조심 2023서0449 (2023.04.17)

심판청구를 기각한다.

1.처분개요

가.청구인들은 2018.1.15. 공동소유(각 지분 2분의 1)한 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 아들인 AAA(이하 “양수인”이라 한다)에게 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고 2018.3.27. 잔금청산 후 2018.3.28. 소유권이전등기를 하였으며, 2018.4.23. 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 예정신고·납부하였다.

나.OOO서장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인들이 특수관계자인 양수인에게 쟁점아파트를 시가보다 저가로 양도한 것으로 보아 「소득세법」상 부당행위계산 부인규정을 적용하여야 한다는 내용의 과세자료를 처분청에 파생하였고, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 OOO원으로 보아 2022.9.14. 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 경정·고지하였다.

다.청구인들은 이에 불복하여 2022.11.28 심판청구를 제기하였다.

2.청구인들 주장 및 처분청 의견

가.청구인들 주장

(1)양도소득이 있는 거주자의 행위가 부당행위계산에 해당하기 위해서는, 양도시기 즉 잔금청산일에 시가보다 낮은 가격으로 양도되어 결과적으로 조세의 부담이 감소되었다 하더라도, 부당행위계산 판단시기인 매매계약일에 경제적 합리성을 무시한 비정상적인 거래라는 거래의 부당성이 함께 충족(국심 2004중3536, 2004.12.24. 같은 뜻임)되어야 하며, 이 경우 매매계약일 현재 거래의 정당성이 개입된 것이라면 부당행위계산에 해당되지 아니한다.

(가)「소득세법 시행령」제167조 제4항은 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하도록 규정하고, 같은 조 제5항은 위 시가를 「상속세 및 증여세법」의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따르도록 규정하면서도, 「양도소득세 집행기준」101-167-2에서는 조세심판원의 심판례와 대법원의 판례에서 정립된 부당행위계산 판단시점의 법리에 따라 ‘거주자와 특수관계 있는 자와의 거래가 부당한 행위에 해당하는지 여부는 거래 당시 즉 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다’라고 부당행위계산 판단기준일을 별도로 규정하고 있다.

이는 「민법」제563조에서 ‘매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다’라고 규정한 바와 같이 계약시점에 거래가액이 확정됨에 따른 당연한 귀결로, 양도시기 즉 잔금청산일에 거래당사자 간에 합의한 양도가액이 법령에서 정한 시가인정액보다 낮은 가격에 해당한다 하더라도 그 거래가 부당행위계산에 해당하기 위한 요건인 부당성, 즉 거래자체의 정당성을 판정하는 것은 양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판정하여야 한다는 것을 의미하는 것이다.

(나)이 건 거래는 매매계약일 현재 공개된 제3자 간의 거래가액을 기준으로 양도가액을 산정한 경제적 합리성이 있는 정상적인 거래인바 부당행위계산에 해당하지 않는다.

1)쟁점아파트 매매계약일 현재 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’에 공개되어 있는 동일단지 내 동일면적 아파트의 매매사례 중 쟁점아파트의 매매계약일 이전 3개월간의 매매사례 명세는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞쟁점아파트 매매계약일 이전 3개월간의 매매사례

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2)이들 매매사례의 거래가액의 범위는 OOO원부터 OOO원으로 쟁점아파트의 거래가액 OOO원은 당사자 간에 정상적인 거래과정에서 합리적으로 결정된 가격임을 알 수 있다.

3)위 거래사례 중 쟁점아파트와 2017년 기준 공시가격 차이가 5% 이내인 3개의 아파트(1번, 3번, 4번 아파트)의 평균거래가액이 OOO원이고, 위 6개 전체 평균거래가액이 OOO원인 점에 비추어 보아도 쟁점아파트의 양도가액이 부당하게 낮게 거래되지 않았음을 알 수 있다.

4)쟁점아파트가 속한 OOO은 16층 규모로 8층부터 16층이 로얄층에 해당하고, 쟁점아파트는 4층의 저층으로 상대적으로 가격이 낮게 형성되는바, 이러한 층별 가격차이를 고려하여 양도가액을 합리적으로 결정하였는데, 이는 쟁점아파트 계약일로부터 가까운 위 6번 아파트의 거래가액에 2017년 기준 공시가격 차이비율(5.4%)을 반영한 추정가액이 OOO원인 점에 의해서도 확인된다 할 것이다.

(다)조사청이 쟁점아파트의 매매계약일 2018.1.15. 현재 공개된 제3자간의 거래가액을 무시하고, 계약일 현재 공개되지 아니한 비정상적으로 급등한 거래가액을 부당행위계산 판단기준으로 본 것은 매매계약일을 부당행위계산 판단기준일로 정한 법령에 위반한 부당한 처분이다.

