조심 2021서4977 (2022.08.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 aaa.bbb.ccc(이하 “청구인들”이라 한다)은 2017.4.1. 청구인들의 부친 ddd으로부터 주식회사 AAA(이하 “쟁점법인”이라 한다)이 발행한 주식 OOO주[aaa OOO주(16.33%), bbb OOO주(16.33%), ccc OOO주(16.33%), 이하 “쟁점주식”이라 한다]를 증여받고, 2017.7.20. 쟁점주식을 1주당 OOO원(액면가액 OOO원)으로 평가하여 증여세를 신고.납부하였다.

쟁점법인은 2018.1.29. 유상증자(균등증자)를 실시하였고 청구인들은 유상증자 대금을 ddd으로부터 현금증여받아 납입하였으며, 유상증자 이후 청구인들의 주식수는 각각 OOO주(ccc OOO주)로 증가하였다.

＜표1＞ 쟁점법인 주식변동내역

(단위 : 주, %)

OOO

나. 쟁점법인은 2015.3.23. OOO 아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다) 신축ㆍ분양사업(이하 “쟁점분양사업”이라 한다)을 위한 사업부지를 OOO(이하 “OOO”라 한다)로부터 낙찰받아 OOO원에 취득하였고, 공사도급계약 체결, 분양공고 등을 거쳐 아파트 711세대, 상가 13호를 100% 분양완료한 후 2020.2.21. 사용승인을 받았다.

＜표2＞ 쟁점분양사업 시행과정 요약

OOO

다. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.1.7.부터 2021.1.24.까지 청구인들에 대한 증여세 조사를 실시한 결과, 청구인들이 쟁점주식을 부친으로부터 증여받은 후 5년 이내에 재산가치 증가사유가 발생하여 증여이익을 얻은 것으로 보아,

「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제42조의3에 따라 쟁점아파트 사용승인일 현재 1주당 주식가액 OOO원(상증법상 보충적 평가액)에서 취득가액 및 통상적인 가치상승분을 공제한 후 보유주식 수를 곱한 금액 OOO원(청구인 aaaㆍbbb), OOO원(청구인 ccc)을 각각의 증여재산가액으로 하여 증여세를 과세하도록 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2021.5.10. 청구인들에게 아래 ＜표3＞과 같이 2020.2.21. 증여분 증여세를 각 결정·고지하였다.

＜표3＞ 증여세 고지내역

(단위 : 원)

OOO

라. 청구인들은 이에 불복하여 2021.8.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 쟁점주식 증여 당시에는 재산가치의 증가가 객관적으로 예정되어 있지 않아,

상증법 제42조의3

의 재산가치증가사유 요건에 해당하지 않으므로 이 건 증여세 과세처분은 취소되어야 한다.

(가)

상증법 제42조의3

에 의한 증여세 과세요건 중 재산가치증가사유 요건은 비록 법령상 명문규정은 없지만 재산취득 당시에 재산가치 증가가 객관적으로 예정된 경우에만 적용되는 것으로 제한적으로 해석되어야 한다.

타인의 기여에 의한 재산가치 증가에 대하여 증여세를 과세하는 것은 재산가치가 증가한 시점에 미실현이익을 과세하고 추후 재산가치가 다시 하락하여 실현가능이익이 감소하더라도 세액을 조정하는 장치를 두고 있지 않은 예외조항으로, 법원에서도 타인의 기여에 대한 증여는 그 태양이 매우 다양하고 정형화 되어 있지 아니하여 납세의무자의 예측가능성과 법적안정성이 침해되지 않도록 보다 제한적으로 해석할 필요가 있고 재산취득 당시 장래의 재산가치 증가가 객관적으로 예정되는 경우가 아니라면 증여세를 과세할 수 없다고 판시(서울행정법원 2012.8.17. 선고 2011구합28240 판결, 서울고등법원 2018.12.12. 선고 2017누86721 판결 등 참조)한바 있다.

조세심판원에서도 미성년자인 아들이 부친으로부터 증여받은 주식의 양도차익에 대하여

상증법 제42조의3

과 경제적 실질이 유사한 경우로서

상증법 제4조

제1항 제6호가 적용될 수 있는지에 대한 사건(조심 2019인4272, 2020.9.14.)에서, 납세자가 부친으로부터 주식을 증여받을 당시에 주식의 재산가치 증가가 확실시되는 상황이었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 주식의 양도가

상증법 제42조의3

규정과 경제적 실질이 유사한 경우라고 인정하기 어렵다고 결정한바 있다.

(나) 쟁점주식의 증여시점(2017.4.1.)에 쟁점법인은 쟁점분양사업을 위한 사업부지만을 확보하고 있었을 뿐이고, 쟁점분양사업의 분양공고(2018.4.27.) 및 분양완료(2018년 6월)는 쟁점주식의 증여일로부터 1년 이상 경과한 후에 이루어져, 쟁점주식 증여시점에는 쟁점분양사업의 시행으로 인한 이익을 객관적으로 예측할 수 없었으므로 이 건 증여세 과세처분은 취소되어야 한다.

