조심 2021부6750 (2022.05.25)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1992.4.1. 취득한 OOO대지 155㎡ 및 그 지상 주택(1층 87.6㎡, 2층 47.93㎡), 같은 동 67-29 도로 10㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2015.1.21. 수용을 원인으로 OOO시장에게 양도하고, 1세대 1주택 비과세에 해당한다고 보아 양도소득세를 무신고 하였다.

나. 청구인은 2021.1.18. OOO시장에게 보상금 OOO원, 이자 OOO원, 합계 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 반환하고, 토지 등 소유자의 지위를 취득하여 2021.3.10. 양수인 AAA에게 쟁점부동산에 관한 토지 등 소유자의 지위 및 조합원입주권(이하 “쟁점자산”이라 한다)을 OOO원에 양도한 후, 쟁점금액을 취득가액으로 하여 2021.5.31. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

다. 청구인은 쟁점자산의 양도가 종전의 쟁점부동산의 양도에 해당하므로 취득가액으로 환산가액 OOO원을 적용하면 납부할 세액이 없으므로 신고.납부한 세액을 환급해 달라는 내용으로 2021.6.4. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2021.6.25. 이를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.29. 이의신청을 거쳐 2021.11.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 양수인에게 양도한 쟁점자산은 종전의 쟁점부동산이므로 취득가액으로 환산취득가액을 적용하여야 한다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을 1992.4.21. 취득하여 1세대 1주택으로 거주하여 오다가, 시민공원 재정비 촉진사업으로 2015.1.13. OOO에 수용당하면서 보상금 OOO원을 받았으나, 이후 수용당한 사람과 인근 거주자와의 형평성 문제로 관할구청에서 시민공원 재정비 촉진사업 보상금에 이자를 더하여 납부하면 종전 토지의 소유자로 본다고 하여 2021.1.18. 쟁점금액을 반환하였다.

(2) 「도시재정비 촉진을 위한

특별법」제11조

제4항의 규정에 따르면, “토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 그 보상금액에 국토교통부령으로 정하는 이자를 더한 금액을 시.도지사 또는 시장.군수.구청장에게 반환하는 경우에는 해당 재정비촉진구역 또는 인접한 재정비촉진구역의 토지등소유자로 보며”라고 규정되어 있는바, 보상금을 반환한 청구인은 쟁점부동산을 다시 환원받은 것이므로 청구인이 양도한 쟁점자산은 종전의 쟁점부동산이라고 할 것이다.

(3) 쟁점부동산의 재정비촉진구역은 아직 관리처분계획 인가를 받지 못하여 입주권이 아닌 부동산에 해당하는 것으로서 청구인이 양도한 쟁점자산도 부동산을 취득할 권리인 입주권이 아니라, 쟁점부동산이라고 할 것이고, 그 취득시기는 1992.4.21.로서 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하면 양도차익이 없게 되므로 처분청은 청구인이 당초 신고.납부한 세액을 환급하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도한 쟁점자산은 부동산을 취득할 권리에 해당하므로 그 취득시기는 손실보상금 등을 반환한 날인 2021.1.18., 취득가액은 쟁점금액으로 보아야 한다.

(1) 유효한 매매계약을 토대로 자산의 양도가 이루어진 후 환매약정에 따른 환매가 이루어지더라도 이는 원칙적으로 새로운 매매계약에 해당하므로 소득세의 과세요건을 이미 충족한 당초 매매계약에 따른 자산의 양도에 영향을 미칠 수 없는바(대법원 2015.8.27. 선고 2013두12652 판결 참조), 쟁점부동산은 2015.1.13. OOO에 수용을 원인으로 양도가 이루어진 후, 청구인이 2021.1.18. 쟁점금액을 OOO구청에 반환함으로써 해당 재정비촉진구역 또는 인접한 재정비촉진구역의 토지등 소유자가 되어 미래에 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하였으며, 이는 원칙적으로 새로운 매매계약에 해당한다고 할 것이다.