1)조사청이 이 건 거래를 부당행위계산으로 판단할 때 적용한 매매사례는 아래 ＜표2＞와 같이 매매계약일로부터 47일이 경과하여 부동산거래신고가 접수된 사례로, 접수되고 한참 후에서야 일반인들이 거래내역을 알 수 있는 매매사례이다.

＜표2＞조사청이 비교한 매매사례

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2)그럼에도 불구하고, 조사청은 쟁점아파트의 당사자간 거래가액이 정상적인 거래인지를 알 수 있는 계약일 현재 공개된 제3자 간의 매매사례가액을 무시하고, 계약일 현재 공개되지 아니한 위 거래가액을 쟁점아파트의 계약일과 가장 가까운 시기에 계약이 체결되었다는 이유만으로 부당행위계산 적용시 판단근거로 보았다.

3)이러한 조사청의 행위는 납세자로 하여금 계약시점에서 미래에 공개될 거래가액을 미리 예측하여 거래하여야 한다는 불합리한 결론을 발생시킬 뿐만 아니라, 그 판단시점을 정보공개시점인 2018.3.3.까지 임의로 확대한 위법·부당한 처분에 해당한다.

4)또한, 어떤 매매거래가 부당행위계산에 해당하는지 여부를 판단하기 위해서는 거래당시 시점에서 일반적으로 평균인의 주의능력을 기준으로 수집가능한 자료의 범위 내에서 부당행위계산을 판단함이 타당하고, 위 매매사례가액은 2017년 12월 이전까지의 동일단지 내 다른 아파트 거래가액인 OOO원에 비추어 이례적으로 급등한 비정상적인 가격으로 청구인들이 계약당시 공개되지 아니한 위 가액을 예측하여 거래한다는 것은 현실적으로 불가능하다 할 것이다.

(라)쟁점아파트의 양도시기인 잔금청산일(2018.3.27.) 전후에 계약된 아래 ＜표3＞의 매매사례에 비추어 보아도 이 건 거래당사자 간의 매매가액이 합리적이고 정상적인 가격임을 알 수 있다.

＜표3＞쟁점아파트의 잔금청산일 전·후 매매사례가액

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1)위 매매사례에서 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 OOO의 거래가액을 보면, 4층 저층인 쟁점아파트보다 상대적으로 위치가 좋은 로얄층의 아파트 거래가액이 가격상승기에 쟁점아파트 계약일보다 3개월 이상 경과하여 거래가 이루어졌음에도 조사청이 매매사례가액으로 본 OOO원보다 낮게 거래되었음을 알 수 있다.

2)또한, 쟁점아파트가 속한 단지는 2002년 7월 준공, 20층 규모 8개 동 991세대로, 위 매매사례 중 쟁점아파트가 속한 OOO의 거래가액이 다른 동에 비해 OOO원 이상 낮게 거래된 점에서도 알 수 있듯이 대로변에 위치한 OOO이 다른 동에 비해 상대적으로 주거여건이 불리한데 이는 2017·2018년 공시가격 추이를 보아도 알 수 있다.

3)이에 상대적으로 주거여건이 불리하고 저층에 해당하는 OOO 4층에 위치한 쟁점아파트는 2018년 3월에도 위 매매사례에서의 같은 동인 OOO 로얄층의 아파트 거래가액인 OOO원 이상의 가액으로 거래될 수 없고, 오히려 계약당시인 2018년 1월에는 이 건 거래당사자 간의 거래가액이 정상적이고 합리적인 가격으로 봄이 타당하다.

4)그러나 조사청은 매매계약일 현재 공개된 제3자 간의 거래가액을 무시하고, 비합리적 전제 하에서 매매사례를 선정한 후 부당행위계산 부인규정을 적용하여 쟁점아파트 양도가액을 위 ＜표3＞의 3번 거래가액인 OOO원이라는 비현실적으로 높은 가액으로 결정하는 결과를 초래하여 공평과세를 실현하고자 하는 부당행위계산 부인의 취지와는 다르게 오히려 세부담의 형평을 심각하게 훼손하고 있다.

(2)신고 및 납부불성실가산세 부과처분은 취소되어야 한다.

