조심 2021서2536 (2021.06.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.4.30. OOO소재 토지(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 매매로 취득하여 부동산 임대업을 영위하다가, 2019.9.30. 쟁점부동산을 주식회사 OOO(이하 “양수인”이라 한다)에 일괄 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)하고 2019.10.1. 폐업하였다.

나. 청구인은 2019.11.18. 쟁점거래의 양도가액 OOO원으로 구분하여 2019년 제2기 부가가치세 OOO원을 신고납부하였다.

다. OOO국세청장은 청구인의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과 쟁점부동산 양도가액의 안분 계산이 부적정한 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 쟁점거래의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분 계산하여 2020.12.24. 청구인에게 2019년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 쟁점건물을 노후된 건물로 인정하지 않는 것은 잘못된 판단이다.

처분청은 쟁점건물의 철거 이유가 노후로 인해 사용가치가 없는 것이 아니라 단순히 지구단위계획 변경으로 건물을 신축하기 위함이라고 판단하였지만,

「법인세법 시행규칙」 제15조

제3항 별표5에 따르면 건축물 등 내용연수에서 철근 콘크리트 구조는 하한 30년까지로 규정되어 있으므로 쟁점건물의 사용승인일 1992.2.27.부터 기산하면 만 27년 된 노후 건물이다. 또한, ‘지구단위계획’의 개념을 살펴보면 “도시 내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경 친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시개발 또는 도시 관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로, 도시의 기능 및 미관을 증진시키기 위해 도시 내 일정구역에 대하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로경관을 조성하기 위한 계획이다”라고 정의하고 있다. 쟁점건물은 만 27년이 지난 노후건물이며, 지구단위계획 변경을 통해 도시의 기능 및 미관을 증진시키고 건축물 등을 정비하는 취지에 맞추어 철거 및 신축을 하는 것이므로 처분청의 판단은 잘못된 판단이다.

(2) 양수인은 건물신축을 위해 쟁점부동산을 취득하면서 포괄적 양도·양수조건을 원하지 아니하여 세입자 퇴거비용 및 건물철거를 양도자가 하기로 하였으나, 사정변경으로 인하여 건물철거 신청을 부득이 양수인이 하였다. 매매계약 조건은 노후된 건물의 철거를 위해 양도인이 기존 건물의 임차인을 모두 퇴거시키는 조건의 매매 계약이었다. 양도인은 매매계약의 조건을 충족시키기 위해 명도비용 등을 지불하고, 모두 명도한 후 건물철거비로 받은 OOO원으로 세금계산서를 발행하여 건물가액은 없는 것으로 하였다.

(3) 처분청이 건물철거를 전제하여 철거비용을 받은 것임에도 쟁점건물의 가액이 있는 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분 계산하는 것은 잘못이다.

(가) 앞서 살펴본 바와 같이 매매계약서의 성사조건은 양도 전에 건물 세입자를 모두 퇴거하고 건물철거를 양도인이 하는 조건의 매매계약이었다. 양도인은 매매계약의 성사를 위하여 임차인 퇴거비용을 책임지기로 함에 따라 임차인에게 모두 명도비용을 지급했으며, 철거비용으로 세금계산서 OOO원을 발행하였으나, 부득이한 사정으로 건물멸실을 소유권이전 전에 해주지 못하고 잔금을 수령하였다.

(나) 청구인이 철거를 전제로 당사자간 합의에 의해 건물의 가액을 “OOO”으로 하고, 명도비용 및 철거비용 등을 감안하여 OOO원으로 건물가액을 산정하였으나, 처분청이 실제 철거가 되지 않은 상태에서 건물이전이 되었다고 하여 강제로 경제적 가치가 있는 것으로 의제하여 부가가치가 있는 건물로 보아 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분 계산하는 것은 「국세기본법」상 실질과세를 적용하지 않은 것이므로 입법 취지나 경제적 합리성 등에 비추어 불합리하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물을 재산적 가치가 있는 재화로 보고 부가가치세를 과세한 당초 처분은 적법하다.

