조심 2022지0782 (2023.12.14)

서울특별시 구로구청장이 2022.2.10. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요 가. 청구법인은 2020.8.28.과 2020.9.28. 건축주인 주식회사 A개발로부터 서울특별시 구로구 OOO필지상 공동주택 1,089세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 취득한 후, 그 취득일에 「지방세법」제11조 에 따른 일반세율(1천분의 10)과「지방세특례제한법」(2020.8.12. 법률 제17474호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제31조 제2항(이하 “쟁점감면규정”이라 한다) 및 같은 법 제177조의2에 따른 최소납부세제(100분의 85 감면율)를 적용하여 취득세의 100분의 85를 감면받고, 나머지에 해당하는 취득세 등 OOO원을 아래 ＜표1＞과 같이 신고.납부하였다. ＜표1＞ 쟁점임대주택에 대한 취득세 등 신고ㆍ납부 내역 OOO 나. 그 후, 처분청은 청구법인이 취득한 쟁점임대주택은 건축주로부터 최초로 분양받은 것이 아니라 매매를 원인으로 취득하여 쟁점감면규정에 따른 감면 대상으로 보기 어렵다는 서울특별시의 세무조사 결과 통보에 따라 2022.2.10. 쟁점임대주택에 대하여 기 감면한 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 아래 ＜표2＞와 같이 부과ㆍ고지하였다. ＜표2＞ 쟁점임대주택에 대한 취득세 등 부과ㆍ고지 내역 OOO 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.4.19. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 (1) 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 등록한 임대사업자이자 「부동산투자회사법」제2조 제1호에 따른 부동산투자회사이다. 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 등록한 임대사업자의 지위에서 쟁점임대주택의 취득에 따른 취득세 등의 신고ㆍ납부 및 감면 당시 「지방세법」제13조 제2항 단서 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에 따라 취득세 중과세의 예외를 적용하여 중과세율이 아닌 「지방세법」제11조 에 따른 일반세율(1천분의 10)과 구 「지방세특례제한법」(2020.8.12. 법률 제17474호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항 제2호에 따른 감면을 적용하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하고 처분청으로부터 감면을 받았다. 이에 대하여 처분청은 세무조사 결과통지, 과세전적부심사 결정서 및 심판청구에 대한 의견서의 원처분 요지 등에서 청구법인이 쟁점임대주택에 대하여 「부동산투자회사법」제2조 제1호에 따른 부동산투자회사에 적용되는 「지방세특례제한법」제180조의2 (지방세 중과세율 적용 배제 특례) 제1항 제1호 및 같은 법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) 제2항에 따른 감면을 적용 받았기 때문에 쟁점임대주택은 지방세 중과세율 적용배제 특례 및 임대주택에 대한 감면이 동시에 적용되었다고 주장한다. 그러나, 청구법인은 2020.8.28.과 2020.9.28. 「지방세법」 제11조 에 따른 기본세율(1천분의 10)의 적용 및 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항(임대주택 등에 대한 감면)에 따라 감면신청을 하고 세액을 신고ㆍ납부하고 감면을 받았고, 처분청의 지방세 감면통지서에서도 임대사업자의 장기임대주택 건축을 감면 결정사유로 하여 결정통지 및 감면 받은 사실이 확인된다. 처분청은 이 건 취득세 등 부과 처분의 사유 중 하나로 중복감면배제를 주장하고 있으나, 처분청의 답변서 어디에서도 중복감면배제 사유에 대한 근거를 제시하지 않고 있을 뿐만 아니라, 처분청의 중복감면배제 사유에 대한 어떠한 근거도 언급하지 않고 있다. 따라서, 서울특별시의 세무조사 결과통지, 과세전적부심사 결정서 및 처분청의 심판청구에 대한 의견서 등에 ① 중복감면 배제 판단에 대한 과세근거를 제시하지 않았으며, ② 감면 신청한 내용과 관계없는 법령의 요건 미충족을 근거로 과세처분을 하였기 때문에 이러한 처분은 부당한 과세처분에 해당하고, 납세자의 재산권을 침해한 처분청의 결정 행위는 불법이므로 처분청의 이 건 취득세 등의 부과처분은 위법ㆍ부당하다. (2) 다수의 선결정에서는 건축주로부터 일괄 매입하였다 하더라도 분양으로 취득한 것으로 볼 수 있다고 보고 있으므로 아래와 같은 사유로 쟁점감면규정에 따라 취득세를 감면하여야 한다. (가) 청구법인은 공동주택을 공공지원민간임대주택(구 기업형 임대주택)으로 개발하여 장기임대주택을 공급하는 사업을 진행하기 위하여 청구법인의 책임과 비용으로 리츠를 설립하고 인허가 단계부터 기업형 임대주택으로 국토교통부로부터 인허가를 받았고, 아래 ＜표3＞과 같이 쟁점임대주택 사업의 매도인 및 시공사와 준공조건부 매매계약을 체결한 후, 임차인 모집을 위하여 건설기간 중 임차인 모집분양(일반분양 2018.1.25., 특별분양 2020.3.26.)을 실시하였으며 이에 소요되는 비용을 청구법인이 부담하고 있다. ＜표3＞ 청구법인의 쟁점임대주택 취득 경과(청구법인 정리) OOO 청구법인은 2020.8.12. 