조심 2020서8176 (2021.01.05)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2018.3.14. 부친 OOO로부터 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 2018.6.19. 그 증여재산가액을 OOO으로 하여 증여세 OOO을 신고·납부하였다. 나. 국세청장은 2019.5.7.∼2019.5.24. 처분청에 대한 업무감사를 실시하여, 쟁점주택과 동일한 단지에 속하는 OOO(이하 “쟁점비교주택”이라 한다)의 매매가액 OOO이 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 쟁점주택에 적용될 유사매매사례가액에 해당한다고 통보하였고, 이에 처분청은 2020.6.9. 청구인에게 2018.3.14. 증여분 증여세 OOO을 결정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.21. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 처분청은 2017.12.29. 매매계약이 이루어진 쟁점비교주택의 매매가액을 2018.3.14. 증여받은 쟁점주택의 시가로 보았으나, 당시 언론보도자료OOO 및 OOO의 안전진단기준 정상화 방안(안전진단시 전문성 확보, 재건축 필요성 강화 등에 대한 내용, 2018.2.28.) 등에 비추어 2017.12.29.과 2018.3.14. 사이에는 거래량의 급격한 감소와 가격변동 요인이 명백하였다. (2) 쟁점주택과 쟁점비교대상주택 사이에는 도로OOO가 존재하고 있는바, 「주택법」제2조 제12호에서 별개의 주택단지로 보는 구분기준이 되는 도로는 철도, 고속도로, 자동차 전용도로, 폭 20미터 이상의 도로 이외에도 ‘대통령령으로 정하는 시설’도 포함되는데, 같은 법 시행령 제5조는 이를 ‘도시·군 계획시설의 결정 구조 및 설치기준 관한 규칙(이하 “도시군계획시설규칙”이라 한다) 제9조 제3호에 따른 국토교통부령으로 정하는 도로’로, 다시 같은 법 시행규칙 제3조 제1항은 도시군계획시설규칙 제9조 제3호에 따른 주간선도로, 보조간선도로, 집산도로 및 폭 8미터 이상인 국지도로가 이에 해당한다고 규정하고 있고, 도시군계획시설규칙 제9조 제2호 다목은 그 규모별 구분에서 중로를 폭 20미터 이상의 25미터 미만의 1류, 폭 15미터 이상 20미터 미만의 2류 및 폭 12미터 이상 15미터 미만의 3류로, 같은 조 제3호 다목은 기능별 구분에서 집산도로를 ‘근린주거구역 내부를 구획하는 도로’로 규정하고 있다. 이에 청구인은 쟁점주택 등을 관할하는 OOO이 「주택법」제2조 제12호 단서 라목 등에 따른 주택단지 구분기준이 되는 도로에 해당되는지 여부를 질의한바, OOO은 2020.7.6. 위 도로는 중로 2류(폭 15미터 이상 20미터 미만)로 같은 법 시행규칙 제3조 제1항의 8미터 이상의 도로에 해당하여 주택단지 구분기준이 되는 도로에 해당한다고 답변하면서도, 쟁점주택과 쟁점비교주택이 별도의 주택단지에 해당하는지에 대하여는 각 8미터 이상의 도로로 구분된 두 개의 획지며 용적률 등은 각각 적용받는 별개의 주택단지이나 정비사업구역으로 시행되어 하나의 아파트단지로 관리하고 있다는 모순된 답변을 하였다. 쟁점주택 등이 속하는 OOO가 1987년 7월 대단지 아파트로 개발되었으나 「주택법」제2조 제12호 라목의 ‘대통령령으로 정하는 시설’은 2019년 7월경 신설된 조항으로, OOO은 개정된 규정에 따라 판단하지 아니하고 1987년 7월 이후 관행적으로 해오던 현실에 따라 잘못 판단한 것으로 쟁점주택과 쟁점비교주택은 8미터 이상의 도로로 구분된 두 개의 획지에 용적률 등이 각각 적용받는 별개의 주택단지이자 서로 다른 지번으로 구분되어 있으므로 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 가목의 ‘같은 주택단지 내에 있어야한다’는 요건에 부합하지 않는다고 할 것이다. (3) 쟁점비교주택은 OOO 한가운데 위치한 저층 아파트(5층)로 조용하고 주거환경이 좋고 은행, 학원 등 근린생활시설도 가까우며, 공동주택단지에서 단독주택의 생활을 누릴 수 있고 약 42.9평방미터의 개인 정원이 딸려있어 ‘로얄동’으로 불리며 대지면적 역시 쟁점주택에 비하여 약 3.6평방미터가 넓고 주차공간이 넓은 등 쟁점주택과는 비교가 되지 않을 정도로 가격이 높다. 