1) 쟁점주식의 증여시점인 2017.4.1.에 쟁점법인은 쟁점분양사업을 위한 사업부지만 확보하였을 뿐, 사업계획 승인(인허가), 시공사와의 공사도급계약 체결, 분양 등 분양사업 절차가 전혀 진행된 사실이 없다.

시행사업에서 토지매입은 사업을 진행하기 위한 기초에 해당하고 토지매입 후 시장상황을 고려하여 토지대금 지급기간(통상 3∼5년) 동안 사업의 성공을 위하여 수익가치를 극대화 할 수 있는 시행시기를 결정하게 된다. 시행사는 토지매입시 계약금 외 자금은 PF대출을 통해 조달하는 것이 일반적이나 시장상황에 따라 자금을 조달ㆍ상환하지 못하여 시행 자체가 중단되는 경우도 많고, 주택 분양사업을 시행하기 위해서는 관련 법령들에 대한 검토 및 여러 심의절차를 거쳐 사업계획승인을 받아야 하나 건축심의 및 관련법령에서 규정한 요건을 충족하지 못하여 사업자체가 불발되거나 사업손실이 발생하는 경우도 빈번하다.

결국, 사업부지의 확보가 분양사업의 성공이나 재산가치 증가를 의미하는 것은 아니므로, 쟁점법인이 사업부지만을 확보하고 있던 쟁점주식의 증여시점에 재산가치 증가가 객관적으로 예정되었다고 볼 수 없다.

2) 아파트 신축ㆍ분양사업은 분양의 성공 여부, 즉 분양률에 따라 사업의 성패가 결정되어 분양이 완료되기 전까지는 분양사업을 통해 이익을 얻을 것이라는 것을 객관적으로 예측할 수 없으므로 재산가치 증가에 대한 증여세를 함부로 과세할 수 없고, 조세심판원 결정례에서 분양사업의 시행을 통한 주식의 재산가치 증가에 대하여 증여세를 과세한 경우는, 주식증여 시점에 분양이 90% 이상 완료(조심 2019서3105, 2020.4.6. 외)되었거나 분양률이 높지 않더라도 분양이 진행되고 있는 경우(조심 2019중773, 2019.7.5.)로, 이러한 사례들은 주식증여 당시에 분양사업의 시행을 통한 주식가치 증가를 객관적으로 예상할 수 있다고 본 것이다.

쟁점주식의 증여(2017.4.1.)는 쟁점분양사업의 분양공고(2018.4.27.) 및 분양완료(2018년 6월)시보다 1년 이상 먼저 이루어져 주식증여 당시에는 분양률을 예측할 수 없었고 분양가액도 정해지지 않는 등 분양사업의 시행으로 이한 이익을 객관적으로 예측할 수 없었으므로 증여세를 과세할 수 없다.

(2) 청구인들에게

상증법 제42조의3

에 따른 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여 규정을 적용한다 할지라도, 쟁점주식의 재산가치증가사유가 발생한 날(사용승인일, 2020.2.21.) 현재의 가액은 순자산가치로만 평가하여 산정하여야 한다.

(가)

상증법 시행규칙 제17조의3

제1항 각 호의 사유에 해당하거나 또는 최근 3년간 순손익액이 미래수익을 적절하게 반영하고 있지 않아 이를 기초로 순손익가치를 산정하는 것이 불합리한 경우로서, 추정이익이 산정되지 아니하는 등 추정이익의 평균가액을 적용할 수 없는 경우에는

상증법 제54조

제4항을 준용하여 순자산가치를 기준으로 비상장주식의 가액을 산정하여야 한다.

1)

상증법 제42조의3

에 따른 증여재산가액은

상증법 제60조

내지 제66조에 따라 평가한 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액에서 취득가액, 통상적인 가치상승분 및 가치상승기여분을 차감한 금액으로 하고,

상증법 제63조

제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조 제1항에서 비상장주식의 가액은 원칙적으로 순손익가치와 순자산가치를 3과 2의 비율로 가중평균한 금액에 의하되,

상증법 시행령 제54조

제4항 각 호에서 사업개시 후 3년 미만의 법인인 경우(제2호) 등 예외적으로 순자산가치로만 평가할 수 있는 경우를 규정하고 있다.

그리고

상증법 시행령 제56조

제1항 및 제2항은 순손익가치 산정시 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액에 의하되, 예외적으로 일시ㆍ우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간의 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우로서 같은 조 제2항 제2호 내지 제4호의 요건을 갖춘 경우에는 둘 이상의 신용평가기관등이 산출한 추정이익의 평균가액으로 평가할 수 있도록 규정하고 있고,

그 위임을 받은 같은 법 시행규칙 제17조의3 제1항 각 호는 최근 3년간의 순손익액이 비정상적이어서 이를 기초로 1주당 순손익가치를 산정하는 것이 불합리하다고 보이는 사유로 주요 업종에서 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우(제7호)를 들고 있다.