개정되기 전의 법률인 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 취득세 감면신청서를 제출하여 처분청으로부터 취득세 등을 감면 받았음에도 처분청은 청구법인의 감면 주장과는 달리 쟁점감면규정( 「지방세특례제한법」제31조 제2항)에 따라 이 건 취득세 등을 부과ㆍ고지하였다. (나) 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제2호에서는 ‘「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택을 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세를 감면’하도록 규정하고 있고, 행정안전부의 유권해석은 임대사업자가 일괄 매입한 경우 임대주택 감면여부에 대한 질의회신에서 ‘ 「지방세특례제한법」 제31조 제1항의 적용에 있어 ‘임대사업자가 건축주로부터 공동주택을 임대할 목적으로 취득하여 임대용으로 사용하는 경우라면 일부만을 취득하는 경우뿐만 아니라 전체를 최초 취득하는 경우까지 포함된다.’라고 해석하고 있는바, 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로서 20호 이상의 장기임대주택을 취득하였으므로 행정안전부 유권해석 등에 따른 임대를 목적으로 취득하여 임대용으로 사용하는 경우에 해당되어 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 감면요건을 충족한 것으로 보아야 한다. 한편, 처분청이 과세근거로 삼고 있는 조세심판원의 결정 사례(조심 2020지604, 2020.10.21.)와 과세전적부심사 결정의 주요 판단근거라 할 수 있는 ‘분양’의 정의에 대한 대법원의 판결(2016.11.10. 선고 2016두46212 판결)에서 적용하고 있는 「지방세특례제한법」제31조 는 청구법인이 취득세 납세의무가 성립된 시점에 시행되던 법규가 아니라 할 것이고, 서울특별시장이 과세전적부심사 결정의 판단근거로 명시하고 있는 위 대법원 판결의 판단에서도 ‘주택건설사업자가 처음부터 LH공사에게 일괄매각하기로 약정한 후 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택을 건축하여 LH공사에게 일괄매각한 경우 LH공사가 구 「지방세특례제한법」 제32조 에 따라 취득세를 면제받았다면 그로써 공동주택의 공급 장려라는 입법목적은 충분히 달성된 것으로 볼 수 있으므로, 동일한 입법목적을 가진 이 사건 조항의 ‘분양’에 ‘일괄매각’도 포함되는 것으로 해석하는 것은 특혜규정의 과다한 중복적용 이라고 할 것이므로, 동일한 입법목적을 가진 이 사건 조항의 ‘분양’에 ‘일괄매각’도 포함되는 것으로 해석하는 것은 특혜규정의 과다한 중복적용 이라고 할 것이므로, 동일한 입법목적을 달성하기 위해 같은 수단을 중복하여 사용할 수 있다고 하여 이 사건 조항의 ‘분양’에 ‘일괄매각’이 포함되는 것으로 해석할 수는 없다.’라고 명시하고 있다. 처분청은 최초 세무조사 시 지방세법 중복감면을 근거로 과세 통지를 예고했고, 이후 추가 추징사유로 쟁점감면규정의 ‘분양’의 요건을 충족하지 못하여 감면사유에 해당하지 못한다고 주장하였으나, 청구법인은 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항을 근거로 감면을 신청하였으므로 처분청의 세무조사는 「지방세기본법」제18조 (신의ㆍ성실), 제19조(근거과세) 및 제20조(해석의 기준)의 지방세 부과 등의 원칙에 기초한 것인지에 대한 중대한 의구심을 가지게 하며, 처분청의 일련의 과세 과정은 세무행정 편의주의와 세무조사를 통한 과세 자체가 그 목적에 해당한다는 오해를 가져올 수 있으므로 처분청의 과세처분 결정은 근거 없는 과세처분이라 할 것이다. (다) 만약, 처분청의 주장대로 청구법인이 쟁점감면규정을 적용하여 감면을 신청하여 취득세 납부를 하였다고 하더라도, 쟁점감면규정은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을도모함과 최초로 신규 공급하는 임대주택에 취득세 감면의 혜택을 부여하는 입법 취지 때문에 처분청의 주장은 이유 없다. 청구법인은 위 ＜표3＞에서 보는 바와 같이 리츠의 설립, 사업의 진행을 위한 사전 허가 및 임차인의 모집을 위한 행위 등 사업 전반에 걸쳐 청구법인의 책임과 비용으로 사업을 진행하였고, 이는 최초 사업의 개발 및 임대의 계획단계부터 실행단계까지 청구법인이 본인으로 행동하여, 장기임대주택을 신규로 최초 공급하는 행위를 하였다고 할 것이므로 처분청의 주장과 같이 단순히 명칭이나 외관에 따라 판단하여 취득세 감면요건을 미충족한다고 주장하는 것은 「지방세기본법」제17조 의 실질과세 원칙에도 부합하지 아니한다. (라) 처분청은 청구법인이 쟁점임대주택을 일괄 취득하였으므로 분양으로 보기 어렵다고 주장하나, 「지방세특례제한법」에서 말하는 분양의 범위는 반드시 「건축물분양에 관한 법률」등에 따를 것은 아니고 세법상 각 규정의 입법취지 및 목적에 따라 달리 해석하여야 할 것이고(대법원 2013.10.17. 선고 2013두10403 판결, 조심 2018지1282, 2018.11.16. 등, 같은 뜻임), 임대사업자가 건축주로부터 소형의 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우에 취득세를 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하려는「쟁점감면규정의 입법취지에 비추어 건축주로부터 공동주택을 최초로 일괄 취득하여 매입임대사업을 하는 경우 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에 해당하는 것으로 보아야 할 것이다(조심 2017지240, 2017.11.23., 같은 뜻임). 