반면 쟁점주택은 단지 맨 뒤쪽 끝에 위치한 고층 아파트로 주차공간이 좁고 지하철 차고지가 바로 앞에 있어 소음이 심하며 특히 한밤중에 용접작업 등으로 소음이 심하여 거주자들이 잠을 이루지 못해 세입자들이 오래 거주하지 않는 등 인근아파트보다 전세가와 매매가가 낮고 더욱이 쟁점주택은 30여년간 리모델링은 물론 구조변경도 하지 않아 뒷 베란다는 결로현상이 심해 천정과 벽에 곰팡이가 생겨 황토를 바르는 등 쟁점비교주택과 서로 환경, 위치, 층수 및 주차공간 등에 현격한 차이가 있어 상증법 시행령 제49조 제4항에 부합하지 않는다 할 것이다. 또한 건물의 상대적 위치, 조망권, 일조권, 교통의 편리성 및 주변환경의 쾌적성 등은 OOO이 조사, 결정하는 공동주택가격결정에 중요한 요소일 뿐 아니라 부동산 가격형성은 객관적·지역적 요인뿐 아니라 개별적 중요요소로서 동일단지, 동일면적의 아파트라 할지라도 주관적 선호도에 따라 매매가격에 중대한 영향을 미친다는 것은 일반적으로 공인된 사실인바, 처분청은 이러한 요소들은 이미 쟁점주택과 쟁점비교주택의 공동주택가격에 반영되어 있다고 주장하나, 오히려 쟁점주택의 공동주택가격은 OOO, 쟁점비교주택은 OOO으로 오히려 쟁점주택이 더 비싸고 위치 등의 요소가 전혀 반영되지 않았다 할 것이며, 쟁점비교주택의 대지지분이 약 3.6평방미터 더 넓음에도 공동주택가격이 더 낮다는 것은 이러한 요소들이 공동주택가격에 반영되지 않았다는 것을 의미한다고 할 것이다. 청구인이 제시한 쟁점주택 감정평가서의 평가항목에도 주택의 위치, 소음, 조망, 등이 평가항목으로 산정되어 있고, 인근 공인중개사의 의견서에도 쟁점주택과 쟁점비교주택은 위치, 주거환경 등의 차이로 그 가격차이가 OOO 이상이라고 밝히고 있다. 따라서 같은 단지내 같은 평형의 아파트라 하더라도 일조량, 조망권, 층 및 방향 등에 따라 유사매매사례가액에 해당하지 않는다고 본 법원 판례(서울고등법원 2007.7.24. 선고 2007누1653 판결) 및 조세심판원 결정례(조심 2007서679, 2007.5.29. 및 2018소3703, 2018.12.10.)에 비추어 쟁점주택과 쟁점비교주택은 서로 유사한 재산으로 볼 수 없다. (4) 부동산의 가격은 일반적, 지역적 및 개별적 요인 등에 의하여 형성되고 시간의 경과 및 주위환경과의 변화 등에 의하여 거래가격도 수시로 변하는 것인바, 쟁점비교주택의 매매계약 체결일(2017.12.29.) 이후 갑작스런 정부의 재건축아파트 안전진단 강화조치(2018.3.5.)로 재건축 연한이 30년에서 40년으로 늘어나 이에 주민들은 시위 등을 벌이고 있는 상황이었고, 다주택자 양도소득세 중과세시행(2018.4.1.)을 앞두고 청구인의 쟁점주택 수증일(2018.3.14.)에는 아파트 가격이 폭락하였으며 거래도 이루어지지 않았다. 청구인은 쟁점주택의 시가를 알 수 없는 상황에서 부동산중개사 등 전문가들의 의견에 따라 OOO을 시가로 평가하고 증여재산가액으로 신고한 것이며, 비록 평가기간 내에는 해당하지 않으나 쟁점주택과 같은 평형인 2017.8.29.매매계약된 가격이 OOO에 거래된 점도 고려하였고, 쟁점주택에 대한 감정평가액 역시 각 OOO으로 산정되는 등 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 본 처분은 부당하다고 할 것이다. 나. 처분청 의견 (1) 상증법 제60조 제1항 및 제2항은 증여재산가액을 ‘증여일 현재의 시가에 따른다’고 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의시가로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제2항은 위 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하는 한편, 위 상증법 시행령 제49조 제1항의 ‘면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위’는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 구체적으로 규정한다고 정하고 있고 이에 상증법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 주택으로서 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 및 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것’을 그 요건으로 규정하고 있으며 위 시행규칙 규정은 2017.3.10. 