조심 2021서2430 (2021.06.16)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.8.29. 사망한 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 배우자로, 피상속인 명의 상속재산 중 OOO 아파트(전용면적 127.61㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 시가를 쟁점아파트와 동일 단지 내 6동 803호(매매계약일 : 2019.8.17., 이하 “청구인비교아파트”라 한다)를 기준으로 하여, 청구인비교아파트는 로얄층이므로 2층인 쟁점아파트보다 통상 OOO 정도 상회거래되는 것으로 판단하여 청구인비교아파트의 매매사례가액OOO에서 OOO을 감액한 OOO으로 평가하여 2020.2.28. 상속세를 신고하였다.

나. 처분청은 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점아파트의 시가를 동일 단지 내 9동 303호(매매계약일 : 2019.10.3., 이하 “처분청비교아파트”라 한다)의 매매사례가액 OOO으로 평가하여 청구인이 신고한 상속재산 평가액과의 차액 OOO과, 자녀 OOO의 보험금 피상속인 대납분을 합산하여 2021.2.16. 청구인에게 2019.8.29. 상속분 상속세 OOO을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 당초 청구인이 신고한 OOO을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 인정해야 한다.

(가) 상속개시일인 2019.8.29.은 OOO 재건축아파트가 급상승하던 시기로, 청구인은 상속개시일과 가장 가까운 동일 평형 유사 아파트를 기준으로 평가하였다.

「상속세 및 증여세법」(2019.12.31. 법률 제16846호로 일부개정 전, 이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제1항은 “상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’) 현재의 시가(時價)에 따른다”라고 되어 있다.

쟁점아파트는 1983년 준공된 37년된 재건축아파트로 그 내부사진에서 볼 수 있듯이 수십 년간 수리도 하지 아니한 저층(2층)의 아파트이다.

그리고, 피상속인이 사망한 2019.8.29.은 부동산 가격이 하루가 다르게 오르는 시기였다. 더구나 OOO 재건축아파트는 마치 주가와 같이 그 변동성이 시시각각 변화하게 된다.

이는 부동산 전문 언론인 OOO의 주간동향 리서치에서 알 수 있듯이 OOO재건축아파트는 2019년 8월 말부터 급격히 상승하였는바, 언론보도 내용을 표로 정리하면 다음과 같다.

＜표1＞ 부동산 전문 언론의 리서치 보도 내용

그 시기의 OOO 재건축아파트는 부동산 114가 제공한 “OOO 재건축 아파트 주간매매변동률 추이”에서와 같이 2019.8.30.을 기점으로 2019.9.27.까지 0.43%로 가파르게 상승하였다.

또한 “지역별 주간아파트 가격변동률”에서는 OOO이 0.12%로 가장 높고, “OOO 주요 지역 주간 매매가격변동률”에서는 OOO이 0.28%로 가장 높게 상승하는 시기였다.

예규ㆍ판례 등에 의하면 평가기간내에 유사매매사례가액을 적용하기 위해서는 첫째, 유사매매사례가액 적용 대상 아파트와 평가대상 아파트가 세법에서 정하는 유사성이 있고, 둘째, 유사매매사례가액 적용 대상 아파트의 거래가액이 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 평가기간 내의 가액이며, 셋째, 상속개시일과 유사매매사례가액 적용 대상 아파트의 매매계약일 사이에 가격 상승 등 특별한 사정이 없어 그 거래가액이 평가대상 아파트의 상속개시일 현재 객관적 교환가치를 반영할 수 있는 가격이어야 한다.

여기서 상속개시일인 2019.8.29.에는 셋째 조건인 가격상승이 시시각각으로 상승하던 시기로 청구인은 상속개시일 현재 시점을 중시하여 쟁점아파트와 가장 가까운 12일 차이인 2019.8.17. 계약한 동일 단지 내 동일 평형인 6동 803호(“청구인비교아파트”)를 적용하였는바, 청구인비교아파트의 기준시가인 공동주택 공시가격은 OOO이고 실거래가격은 OOO이다.