(가) 「부가가치세법」은 과세대상인 재화나 용역의 공급에 있어 제2조에서 ‘재화’를 정의하고 있으며, 토지의 공급에 대해서는

「부가가치세법」 제26조

제1항 제14호에 근거하여 부가가치세를 면제하고 있다. 또한

「부가가치세법」 제10조

제9항 제2호에서 사업의 포괄 양수도 거래를 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하여 비과세하고 있다. 부동산의 공급시기에 대하여

「부가가치세법」 제15조

제1항 제2호는 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 그 재화가 이용가능하게 되는 때를 그 공급시기로 보는바, 공급받은 재화가 부동산인 경우 특별한 사정이 없는 한 공급시기는 그 부동산을 명도받기로 한 때로 보는 것이다(대법원 2008.9.11. 선고 2006두9900 판결 등, 같은 뜻임).

(나) 청구인은 쟁점건물 임대소득으로 2018년에 매출 OOO원을 신고하였다. 쟁점건물은 1992.2.27. 사용승인된 지하 2층, 지상 4층, 연면적 1,232.1㎡ 규모의 철근콘크리트조 건물로서 쟁점거래 당시인 2019년 상반기(1월) 사진 자료로 건물 외관을 검토한바 6개의 사업장이 쟁점건물에서 사업을 영위할 수 있을 정도로 건물가치가 있다고 판단된다. 청구인이 2019년 귀속 종합소득세 신고 당시 제출한 2019.12.31. 현재 표준합계잔액시산표상 쟁점건물의 장부가액은OOO원으로 장부가액을 통한 감가상각을 고려하여도 쟁점건물이 노후로 인해 가치가 없다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(다) 양수인은 쟁점건물에 대해 2019.9.30. 소유권이전 등기절차를 경료하였고, 쟁점거래는 사업의 포괄 양수도 거래가 아님을 쟁점거래의 계약서에 명시하고 있다. 또한 청구인과 양수인간의 부동산 매매 계약서 제12조(기타특약사항) 제5항에서 “지구단위계획이 2019.10.31.까지 확정되지 않으면 본 계약은 무효로 한다”고 약정한바, 실제 지구단위계획 변경 이후 당초 1,112.81㎡에서 2,317.11㎡로 건물의 연면적이 2배 이상 증가하였다. 즉 쟁점거래는 노후화된 건물의 철거보다는 지구단위계획의 변경을 필수사항으로 약정한 거래인바, 이는 쟁점건물을 철거하게 된 사유가 건물이 노후화하여 사용가치가 없기 때문이 아니라 지구단위계획 변경으로 새 건물을 신축하기 위함임을 방증하는 것이다.

(라) 앞서 살펴본 바와 같이 쟁점거래 이전까지 쟁점건물의 임대로 상당한 매출이 발생하는 등 쟁점건물이 재산적 가치가 있음에도 불구하고 지구단위계획이 변경 확정되지 않을 시 계약을 무효화하는 약정을 맺은 점, 지구단위계획 변경 이후 연면적이 2배 이상 증가한 점 등을 고려할 때 쟁점건물의 재산적 가치가 없다고 볼 수 없으며, 양수인이 건물이 실재하는 상태에서 2019.9.30. 쟁점건물의 소유권이전 등기절차를 경료한 이상 그 이후 쟁점건물을 철거한 것은 건물의 공급시기 이후의 사정에 불과하므로 쟁점건물의 취득 목적이나 쟁점건물이 취득 후 곧 철거되었다는 사정은 쟁점거래의 부가가치세 산정에 있어 고려하여야 할 요소가 아니므로 당초 처분은 적법하다.

(2) 2018.12.31. 개정된

「부가가치세법」 제29조

제9항의 규정은 자산의 임의평가를 사전에 방지하여 조세법률주의와 조세평등을 구현하기 위한 강행규정으로, 쟁점건물을 기준시가로 안분 계산한 당초 처분은 적법하다.