이후 증여받는 분부터 적용하는 것이다. 위 규정의 취지는 상속·증여재산의 평가시 평가대상재산과 면적·종류·용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 않는 불합리한 점을 해소하면서, 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용 시 기준 없이 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적안정성을 도모하기 위한 것이라 할 것이다. (2) 처분청이 제시한 쟁점비교주택의 매매계약일(2017.12.29.)은 쟁점주택의 평가기준일(2018.3.14.)로부터 3개월 이내에 해당하고, 평가기간 내 유사 재산 중 평가기준일과 가장 가까운 날 매매되었으므로 상증법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항 요건을 충족하며, 쟁점비교주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지내에 있고, 주거전용면적이 154.37㎡로 쟁점주택 전용면적(151.76㎡)과 차이가 5% 이내(1.7%)에 해당하며, 공동주택가격(기준시가)이 OOO으로 쟁점주택 공동주택가격OOO과 공동주택 가격 차이가 5% 이내(1.9%)에 해당하므로 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 역시 모두 충족한다고 할 것이므로 처분청은 쟁점비교주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 본 것은 적법한 과세처분이라 할 것이다. (3) OOO가 공개한 쟁점주택·쟁점비교주택이 속하는 단지의 실거래가내역을 살펴보면, 쟁점주택과 동일한 면적인 151.76㎡의 경우 OOO에 거래가 이루어진 것으로 확인되고 그 이후에도 OOO에 거래가 이루어 진 것으로 확인되므로, 청구인의 주장과 같이 쟁점주택의 증여일(2018.3.14.)과 쟁점비교주택의 매매일(2017.12.29.)사이에 급격한 가격변동이 있었다고 보기 어렵다. (4) 쟁점주택과 쟁점비교주택은 1987년 건축된 아파트로 당시 관련 법령에 의거 하나의 단지로 사업계획을 승인받아 건설된 주택으로, 청구인이 제출한 OOO의 회신(‘주택단지 구분에 관한 질의 회신’, 주택과-717, 2020.7.6.)에서도 ‘쟁점주택과 쟁점비교주택은 두 획지를 하나의 정비사업구역으로 시행되어 하나의 아파트단지로 관리되고 있다’고 기재되어 있으며, OOO가 관리하는 OOO에서도 OOO의 경우 총 33개동 2,280세대가 하나의 단지로서 관리되고 있는 것으로 확인된다. (5) 청구인은 쟁점주택과 쟁점비교주택은 주변 환경, 위치, 층 및 주차공간 등에 현격한 차이가 있어 쟁점비교주택 매매가액을 쟁점주택 시가로 적용하는 것이 불합리하다고 주장하나, 그러한 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵고, 쟁점주택 단지의 경우 건축된 지 30년 이상 경과된 노후화된 아파트 단지로서 일반적으로 구 건물의 경우 거래가격을 결정하는 중요한 요인은 건물의 상태나 위치가 아니라 대지의 지분인 점 등을 감안하면 동일한 단지 내 위치하고 있고, 면적 및 기준시가가 서로 유사한 쟁점주택과 쟁점비교주택은 유사한 주택으로 볼 수 있다. 신설된 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 의하면 공동주택의 경우 해당조항에서 규정하고 있는 세 가지 요건을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정하는 바, 위와 같이 처분청이 제시한 쟁점비교주택은 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족하는 것이다. (6) 또한 청구인은 쟁점주택에 대한 감정평가법인 두 곳의 감정가액 평균액이 약 OOO으로 쟁점주택의 시가OOO보다 낮아 이 건 과세처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정평가액은 그 감정평가서 작성일이 2020.3.9.