(2) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점부동산은 OOO가 수용을 원인으로 2015.1.21. 소유권을 취득한 이후 청구인 명의로 환원등기가 이루어진 사실이 없고, 현재까지도 쟁점부동산의 소유권자는 여전히 OOO인 사실이 확인되므로, OOO가 수용을 원인으로 하여 쟁점부동산의 소유권을 취득한 것은 유효하고, 청구인과 양수인 AAA이 체결한 부동산(토지)매매계약서 중 특약사항 제4호에서도 본 계약은 쟁점부동산의 양도가 아닌 OOO시민공원 OOO구역의 조합원자격 승계를 목적으로 하는 계약이라고 기재되어 있으므로 쟁점자산의 양도는 부동산을 취득할 권리의 양도이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 양도한 조합원입주권의 취득시기를 청구인이 쟁점부동산을 최초 취득한 날로 보아 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지로 충당되는 경우

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득

의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및

주거환경정비법」 제74조

에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택

정비에 관한 특례법」 제29조

에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

(중략)

③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. (중략)

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

(2) 소득세법 시행령

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

(3) 도시재정비 촉진을 위한 촉진법

제11조(기반시설 설치비용의 분담 등) ④ 시·도지사 또는 시장·군

수·구청장이 재정비촉진계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우에 시·도지사 또는 시장·군수·구청장으로부터 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 그 보상금액에 국토교통부령으로 정하는 이자를 더한 금액을 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 반환하는 경우에는 해당 재정비촉진구역 또는 인접한 재정비촉진구역의 토지등소유자로 보며, 이 경우 해당 재정비촉진구역 사업시행자가 기반시설의 설치에 필요한 부지를 제공한 것으로 본다. 또한 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 보상금액을 반환하지 아니한 경우에는 해당 재정비촉진구역 또는 인접한 재정비촉진구역에서 매각되는 토지 또는 건축물에 대하여 우선 매수를 청구할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 1992.4.21. 매매를 원인으로 취득하였고, 2015.1.21. 수용을 원인으로 OOO에 소유권이전 되어 현재까지 OOO 소유인 것으로 확인되며, 쟁점부동산의 위성사진 등을 통해 2015년 건물 멸실 후 토지는 모두 도로로 사용되고 있는 것으로 확인된다.

(나) OOO구청장은 2017.6.21. OOO시장 및 OOO 도시환경정비사업 조합장에게 시민공원 주변 재정비촉진사업 보상금 반환금액인 쟁점금액을 반환하면 「도시재정비 촉진을 위한

특별법」제11조

에 따라 보상금 반환자가 토지 등 소유자가 될 수 있다는 것을 안내하였고, 청구인은 2021.1.18. 보상금 OOO원, 이자 OOO원 등의 쟁점금액을 OOO구청에 반환한 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 경정청구를 하며 환산취득가액을 산정한 근거는 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 쟁점부동산 환산취득가액 산정근거

OOO

(라) 청구인이 쟁점자산의 양수인인 AAA과 체결한 부동산(토지)매매계약서(2021.1.9.)의 주요 내용은 다음과 같다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점자산의 양도는 부동산을 취득할 권리의 양도가 아니라 쟁점부동산의 양도이므로 취득가액으로 쟁점부동산의 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 쟁점부동산을 2015.1.21. OOO시장에게 양도하였고, 현재까지도 소유권이 OOO시장에게 있는 것으로 나타나므로 청구인이 양수인에게 양도한 쟁점자산은 부동산을 취득할 권리로서, 그 취득시기는 보상금 등을 반환한 날(2021.1.18.)로 볼 수 있는 점, 청구인이 양수인 AAA과 체결한 쟁점자산에 대한 매매계약서(2021.1.9.)에 따르면, “본 계약은 조합원자격 승계를 목적으로 하는 계약”이라고 기재되어 있어 쟁점자산의 양도는 부동산을 취득할 권리인 입주권의 양도임을 명시하고 있다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2021부6048, 2021.12.30., 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.