조심 2023지4274 (2024.05.30)

서울특별시 양천구청장이 2023.6.28. 청구법인에게 한 취득세 등 OOO원의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.9.7.～2023.1.10. 기간 동안 서울특별시 양천구 OOO 소재 다세대주택 16세대(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고, 주택건설사업자로서 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 대한 일반세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 처분청에 신고.납부하였다.

＜표1＞ 쟁점부동산 취득일자

나. 청구법인은 2023.3.27. 한국토지주택공사와 쟁점부동산에 공공매입임대주택을 건설하여 한국토지주택공사에 공급하기로 하는 내용의 약정을 체결하였고, 2023.5.8. 처분청에 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항에 따른 감면 규정(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면)을 적용하여 취득세 등 OOO원을 환급할 것을 요구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.6.28. 위 경정청구를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.7.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 처분청은 ① 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항은 적용 대상을 ‘공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자’로 규정하고 있는바, 약정 체결이 쟁점부동산 취득보다 선행되어야 하나 청구법인의 경우 취득 이후 약정을 체결하여 적용 대상에 해당하지 않고, ② 「지방세특례제한법」 제180조는 중복 특례를 배제하고 있는바, 청구법인은 주택건설사업자로서 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에 따라 중과 배제가 적용되었으므로 중복 감면은 불가능하다는 두 가지 사유로 이 건 경정청구를 거부하였으나, 다음과 같은 이유로 이 건 처분은 위법하다.

(2) 2021.12.28. 신설된 「지방세특례제한법」 제31조의5는 2021.4.8. 국토교통부 보도자료를 법제화 한 것으로, 보도자료에는 사전매입약정 주택건설사업자에 대하여 사업용 토지 취득과 건설 후 원시 취득에 대하여 감면한다는 내용만 적시되어 있고, 약정 우선 여부에 따라 차별하거나 제한을 두는 내용은 없다.

한국토지주택공사의 매입약정 일반 절차 및 프로세스를 보면 ⑦단계가 토지 소유권 확보 및 건축허가, ⑧단계가 매입약정 체결의 순서로 기재되어 있고, ⑦과 ⑧의 선후가 바뀌어도 된다고 명시하고 있다. 즉, 한국토지주택공사는 토지 소유권 확보를 먼저 하는 것이 일반적인 순서인 것으로 명시하고 있고, 매입약정의 체결이 선행되는 것은 극히 예외적인 경우에 해당한다.

2021.12.28. 개정된 「지방세특례제한법」 제31조의5와 관련한 부칙을 보면, 이 법 시행 이후 공공주택사업자에게 주택 등을 매도하기로 약정을 체결한 경우부터 적용하도록 하고 있는바, 위 규정은 2022.1.1. 이후 부동산을 취득하고 약정 체결의 요건을 충족하면 적용되는 것이다. 그리고 위 규정의 입법 취지는 ‘서민.중산층의 전세난 완화를 위해 양질의 주택을 신속하게 공급할 수 있는 매입약정 주택을 활성화할 필요가 있으므로, 주택을 건축하는 민간사업자가 토지 및 주택을 취득하는 경우 취득세를 일부 감면하여 사업참여 부담을 덜어주려는 것’인바, 이러한 취지까지 고려하면 취득 및 약정 체결의 순서와 관계 없이 위 규정을 적용하는 것이 타당하다.

(3) 「지방세특례제한법」 제180조는 ‘둘 이상의 지방세 특례 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면되는 세액이 큰 것 하나만을 적용한다’고 규정되어 있을 뿐, ‘감면과 중과배제가 동시에 있으면 감면되는 부분이 큰 것 하나만 적용한다’고 규정되어 있지 않다.

또한 ‘둘 이상의 지방세 특례 규정이 적용되는 경우’란 「지방세특례제한법」상 특례를 의미하는 것으로 「지방세법」상 중과배제는 여기에 포함되는 것으로 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것이다(대법원 1998. 3. 27. 선고 97누20090 판결 참조).

「지방세특례제한법」 제31조의5는 ‘공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면’이라고 명시되어 있고, 제1항에서는 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 취득하는 부동산에 대하여 취득세를 경감한다고 규정하며, 부동산을 취득한 날부터 임의의 기한 내에 약정 체결을 하지 아니한 경우 등에 대한 별도의 추징 규정을 따로 두고 있지 않으므로, 취득세 경감 대상에 해당하려면 매도약정을 체결하는 행위가 취득보다 선행되어야함이 자명하나, 청구법인의 경우 매도약정 체결이 취득보다 후행하였으므로, 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항의 감면 요건을 충족하지 못한 것으로 판단된다.

또한 공공주택사업자로서 청구법인과 약정을 체결한 한국토지주택공사의 매입약정사업 프로세스를 보면, 매입약정 체결과 관련하여 주택건설사업자가 공공주택사업자의 임대 목적 주택을 건축할 토지에 대하여 그 소유권을 확보한 후에 매입약정을 체결하든, 매입약정을 체결한 후에 토지 소유권을 확보하든 관계없고, 양자 간의 약속된 날까지 약정을 체결하기만 하면 된다고 설명하고 있기에, 취득 전에 매입약정을 체결하여 감면 요건을 충족하는 것이 희박하거나 불가능한 일이 아니라 판단되어, 청구법인이 경정청구로서 이 사건 부동산 취득세 16건에 대하여 신청한 감면은 16건 모두 감면 대상이 아니라고 판단된다.