2) 비상장주식의 순손익가치는 그 주식이 갖는 미래의 기대수익을 측정한 후 그 현재가치를 평가하는 방법으로 산정하는 것이 바람직하나, 미래의 기대수익을 정확하게 측정하는 것이 매우 어려우므로

상증법 시행령 제56조

제1항은 과거의 실적을 기초로 순손익가치를 산정하도록 규정하고 있고,

다만 과거의 실적으로 미래의 기대수익을 대신하는 것은 과거의 실적이 미래에도 계속되리라는 것을 전제로 하는데, 일시ㆍ우발적 사건으로 인해 과거의 손익이 미래에도 지속될 것으로 기대되지 않거나 미래의 수익력을 대표하기에 부적절한 상황이라면 과거의 실적을 기초로 순손익가치를 산정할 수 없음이 당연하다.

3) 대법원에서는

상증법 시행규칙 제17조의3

제1항 각 호의 사유에 해당하면 최근 3년간의 순손익액이 비정상적이어서 이를 기초로 1주당 순손익가치를 산정하는 것이 불합리하므로 최근 3년간 순손익액의 가중평균액을 기초로 순손익가치를 산정할 수 없고, 다만 추정이익이 산정되지 아니하였거나 추정이익을 적용하기 위한 다른 요건을 갖추지 못한 경우에는 상증법상 보충적 평가방법 중에서 순자산가치만에 의하여 평가하도록 한

상증법 시행령 제54조

제4항 등 객관적이고 합리적인 방법을 준용하여 주식을 평가할 수 있다고 판시(대법원 2012.4.26. 선고 2010두26988 판결 등 참조)한바 있다.

또한, 최근 법원은 아파트 시행사 비상장주식의 가액 산정방법이 문제된 사안에서

상증법 시행규칙 제17조의3

제1항 각 호 사유에 해당하지 않는 경우에도, 분양이 완료되면 평가기준일이 속하는 사업연도 이후의 순손익액이 최근 3년간 순손익액에 비하여 급격하게 변동할 것으로 예상되어 최근 3년간 순손익액이 회사의 미래수익력을 적절하게 반영하고 있지 아니하여 이를 적용하는 것이 불합리하므로,

상증법 시행령 제54조

제4항을 준용하여 순자산가치로 비상장주식의 가액을 산정하여야 한다고 판시(서울행정법원 2019.10.10. 선고 2018구합76477 판결)한바 있다.

따라서,

상증법 시행규칙 제17조의3

제1항 각 호의 사유에 해당하거나 또는 평가기준일이 속하는 사업연도 이후의 순손익액이 최근 3년간 순손익액에 비하여 급격하게 변동될 것으로 예상되어 최근 3년간 순손익액을 기초로 순손익가치를 산정하는 것이 불합리한 경우로서, 추정이익이 산정되지 아니하였거나 추정이익을 적용하기 위한 다른 요건을 갖추지 못하여 추정이익의 평균가액을 적용할 수 없는 경우에는

상증법 제54조

제4항을 준용하여 순자산가치를 기준으로 비상장주식의 가액을 산정하여야 한다.

(나) 쟁점법인은 분양사업으로 인한 정상적인 매출발생기간이 3년 미만일 뿐만 아니라 최근 3년간 순손익액이 그 미래수익력을 제대로 반영하고 있지 않아 이를 기초로 순손익가치를 산정하는 것은 합리적이지 않고, 다만 추정이익이 산정되지 아니하는 등 추정이익의 평균가액을 적용할 수 없는 경우이므로, 쟁점주식의 재산가치증가사유가 발생한 날(사용승인일, 2020.2.21.) 현재의 가액은 순자산가치로 평가하여 산정하여야 한다.

1) 쟁점법인은 쟁점분양사업의 공사착공일이 속하는 2018년부터 매출액이 발생하기 시작하였고, 아파트를 분양하는 경우 매출발생기간은

「법인세법 시행령」제69조

제1항에서 정한 작업진행률에 따라 인식하여야 하는바, 쟁점법인의 분양사업 매출발생기간은 공사착공일인 2018.4.4.부터 준공일인 2020.2.21.까지로 약 1년 11개월에 불과하여, 쟁점법인의 주요업종인 부동산매매업(분양사업)의 정상적인 매출발생기간은 3년이 되지 않으므로

상증법 시행규칙 제17조의3

제1항 제7호(주요 업종에 있어서 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우)의 요건에 해당한다.