(가)이 건은 매매계약일 이전 3월의 기간 내에 쟁점아파트와 동일한 단지 내에 있고 같은 면적의 아파트가 거래된 사례를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하여 이를 기준으로 매매계약일에 당사자 간에 양도가액을 산정하였고, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 거래사례의 동·호수가 특정되지 아니하여 어느 거래사례가 더 유사한지가 확인되지 아니함에도 납세자에게 다수 거래의 개별 정보를 확인하도록 하여 신고·납부의무를 이행하도록 강제하는 것은 무리가 있으며, 청구인들의 양도소득세 신고시점인 2018.4.23.을 기준으로 살펴보아도 잔금청산일 전·후의 매매사례에 의하면 쟁점아파트와 같은 동에 속한 OOO 로얄층의 아파트 거래가액 및 OOO과 다른 동의 거래가액의 차이가 나는 사실에 의해 알 수 있듯이 조사청이 결정한 양도가액은 거래가 이루어질 수 없는 비현실적으로 높은 가격이고, 오히려 계약당시 당사자 간의 거래가액이 합리적이고 정상적인 가격에 해당한다고 봄이 타당하다.

(나)또한, 계약일부터 1년 4개월 전의 매매사례가액을 시가로 보아 부당행위계산을 적용한 사안에서 신고 및 납부불성실가산세를 배제한 전심례(조심 2017서698, 2017.5.15.)와 계약일 현재 실거래가 공개시스템에 공개되어 있는 거래정보 중 유사매매사례를 잘못 적용하여 부당행위계산을 적용한 사안에서 신고불성실가산세를 제외한 전심례(조심 2021서3634, 2022.3.22.) 등에 비추어 청구인들에게 신고·납부의무를 해태한 것을 탓하기 어려운 정당한 사유가 있다고 할 것이어서 신고 및 납부불성실가산세 부과처분은 취소되어야 한다.

나.처분청 의견

(1)「상속세 및 증여세법」제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위해 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있다.

이는 과거 유사매매사례가액으로 인한 다툼이 많아 예측가능성을 높이고자, 공동주택의 경우 동일하거나 유사한 재산의 범위를 법령에 규정하여 동일단지, 주거전용면적의 차이가 5% 이내, 공동주택가격의 차이가 5% 이내의 요건을 충족하는 경우에는 동일하거나 유사한 재산으로 인정하는 규정을 도입하게 된 것이다.

조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하므로(대법원 2002두9537, 2003.1.24.) 부당행위계산 부인의 요건 및 유사물건의 평가는 법령에 의하여 판단하여야 한다.

「소득세법」제101조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제3항 제1호에서는 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 부당행위계산을 적용하도록 규정하고 있고, 조세 부담을 부담하게 감소시킨 경우로 특수관계인에게 저가양도한 경우를 규정하고 있다. 「소득세법 시행령」제167조 제5항에서는 「상속세 및 증여세법」의 재산평가 규정을 준용하도록 하고 있고, 시가로 인정하는 기간은 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간’으로 보고 있다. 「소득세법」제98조에서는 ‘취득시기 및 양도시기는 해당 자산의 대금을 청산한 날’로 하고 있다. 또한 「양도소득세 집행기준」101-167-2에서는 부당행위 판단기준일을 ‘양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다’고 하고 있다.

(2)쟁점아파트에 대해 유사매매사례가액을 적용·평가하여 과세한 이 건 처분은 「소득세법」및 「상속세 및 증여세법」에 따라 적법하게 이루어졌다.

(가)부당행위계산 판단기준일인 매매계약일(2018.1.15.) 전·후 각 3개월의 기간 중에 「상속세 및 증여세법」제15조 제3항의 요건을 충족하는 아파트는 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞유사 매매 공동주택(2018.1.15. 기준)

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처분청은 이 중 ‘OOO’가 쟁점아파트 매매계약일과 가장 가까운 날에 계약되었고 그 양도가액이 쟁점아파트 양도가액과 5% 이상 차이가 남에 따라 이 건 거래는 부당행위계산에 해당한다고 판단하였고, 평가기준일(양도일)을 전·후하여 가장 가까운 날에 계약이 체결된 ‘OOO’의 양도가액인 OOO원을 시가로 보았다.

(나)이 건 거래가 정상적인 거래인지 여부는 그 대금을 확정짓는 매매계약일을 기준으로 판단하여야 하고, 부당행위계산에 해당하면 다시 평가기준일(양도일)을 전·후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보아야 한다.