(2) 「지방세특례제한법」이 2023.3.14. 법률 제19232호로 일부 개정되면서 제180조의 제목이 ‘중복 감면의 배제’에서 ‘중복 특례의 배제’로 변경되었고, 부칙 제2조에 의해 중복 특례의 배제는 2023.1.1. 이후 납세의무 성립 분부터 적용하고 있다.

2022년까지는 동일한 과세대상의 동일한 세목에 대하여 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다고 규정했던바, 결국 2022년까지는 「지방세특례제한법」(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것)상의 감면에 대해서만 중복이 발생하지 않도록 했던 것이나, 2023년부터 적용하는 중복 특례의 배제는 동일한 과세대상의 동일한 세목에 대하여 둘 이상의 특례 규정이 적용되는 경우 그 중 감면 세액이 높은 것 하나만을 적용한다고 규정하고, 지방세 특례는 「지방세특례제한법」 제2조 제1항 제6호에서 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함) 등으로 정의하는데, 마지막에 나열된 과세표준 공제에 보충하는 내용으로서 중과세 배제가 포함되어 있다.

과세표준은 「지방세기본법」에서 정의하여 「지방세법」에서 주로 다루는 개념으로서, 중과세 배제를 과세표준 공제와 엮어서 같이 지방세 특례로 정의했다는 점과, 과세표준 공제에 보충하는 또 다른 내용으로서 재산세 과세대상 구분전환을 포함하는 것인 점, 「지방세법」에서 다루는 재산세 과세에 관한 부분까지 망라하여 지방세 특례에서 다루고 있다는 점을 보았을 때, 「지방세특례제한법」 제2조 제1항 제6호에서 지방세 특례로서 정의한 중과세 배제가 「지방세특례제한법」에서 유일하게 존재하는 제180조의2(지방세 중과세율 적용 배제 특례)의 중과세 배제만을 의미하는 것이 아니라, 「지방세법」 등에서 규정하는 중과세 배제도 모두 해당된다고 해석해야한다.

취득세 신고·납부 시 이미 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호에 따라 주택건설사업자로서 중과세 배제를 적용받은 청구법인이 경정청구로서 신청한 지특법 감면에 대하여, 2022년에 신고·납부한 2건은 「지방세특례제한법」(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것) 제180조의 중복 감면에 해당되지 않아 감면 신청이 가능하나, 2023년에 취득한 14건은 「지방세특례제한법」 제180조에 따라 중복 특례에 해당되어, 이미 「지방세법 시행령」에 의거 중과세 배제를 받은 청구법인의 취득세는 2023년도 취득분 14건에 한하여는 더 이상의 감면이 불가하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항의 규정은 매도 약정을 체결한 후 부동산을 취득한 경우에만 적용되는 것으로 보아, 부동산을 취득한 후 매도 약정을 체결한 청구법인의 경정청구를 거부한 처분의 당부

② 청구법인에게 「지방세특례제한법」 제31조의5 의 감면 규정을 적용하는 것이 「지방세특례제한법」 제180조의 중복 특례의 배제 대상에 해당하는 지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2022.9.7.～2023.1.10. 기간 동안 서울특별시 양천구 OOO 소재 다세대주택 16세대(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하고, 2023.3.27. 한국토지주택공사와 쟁점부동산에 공공매입임대주택을 건설하여 한국토지주택공사에 공급하기로 하는 내용의 약정을 체결하였다.

(나) 한국토지주택공사의 2022.1.5.자 보도자료(2022년 매입약정 방식으로 총 4만 3천호 주택 매입)에 따르면, 민간신축 임대약정 사업은 한국토지주택공사가 민간사업자의 건축예정 또는 건축 중인 주택에 대해 건축완료 전 매입약정을 체결한 뒤 준공 후 매입해 매입임대주택으로 활용하는 사업이다.

(다) 한국토지주택공사의 ‘민간 신축 매입약정 방식 매입 공고’에는 매입 약정 방식의 절차가 기재되어 있고, 기재된 바에 따르면 ⑦단계가 토지 소유권 확보 및 건축허가, ⑧단계가 매입약정서 체결이고, ⑦과 ⑧의 선후가 바뀌어도 된다고 명시하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항에서 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 "공공주택사업자"라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다고 규정하면서 그 제1호에서 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우를, 그 제2호에서 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우를 규정하고 있다.

