조심 2024중0735 (2024.08.01)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 가죽제품 가공업을 영위하는 주식회사 A(이하 “수증법인”이라 한다)의 대표이사로서, 청구인 소유의 경기도 안산시 단원구 OOO 토지 7,999.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 공장건물 5,449.5㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 수증법인에게 임대하던 중, 2021.9.10. 수증법인과 ‘쟁점부동산을 증여’하는 증여계약을 체결하였고, 같은 날 수증법인은 주식회사 B(이하 “매수법인”이라 한다)와 ‘쟁점건물을 철거하는 조건으로 쟁점토지를 OOO원에 양도’하는 매매계약을 체결하였으며, 쟁점건물은 2022.2.8. 철거말소되었다.

나. 청구인은 2021.10.18. 쟁점부동산 증여와 관련하여, 쟁점건물의 공급가액을 OOO원으로 하여 2021년 제2기 부가가치세를 신고.납부한 후 2023.10.30. 철거예정인 쟁점건물의 가치가 OOO원이어서 부가가치세 과세대상 거래가 아니라는 이유로 기 신고.납부한 부가가치세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2023.12.11. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.2.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점부동산을 수증법인에 증여하고, 수증법인이 그 중 쟁점토지를 매수법인에 매각한 경위는 다음과 같다.

(가) 청구인은 쟁점부동산을 증여하기 전인 2021.9.10. 매수법인과 쟁점부동산을 OOO원에 매매하는 매매계약을 체결하면서, 특약사항에 ‘쟁점건물 철거 조건으로, 철거 후 토지만 이전’하기로 하는 등 철거예정인 쟁점건물의 가액은 포함하지 아니하였는데, 당시 청구인이 대표이사이면서 최대주주로 있는 수증법인의 2021사업연도 이월결손금 및 결손예상액이 합계 OOO원 이상이고, 쟁점부동산을 담보로 대출한 금융채무 등 수증법인의 채무액이 OOO원 이상임에 따라 청구인이 그대로 매수법인에 양도 시 수증법인에 있는 모든 채무를 상환할 방법이 없었다. 이에 수증법인의 채무를 모두 상환하기 위한 방법으로 쟁점부동산을 수증법인에게 증여하게 되었다.

(나) 당초에는 쟁점토지만(철거예정인 쟁점건물 제외)을 수증법인에게 증여하려하였으나, 쟁점토지는 안산의 공단지역에 소재하고 있어 공장건물인 쟁점건물을 함께 이전하지 아니하면 토지를 증여할 수 없어, 불가피하게 쟁점토지 및 쟁점건물을 모두 증여하게 되었고, 이에 수증법인은 곧 철거할 쟁점건물을 취득세를 부담해가며 부득이하게 쟁점건물과 쟁점토지를 일괄로 증여받았다.

(다) 수증법인은 쟁점건물이 철거예정에 있었으므로 증여받은 즉시 원재료 및 재공품의 생산을 중단하고, 비품 등을 폐기처분하거나, 개인 등에게 판매하였으며, 재공품 및 제품을 저가로 처분하는 등 공장폐쇄작업을 진행하였으며, 공장폐쇄 후 쟁점건물은 철거가 진행되었다.

(라) 청구인은 증여 시 세법의 무지로 취득세 산정시 평가된 가액을 건물의 가액으로 보아 토지 및 건물가액을 안분하여 부가가치세를 신고납부하였다.

(2) 철거예정인 쟁점건물의 가치는 OOO원이므로 부가가치세 과세대상에 해당하지 않는다.

(가) 청구인은 수증법인에게 쟁점토지를 쟁점건물과 함께 소유권이전등기를 해주었으나, 수증법인에게는 쟁점건물에 대하여 철거의무만 있을 뿐 사용.수익 등을 할 수 있는 어떠한 권리가 없었으므로 쟁점건물의 소유권이 청구인에서 수증법인에게 온전히 이전되었다고 보기 어렵다.

(나) 「민법」 제211조(소유권의 내용)에서 ‘소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.’고 규정하고 있는데, 수증법인은 당초 철거계약을 이전받았고, 이를 거스를 수 없도록 매수법인이 매매예약가등기를 하여 그 계약의 강제성을 가지고 있었으므로 수증법인에게는 사용할 권리, 수익을 낼 권리, 처분할 권리 모두를 갖지 못하는 상태였는바, 이는 같은 철거조건이라 하더라도 토지와 건물을 함께 이전하는 계약을 하고, 이를 양수인이 마음대로 철거할 권리를 이전받는 일반적인 사례와는 다른 상황이라 할 것이다.

(다) 또한, 철거과정에서 발생된 철거비용은 건물의 철거로 인해 발생된 철근 등의 판매대금으로 대체하였고, 철근의 판매비용을 초과하는 철거비용은 최종 매수법인이 대신 지급하였는바, 이것만 보더라도 쟁점건물의 소유권이 온전히 수증법인에게 이전된 것이라 보기 어렵다.