부당행위계산에 해당하는지를 결정하는 시기를 거래당시(매매계약일)로 본 것은 제도의 취지를 고려한 결과이고, 양도차익을 계산하기 위한 시기는 과세관청이 부당행위계산에 해당한다고 하여 이를 부인한 후 양도차익을 계산할 경우 적용할 기준시기에 관한 특별규정이 없는바 취득 및 양도시기에 관한 일반원칙을 적용한 결과로서, 양자는 그 선택의 이유와 기준을 달리하므로 양자의 기준시기를 달리 본다고 하여 불합리한 것은 아니라고 할 것(대법원 2001.6.15. 선고 99두1731 판결)인바, 쟁점아파트의 양도행위가 특수관계자 간의 저가양도인지 여부에 대하여는 매매계약일을 기준으로 부당행위계산 부인 규정적용대상인지를 판단한 후 그 양도차익의 계산은 잔금지급일을 기준으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다 할 것이다.

(3)청구주장에 대한 처분청 의견은 다음과 같다.

(가)청구인들은 매매계약 체결일 이후 부동산 거래신고가 되어 공개된 거래가액을 기준으로 하여 부당행위계산에 해당한다고 보아 과세한 이 건 처분은 위법하다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항 및 제4항에서 재산의 시가를 산정함에 있어 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 판단하도록 되어있고 부당행위계산 판단시 시가로 인정하는 기간은 매매계약일 전후 각 3월의 기간이므로, 부당행위계산 여부를 판단하는 비교대상아파트의 매매계약일은 2018.1.6.은 쟁점아파트의 매매계약일(2018.1.15.) 전후 3개월의 거래가액에 해당하는바 계약시점까지 공개된 매매가액만으로 부당행위계산을 판단하여야 한다는 청구주장은 이유 없다.

(나)청구인들은 동일단지 아파트 거래가액이 2017년 12월 이전까지 OOO원 정도였으나, 2018년 1월 이후 거래가액이 비정상적으로 급등하여 매매계약 이후에 거래신고된 가액을 적용하면 불합리하다고 주장하나, 부당행위계산 유사물건(OOO)과 시가적용 유사물건(OOO) 모두 2014년부터 2017년까지 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 5% 이내에 있었고 2018년 1월 이후 계약된 동일단지 동일면적 아파트 매매가액이 OOO원 근처에서 형성되어 있는 점을 보아도 이를 시가로 봄이 타당하다.

(다)청구인들은 쟁점아파트가 속한 OOO이 다른 동에 비해 상대적으로 주거여건이 불리하고 저층에 해당하여 다른 동과 매매가액이 차이가 난다고 주장하나, 건물의 상대적 위치, 층, 조망권 등의 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있다고 보아야 하고, 이는 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 영향을 미치는 객관적 요소로 보기는 어렵다.

(라)청구인들은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 거래사례의 동·호수가 특정되지 않아 어느 거래사례가 더 유사한지 확인되지 않음에도 신고·납부의무를 이행하도록 강제하는 것은 무리가 있어 청구인들에게 신고·납부의무를 해태한 것을 탓하기 어려운 정당한 사유가 있다고 할 것이므로 신고 및 납부불성실가산세 부과처분은 취소되어야 한다고도 주장하나, 부당행위계산 판단시 거래일 이후 3개월 이내 매매계약이 체결된 거래까지도 부당행위계산 판단 유사물건이 될 수 있으므로 이를 확인했어야 하고, 청구인들이 양도소득세를 신고(2018.4.23.)하기 전 부동산 거래신고가 접수된 부당행위계산 유사물건(2018.3.3.)과 시가적용 유사물건(2018.4.3.)의 거래가액을 확인할 수 있었으므로 ‘납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다’고 보기 어렵다.

또한 청구인들이 매매계약 체결시 유사주택의 매매사례가액을 확인할 수 있는 방법이 불충분한 측면이 있다 할지라도 계약체결시 쟁점아파트 인근(OOO 등)의 중개사사무소에 확인하거나, 2017.7.18. 서비스 개시한 홈택스 ‘상속·증여재산 평가하기’를 통해 유사매매사례가액을 확인할 수 있으며, 만일 이런 과정이 불합리하다고 생각했다면 감정평가를 통해 시가를 반영하여 신고하는 방법도 있다 할 것이다.

납부불성실가산세의 경우 납세의무자로 하여금 성실하게 세법에 정한 의무를 이행하도록 하는 취지 외에 법정납부기한과 납부일간의 기간에 대한 이자의 성격도 있고 정상적으로 납부한 자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있으므로, 청구인들에게 양도소득세 과소신고에 대한 귀책사유가 없다고 본다 하더라도 과소납부액에 대한 납부불성실가산세는 부과되는 것은 타당하다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

청구인들이 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나.관련 법령 등

(1) 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 「조세특례제한법」제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며, 「조세특례제한법」제101조 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. ＜신설 2017.3.10＞

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

(6) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 일부개정된 것) 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

부칙 제2조【평가의 원칙등에 관한 적용례】제15조 제3항 제1호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가하는 경우부터 적용한다.