(가)

「부가가치세법」 제29조

제9항(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정된 것) 및 같은 법 시행령 제64조는 토지와 건물 등을 함께 공급하면서 건물가액이 기준시가로 안분한 금액과 30% 이상 차이나면

「소득세법」 제99조

에 따른 기준시가로 안분 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 상기와 같이

「부가가치세법」 제29조

제9항 및 같은 법 시행령 제64조가 2018.12.31. 개정된 이유는 사업자가 토지·건물 등을 함께 공급하며 계약서상 건물가액을 공사원가에도 미치지 못하거나 근접한 수준에 불과한 가액으로 구분 기재하는 등 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분으로 볼 수 없는 경우에도 계약서상 구분?기재하였다는 사실만으로 실지거래가액으로 신고하는 경우가 다수 있어 자산별 가액의 자의적 구분에 의한 조세회피 방지를 위해 법령을 개정하게 된 것이다.

(다) 또한 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 축소·확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 것(대법원 2008.2.15. 선고 2006두8969 판결 외 다수, 같은 뜻임)인데, 개정된

「부가가치세법」 제29조

제9항은 그 안분 계산한 금액을 공급가액으로 하도록 규정하며 단서 적용의 예외를 별도로 정하지 않았다.

(라) 청구인이 2019년 제2기 부가가치세 신고 당시 건물가액으로 OOO원을 신고하였으나, 쟁점부동산을 기준시가로 안분한 경우 건물가액은 OOO원으로 아래 ＜표1＞과 같이 신고가액과 기준시가로 안분한 가액의 차이가 100분의 30 이상 발생한다.

(마) 위의 사항들을 종합적으로 검토한바, 청구인이 주장하는 쟁점건물의 가액은 통상의 거래관행을 벗어난 것으로서 합리적인 가액 구분으로 볼 수 없으므로, 자산의 임의 평가를 사전에 방지하고 부가가치세 과세표준과 세액을 법령의 규정에 따라 공평하게 적용하고자 하는 개정된 「부가가치세법」의 취지에 따라 기준시가로 안분 계산한 금액을 쟁점건물의 공급가액으로 본 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

일괄양도한 토지와 건물가액의 구분에 대해 처분청이 기준시가에 의하여 다시 안분 계산하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2018.4.30. 쟁점부동산을 취득하여 2018.5.1. 부동산 임대업을 영위하다가 2019.7.25. 양수인과 다음과 같이 쟁점건물 및 쟁점토지에 대한 양도계약을 체결하였다.

(나) 청구인은 2019.9.30. 쟁점건물을 양수인에게 양도함에 따라 2019.10.1. 폐업하여 2019.11.18. 매출금액을 OOO원으로 하여 부가가치세를 신고하였다.

(다) 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점건물 가액 1억원에 대하여 매출세금계산서를 발급하였고, 양수인은 2019년 제2기 부가가치세 신고시 위 매출세금계산서 수취에 대하여 토지의 자본적 지출로 보아 매입세액을 불공제하여 부가가치세를 신고하였다.

(라) 청구인은 2019.12.2. 쟁점부동산 양도가액 OOO원에 대하여 양도소득세를 신고하였고, OOO국세청장은 청구인의 양도소득세 신고서를 검토한 결과 적정하게 신고된 것으로 판단하였으나, 부가가치세와 관련하여 토지 및 건물가액의 안분이 부적정한 것으로 보아 아래 ＜표2＞와 같이 처분청에 과세자료를 통보하였다.

(마) 처분청의 심리자료에 의하면, 처분청이

「부가가치세법」 제29조

제9항 제2호에 따라 기준시가에 의하여 쟁점건물의 가액을 안분 계산한 내역은 다음과 같다.

(바) 청구인이 2019년 종합소득세 신고시 제출한 2019.12.31. 기준 표준합계잔액시산표상의 쟁점토지 및 쟁점건물의 가액은 각각 OOO원으로 나타난다.

(사)

「부가가치세법」 제29조

제9항은 2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되었는데, 기획재정부가 “2018 간추린 개정세법”에서 밝힌 개정취지는 다음과 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

「부가가치세법」 제29조

제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에서 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분 계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 같은 법 시행령 제64조에서 정하는 바에 따라 안분 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 구분한 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 점, 2018.12.31. 개정된

「부가가치세법」 제29조

제9항의 개정이유가 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것으로, 2019.1.1. 이후 재화를 공급하는 분부터 적용되는 점 등에 비추어 일괄양도한 쟁점토지와 쟁점건물 가액의 구분에 대해 처분청이 기준시가에 의하여 다시 안분 계산하여 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.