처분청이 판단의 근거로 제시하는 조세심판원의 선결정(조심 2020지604, 2020.10.21.)은 종전 소유자가 공공건설임대주택을 건축하여 임대 등으로 사용하다가 임대의무기간 내에 새로운 임대사업자가 이를 매수한 경우로서 이 건에 동일하게 적용할 수는 없을 것이고, 이 건은 기존에 임대 용도로 사용 중에 있는 부동산을 매입한 건에 해당하지 않고, 신축주택이 특정 용도로 사용하기 이전에 청구법인이 최초로 취득하여 신규임대주택을 공급한 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점감면규정의 최초분양 받아 임대를 개시하는 경우에 해당한다고 보아야 할 것이고, 다수의 사례는 입법취지에 따라 실질적으로 임대주택의 공급을 활성화하는 경우라면, 건축주로부터 일괄로 매입했다 하더라도 "최초로 분양받은 경우"에 해당한다는 입장이므로 청구법인의 경우 「지방세법」 제13조 의 단서 조항에 따라 기본세율을 적용하고 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따라 감면을 받은 것이며, 그 감면 요건 또한 충족하고 있으므로 처분청이 청구법인에게 한 이 건 취득세 등의 부과처분은 취소되어야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구법인은 주택임대사업자로 취득세 세율적용에 있어 「지방세법」 제13조 제2항의 단서에서 정하는 업종에 해당되어 같은 법 제11조에 따른 세율에 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제2호의 임대주택 등에 대한 감면을 받았고, 「지방세특례제한법」제180조의2 는 적용받지 않았으므로 중복 감면으로 볼 수 없다고 주장하나, 「지방세특례제한법」 제2조 제1항 제6호에서 “지방세 특례”란 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함한다)에서 중과세 배제를 감면의 하나로 규정하고 있으므로 동일한 과세대상에 두개의 감면 규정이 적용될 수는 없으므로 이는 중복 감면에 해당한다. (2) 건축주로부터 분양이 아닌 일괄매입 형식으로 취득한 쟁점임대주택은 아래와 같은 사유로 쟁점감면규정에 따른 취득세 감면대상으로 볼 수 없다. (가) 2020.8.12. 개정된 쟁점감면규정( 「지방세특례제한법」제31조 제2항)의 단서에서 취득 당시의 가액 요건이 추가되기는 하였으나, 쟁점임대주택의 쟁점인 ‘최초 분양’과 관련한 감면 규정은 제1항에서 제2항으로 바뀐 것에 불과할 뿐, 감면 요건과 관련된 개정 사항은 없다 할 것이므로 쟁점임대주택을 취득할 당시의 쟁점감면규정과 그 이전의 구 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 규정이 다르다는 청구주장은 이유 없다. (나) 또한, 청구법인은 행정안전부의 유권해석에서 일괄 매입하는 경우에도 최초분양이라고 해석하고 있다고 주장하고 있으나, 이는 분양의 절차에 따랐을 경우를 전제로 일괄 취득하는 경우를 의미하는 것이고, ‘매매’를 원인으로 일괄 취득하는 모든 경우를 최초 분양이라고 해석한 것은 아니다 할 것이며, 이에 대하여 행정안전부는 「지방세특례제한법」제31조 에 따른 임대주택 등에 대한 감면 규정은 매입임대사업자의 경우 최초로 분양받는 임대목적의 공동주택으로 명확히 한정하고 있고, 여기서 ‘최초 분양’이란 건축물을 신축한 이후 미등기부동산에 대해 건축주가 소유권을 보존 등기하고 최초의 수분양자가 자기명의로 소유권이전등기하는 경우만을 의미하며, 사회적 통념상 ‘분양’으로 취득하는 것은 ‘매매’로 취득하는 것과 그 방식이나 절차에 차이가 있고 건축주가 주택을 완공하기 전 분양공고 등 분양절차 없이 특정 매수자와 포괄양수도 방식으로 사전 매매약정을 체결하고 주택을 건축하여 소유권을 이전하는 것은 ‘분양’에 해당될 수 없다고 해석하고 있으므로 건축주로부터 최초로 ‘매입’한 경우에는 ‘최초 분양’으로 볼 수 없다. (다) 아울러, 「지방세법」 상 ‘취득’의 범위로 매매, 교환, 상속, 증여… 등의 유ㆍ무상의 모든 취득을 의미한다고 규정하고 있고, 「지방세특례제한법」에서 지방세를 감면하는 경우로 ‘취득’하거나 ‘매입’하는 경우, 또는 ‘분양’받는 경우 등이라고 규정하여 각 조문마다 그 용어를 달리하고 있으며, ‘분양’의 정의에 대하여는 지방세관계법 등에서 명문으로 정립된 것은 없고, 그 사전적 의미로는 ‘전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌’, ‘토지나 건물 따위를 나누어 팜’으로 정의되어 있고, 대법원(2016.11.10. 선고 2016두46212 판결)에서는 「지방세특례제한법」 제33조 제1항에서 명시하고 있는 ‘분양’에 대하여 ‘지방세특례제한법에서는 ''''분양''''의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않지만 「건축물 분양에 관한 법률」제2조 제2호에서는 ''''분양''''이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 비록 위 법률에서는 제3조에서 위 법률의 적용범위를 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용된다고 규정하고 있지만, 이는 위 법률 자체의 적용범위의 제한을 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 ''''분양''''이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석된다’고 판시하고 있다. 