2) 쟁점분양사업의 시행 경과 쟁점법인의 순손익액은 2017년 OOO원, 2018년 OOO원, 2019년 OOO원으로 3년간 비정상적으로 5,763% 증가하였다가, 쟁점분양사업의 준공일이 속하는 2020년의 경우 그 순손익액이 OOO원으로 급격하게 감소하였는바, 쟁점법인의 최근 3년간 순손익액은 미래수익력을 제대로 반영하고 있지 않아 이를 기초로 순손익가치를 산정하는 것은 합리적이지 않다.

또한, 쟁점분양사업을 통한 쟁점법인의 분양이익은 약 OOO원인데, 순손익가치와 순자산가치의 가중평균액을 적용한 쟁점주식의 가치는 OOO원으로 평가되어 쟁점법인이 실제로 얻은 분양수익을 훨씬 초과하여 쟁점주식의 가액이 산정되는 불합리한 결과가 초래된다.

따라서, 쟁점주식의 재산가치증가사유가 발생한 날(사용승인일, 2020.2.21.) 현재의 가액은 순자산가치로 평가하여 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 재산가치증가사유 요건은 재산취득부터 재산가치증가사유 발생일까지의 모든 상황을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 또한, 쟁점분양사업은 사업부지가 속한 OOO지역의 초기분양률이 2017년부터 계속하여 100%인 점, 쟁점아파트 1순위 청약률이 17:1에 달하는 점, 쟁점아파트 계약 개시 4일만에 100% 분양완료된 점 등에 비추어 쟁점주식 증여 당시부터 재산가치 증가가 객관적으로 예정된 경우에도 해당한다.

(가) 쟁점법인은 OOO에 기반을 두고 40여년간 건설업을 영위중인 국내 시공능력평가 OOO위의 중견법인인 ㈜BBB을 주력으로 하는 OOO의 계열사로, 그룹 사주 eee의 장남 ddd이 2014.8.29. 출자하여 설립한 비상장법인이고, 쟁점법인은 법인설립 후 1년이 채 지나지 않은 2015.3.23. OOO로부터 OOO지구 공동주택 택지를 낙찰받았으며, eee과 ddd이 대표이사로 재직 중인 ㈜CCC, ㈜BBB을 시공사로 하여 OOO지구 ‘OOO’를 조기에 분양 완판시키며 쟁점분양사업을 통해 약 OOO원의 이익을 거두었다.

ddd은 토지를 낙찰받은 2015년 3월로부터 2년 이상 지난 뒤 OOO지역 분양시장이 활황(전지역 초기분양률 100%)이었던 2017년 4월에 당시 8세 이하의 미성년이었던 청구인들에게 쟁점법인 주식 지분 49%를 증여하였고, 청구인들은 부친이 주도한 분양사업의 성공으로 아무런 노력과 기여 없이 약 OOO원(분양사업 이익 OOO원 중 청구인들 지분 49%에 해당하는 금액)에 달하는 이익을 얻게 되었다.

이에 처분청은 쟁점분양사업으로 얻은 청구인들의 비상장주식 가치상승분을

상증법 제42조의3

의 재산가치 증가에 따른 증여세 과세대상에 해당하는 것으로 보아, 분양사업의 수익과 원가를 최종적으로 확정하여 손익을 산정할 수 있는 사용승인일(2020.2.21.)을 증여일로 하여 증여이익을 산정하고 청구인들에게 이 건 증여세를 과세하였다.

(나) 청구인들은 재산취득 당시 재산가치 증가가 객관적으로 예정된 경우에 한정하여

상증법 제42조의3

의 재산가치증가사유 요건을 충족한다고 주장하나 이는 관련 법령 어디에도 명문으로 규정하고 있지 아니하고, 조세심판원에서도 재산취득 당시 뿐 아니라 분양일, 준공일, 심판청구 심리일 시점 등의 분양률을 종합적으로 고려하여 적법한 과세여부를 판단하고 있다(조심 2019중773, 2019.7.5. 등 참조).

(다) 일반적으로 부동산개발업의 사업절차는 개발구상 → 예비타당성 분석 → 부동산(토지) 확보 → 사업타당성 검토 → 마케팅 → 착공 및 분양의 단계로 순차적으로 이루어지며, 예비타당성 분석에서 개략적인 수지분석을 통해 수익이 예상되는 경우 부동산(토지) 확보 단계를 진행하게 된다.

쟁점법인이 쟁점분양사업 외에 OOO지구 공동주택의 용지 입찰 직전인 2018.5.28. 작성한 사업성 검토보고서에서도 2018.5.30. 입찰을 신청하는 공동주택용지에 대해 입지, 인문, 시장환경 분석을 통해 사업성을 검토하고 사업수지분석까지 수행한 내용이 나타나는바, 부동산 확보 전 이러한 내용들을 구체적으로 분석하여 사업진행 여부를 판단하는 것이 당연하고 일반적인 절차라는 것을 알 수 있다.