그런데, 청구인비교아파트는 전체 15층 중 8층인 로얄층의 아파트로 통상 2층인 쟁점아파트보다는 OOO 정도 비싼 것이 현실이고, 이는 ① 아파트 단지내 OOO공인중개사의 확인서(T.02-5**-9***)와 ② 로얄층인 8층 6동 803호와 저층인 2층 6동 203호(쟁점아파트와 기준시가가 동일함)의 기준시가인 공동주택 공시가격의 차이가 OOO인 점, ③ 쟁점아파트와 동일단지 내 동일 평형 아파트 실지 거래금액으로 본 층별 가액 차이에서 2019년 11월 거래된 동일 단지 내 동일평형의 매매거래가액에서 9층 로얄층과 2층 저층 사이가 OOO의 차이를 보이는 점 등을 보면 어느 정도 납득이 가는 수준이다. 따라서 청구인은 청구인비교부동산의 매매사례가액 OOO에서 OOO을 감액하여 OOO을 쟁점아파트의 시가로 신고하게 된 것이다.

＜표2＞ 공동주택 공시가격 차이

＜표3＞ 쟁점아파트와 동일단지 내 동일 평형 아파트 실지 거래금액으로 본 층별 가액 차이

(나) 처분청비교아파트는 기준시가 OOO, 매매사례가액 OOO이고, 상속개시일인 2019.8.29.로부터 35일 이후인 2019.10.3. 계약을 체결한 것으로 평가기준일과 한달 이상 차이가 난다. 이는 급격한 가격상승기에서 이미 8월의 매매가격보다 OOO 이상이 반영된 가격인 것이다.

조세심판원 결정례인 국심 2007서645(2007.5.23.)은 “쟁점아파트를 증여받은 후 아파트가격이 급상승하였으므로 증여일부터 50일이 경과되어 거래된 다른 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 부당하다”라고 하면서, “처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 있으면서 기준시가는 같으나 층수가 낮은 다른 매매사례아파트(3동 307호)가 2005.5.19. OOO에 계약된 점에 비추어 증여일(2005.3.29.)에서 가장 가까운 날인 2005.3.15.에 계약된 매매사례아파트의 매매가액인 OOO을 쟁점 아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 타당하다는 주장이나, 국세청 통합전산망자료에 의한 거래시가 추이를 보면, 2005년에 거래시세가 전반적으로 상승추세에 있고, 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 후 쟁점 아파트와 같은 단지 내 같은 평형의 아파트 가격이 가파르게 상승한 것으로 나타나므로 증여일부터 50일이 경과되어 거래된 다른 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점 아파트의 시가로 보기에는 적정하지 아니한 것으로 보인다”라고 결정하였다.

위 심판결정례에 따르면 처분청비교아파트는 기준시가가 OOO으로 쟁점아파트와 비슷하나 OOO 재건축아파트의 가격상승기에 35일이나 지난 처분청비교아파트를 매매사례가액으로 적용한 것은 잘못되었다는 것을 알 수 있다.

(다) 청구인비교아파트가 처분청비교아파트보다 지리적으로 더 유사한 아파트이고, 단지 층수만 차이가 있을 뿐이다.

＜별지1＞【그림1】,【그림2】 아파트 동별 위치도에서와 같이 쟁점아파트(1동 203호)는 청구인비교아파트(6동 803호)와 같이 단지 내에 인접하여 직선거리로 135㎡에 거리에 있고, 처분청비교아파트(9동 303호)는 대로변에 위치하고 있으며 쟁점아파트와 260㎡의 거리에 있어 청구인비교아파트가 쟁점아파트와 125㎡나 더 가까이 위치하고 있다.

또한, 처분청비교아파트는 인근 지하철역인 OOO과의 거리가 416㎡로 비교적 짧은 거리로 쟁점아파트 676㎡보다 260㎡나 가까이 있어 지하철역 접근성이 좋다. 지하철역과의 접근성이 좋은 만큼 가격도 쟁점아파트보다 높게 거래된다.

조심 2018서491(2018.5.14.)에서는 “쟁점아파트와 비교대상 아파트는 동ㆍ층이 다르고, 비교대상아파트가 위치상 쟁점아파트보다 지하철역의 역세권에 연접하고 있는바, 비록 비교대상아파트가 상속개시일 전후 6개월 이내 매매되었다고 할지라도 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 볼 수 있는 면적ㆍ위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액으로 보기 어렵다”라고 결정하였다.

또한, 조심 2018소3703(2018.12.10.)에서는 “쟁점주택과 비교대상주택은 같은 단지 내에 있으나 동과 층이 다른 관계로 일조량, 조망권 등 주변환경이 차이가 나는 점 등에 비추어 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기는 어렵다고 판단되므로 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 시가로 보아 청구인에게 증여세를 추가로 결정ㆍ고지한 처분은 잘못이 있다”고 결정하였다.