위 법률을 해석함에 있어서 법률의 문언자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한 될 수밖에 없고, 어떠한 법률 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법취지와 목적을 중시하여 문언상 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시 할 수 없다 할 것인바(대법원 2009.4.23. 선고 2006다 81035 판결, 같은 뜻임), 위 대법원(2016.11.10. 선고 2016두46212 판결) 판례에서 설시한 「지방세특례제한법」제33조 제1항에 따른 ‘분양’의 의미와 쟁점임대주택에 적용된 쟁점감면규정에 따른 ‘분양’의 의미가 다르다 할 수 없다. (라) 조세 감면 제도는 감면의 필요성, 형평성, 조세정책 등에 따라 요건과 범위가 제한적으로 규정되는 것으로, 입법취지에 부합한다고 하더라도 감면요건을 충족하지 못한 경우 감면 규정의 문언을 벗어나는 해석을 감행할 수는 없다 할 것인바, 쟁점임대주택의 건축주는 분양공고, 모집 등의 분양절차 없이 청구법인을 특정하여 사전 매매계약을 체결하였으므로 청구법인은 쟁점임대주택을 ‘분양’으로 취득하였다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점감면규정에 따른 취득세 감면을 적용하기 어렵다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 (1) 청구법인의 쟁점임대주택의 취득이 「지방세특례제한법」제180조 에 따른 중복 감면에 해당하는지 여부 (2) 청구법인이 건축주로부터 매매를 원인으로 취득한 쟁점임대주택을 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따라 취득세를 감면되는 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 것으로 볼 수 있는지 여부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구법인은 ‘부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분’, ‘주택건설사업’ 등을 목적 사업으로 하고, 서울특별시 서초구 OOO를 본점 소재지로 하여 2016.10.20. 설립되었다. (나) 청구법인은 「부동산투자회사법」제9조 에 따라 국토교통부에 위탁관리부동산투자회사 영업인가를 신청하여 2016.12.15. 영업인가를 받은 것으로 나타난다. ＜표4＞ 청구법인 위탁관리부동산투자회사 영업인가 개요(발췌) OOO (다) 청구법인은 임대리츠 사업을 영위할 목적으로 주식회사 A개발(“매도인”), B 주식회사(“시공사”)와 당사자 간의 역할을 확정하는 내용의 ‘임대주택 리츠 표준사업약정서“ 및 ”주주간 협약서“를 2016.12.19. 체결한 후, 공증인가를 받은 것으로 나타난다. (라) 청구법인은 쟁점임대주택의 임대사업 등을 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법」의 규정에 따라 2016.12.21. 임대사업자로 등록 하였으며, 임대사업자 등록증에 의하면, 최초등록일은 2016.12.21. 민간임대주택의 소재지는 쟁점임대주택(1,089세대), 주택구분은 “매입”, 주택종류는 “공공지원민간임대주택(8년)”으로, 주택등록일은 “2018.4.24.”로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (마) 청구법인과 주식회사 A개발(“매도인”), B 주식회사(“시공사”)은 쟁점임대주택의 장기임대주택 사업 진행을 위해 매도인 및 시공사와 3자 계약을 체결하여 쟁점임대주택을 건설한 후, 청구법인에게 매매하기로 하는 부동산매매계약서를 2016.12.22. 체결하였다. ＜ 쟁점임대주택 매매계약서(발췌) ＞ OOO (바) 쟁점임대주택 건설사업을 착공하여 2020.7.21. 준공검사를 받은 사실이 준공검사 증명서에 의하여 확인된다. (사) 청구법인은 2020.8.28.과 2020.9.28. 쟁점임대주택 취득에 따른 취득세 감면 및 신고ㆍ납부를 하였으며, 청구법인이 처분청에 제출한 감면신청서의 감면신청사유에는 “주택임대사업에 투자하는 위탁관리부동산투자회사로서 「지방세특례제한법」제31조 제1항 제2호에 의한 취득세 감면”으로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (아) 서울특별시는 2021.10.25.부터 2021.11.12.까지 청구법인의 쟁점임대주택 취득에 대한 세무조사를 진행한 후, 2021.11.19.과 2021.11.25. 세무조사결과를 청구법인에게 통지하였다. ＜ 서울특별시의 세무조사 결과통지(발췌) ＞ OOO (자) 처분청은 청구법인이 쟁점임대주택을 건축주로부터 최초로 분양이 아닌 매매를 원인으로 취득하여 쟁점감면규정에 따른 감면으로 보기 어렵다고 보아 2022.2.10. 쟁점임대주택에 대하여 기 감면하였던 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 「지방세특례제한법」제180조 에서는 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면할 때 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제1항 제6호에서는 "지방세 특례"란 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함한다) 등을 말한다고 규정하고 있다. 