청구인들의 부친 ddd의 진술서 내용을 보면 쟁점분양사업의 사업용지 입찰에 OOO 11개 계열사가 동시에 입찰에 참여하였고, ㈜DDD, ㈜EEE 등 중견건설사들도 참여하여 당시 경쟁률이 90:1에 육박하였다고 진술한 내용이 확인되며, 쟁점법인의 사실상 모회사이자 OOO지구의 부지조성공사를 담당한 ㈜BBB 및 ㈜DDD, ㈜EEE은 대한민국 건설사 순위 50위권 내의 중견건설사로 사전에 사업수지 분석을 통해 수익성을 검토한 후 용지입찰 참가결정을 한다는 사실을 충분히 예측할 수 있다.

이와 같이 쟁점분양사업 토지낙찰 시점부터 분양사업을 통해 이익이 발생할 것을 충분히 예상할 수 있었다고 판단되고, 쟁점법인이 2017년 1월 당초 보유하고 있던 OOO지구 주상복합용지를 특수관계법인에게 매각하는 내부 기안문에서 ‘OOO지구 분양사업에 역량을 집중’한다는 내용이 기재되어 있는 점을 보아도 쟁점분양사업을 사업성이 더 우수한 사업으로 평가하고 있었음을 알 수 있다.

(라) 쟁점법인의 사업용지 낙찰 후 2년 뒤인 쟁점주식 증여시점(2017.4.1.)에 OOO 전 지역의 초기분양률은 100%에 달하였고, 분양사업의 수익률과 직결되는 준공 후 미분양은 OOO의 경우 주식증여시점부터 쟁점아파트 준공(2020.2.21.)시까지 약 3년 동안 0건으로 나타난다.

쟁점분양사업의 분양은 청약 1순위 17:1의 경쟁률로 마감되었고 분양개시 후 4일만에 100% 분양이 완료되었으며, 같은 사업지구 인근 아파트들 역시 조기에 100% 분양완료되는 등 당시 OOO 분양시장이 호황이었음은 관련 기사들을 통해서도 확인할 수 있다.

결과적으로 쟁점법인은 아파트 711세대, 상가 13호를 성공적으로 분양하고 준공하였으며, 이를 통해 2018년 5월부터 2020년 2월까지 약 OOO원의 분양사업 이익을 인식하였다.

(2) 비상장주식에 대한 보충적 평가는

상증법 시행령 제54조

제1항에 따라 원칙적으로 순손익가치와 순자산가치의 가중평균액으로 평가하도록 정하고 있고, 이에 따라 청구인들의 재산가치 증가에 따른 증여이익을 산출하여 증여세를 부과한 이 건 증여세 과세처분은 적법하다.

(가) 비상장주식에 대한 보충적 평가는

상증법 시행령 제54조

제1항에 따라 원칙적으로 순손익가치와 순자산가치의 가중평균액에 의하고, 예외적으로 청산절차가 진행중인 법인 등 같은 조 제4항 각 호에 해당하는 경우에는 순자산가치로만 평가하도록 규정하고 있다.

또한,

상증법 시행령 제56조

제2항 제1호의 일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우에 해당하고, 같은 항 제2호 내지 제4호의 요건(증여세 과세표준 신고기한까지 1주당 추정이익의 평균가액을 신고할 것, 1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서작성일이 해당 과세표준 신고기한 이내일 것, 1주당 추정이익의 산정기준일과 증여일이 같은 연도에 속할 것)들을 모두 충족하는 경우에는, 순손익가치를 회계법인 등이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 할 수 있도록 정하고 있다.

청구인들은 쟁점법인이

상증법 시행규칙 제17조의3

제7호 주요업종의 정상 매출발생기간이 3년 미만인 경우에 해당한다는 이유로 쟁점법인 주식을 순자산가치로만 평가하여야 한다고 주장하나, 해당 사유는

상증법 시행령 제56조

제2항에서 정하고 있는 순손익가치를 추정이익의 평균액으로 할 수 있도록 규정하고 있는 요건 중 하나에 불과할 뿐이고,

상증법 시행령 제54조

제4항의 순자산가치로만 평가할 수 있는 사유에는 해당하지 아니한다.

(나) 청구인들이 주장하는 법원 판례들은 구

상증법 시행령 제56조

에 대한 판결내용으로, 2014.2.21.

상증법 시행령 제56조

가 개정되어 개정 이후로는 현행

상증법 시행령 제56조

제2항 제1호 내지 제4호의 요건을 모두 충족하는 경우에만 순손익가치를 추정이익의 평균가액으로 적용할 수 있도록 정비되었고, 추정이익의 평균가액을 적용할 수 없는 경우에는 원칙으로 돌아가서 최근 3년간 순손익액의 가중평균액을 이용한 순손익가치와 순자산가치의 가중평균액으로 평가하도록 명확하게 규정하고 있다.