(7) 국세기본법 제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

1. 제6조에 따른 기한 연장 사유에 해당하는 경우

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

(8) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조【부동산 거래의 신고】① 거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)·군수 또는 구청장(이하 “신고관청”이라 한다)에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 “국가등”이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

1. 부동산의 매매계약

다.사실관계 및 판단

(1)청구인들이 제출한 쟁점아파트 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인들은 2016.8.22. 쟁점아파트를 OOO원에 공동취득(각 지분 2분의1)한 후 2018.3.28. 청구인들의 자녀인 AAA에게 OOO원에 양도한 사실이 나타난다.

(2)처분청이 제출한 자료는 다음과 같다.

(가)국세청 대내포탈시스템(NTIS)에서 조회되는 쟁점아파트 동일단지 내 아파트의 실거래내역은 아래 ＜표5＞ 및 ＜그림1＞과 같다.

＜표5＞동일단지 내 매매가액

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＜그림1＞쟁점아파트 매매가격 위치

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(나)쟁점아파트와 부당행위 적용 비교아파트 및 양도가액 적용 비교아파트의 비교 내용은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞쟁점아파트와 비교대상 아파트 비교

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(3)처분청 의견에 대한 청구인들의 항변은 다음과 같다.

(가)이 건 처분은 부당행위 법리를 오해한 위법·부당한 처분이다.

1)처분청의 부당행위계산 판단은 ‘양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다’는 규정의 의미를 오해한 것이다.

가)「소득세법 시행령」제167조 제5항에서 시가를 양도일 전후 각 3개월의 기간 및 「상속세 및 증여세법」을 준용하여 평가한 가액에 따른다고 규정하면서도, 이와 별도로 집행기준에서 부당행위계산 판단기준일을 ‘양도가액을 확정지을 수 있는 시점인 매매계약일을 기준으로 판단한다’라고 규정한 이유는, 양도일 시점에서 평가한 시가보다 낮은 가격으로 거래되어 저가양도에 해당한다 하더라도 매매계약은 계약시점에 거래당자 간에 거래가액의 합의가 있어야만 매매계약이 성립할 수 있기 때문에 당사자 간에 합의한 거래가액의 정당성 여부는 계약일 현재 시점에서 판단하여야 하기 때문이다.

만일 그렇지 아니하면 시세가 변동하는 시기의 특수관계자간 거래에 있어서는 거래정보의 공개여부를 매일 확인하여, 이를 기준으로 매매가액을 재계산하여 계약을 계속 변경해야 해서 매매계약 자체가 성립될 수 없는 결론에 이르게 되어 납세자의 법적안정성이 심각하게 훼손되는 결과가 초래될 것이다.

나)또한, 계약시점에 당사자간 거래가액의 정당성을 확인할 수 있는 다수의 거래가액이 존재함에도 이를 무시한 처분청의 과세근거는, ‘계약시점에서 미래에 공개될 거래가액이 예측가능하여 미리 알 수 있었다’는 매우 비합리적인 전제를 바탕으로 이 건 처분을 한 것으로 부당한 과세에 해당한다.

＜관련 규정 및 사례＞

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2)처분청이 제시한 대법원 판례(대법원 2001.6.15. 선고 99두1731 판결)와 같이 부당행위계산 적용 대상인지 여부의 판단은 양도차익의 산정과는 무관하게 부당행위계산 부인규정의 취지 등을 고려한 부당행위계산 부인의 법리에 따라 판단하여야 한다.

가)처분청이 제시한 위 판례와 같이 부당행위계산 부인 제도의 취지 및 기준은 양도가액 산정 및 그 이유와는 기준을 달리하고 있는데, 부당행위계산 부인 제도는 특수관계인과의 거래를 함에 있어서 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위 또는 계산을 함에 따라 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것으로, 경제적 합리성이 있다면 부당행위계산 부인규정이 적용되지 않는다.

나)경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 해당 거래행위의 대가관계를 따로 떼내어 단순히 특수관계인이 아닌 자와의 거래형태에서는 통상 행하여지지 아니하는 것이라 하여 바로 이에 해당되는 것으로 볼 것이 아니라, 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계인간의 거래가격, 거래당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다(대법원 1996.7.26. 선고 95누8751 판결, 2022년 12월 국세청 발간 ‘알기 쉬운 법인세법 주제별 가이드 Ⅰ(1. 부당행위계산부인) 5쪽 2. 제도취지 등 참조).