(나) 처분청은 쟁점부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우에는 「지방세특례제한법」제31조의5 제1항의 적용대상에 해당되지 않는다는 의견이나, 위 규정의 신설취지가 “신축 매입 주택 등의 약정을 통한 임대주택의 공급 확대 및 서민주거생활 안정지원 등”에 있다 하겠고, 「지방세특례제한법」제31조의5 제3항 제1호에서 부동산 취득 후 1년 이내에 착공을 하지 아니하는 경우 감면된 취득세를 추징하도록 보완규정을 두고 있어 사후에 약정을 체결한 자에 대하여 취득세를 감면하더라도 입법 취지와 어긋나게 취득세가 부당하게 감면될 가능성이 적은 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산을 취득한 후 공공주택사업자와 매입약정을 체결한 경우에도 세제 혜택을 부여하는 것이 합리적이라 할 것이므로 청구법인의 쟁점부동산 취득에 대하여도 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항에 따른 감면 규정을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2022지1848, 2023.8.24., 같은 뜻임).

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정된 것) 제180조에서는 동일한 과세대상의 동일한 세목에 대하여 둘 이상의 지방세 특례 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면되는 세액이 큰 것 하나만을 적용한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제1항 제6호에서는 “지방세 특례”란 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함한다) 등을 말한다고 규정하고 있다.

그리고 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항에서는 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 감면하도록 규정하고 있다.

한편, 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에서는 법인이 취득하는 주택에 대하여 취득세를 중과세하도록 규정하면서, 같은 조 제5항에서 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2 제1항 제8호 나목 4)에서는 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 대하여는 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하고 있다.

(나) 처분청은 「지방세특례제한법」이 2023.3.14. 법률 제19232호로 일부 개정되면서 제180조의 제목이 ‘중복 감면의 배제’에서 ‘중복 특례의 배제’로 변경되었고, 「지방세특례제한법」상 특례의 범위에 중과세 배제가 포함되어 있으므로, 「지방세법」상 중과세 대상에서 제외된 청구법인에게 취득세 감면을 적용할 수는 없다는 의견이다.

그러나, 청구법인은 주택건설사업자로서 「지방세법」 제13조의2 제5항 및 같은 법 시행령 제28조의2 제1항 제8호 나목 4)에 따른 중과세 예외 대상인 주택을 취득한 것이고, 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 대한 일반세율을 적용하여 취득세 등을 신고 납부하였는데, 청구법인이 쟁점부동산의 취득에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제5항 및 같은 법 시행령 제28조의2 제1항 제8호 나목 4)에 따라 중과세의 예외를 적용받은 것을 「지방세특례제한법」상 지방세 특례를 적용받은 것으로 보기는 어려워 보이는바, 주택건설사업자의 중과세 예외와 「지방세특례제한법」 제31조의5 제1항에 의한 취득세 감면을 「지방세특례제한법」 제180조에서 규정하는 중복 특례로 보기는 어렵다고 판단되므로(조심 2022지782, 2023.12.14., 같은 뜻임), 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “지방세 특례”란 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함한다) 등을 말한다.

제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 “공공주택사업자”라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다.

② 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 2022년 12월 31일까지 경감한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다.

1. 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우

2. 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우

제180조(중복 감면의 배제) 동일한 과세대상에 대하여 지방세를 감면할 때 둘 이상의 감면 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다. 다만, 제73조, 제74조, 제92조 및 제92조의2의 규정과 다른 규정은 두 개의 감면규정(제73조, 제74조 및 제92조 간에 중복되는 경우에는 그 중 감면율이 높은 것 하나만을 적용한다)을 모두 적용할 수 있다.

(2) 지방세특례제한법(2023.3.14. 법률 제19232호로 개정된 것)

제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “지방세 특례”란 세율의 경감, 세액감면, 세액공제, 과세표준 공제(중과세 배제, 재산세 과세대상 구분전환을 포함한다) 등을 말한다.

제31조의5(공공주택사업자의 임대 목적으로 주택을 매도하기로 약정을 체결한 자에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자(이하 이 조에서 “공공주택사업자”라 한다)의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다.

② 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택을 건축하여 공공주택사업자에게 매도하기로 약정을 체결한 자가 해당 주택 등을 건축하여 최초로 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 10을 2024년 12월 31일까지 경감한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 및 제2항에 따라 경감받은 취득세를 추징한다.

1. 제1항에 따라 부동산을 취득한 날부터 1년 이내에 공공주택사업자의 임대가 목적인 주택 등을 착공하지 아니한 경우

2. 제2항에 따라 최초로 취득한 주택 등을 6개월 이내에 공공주택사업자에게 매도하지 아니한 경우

제180조(중복 특례의 배제) 동일한 과세대상의 동일한 세목에 대하여 둘 이상의 지방세 특례 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면되는 세액이 큰 것 하나만을 적용한다. 다만, 제73조, 제74조의2 제1항, 제92조 및 제92조의2와 다른 지방세 특례 규정이 함께 적용되는 경우에는 해당 특례 규정을 모두 적용하되, 제73조, 제74조의2 제1항 및 제92조 간에 중복되는 경우에는 그 중 감면되는 세액이 큰 것 하나만을 적용한다.

부칙(법률 제19232호, 2023.3.14.)

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(일반적 적용례) 이 법은 2023년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.

(3) 공공주택 특별법

제4조(공공주택사업자) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사

(4) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(5) 지방세법 시행령

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자