(다) 쟁점법인의 최근 3년간 순손익액은 주업인 주택 분양사업의 정상적인 사업과정에서 발생한 사업소득으로 자산수증이익이나 유형자산 처분이익처럼 일시적이고 우발적인 사건으로 발생한 비정상적인 순손익액이 아니고, 쟁점분양사업을 시행하는 중에도 다른 택지 입찰에 꾸준히 참여하고 사업성 검토를 하는 등 계속사업을 영위하려는 의도를 가지고 있으며, 그 결과 OOO지구 및 OOO지구의 택지를 확보하여 후속 분양사업을 진행하고 있는 등 쟁점법인은 하나의 분양사업 이후 다른 사업의 시행이 없는 특수목적회사에도 해당하지 아니한다.

또한, 처분청에서 증여일(2020.2.21.) 현재 쟁점법인의 순손익가치와 순자산가치를 3:2로 가중평균하여 산출한 주식의 평가액에서 최초 주식의 취득가액과 통상적인 가치상승분을 차감하여 재산가치 증가에 따른 증여이익을 산정한 금액은 약 OOO원으로, 쟁점분양사업으로 인하여 발생한 실제 분양이익 OOO원 중 청구인들의 지분에 해당하는 금액 OOO원과 유사하여 경제적 실질에도 부합한다.

반면, 청구인 주장대로 쟁점법인의 증여일 현재 주식가치를 순자산가치로만 평가한다면 증여이익이 음수(△)가 되어 미성년자인 청구인들이 실제 아무런 노력 없이 얻은 약 OOO원의 실질적인 이익에 대하여 증여세를 부담하게 되지 않는 불공정하고 불합리한 결과가 발생하게 된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 재산가치의 증가가 객관적으로 예정되어 있지 않았으므로 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여 규정(

상증법 제42조의3

)을 적용할 수 없다는 청구주장의 당부

② 쟁점주식의 가액을 순자산가치로만 평가할 수 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제42조의3【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여】① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가ㆍ허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우

2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우

3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우

② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다.

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제63조【유가증권 등의 평가】① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식등의 평가

나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제32조의3【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등】 ① 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발ㆍ이용권 등의 인가ㆍ허가 및 그 밖에 사업의 인가ㆍ허가

2. 비상장주식의 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록

3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유

② 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 금액의 합계액의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

③ 법 제42조의3 제2항 전단에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다.

1. 해당 재산가액 : 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에는 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50조 제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다)

2. 해당 재산의 취득가액 : 실제 취득하기 위하여 지불한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)

3. 통상적인 가치 상승분 : 제31조의3 제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률ㆍ연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액

4. 가치상승기여분 : 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가ㆍ허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액

제54조【비상장주식등의 평가】 ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(

「소득세법」 제94조

제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손액액의 가중평균액 ÷ 3년 만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 이자율

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다.

1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

1. 법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식등

2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등. (단서생략)

3. 법인의 자산총액 중

「소득세법」 제94조

제1항 제4호 다목 1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

5. 법인의 자산총액 중 주식등의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

6. 법인의 설립 시 정관에 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인의 주식등

제56조【1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법】 ① 제54조 제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액은 다음 계산식에 따라 계산한 가액으로 한다. 이 경우 그 가액이 음수(陰數)인 경우에는 영으로 한다.

1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 = {(평가기준일 이전 1년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 3) + (평가기준일 이전 2년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 2) + (평가기준일 이전 3년이 되는 사업연도의 1주당 순손익액 × 1)} ÷ 6

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 제54조 제1항에 따른 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 기획재정부령으로 정하는 신용평가전문기관, 「공인회계사법」에 따른 회계법인 또는 「세무사법」에 따른 세무법인 중 둘 이상의 신용평가전문기관, 「공인회계사법」에 따른 회계법인 또는 「세무사법」에 따른 세무법인이 기획재정부령으로 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익의 평균가액으로 할 수 있다.

1. 일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우에 해당할 것

2. 법 제67조 및 제68조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 및 증여세 과세표준 신고기한까지 1주당 추정이익의 평균가액을 신고할 것

3. 1주당 추정이익의 산정기준일과 평가서작성일이 해당 과세표준 신고기한 이내일 것

4. 1주당 추정이익의 산정기준일과 상속개시일 또는 증여일이 같은 연도에 속할 것

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제17조의3【1주당 최근 3년간의 순손익액의 계산방법】 ① 영 제56조 제2항 제1호에서 “일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 순손익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

2. 기업회계기준의 자산수증이익, 채무면제이익, 보험차익 및 재해손실(이하 이 조에서 “자산수증이익등”이라 한다)의 합계액에 대한 최근 3년간 가중평균액이 법인세 차감전 손익에서 자산수증이익등을 뺀 금액에 대한 최근 3년간 가중평균액의 50퍼센트를 초과하는 경우