위 국세청 발간책자 12쪽에서는 ‘부당행위계산부인의 적용요건으로 ① 적용대상, ② 특수관계, ③ 조세부담 감소, ④ 경제적 합리성 요건을 모두 충족할 경우 부당행위계산부인 규정이 적용된다’고 기술하고 있다.

다)위 대법원 판례 및 국세청 발간책자 등의 내용을 종합적으로 검토하여 이 건 거래를 살펴보면, 청구인들의 양도가액은 거래당시 공개된 객관적이고 신뢰성 있는 제3자 간의 일반적인 거래금액을 기준으로 합리적으로 산정하였고, 쟁점아파트 계약당시에는 정부의 강력한 부동산가격 안정화 정책(2017.8.2. 대책)이 시행되던 시기로 1세대 1주택 비과세 요건이 강화되었으며, 2018.4.1.부터 다주택자 양도소득세 중과세 시행을 앞두고 있는 등 부동산 가격의 향방을 예측하기가 어려운 환경으로서 일반인의 입장에서는 부동산 가격의 급등을 예상하기는 어렵고 오히려 가격의 안정화를 예상하여 의사결정하는 것이 합리적이고 타당하다 할 것이다.

따라서, 이 건 거래가 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 것이라 보기 어렵고, 거래당시의 여러 사정 등을 볼 때 정상적인 거래에 해당한다 할 것이므로 이 건 계약일 현재 매매거래에 대한 경제적 합리성 유무에 대한 제반 사정을 조사한바 없이 부당행위계산에 해당한다고 판단하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(나)처분청이 쟁점아파트의 유사물건이라고 본 비교대상 매매사례는 유사성에 있어서 매우 불합리하고 부당하다.

1) 2018.1.1. 기준 공동주택가격 공시가격에 의해서도 비교대상 매매사례와 쟁점아파트와는 유사성이 없음이 확인된다.

가)처분청이 답변서에서 ‘건물의 상대적 위치, 층 조망권 등의 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있다고 보아야 한다’라고 언급한 바와 같이, 비교대상 매매사례와 쟁점아파트가 유사성에 있어서 차이가 없다면 공동주택가격의 추이는 연도별로 그 차이에 있어 큰 변화가 없어야 함에도 아래 ＜표7＞의 ‘2017년 10월부터 2018년 6월까지 쟁점아파트가 속한 단지의 매매사례에 대한 공동주택가격 추이’에서 알 수 있듯이 쟁점아파트와 비교대상 매매사례의 공시가격 차이비율이 2017년 공시가격으로는 3.8%에 불과하나 2018년 공시가격으로는 8.6%로 그 차이가 크게 벌어지고 있다.

＜표7＞2017년 10월∼2018년 6월 거래분 동일단지 공동주택가격 추이

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이는 아래 ＜그림2＞의 ‘동별배치도’와 같이 대로변에 위치한 OOO이 도로 안쪽에 위치한 다른 동에 비해 상대적으로 열악한 위치조건의 차이를 반영한 결과라 할 것으로, 2018.1.15. 계약된 이 건 거래의 유사물건을 선정함에 있어 2018.1.1. 현재의 적정가격을 의미하는 2018년 공시가격에 반영된 동별 차이, 층별 효용을 고려하여 유사물건을 선정하여야 합리적이라 할 것이다.

＜그림2＞동별 배치도

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나)또한, 처분청이 유사성이 없는 매매사례를 유사물건으로 선정함에 따라, 이 건 양도일(잔금청산일)이 2018.4.30.인 경우에는 양도일 기준 전후 3개월 기간 중 유사재산(공시가격 차이 5%이내)의 거래가액이 없어 양도소득세가 과세되지 않는 극단적인 세부담의 차이로 과세 형평이 심각하게 훼손되는 결과가 된다.

2)유사재산 거래가액이 둘 이상인 경우 적용순서에 대한 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항의 개정 연혁에 비추어 보아도 처분청의 유사물건 선정은 매우 불합리하다.

가)처분청은 유사매매사례의 범위를 정한 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조가 개정되기 전의 규정을 적용하여 부당행위계산에 해당한다고 판단하였으나, 이 규정은 2019.3.20. 공동주택의 경우 유사매매사례에 해당하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사매매사례로 보도록 단서가 신설되었다.

