 같은 법 제18조의2ㆍ제18조의3에 따른 수입배당금액 중 익금불산입액, 같은 법 제24조 제4항, 「조세특례제한법」(법률 제10406호 조세특례제한법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제73조 제4항에 따라 해당 사업연도의 손금에 산입한 금액 및 그 밖에 기획재정부령이 정하는 금액

2. 다음 각 목에 따른 금액

가. 당해 사업연도의 법인세액(

「법인세법」 제57조

에 따른 외국법인세액으로서 손금에 산입되지 아니하는 세액을 포함한다), 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 지방소득세액

⑤ 제4항에 따라 순손익액을 계산할 때 평가기준일이 속하는 사업연도 이전 3년 이내에 해당 법인의 자본(출자액을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 증가시키기 위하여 새로운 주식 또는 지분(이하 이 항에서 “주식등”이라 한다)을 발행(이하 이 항에서 “유상증자”라 한다)하거나 해당 법인의 자본을 감소시키기 위하여 주식등을 소각(이하 이 항에서 “유상감자”라 한다)한 사실이 있는 경우에는 유상증자 또는 유상감자를 한 사업연도와 그 이전 사업연도의 순손익액은 제4항에 따라 계산한 금액에 제1호에 따른 금액을 더하고 제2호에 따른 금액을 뺀 금액으로 한다. 이 경우 유상증자 또는 유상감자를 한 사업연도의 순손익액은 사업연도 개시일부터 유상증자 또는 유상감자를 한 날까지의 기간에 대하여 월할로 계산하며, 1개월 미만은 1개월로 하여 계산한다.

1. 유상증자한 주식등 1주당 납입금액 × 유상증자에 의하여 증가한 주식등 수 × 기획재정부령으로 정하는 율

2. 유상감자 시 지급한 1주당 금액 × 유상감자에 의하여 감소된 주식등 수 × 기획재정부령으로 정하는 율

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 일부개정된 것) 제10조의4 [기업가치의 실질적 증가로 인한 이익의 계산] ① 영 제31조의3 제5항 각 호 외의 부분 전단에서 “재무제표 등 기획재정부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 서류를 말한다.

1. 대차대조표

2. 손익계산서

3. 그 밖에 기업가치의 실질적인 증가를 확인할 수 있는 서류

② 영 제31조의3 제5항 제1호에 따른 1주당 순손익액의 합계액을 계산할 때 거래소에 상장되지 아니한 주식등의 증여일 또는 취득일이 속하는 사업연도 개시일부터 해당 주식등의 상장일이 속하는 사업연도까지의 기간에 대한 순손익액은 영 제56조 제4항에 따라 각 사업연도 단위별로 계산한 1주당 순손익액으로 한다.

③ 영 제31조의3 제5항 제1호에 따른 1주당 순손익액의 합계액을 계산할 때 주식등의 상장일이 속하는 사업연도 개시일부터 상장일의 전일까지의 1주당 순손익액을 산정하기 어려운 경우에는 제2항에 따라 계산한 상장일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 1주당 순손익액을 해당 사업연도의 월수로 나눈 금액에 상장일이 속하는 사업연도 개시일부터 상장일의 전일까지의 월수를 곱한 금액으로 할 수 있다.

제17조의2 [순자산가액의 계산방법] 영 제55조 제2항의 규정에 의한 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가에 있어서 당해 법인의 자산 또는 부채에 차감하거나 가산하는 방법은 다음 각 호의 구분에 의한다.

3. 다음 각 목의 가액은 이를 각각 부채에 가산하여 계산할 것

가. 평가기준일까지 발생된 소득에 대한 법인세액, 법인세액의 감면액 또는 과세표준에 부과되는 농어촌특별세액 및 지방소득세액

제17조의3 [1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법] ⑤ 영 제56조 제3항 단서에 따른 증자 또는 감자 전의 각 사업연도 종료일 현재의 발행주식총수는 다음 각 호의 계산식에 따라 환산한 주식수에 의한다.

1. 증자의 경우

⑥ 영 제56조 제5항 제1호 및 제2호에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 제17조에 따른 이자율을 말한다.

(4) 임대주택법(2009.3.25. 법률 제9541호로 일부개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나.

「주택법」 제9조

에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

6. “분양전환”이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

제16조 [임대주택의 매각 제한 등] ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간

② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.

③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 부도임대주택등을 다른 임대사업자가 매입하려면 임대주택의 향후 관리계획,

「주택법」 제60조

에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 매입허가를 신청하여야 한다.

제21조 [건설임대주택의 우선 분양전환] ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후

「주택법」 제16조

에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중

「주택법」 제60조

에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속ㆍ판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인

3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

② 제1항에도 불구하고 임대사업자의 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.

(5) 임대주택법 시행령(2009.6.25. 대통령령 제21557호로 일부개정된 것) 제2조 [건설임대주택의 종류] 「임대주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 건설임대주택의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 공공건설임대주택: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택

나.

「주택법」 제60조

에 따른 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택

다. 공공사업에 따라 조성된 택지(이하 “공공택지”라 한다)에

「주택법」 제16조

에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택

2. 민간건설임대주택: 제1호 외의 건설임대주택

제13조 [임대주택의 임대의무기간 등]① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.

② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.

3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.

⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토해양부령으로 정한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택

2. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택

3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택

(6) 임대주택법 시행규칙(2009.6.26. 국토해양부령 제144호로 일부개정된 것) 제5조 [분양전환가격 등의 공고] 법 제16조 제1항 제3호 및 같은 항 제4호에 해당하는 임대주택 중 공공건설임대주택의 입주자 모집을 공고할 경우에는 다음 각 호의 사항을 포함시켜야 한다. 다만, 영 제13조 제5항 각 호의 주택인 경우에는 제1호 및 제3호의 사항을 공고하지 아니할 수 있고, 영 제22조 제3항에 따른 임대주택(이하 “분납임대주택”이라 한다)의 경우에는 제5호 및 제6호의 사항을 제외한다.

1. 별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정 기준에 따라 산정한 입주자 모집 공고 당시의 주택가격(

「주택법」 제16조

제3항에 따라 임대주택으로 사업계획변경승인을 받은 주택인 경우에는 사업계획을 변경승인하기 전에 최초 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 산정한 가격으로 한다). 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 1의2에 따른 분납금(영 제22조 제3항에 따른 분양전환금의 일부를 말한다. 이하 같다) 산정기준에 따라 산정한 최초 입주자모집 당시의 주택가격을 말한다.

2. 임대의무 기간 및 분양전환 시기

3. 분양전환가격의 산정 기준. 다만, 분납임대주택의 경우에는 분납금의 납부 시기 및 산정 기준을 말한다.

제8조 [임대주택의 분양전환 신고] 영 제13조 제2항 제3호에 따라 임차인에게 임대주택을 분양전환하려는 임대사업자는 분양전환계약일 10일 전까지 별지 제11호 서식의 임대주택 분양전환 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 담당 공무원은

「전자정부법」 제21조

제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임차인의 주민등록표등본을 확인하여야 하며, 신고인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.

1. 표준임대차계약서 사본

2. 분양전환가격 산정의 근거서류

3. 특별수선충당금 적립통장 사본

4. 하자보수보증금 예치증서