3. 평가기준일전 3년이 되는 날이 속하는 사업연도 개시일부터 평가기준일까지의 기간 중 합병 또는 분할을 하였거나 주요 업종이 바뀐 경우

4. 법 제38조의 규정에 의한 증여받은 이익을 산정하기 위하여 합병당사법인의 주식가액을 산정하는 경우

5. 최근 3개 사업연도중 1년 이상 휴업한 사실이 있는 경우

6. 기업회계기준상 유가증권ㆍ유형자산의 처분손익과 자산수증이익등의 합계액에 대한 최근 3년간 가중평균액이 법인세 차감전 손익에 대한 최근 3년간 가중평균액의 50퍼센트를 초과하는 경우

7. 주요 업종(당해 법인이 영위하는 사업중 직접 사용하는 유형고정자산의 가액이 가장 큰 업종을 말한다)에 있어서 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우

8. 제1호부터 제7호까지와 유사한 경우로서 기획재정부장관이 정하여 고시하는 사유에 해당하는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인들에 대한 증여세 조사종결보고서 및 증여세 결정결의서상 과세요건 검토 및 증여가액 계산내역은 다음과 같다.

(가) 과세요건 검토내용

1) (수증자 요건) 청구인들은 2017년 주식 수증 당시 미성년자로 ‘직업, 연령 등으로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자’에 해당한다.

2) (재산취득 요건) 2017년 4월 청구인들이 ddd으로부터 주식을 증여받았으므로 ‘특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우’에 해당하며, 2018년 1월 비록 ddd으로부터 증여받은 현금으로 주식을 취득하였으나 현금증여일에 유상증자 대금을 납부하였으므로 그 실질이 주식증여로 보아야 한다.

3) (재산가치증가사유 요건) 주식 취득일 이후 OOO지구 내 아파트 분양사업을 실시하여 주식가치가 상승하였으므로 ‘개발사업 시행과 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’에 해당하며, ‘재산가치증가사유가 발생한 날’인 사용검사확인일을 증여시기로 보아야 한다.

(나) 2020.2.21. 기준(사용승인일)으로 쟁점주식을 상증법상 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액은 1주당 OOO원이며, 당초 주식의 취득가액 및 통상가치 상승분을 차감한 수증인별 증여가액은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 재산가치 증가로 인한 증여이익 계산내역

(단위 : 백만원)

OOO

(2) 국세청 국세통합전산망 조회자료에 의하면 쟁점법인의 2017∼2019사업연도 법인세 신고내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 쟁점법인 법인세 신고내역

(단위 : 백만원)

OOO

(3) 처분청이 제출한 비상장주식 평가조서에 의하면 조사청은 2020.2.21. 기준으로 상증법상 비상장주식의 보충적 평가방법에 따라 쟁점법인의 순손익가치와 순자산가치를 3과 2의 비율로 가중평균하여 아래 ＜표6＞ 내용과 같이 쟁점법인의 주식 1주당 가액을 OOO원으로 평가하였다.

＜표6＞ 쟁점주식 평가내역

(단위 : 천원)

OOO

(4) 청구인들이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점주식 증여일(2017.4.1.)로부터 후 약 1년이 경과한 2018.2.28. 쟁점법인은 OOO로부터 쟁점분양사업에 대한 주택건설사업계획 승인(사업규모 : 아파트 711세대 및 부대ㆍ복지시설)을 받은 것으로 나타나고, 2018.3.16. 쟁점법인은 ㈜CCC 및 ㈜BBB과 민간건설공사 도급계약(계약금액 : OOO원, 부가가치세 별도)을 체결한 것으로 나타나며, 청구인들은 이와 같이 쟁점주식 취득 당시에는 쟁점분양사업에 따른 재산가치 증가가 객관적으로 예정되어 있지 아니하였다고 주장한다.

(5) 처분청은 쟁점분양사업에 대한 재산가치 증가가 객관적으로 예정되어 있었다는 의견에 대한 근거로, 2017년 당시 국내주택 초기분양률 자료, OOO 아파트 분양 관련 기사내용, 쟁점법인 내부기안문 등을 제출하였다.

(가) 2017년 국내 지역별 주택 초기분양률 자료*

(단위 : %)

OOO

* OOO 주택정보포털(OOO)

(나) 2018.5.28. OOO 기사내용 발췌*

OOO

* 그 외 OOO 등의 기사내용 제출

(다) 쟁점법인의 2016.12.27. 내부기안문

OOO

* 처분청은 쟁점법인이 쟁점분양사업을 위해 다른 지구 사업용지를 매각한 점으로 보아, 2017년 당시 쟁점분양사업의 사업성을 더 우수한 것으로 평가하였다는 의견이다.

(라) 2018.5.28. 쟁점법인이 OOO지구 공동주택 용지입찰을 위해 작성한 사업성 검토 보고서 일부 발췌

OOO

(6)

상증법 시행령 제56조

(순손익액의 계산 방법)의 2014.2.21. 개정 전후 내용은 아래 ＜표7＞과 같고, 이에 대한 개정세법 해설내용은 아래 ＜표8＞과 같다.