이는 공동주택의 경우 같은 단지 내에 위치하고 있더라도 동별·층별 위치에 따른 조망권 등 주거여건의 차이에 따라 가격차이가 현저히 발생하고, 이를 적절하게 반영하여 공동주택가격을 산정고시하고 있음에도, 법령 개정 전에는 둘 이상의 유사매매사례가 있는 경우에 기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 유사매매사례로 보도록 함으로써 공동주택 가격 형성요인의 현실을 무시한 불합리한 점이 있어 유사매매사례의 유사성에 대한 과세관청과 납세자간의 다툼을 해소하고 재산평가의 공정성을 확보하기 위해, 유사매매사례가 둘 이상인 경우 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택을 유사매매사례로 보도록 합리적으로 개정된 것이므로, 이 건 과세시점에 부당행위계산 여부를 판단함에 있어서도 이러한 개정 취지 등을 고려하여 납세자 행위의 부당성을 판단하는 것이 타당하다.

(다)처분청이 답변서에서 2017.7.18. 서비스 개시한 홈택스 ‘상속·증여재산 평가하기’를 통해 유사매매사례가액을 확인할 수 있었을 것으로 보인다는 의견에 비추어 보아도 이 건 양도가액은 정상거래가액에 해당한다.

국세청에서는 납세자가 유사재산 매매사례가액을 쉽게 확인할 수 없는 불편을 해소하기 위해 ‘상속·증여재산 스스로 평가하기’ 시스템을 홈택스에 구축하여 2017.7.18.부터 서비스를 시작하였고, 이 시스템으로 쟁점아파트 매매계약일 현재 유사매매사례가액을 확인해 보면 2017.11.25. OOO원으로 조회되는 것으로 판단되므로, 청구인들의 거래당시 양도가액은 합리성을 벗어난 비정상적인 거래가액이라 할 수 없다.

(4) 청구인들의 위 항변에 대한 처분청의 추가 의견은 다음과 같다.

(가)청구인들은 부당행위계산 판단은 계약일 현재 시점에서 판단하여야 하며 만일 그렇지 아니하면 계약을 계속하여 변경하여야만 됨에 따라 매매계약 자체가 성립될 수 없다는 결론에 이르러 납세자의 법적안정성을 훼손하는 불합리한 결론을 초래한다고 주장하고 있다.

그러나 부당행위계산 부인규정은 거주자의 행위 또는 계산이 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법 취지가 있다. 즉 매매계약 자체를 부인하는 것이 아니라 세무상 과세소득을 계산하는 규정이므로 청구인들 주장과 같이 매매계약을 계속하여 변경할 필요가 없으며, 법적안정성을 훼손할 이유도 없다.

(나)청구인들은 「법인세법」상 부당행위계산 부인규정을 「소득세법」에 적용하며 양도일 전후 3개월이 아닌 양도일 현재를 기준으로 하여 부당행위계산을 판단하여야 한다고 주장하며, 「법인세법」관련 판례와 질의회신 내용(국심 1993중513, 국심 2005서2233, 국심 2004중3536, 법인46012-498, 법인세과-378)을 입증자료로 제시하였다.

1)「법인세법 시행령」제88조 제2항에서 부당행위계산 판단 기준시점을 ‘그 행위당시를 기준’으로 판단하도록 규정하고 있으나, 「소득세법 시행령」제167조 제5항에서는 시가를 ‘양도일 또는 취득일 전후 3월의 기간’으로 하고 있어 「법인세법」과 「소득세법」은 부당행위계산 판단 평가 기준시점에 차이가 있다. 당해 거래는 법인과 개인의 거래가 아닌, 개인간의 거래로 「법인세법」상 부당행위계산 판단 기준시점을 적용할 이유가 없다.

2)양도소득세 집행기준(101-167-2 부당행위 판단 기준일)에서 부당한 행위에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 판단한다고 규정되어 있는 의미는, 매매계약일을 기준으로 하여 전후 3월의 기간 중 거래가액을 기준으로 부당행위계산 판단을 하라는 의미이지, 매매계약일 현재를 기준으로 하여 부당행위계산을 판단하라는 의미는 아니다. 즉 「소득세법」제167조 제5항에서 양도소득의 부당행위계산 규정의 시가를 적용할 때 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 내지 제59조를 준용하여 평가한 가액에 의하도록 되어있고, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항에 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 되어 있다.

양도소득세 집행기준은 위 법령의 ‘평가기준일’을 ‘매매계약일’을 기준으로 판단하라는 의미로 보아야 하며, 청구인이 주장하듯이 ‘매매계약일 전에 공개된 금액으로만 평가한다’고 해석하여서는 안된다.

