조심 2019서2967 (2019.11.01)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. OOO2018.4.24. 딸 OOO손자 OOO및 손녀 OOO에게 OOO(대지 지분은 2545분의 181.78이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 지분 100분의 65, 100분의 20 및 100분의 15를 각각 증여하였다. 나. 청구인들은 쟁점주택의 공시가격 OOO각자의 지분을 곱한 가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고·납부하였으며, 처분청은 쟁점주택과 같은 단지에 있는 OOO(이하 “비교주택”이라 한다)가 2018.3.28. OOO매매된 사실을 확인하고 동 가액에 각자의 증여지분을 곱한 가액을 증여재산가액으로 하여 2019.5.14. 청구인들에게 2017.4.25. 증여분 증여세 OOO 각각 경정·고지하였다. 다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.7.21. 및 2019.7.22. 심판청구를 각각 제기하였다. 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 주택은 같은 단지 내에 있는 같은 평형이라고 하더라도 위치·조망권·도로변 여부에 따라 그 가격은 천차만별이다. 쟁점주택은 아래와 같은 이유에서 비교주택과 유사하다고 볼 수 없다. (1) 쟁점주택 소재 단지는 음식점과 술집이 많은 동네이며 외지인들의 왕래가 많기로 유명하다. 특히 쟁점주택이 있는 1동은 도로에 접해 있어 지나가는 행인들이 기웃거리고 저녁이면 취객들이 소리를 지르는 등 사생활 보호면에서 직접적인 피해를 받고 있으나, 2∼4동은 그나마 단지 안에 있어 직접적으로 피해를 받는다고 보기는 어렵다. 구매자 입장이라면 도로에 접해 있는 쟁점주택보다는 단지 가운데 있는 비교주택을 선택할 것이다. (2) 또한, 개별공지시가와 공동주택가격의 차이를 보면 알 수 있듯이, 1동이 개별공시지가는 높지만 공동주택가격은 OOO정도 차이가 나는바, 이는 1동에서 4동으로 갈수록 조용하기 때문이다. (단위 : 천원/㎡) (3) OOO시세표를 보면, 쟁점주택의 상한가와 하한가의 차이가 최소 OOO만원에서 최대 OOO만원까지 나고, 증여시점에는 그 편차가 39% 정도임에도 처분청은 기준시가만 조회하고 별다른 가격 조사도 하지 않았다. (단위 : 백만원) 나. 처분청 의견 (1) 쟁점주택과 비교주택은 같은 단지 내에 위치하고 아래와 같이 기준시가·전용면적·대지지분 등이 동일하며, 시가 평가기준일 전후 3개월 이내에 매매되었다. (단위 : 천원, m) (2) 청구인들은 쟁점주택이 도로에 접해 있기 때문에 단지 안쪽에 있는 비교주택보다 열위에 있다고 주장하나, 이는 가격 차이를 결정하는 중요한 요인으로 볼 수 없고, 증여재산의 시가 평가에 있어서는 등기부등본 및 건축물대장에서 확인할 수 있는 기준시가·면적·위치 등이 객관적 판단기준이 될 수 있을 뿐이다. 비교주택은 쟁점주택과 위치·면적·용도 등이 유사하고 평가기준일로부터 3개월 이내에 거래되었으므로 그 매매가액을 쟁점주택의 시가로 적용할 수 있다. (3) 청구인들은 또한 단지 안쪽에 있는 4동의 가격이 쟁점주택의 가격보다 비싸다고 하면서 비교주택의 매매가액을 시가로 적용할 수 없다고 주장하나 비교주택과 쟁점주택의 공동주택가격은 동일하고, OOO시세표는 실제 거래가액이 아니므로 시가 평가에 적용할 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 볼 수 있는지 여부 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 4. 주택 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2) 3억원 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들은 OOO으로부터 쟁점주택의 지분을 각각 증여받고 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법에 따라 동 주택의 공시가격에 각자의 증여지분을 곱하여 증여재산가액으로 신고하였으며, 처분청은 국세청 전산자료를 통해 유사매매사례가액(시가)을 확인하고 동 가액에 증여지분을 곱하여 증여재산가액을 경정하였다. (2) 국세청 전산자료에 의하면, 쟁점주택 단지는 아래와 같이 2006년부터 2018년까지 총 5건의 매매거래가 있었던 것으로 나타난다. (단위 : ㎡, 백만원) (3) 처분청은 위 매매사례 중 쟁점주택과 면적·기준시가가 동일한 비교주택의 매매가액을 유사매매사례가액으로 결정하였다. (단위 : ㎡, 백만원) (4) 우리 원에서 실시한 현장 확인조사(2019.10.2.) 등에 의하면, 쟁점주택 단지는 제2종 주거지역에 위치하고 있으며 총 4개동 19호로 구성되어 있는바, 각 세대는 지하 1층 및 지상 2층의 복층 구조로 되어 있고, 1동은 주거지역 내에 있는 도로 2면(현관기준, 뒤쪽과 오른쪽)이, 나머지 동은 1면(오른쪽)이 각각 접해 있으며, 동 단지는 1985년 신축되었으나 매매거래가 거의 없다가 최근 재개발 소문이 돌면서 몇 건의 거래가 발생한 것으로 나타난다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에 의하면, 증여재산의 가액은 증여개시일 현재의 시가에 의하는 것이며, 증여개시일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정되어 있는바, 쟁점주택의 경우 2개면이 도로와 접해 있어 1개면이 도로와 접해 있는 비교주택에 비해 소음에 다소 노출되어 있을 수 있으나 단지 자체가 주거지역 내에 위치하고 있으므로 그 정도가 심하다고는 볼 수 없고, 쟁점주택 단지의 경우 재개발이 확정된 것은 아니나 30년 이상이 된 건물로서 일반적으로 구 건물의 경우 거래가격을 결정하는 중요한 요인은 건물의 상태나 위치가 아니라 대지의 지분인 점 등을 감안하면 쟁점주택과 비교주택은 유사한 재산으로 볼 수 있으므로 처분청이 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 하여 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.