＜표7＞ 2014.2.21. 대통령령 제25195호에 따라 개정된

상증법 시행령 제56조

제1항ㆍ제2항

＜표8＞ 2013 개정세법 해설내용(

상증법 시행령 제56조

개정 관련)

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 재산가치증가사유에 대하여

상증법 제42조의3

제1항은 ‘개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가 등 대통령령으로 정하는 사유’를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제1호는 ‘개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 지하수개발.이용권 등의 인가.허가 및 그 밖에 사업의 인가.허가’를, 제3호는 ‘그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’를 들고 있는바,

상증법 제42조의3

제1항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제1호의 ‘개발사업’이란 「개발이익환수에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 개발사업 등과 같이 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 그 대상으로 봄이 타당하나,

상증법 시행령 제32조의3

제1항 제3호의 ‘제1호(개발사업의 시행)의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유’는 기존의 ‘개발사업의 시행’에는 해당하지 아니하더라도 그와 유사한 경제적 효과를 초래할 수 있는 토지나 건물 등 개발사업을 의미하는 것으로 해석하는 것이 합리적이라 할 것(조심 2019서3105~3108, 2020.4.6., 같은 뜻임)이다.

청구인들은 쟁점주식 증여 당시에는 재산가치의 증가가 객관적으로 예정되어 있지 않았으므로

상증법 제42조의3

의 재산가치증가사유 요건에 해당하지 아니한다고 주장하나, 이 건의 경우 2015년 3월 쟁점법인은 쟁점분양사업을 위해 사업부지를 OOO로부터 낙찰받아 OOO원에 취득하였고 그로부터 약 2년이 지난 2017.4.1. 미성년자인 청구인들에게 쟁점주식을 증여한 점, 분양사업자가 대규모의 자금이 투입되는 분양사업을 위한 사업부지 취득 이전에 사업수지를 분석하여 사업의 성패를 예측하는 것이 일반적이라 할 것이고, 쟁점법인의 경우에도 2018년 5월 OOO지구 용지 입찰을 위해 사업수지를 분석한 내용이 나타나는 점, 쟁점법인이 2016년 12월에 쟁점분양사업을 위해 OOO지구 용지를 매각한 점을 감안하면, 쟁점분양사업과 OOO지구 사업성을 비교 분석하여 쟁점분양사업의 수익성이 낫다고 판단한 것으로 보이는 점, 쟁점분양사업의 아파트 및 상가는 조기에 100% 분양된 것으로 나타나고 쟁점법인은 쟁점분양사업을 통해 약 OOO원 수익을 얻은 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 쟁점분양사업은 재산가치 증가발생이 객관적으로 예정된 사업으로

상증법 시행령 제32조의3

제1항 제3호의 재산가치증가사유 요건에 해당한다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 2014.2.21. 대통령령 제25195호로 개정된

상증법 시행령 제56조

제1항은 최근 3년간 순손익액의 가중평균액 산정방식에 대해 규정하면서, 같은 조 제2항에서는 위 제1항에 불구하고 같은 항 제1호의 ‘일시적이고 우발적인 사건으로 해당 법인의 최근 3년간 손순익액이 증가하는 등 기획재정부령으로 정하는 경우’로 같은 법 시행규칙 제17조의3 제1항에 따른 ‘주요 업종에 있어서 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우’ 등으로서 신용평가전문기관 등이 산출한 1주당 추정이익의 평균가액을 증여세 과세표준 신고기한 이내에 신고하는 등의 요건을 충족한 경우 1주당 추정이익의 평균가액을 위 제1항의 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액으로 볼 수 있도록 규정하고 있다.

위 규정의 개정취지는 ‘불합리한 경우’를 삭제하여

상증법 시행령 제56조

제1항과 제2항의 개별 요건을 대등하게 유지하도록 한 것으로서 같은 조 제2항은 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에만 적용하도록 한 것으로 보이는바, 쟁점법인이

상증법 시행령 제56조

제2항 제1호 및 같은 법 시행규칙 제17조의3 제1항 제7호에 따른 정상적인 매출발생기간이 3년 미만인 경우 등의 요건을 충족한다고 하더라도

상증법 시행령 제56조

제2항 제2호 내지 제4호의 요건을 모두 충족하지 못하는 경우에는 제2항에 규정하고 있는 1주당 추정이익의 평균가액 산정방식을 적용할 수 없는 점, 제2항을 적용할 수 없다면 다시 그 원칙인

상증법 시행령 제56조

제1항으로 돌아가 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액을 이용하여 순손익가치를 산정하는 것이 타당하다고 보이는 점 등에 비추어,

상증법 시행령 제56조

제2항의 요건을 충족하지 아니한 쟁점법인이 쟁점주식을 평가하면서 순자산가치로만 평가하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2019부3850, 2020.12.7., 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.