로 상증법 시행령 제49조 제2항 제2호에서 규정한 평가기간(증여일 전후 3개월) 범위를 벗어난 감정가액에 해당하므로 쟁점주택의 시가로 적용할 수 없다. (7) 이에 유사매매사례가액에 대한 구체적 인정 기준을 규정한 상증법 시행규칙 제15조 제3항이 신설된 2017.3.10. 이후 상속 및 증여분에 대하여 조세심판원은 다수의 결정례(조심 2019서2967, 2019.11.1. 등)에서 평가대상 주택과 비교주택이 위치, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵고 상증법 시행규칙 제15조 제3항을 모두 충족하는 경우 유사매매사례가액으로 인정함이 정당한 것으로 판단한 바 있고, 시가에 해당하는 유사재산에 대한 구체적 기준에 대한 위 시행규칙 규정은 비교가능주택의 범위기준을 정한 것으로 상황과 주관에 따라 변하는 경제적 합리성보다 규정된 범위에 포함되는지 여부를 기준으로 판단하여야 하는 점에 비추어 위 시행규칙 규정의 요건을 모두 충족하고 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 매매계약이 체결된 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점주택 시가로 본 이 건 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 증여 당시 시가로 본 처분의 당부 나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 쟁점주택과 유사매매사례가액으로 본 쟁점비교주택을 비교하면 아래 ＜표1＞과 같고, OOO 중 쟁점주택 및 쟁점비교주택과 동일 면적에 대한 OOO 실거래가액 조회내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표1＞ 쟁점주택과 쟁점비교주택의 비교 ＜표2＞ OOO에 대한 OOO 실거래가액 조회내역 (2) 청구인은 2020.3.9. 쟁점주택에 대한 감정평가액을 아래 ＜표3＞과 같이 제시하였다. ＜표3＞ 쟁점주택에 대한 감정평가법인의 감정평가액 (3) 지도상 쟁점주택과 쟁점비교주택을 표기한 것은 아래 ＜표4＞와 같은 바, 청구인은 쟁점주택과 쟁점비교주택은 서로 주변환경, 위치, 층수 등에 현격한 차이가 있고 OOO은 주택단지를 구분하는 도로에 해당한다는 주장이고, 처분청은 청구인이 제시한 차이는 공동주택가격에 이미 반영되어 있거나 매매가격에 중대한 영향을 미치는 요소로 보기 어렵고 OOO의 회신 등에 비추어 쟁점주택과 쟁점비교주택은 하나의 단지에 해당한다는 의견이다. ＜표4＞ 쟁점주택과 쟁점비교주택의 위치를 표기한 것 청구인은 주택단지의 구분과 관련하여 OOO을 아래 ＜표5＞와 같이 제시하였고, 청구인의 부친이자 쟁점주택을 청구인에게 증여한 OOO는 OOO에 대하여 ‘주택단지 구분기준이 되는 도로에 해당하는지’를 2020.6.15. OOO에 질의하여 OOO이 회신한 내용(‘주택단지구분에 관한 질의회신’, 주택과-717, 2020.7.6.)은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표5＞ OOO의 회신내용 ＜표6＞ OOO의 회신내용 청구인이 제출한 토지이용계획확인서에 따르면, 쟁점주택은 OOO에, 쟁점비교주택은 같은 동 327(대지)에 소재하고 있고, 그 사이에 OOO 소재하고 있다. 이에 처분청은 OOO과 관련하여 위 ＜표6＞과 같이 OOO은 OOO를 하나의 단지로 관리되고 있다고 회신한 바 있고, OOO의 공동주택관리정보시스템에서도 OOO를 하나의 단지로 관리하고 있다고 그 홈페이지OOO 화면을 제시하였다. (4) 청구인이 제출한 공인중개사 OOO의 확인서는 아래 ＜표7＞과 같고, 이와 함께 청구인은 쟁점주택과 쟁점비교주택의 입구, 전경 등을 촬영한 내외부 사진을 제출하였다. ＜표7＞ 청구인이 제출한 공인중개사의 확인서 (5) 청구인은 ‘OOO의 안전진단 강화로 OOO 아파트의 재건축에 제동이 걸려 주민들이 반발하고 매수세가 끊겼다’는 내용OOO, ‘OOO의 안전진단 강화에 대하여 OOO주민 궐기대회가 열렸다’는 내용OOO) 및 ‘정부의 재건축 규제 강화로 재건축 추진이 불확실해져 OOO의 아파트 가격이 0.07% 내려 하락세를 이어갔다’는 내용OOO 및 ‘OOO의 재건축 규제 강화와 4월 양도세 중과 시행으로 거래가 멈추었고 OOO 가까이 가격이 폭락했다’는 내용OOO의 언론보도를 