이는 공동주택의 경우 같은 단지ㆍ같은 동ㆍ같은 규모라도 층과 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성될 수도 있음을 인정하고 공인중개사의 확인서에서 저층이 로얄층보다 저렴하다는 것을 인정한 결정례라고 할 수 있다.

(라) 상속개시일인 2019.8.29. 당시는 가격 급변기에 해당한다. 따라서 평가기준일과 가장 가까운 매매사례가액으로 평가해야 한다.

2019년에는 사상 유래가 없는 급격한 아파트가격 상승기였다. 각종 인터넷 부동산 포털사이트 중 OOO부동산에서 2019.8.19.~2019.10.7.까지 OOO 시세표(＜표4＞)에 의하면 쟁점아파트와 동일 평형이 상속개시일인 2019년 8월말에서 2019년 10월초까지 적어도 OOO 이상 상승한 것을 알 수 있다.

＜표4＞ 쟁점아파트의 OOO 시세표(2019.8.19.~2019.10.7.까지)

기준일 하한가 상한가 평균변동액 매매가대비전세가

따라서, 처분청이 쟁점아파트보다 거의 2개월 후에 평가한 2019.10.3. 적용한 처분청비교아파트는 쟁점아파트보다 적어도 OOO 이상 가격상승이 반영된 것이다.

(2) 설사, 청구인이 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용한 청구인비교아파트의 기준시가가 OOO으로 쟁점아파트의 기준시가 OOO의 상위 11.4%로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」(2020.3.13. 기획재정부령 제780호 일부개정 전, 이하 “상증법 시행규칙”이라 한다)이 정한 5%범위인 OOO을 벗어나 시가로 인정될 수 없다고 하더라도, 청구인이 쟁점아파트의 기준시가보다 5% 초과한 상위인 청구인비교아파트를 OOO 감액하지 않고 적용하더라도 그 매매사례가액은 OOO임에도 불구하고, 처분청은 이마저도 초과한 OOO을 시가로 결정한 것은 쟁점아파트의 같은 달 로얄층 아파트의 매매사례가액을 OOO이나 초과한 것이므로 부당한 처분이다. 따라서, 당초 청구인이 신고한 OOO을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없다면 청구인비교아파트에서 OOO 감액하지 않은 청구인비교아파트의 매매사례가격인 OOO을 적용해야 한다.

(가) 과세전적부심사결정에서는 불채택사유로

상증법 시행규칙 제15조

제3항 제1호를 들어 ① 평가대상주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 100분의 5이내일 것, ③ 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5이내일 것을 들고 있다. 즉, 청구인비교아파트는 ①, ②의 조건은 충족하나, 다만 ③의 조건에서 공동주택가격 차이가 5%를 초과해서 평가대상 주택이 아니라는 논리인바, 만약 청구인의 신고사례아파트가 공동주택가격차이가 +11.43% 가 아니고 +5%이내라면 처분청은 이를 적용하여 OOO으로 결정하였을 것이다.

(나) 조심 2012서481(2012.10.10.)에서도 “청구인은 사례 중 가액이 높았을 것으로 보이는 사례로 신고한 것이므로 상속재산을 과소평가하여 신고하였다고 할 수는 없다”고 하였는바, 청구인이 상속세 신고시 저층(2층)인 관계로 OOO을 감액하여 OOO으로 평가하였으나, 만일 이를 시가로 인정 할 수 없다면 차라리 이를 감액하지 않고 청구인이 오히려 손해를 감수하더라도 공동주택가격이 5%보다 6.43%초과한 가격이 높은 청구인비교아파트 매매사례가격인 OOO으로 평가함이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1)

상증법 제60조

제1항 및 제2항과, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항에 따라 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르며, 상속개시일 전후 6개월 이내에 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액 등이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정하고 있고,

상증법 시행규칙 제15조

제3항 제1호에서 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 평가대상 주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있고, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거전용면적의 100분의 5이내이며, 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상주택의 공동주택가격의 100분의 5이내인 요건을 모두 충족하는 주택을 말한다고 규정하고 있으며, 2019.3.20. 상증법 시행규칙 개정(기획재정부령 제719호)으로 단서조항이 신설되어, 2019.3.20.이후 상속이 개시되어 상속받는 분을 평가하는 경우부터는 위 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우 평가대상주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정하고 있는바, 쟁점아파트의 상속개시일(2019.8.29.) 전후 6개월내 매매사례가액은 다음 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 상속개시일(2019.8.29.) 전후 6개월 내 매매사례가액

처분청비교아파트인 9동 303호는 ① 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있고, ② 쟁점아파트와 주거전용면적 및 공동주택 가격차이가 100분의 5이내이며, ③ 평가기준일인 2019.8.29.로부터 가장 가까운 날(특수관계인과의 거래 제외)인 2019.10.3. 매매계약을 체결한 사실이 확인된다.