설사 청구인들이 주장하듯이 거래가액의 정당성 여부를 매매계약일 현재 시점에서 판단하여야 할지라도, 조사청이 선정한 유사매매사례가액은 청구인들의 매매계약일 전에 매매계약이 체결된 건이다.

3)또한 부당행위계산 부인규정은 특수한 경우의 양도에 해당하므로 청구인들은 시가의 변동을 확인하여 신고를 하였어야 한다.

만일 청구인들이 쟁점아파트를 양도한 시점에서는 부동산 가격이 오를 것인지 판단할 수 없었더라도 신고시점에 가격이 오른 것은 당시 언론보도나 부동산실거래가 공개시스템 등에서 충분히 알 수 있었음에도 이를 무시하고 신고한 것으로 보인다.

추가로 대법원 판례(대법원 2001.6.15. 선고 99두1731 판결)에 대한 해석은 ‘부당행위 계산에 해당하는지 결정하는 기준시기와 양도차익을 계산하기 위한 기준시기가 다르더라도 불합리한 것은 아니다’ 라는 의미로 해석해야 한다.

(다)청구인들은 부당행위계산 여부 판단시 조사청에서 선정한 유사물건(OOO)이 쟁점아파트(OOO)의 2018년 공동주택가격(2018.4.30. 공시)가 5% 이상 차이가 나므로 유사성이 없다고 주장하나, 쟁점아파트 양도시점(잔금청산일 2018.3.27.)과 신고시점(2018.4.23.) 이후에 공시된 공동주택가격으로 유사성을 판단해서는 아니되며, 양도당시에 공시되어 있는 2017년 공동주택가격으로 5% 이내를 판단하여야 한다.

청구인들은 2019.3.20. 신설된 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 단서규정(다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다)의 개정취지를 근거로 조사청의 유사물건 선정이 불합리하다고 주장하나, 세법 적용은 행위 당시의 법령으로 판단하여야 하지 행위가 종결된 시점인 양도이후에 개정된 법률을 기준으로 판단해서는 아니된다.

(라)납세자들이 홈택스에서 유사매매사례가액을 확인할 수 있는 시점은 조회일을 기준으로 최근 2년간의 사례가액만 검색되므로, 청구인들이 2017.11.25. 유사매매사례가액 OOO원이 조회되었다는 주장은 사실과 다른 주장이다.

(5)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「소득세법」제101조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제3항 제1호에서는 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 부당행위계산을 적용하도록 하고 있고, 조세 부담을 부담하게 감소시킨 경우로 특수관계인에게 저가양도한 경우를 규정하고 있으며, 「소득세법 시행령」제167조 제5항에서는 제3항을 적용함에 있어서 시가는 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조를 준용하여 평가한 가액에 의하도록 하였고, 양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간 중 확인되는 가액을 시가로 인정하는 것으로 규정하고 있으며, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항에서는 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하도록 하였고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서는 공동주택 가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 단지에 있고, 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며, 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 경우 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는 것으로 규정하고 있는바, 위 ＜표4＞의 5개 아파트는 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하고, 이들 5개 아파트 중 OOO와 OOO의 매매계약일은 쟁점아파트의 평가기준일(양도일)로부터 3개월 이내이므로 이들 두 아파트의 매매가액은 모두 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 점, 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항은 제1항을 적용할 때 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있는 점 등을 종합하면 매매계약일이 평가기준일에 더 가까운 OOO의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점아파트의 시가를 OOO의 매매가액으로 평가하여 청구인들에게 부당행위계산 부인규정을 적용하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

또한, 청구인들은 쟁점아파트 매매계약일 이전 3월의 기간 내에 쟁점아파트와 동일한 단지 내에 있고 같은 면적의 아파트가 거래된 사례를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하여 양도가액을 산정하여 거래하였음에도 납세자에게 다른 다수 거래의 개별 정보를 확인하도록 하여 신고·납부의무를 이행하도록 강제하는 것은 부당하므로 가산세를 감면하여야 한다고도 주장하나, 청구인들의 양도소득세 신고일 현재 유사주택의 매매사례가액을 확인할 수 있는 방법이 불충분한 측면이 있다 할지라도, 쟁점아파트 양도당시 쟁점아파트의 시세는 주변 부동산중개업소나 인터넷 등 각종매체를 통하여 상당 정도 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점(조심 2019서427, 2019.5.7., 조심 2021중3156, 2021.11.3. 같은 뜻임), 청구인들이 이 건 양도소득세 신고일(2018.4.23.) 현재 OOO의 부동산 거래신고가 접수되어 유사매매사례가액을 확인할 수 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인들이 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다 하기는 어려운 것으로 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.