제시하였다. (6) 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 상증법 시행규칙 제15조 제3항과 관련한 기획재정부의 ‘2016 간추린 개정세법’은 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 2016 간추린 개정세법 중 일부 (7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법상 증여재산가액에 해당하는 시가와 관련하여 상증법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항의 ‘면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위’는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 구체적으로 규정한다고 정하고 있다. 상증법 시행규칙 제15조 제3항은 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 주택으로서 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지내에 있을 것, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 및 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것을 공동주택에 대한 유사재산 인정기준으로 구체적으로 규정하고 있다. 청구인은 쟁점주택과 쟁점비교주택 사이에 소재한 OOO이 「주택법」제2조 제12호 라목, 같은 법 시행령 제5조 제1항 제1호 및 같은 법 시행규칙 제3조 제1항에 따른 8미터 이상의 도로 등에 해당하므로 쟁점주택과 쟁점비교주택은 별개의 공동주택단지에 속하는 것이라고 주장하나, 쟁점주택 등과 OOO을 관리하는 OOO은 쟁점주택이 소재한 단지와 쟁점비교주택이 소재한 단지가 별도의 주택단지인지에 대한 질의에 대하여 ‘두 획지를 하나의 정비사업구역으로 시행되어 하나의 아파트단지로 관리되어 있다’고 회신하였고, OOO를 별도로 구분하지 아니하고 하나의 주택단지로 표기·관리하고 있는 점 등에 비추어 쟁점주택과 쟁점비교주택이 별도의 주택단지에 속하는 것이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 청구인은 쟁점주택과 쟁점비교주택은 그 주거환경, 위치, 층수 및 주차공간 등에 현격한 차이가 있어 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다는 주장이나, 위와 같이 쟁점주택과 쟁점비교주택이 하나의 주택단지에 속하는 이상 쟁점주택과 쟁점비교대상주택간의 위치, 층고, 주변환경 및 일조권 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다고 할 것이고 그에 따른 공시가격의 차이가 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에 따른 100분의 5 이내라면 일부 쟁점주택과 쟁점비교주택간의 위치 등에 차이가 있다고 하여 쟁점비교주택의 매매가격을 쟁점주택의 시가에 해당하지 않는다고 보기 어렵고 쟁점주택의 경우 내부 리모델링이 이루어지지 않았으나 쟁점비교주택은 내부 리모델링이 이루어진 것으로 보인다고 하나 설령 그러한 차이가 있다하더라도 쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보기 어려울 정도의 것에 해당한다고 단정하기도 어렵다고 할 것이다. 또한 청구인은 쟁점주택을 증여 받을 당시 쟁점주택이 속하는 아파트단지의 거래가격이 폭락하고 거래도 이루어지지 않는 등 가격변동의 요인이 명백하였다고 주장하나, OOO에 대한 OOO 실거래가액 조회내역에 비추어 쟁점주택의 평가기간 중 거래가격 폭락 등의 사정이 있었다고 보이지 않고 이외 청구인이 제시한 감정평가액은 2020.3.9.