(라) 쟁점건물의 가액과 관련하여, 수증법인이 심판청구한 사건에서도 조세심판원은 ‘쟁점건물의 가치가 없다’라는 청구주장을 받아들여 쟁점건물의 가액을 OOO원이라고 결정(조심 2023중7841, 2023.10.12.)한바 있다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인과 수증법인 간의 쟁점부동산 증여는 계약 등에 의해 이행되었음이 관련 계약서와 공부로 확인되므로 「부가가치세법」 제9조에 따라 재화의 공급에 해당되고 청구인이 수증법인에 쟁점토지와 쟁점건물을 증여한 시점에 부가가치세 과세대상이 되는 과세물건(쟁점건물)이 존재한다. 실질 소득에 과세하는 「법인세법」상의 수증자산에 대한 시가 평가와 거래 단계에서 과세하는 「부가가치세법」상의 실지거래가액에 의한 공급가액 계산은 그 궤를 달리하고, 청구인이 제출한 매출원장(매출전표조회)에서 증여시점까지의 임대료, 건물증여 공급가액 및 부가가치세액이 확인되므로 수증법인에 쟁점토지와 쟁점건물을 증여하고 쟁점건물 증여분에 대하여 신고·납부한 부가가치세는 정상 신고·납부한 것이어서 달리 감액할 이유가 없다.

(2) 또한, 쟁점건물은 2021.9.10. 증여된 것이어서 2018.12.31. 개정(법률 제16101호)된 「부가가치세법」 제29조 제9항 및 같은 법 시행령 제64조 제1항 제1호(2019년∼2021년 시행)를 적용하여야 하는바, 이에 토지와 건물을 함께 공급 시 건물가액의 실지거래가액이 OOO이라 하더라도 기준시가로 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에 해당하여 OOO원이 아닌 안분계산한 금액을 쟁점건물의 공급가액으로 하여야 한다. 따라서 청구인이 당초 쟁점건물 증여로 신고한 공급가액(OOO원)은 안분계산한 공급가액(OOO원)과의 차이가 100분의 30 이내인 정상 공급가액에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물은 증여 당시 철거예정이었으므로 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법(2021.12.8. 법률 제18577호로 개정되기 전의 것)

제9조(재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

(2) 부가가치세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32419호로 개정되기 전의 것)

제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(각 호 생략)

(3) 소득세법

제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 아래와 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구인(수증법인의 대표이사)은 2021.9.10. 수증법인과 ‘수증법인에 임대하고 있던 쟁점토지(공장용지) 및 쟁점건물(공장)을 수증법인에 증여’하는 증여계약을 체결하였다.

(나) 수증법인(매도인으로 청구인을 함께 기재)은 쟁점부동산 증여일과 같은 날 매수법인과 ‘쟁점토지를 매수법인에 OOO원에 매매하는 내용’의 매매계약을 체결하였는바, 매매계약서(주요내용 아래 ＜표＞ 참조)에 의하면, 특약사항에 ‘매매목적물 지상의 쟁점건물 등을 멸실 후 나대지 상태로 매매할 것’이라는 내용 등이 기재되어 있다.

＜표＞ 2021.9.10.자 매매계약서 주요내용

(다) 수증법인은 쟁점건물 수증 후 2021년 제2기 부가가치세 신고 시 감가상각자산 취득명세서에 쟁점건물의 공급가액을 OOO원으로 하여 신고하였고, 2021사업연도 법인세 신고 시 쟁점부동산 취득에 따른 자산수증이익을 OOO원(「지방세법」상 시가표준액 쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)으로 하여 신고하였다.

(라) 쟁점토지 및 쟁점건물의 소유권은 2021.9.16. 증여(2021.9.10.)를 원인으로 수증법인에게 이전등기된 후, 2021.9.29. 매수법인을 가등기권자로 하여 매매예약(2021.9.10.)을 원인으로 소유권이전청구권가등기가 경료되었고, 쟁점건물의 경우, 2021.11.29. 철거계약(철거공사기간 2021.12.1.∼2022.1.15.)으로 2021.12.15. 철거완료되어 2022.2.8. 말소(건축물관리대장)되었으며, 쟁점건물 철거 전 단계로 2021.10.29.∼2021.11.29. 기간 동안 유해화학물질 영업 폐업신고 등의 절차가 이루어졌다.

(마) 한편, 수증법인은 처분청이 2021.9.10.자 증여에 따른 쟁점부동산의 가액을 OOO원(쟁점토지 OOO원, 쟁점건물 OOO원)으로 평가하고 이를 자산수증이익으로 보아 법인세를 부과한 것과 관련하여, ‘쟁점건물을 철거조건으로 취득하였으므로 그 가액이 OOO원에 해당한다’며 심판청구(조심 2023중7841)를 제기하였고, 우리 원은 2023.10.12. ‘2021.9.10. 수증법인의 대표이사로부터 증여받은 쟁점건물의 가액을 OOO원으로 보아 자산수증이익을 재산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하라’는 인용결정을 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 증여(2021.9.10.) 당시 쟁점건물이 철거예정에 있었으므로 쟁점건물의 공급가액을 ‘OOO’원으로 보아야 한다고 주장하나, 「부가가치세법」(2021.12.8. 법률 제18577호로 개정되기 전의 것) 제29조 제9항에서 사업자가 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에는 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 그 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 등의 가액이 같은 법 시행령 제64조에 따라 안분 계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우(제2호)에는 같은 법 시행령 제64조에서 정하는 바에 따라 안분 계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점건물의 실지거래가액을 OOO원으로 본다 하더라도 그 가액이 기준시가에 의하여 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 나므로 그 공급가액은 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1호에 따라 계산되어야 하는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(조심 2021서2536, 2021.6.29., 같은 뜻임).

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.