그리고, 쟁점감면규정에서는 임대주택 등에 대한 감면을 규정하고 있으며, 「지방세특례제한법」제180조의2 제1항 제1호에서는 “ 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사가 취득하는 부동산”에 대하여는 「지방세법」제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다는 지방세 중과세율 적용 배제 특례를 규정하고 있다. 한편, 「지방세법」제13조 제2항 본문에서는 대도시 내 법인 등이 취득하는 부동산에 대하여 취득세를 중과세하도록 규정하면서, 그 단서 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에서는 “ 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 등록을 한 임대사업자”에 대하여는 대도시 법인 중과세의 예외를 규정하여 일반과세 하도록 규정하고 있다. 살피건대, 청구법인은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 등록한 임대사업자와 「부동산투자회사법」제2조 제1호에 따른 부동산투자회사라는 이중적인 지위를 갖고 있는바, 청구법인은 쟁점임대주택의 취득에 대하여 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 등록한 임대사업자의 지위에서 「지방세법」제13조 제2항 단서 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에 따른 중과제외업종을 영위하여 「지방세법」제11조 에 따른 일반세율(1천분의 10)을 적용하여 취득세 등을 신고.납부한 점, 청구법인은 「지방세특례제한법」제180조의2 에 따른 지방세 중과세율 적용 배제 특례( 「부동산투자회사법」제2조 제1호에 따른 부동산투자회사)를 적용하여 취득세 감면을 신청하거나 적용받지도 아니한 것으로 보이는 점, 청구법인은 「지방세법」제13조 제2항 단서 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에 따라 취득세 중과세의 예외가 적용되었으므로 「지방세법」제13조 제2항 본문에 따른 취득세 중과세를 전제로 한 「지방세특례제한법」제180조의2 제1항(“같은 법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다.”)의 적용 대상으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점임대주택의 취득에 대하여 「지방세법」제13조 제2항 단서 및 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에 의한 대도시 내 중과세의 예외를 적용 받은 것을 지방세 감면 등의 특례로 보기는 어려워 보이므로 대도시 내 중과세 예외와 쟁점감면규정에 의한 감면을 「지방세특례제한법」제180조 에 의한 중복 감면으로 보기는 어렵다고 판단된다. (3) 다음으로, 쟁점(2)에 대하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점임대주택을 건축주로부터 일괄 매입하였으므로 쟁점감면규정에 의한 분양으로 보기 어렵다는 의견이나, 쟁점감면규정에서 말하는 “분양”의 범위는 반드시 「건축물 분양에 관한 법률」등에 따를 것은 아니고 세법상 각 규정의 입법취지 및 목적에 따라 달리 해석하여야 할 것(대법원 2013.10.17. 선고 2013두10403 판결, 같은 뜻임)인데, 임대사업자가 건축주로부터 소형의 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우에 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하려는 쟁점감면규정의 입법취지 등에 비추어 건축주로부터 공동주택을 최초로 일괄 취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 그 공동주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일하므로 둘 모두가 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적인 점, 특히, 청구법인은 쟁점임대주택의 임대사업 등을 위하여 「민간임대주택에 관한 특별법」의 규정에 따라 2016.12.21. 등록한 임대사업자로로서 매입임대주택의 공급을 원활히 하기 위하여 쟁점임대주택을 일괄 취득한 것으로서 이를 감면대상으로 보는 것이 주택임대사업의 장려라는 입법취지에 더욱 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 취득한 쟁점임대주택은 쟁점감면규정에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당한다(조심 2022지1006, 2023.9.12. 외 다수, 같은 뜻임) 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과.고지한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 , 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 지방세특례제한법 (2020.8.12. 