상기와 같이 처분청비교아파트는 쟁점아파트와 위치·면적·용도 등이 유사하고 특수관계인과의 거래를 제외하면 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 매매계약된 사실이 확인되므로 처분청비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 타당하다.

(2)

상증법 시행규칙 제15조

제3항 신설 이후 조세심판례 등에서도 일관되게 처분청의 주장이 정당한 것으로 인정하고 있다.

유사매매사례가액에 대한 구체적 인정 기준을 규정한

상증법 시행규칙 제15조

제3항이 신설된 2017.3.10. 이후 상속 및 증여분에 대해, 해당 요건을 충족한 물건을 유사매매사례 가액으로 보아 처분한 쟁점에 대한 심판례를 보면, 평가대상 주택과 비교주택이 위치, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵고,

상증법 시행규칙 제15조

제3항을 모두 충족하는 경우 유사매매사례가액으로 인정함이 정당한 것으로 일관되게 결정하고 있다[조심 2019서2121(2019.9.18.), 조심 2018서4251(2019.6.24.), 조심 2019서2967(2019.11.1.) 외 다수].

따라서

상증법 시행규칙 제15조

제3항 요건을 모두 충족하는 처분청비교아파트 매매가액을 시가로 보아 증여세 과세한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 청구인이 상속세 신고시 신고한 가액인 OOO을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 매매사례가액 OOO을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 인정해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2019.12.31. 법률 제16846호로 일부개정 전)

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ＜개정 2016. 12. 20.＞

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 일부개정 전)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호 일부개정 전)

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. ＜신설 2017.3.10., 2019.3.20.＞

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

부칙 ＜기획재정부령 제719호, 2019.3.20.＞

제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(평가의 원칙등에 관한 적용례) 제15조 제3항 제1호의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분을 평가하는 경우부터 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트가 소재한 아파트단지는 1983.12.17. 사용승인되었고, 총 9개동ㆍ690세대로 구성되어 있으며, 동별 배치도는 ＜별지1＞ 【그림1】, 【그림2】와 같다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점아파트ㆍ청구인비교아파트ㆍ처분청비교아파트 비교내역은 다음 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞

(3) 청구인이 제시한 언론보도에 의하면 상속개시일(2019.8.29.) 당시 OOO 아파트의 주간 매매가격의 변동률이 ＜별지2＞와 같이 나타난다.

(4) 처분청이 제출한 인터넷 포털사이트 OOO부동산의 쟁점아파트 단지 내 전용면적 127.61㎥에 대한 시세는 ＜별지3＞과 같고, 국토교통부 홈페이지에 게시된 쟁점아파트의 2019년 8월 ~ 11월 실거래가 내역은 ＜별지4＞와 같다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 쟁점①ㆍ②에 대하여 살피건대, 청구인은 당초 청구인이 신고한 OOO을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 인정해야 하고, 만일 OOO을 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없다면 청구인비교아파트에서 OOO 감액하지 않은 청구인비교아파트의 매매사례가격인 OOO을 시가로 인정해야 한다고 주장하나, 「상속세 및 증여세법 시행령」(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 일부개정 전, 이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다”라고 하여 기획재정부령으로 정하는 해당 가액을 시가로 간주하고 있고, 동 규정에 따라

상증법 시행규칙 제15조

제3항 제1호는 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있는바, 처분청비교아파트의 경우 위 요건을 모두 충족하지만 청구인비교아파트의 경우 위 다목의 기준시가 요건(5%)을 충족하지 못하므로 처분청비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용함이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 처분청비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 아파트 동별 위치도

＜별지2＞ 언론보도상 상속개시일(2019.8.29.) 당시 OOO 아파트 주간 매매가격 변동률(청구인 제출)

＜별지3＞ 인터넷 포털사이트 네이버부동산의 쟁점아파트 단지 내 전용면적 127.61㎥에 대한 시세(처분청 제출)

＜별지4＞ 국토교통부 홈페이지에 게시된 쟁점아파트의 2019년 8월 ~ 11월 실거래가 내역(처분청 제출)