에 소급감정된 것으로 이를 시가로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 증여 받은 쟁점주택의 증여재산가액을 쟁점비교주택의 매매가액으로 보아 증여세를 부과한 처분청의 당초 처분에 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에 해당하는 경우에는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (4) 공동주택관리법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3. "공동주택단지"란 「주택법」제2조 제12호에 따른 주택단지를 말한다. (5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 12. "주택단지"란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다. 가. 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로 나. 폭 20미터 이상인 일반도로 다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로 라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설 (6) 주택법 시행령 제5조(주택단지의 구분기준이 되는 도로) ① 법 제2조 제12호 라목에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 보행자 및 자동차의 통행이 가능한 도로로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 "도시ㆍ군계획시설"이라 한다)인 도로로서 국토교통부령으로 정하는 도로 2. 「도로법」제10조 에 따른 일반국도ㆍ특별시도ㆍ광역시도 또는 지방도 3. 그 밖에 관계 법령에 따라 설치된 도로로서 제1호 및 제2호에 준하는 도로 ② 제1항에도 불구하고 법 제15조에 따른 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다)가 다음 각 호의 요건을 모두 충족한다고 인정하여 사업계획을 승인한 도로는 주택단지의 구분기준이 되는 도로에서 제외한다. 1. 인근주민의 통행권확보 및 교통편의제고등을 위해 기존의도로를 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합하게 유지ㆍ변경할 것 2. 보행자 통행의 편리성 및 안전성을 확보하기 위한 시설을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 설치할 것 (7) 주택법 시행규칙 제3조(주택단지의 구분기준이 되는 도로) ① 「주택법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제5조 제1항 제1호에서 "국토교통부령으로 정하는 도로"란 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」제9조 제3호에 따른 주간선도로, 보조간선도로, 집산도로(集散道路) 및 폭 8미터 이상인 국지도로를 말한다. ② 영 제5조 제2항 제1호에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다. 1. 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조 제3호 다목 또는 라목에 따른 집산도로 또는 국지도로일 것 2. 도로 폭이 15미터 미만일 것 3. 설계속도가 30킬로미터 이하이거나 자동차 등의 통행속도를 30킬로미터 이내로 제한하여 운영될 것. 다만, 유지ㆍ변경되는 도로가 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조제1호라목에 따른 보행자우선도로인 경우는 제외한다. ③ 영 제5조 제2항에 따른 도로는 같은 항 제2호에 따라 지하도, 육교, 횡단보도, 그 밖에 이와 유사한 시설을 설치해야 한다. 다만, 설치되는 도로가 「도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조 제1호 라목에 따른 보행자우선도로인 경우에는 예외로 할 수 있다. (8) 도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙 제9조(도로의 구분) 도로는 다음 각호와 같이 구분한다. 2. 규모별 구분 다. 중로 (1) 1류 : 폭 20미터 이상 25미터 미만인 도로 (2) 2류 : 폭 15미터 이상 20미터 미만인 도로 (3) 3류 : 폭 12미터 이상 15미터 미만인 도로 3. 기능별 구분 다. 집산도로(集散道路) : 근린주거구역의 교통을 보조간선도로에 연결하여 근린주거구역내 교통이 모였다 흩어지도록 하는 도로로서 근린주거구역의 내부를 구획하는 도로