법률 제17474호로 일부개정된 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. "지방세 특례"란 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함한다) 등을 말한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. ② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조 에 따른 취득 당시의 가액이 3억원( 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다. ＜신설 2020.8.12＞ 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율 경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율( 「지방세법」 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 취득세: 200만원 이하 제180조(중복 감면의 배제) 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면할 때 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다. 다만, 제73조, 제74조, 제92조 및 제92조의2의 규정과 다른 규정은 두 개의 감면규정(제73조, 제74조 및 제92조 간에 중복되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다)을 모두 적용할 수 있다. 제180조의2(지방세 중과세율 적용 배제 특례) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산의 취득에 대해서는 「지방세법」에 따른 취득세를 과세할 때 2024년 12월 31일까지 같은 법 제13조 제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을 적용하지 아니한다. 1. 「부동산투자회사법」 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사가 취득하는 부동산 (2) 지방세특례제한법 (2020.8.12. 법률 제17474호로 일부개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 항에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. (3) 지방세법 (2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 것) 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[ 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 "취득당시가액"이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10 나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조 제1항 제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2 제1항 제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조 에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 "대도시"라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 "대도시 중과 제외 업종"이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다. 1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 "휴면법인"이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입( 「수도권정비계획법」 제2조 에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조 제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우 ③ 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다. 1. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 대도시 중과 제외 업종 중 대통령령으로 정하는 업종에 대하여는 직접 사용하여야 하는 기한 또는 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용이 금지되는 기간을 3년 이내의 범위에서 대통령령으로 달리 정할 수 있다. 가. 정당한 사유 없이 부동산 취득일부터 1년이 경과할 때까지 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우 나. 부동산 취득일부터 1년 이내에 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우 2. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우 나. 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우 (4) 지방세법 시행령 제26조(대도시 법인 중과세의 예외) ① 법 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 업종"이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다. 31. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 에 따라 등록을 한 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조 에 따라 지정된 공공주택사업자가 경영하는 주택임대사업 (5) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.