조심 2021서2530 (2021.06.16)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2020.2.14. 부친으로부터 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후, 쟁점아파트의 시가를 동일 단지의 OOO(매매계약일 : 2019.11.30., 이하 “신고아파트”라 한다)의 매매가액인 OOO원으로 하여 2020.2.21. 증여세 OOO원을 신고·납부하였다. 나. 처분청은 공동주택가격이 동일한 아파트 중 쟁점아파트 증여일과 가장 가까운 날에 매매계약이 체결된 동일 단지의 OOO(매매계약일 : 2020.1.21., 이하 “경정아파트”이라 한다)의 매매가액인 OOO원을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 시가로 보아 2021.2.17. 청구인에게 2020.2.14. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.3.15. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 경정아파트는 쟁점아파트에 비해 모든 부분에서 비교우위에 있는 물건이므로 거래시기가 근접하다고 할지라도 경정아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없고, 처분청이 제시한 매매사례가액보다 쟁점아파트와 더 유사한 매매사례가액이 있다면 이를 시가로 적용하는 것이 타당하다. (1) 경정아파트는 동의 위치나 경관, 전철역 및 편의시설 접근성, 층고 때문에 생기는 사생활 침해정도 등 모든 부분에서 쟁점아파트 보다 비교우위에 있는 물건이므로 경정아파트의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 없다. (가) 통상적으로 아파트의 경우 같은 단지, 같은 동, 같은 면적이라도 층과 방향에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이라 할 것이어서 같은 단지, 같은 동, 같은 면적이라고 무조건 유사매매사례가액으로 보는 것은 아니라 할 것인데, 경정아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내이기는 하지만 주변 경관이나 전철역 등 편의시설에 대한 접근성 등에서 쟁점아파트와는 비교할 수 없을 정도로 비교우위에 있음이 명백하고, 그 층수도 3층과 2층으로 동일하지 않은 점, 쟁점아파트는 산책로에서 내부가 들여다보여 사생활 침해소지가 커 선호도가 낮다는 점, 경정아파트는 이미 내부를 전부 리모델링을 하였을 뿐만 아니라 샤시 교체공사까지 완료한 반면, 쟁점아파트는 분양 이후 25년 동안 수선공사 한번하지 않았던 점 등에 비추어 모든 부분에서 경정아파트는 쟁점아파트에 비해 우위에 있으므로 경정아파트의 매매가액을 시가로 적용할 수 없다. OOO (나) 같은 단지 내의 2층 아파트와 3층 아파트의 시세를 분석해 보더라도 기준시가가 동일함에도 실제 시세 차이는 상당부분 있어 왔다는 사실을 확인할 수 있으므로 3층인 경정아파트의 매매사례가액을 곧바로 2층인 쟁점아파트의 시세로 적용할 수는 없다. OOO (2) 경정아파트의 매매가액이 쟁점아파트의 시가로 적용되기 위해서는 리모델링 여부, 동의 위치 및 거래시기의 근접성 등에 대하여 종합적으로 검토하여야 할 것이고, 비교대상물건 간의 유사성이 낮은 경우라면 시간적 근접성이 높다 하여도 유사매매사례가액으로 적용할 수 없다. (가) 상증세법 시행령 제49조 제1항에서는 ‘시가로 인정되는 범위’를, 제2항에서는 ‘평가기준일 전 6개월과 후 3개월을 판단하는 기준일자’를 규정하고 있고, 제4항에서는 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 같은 항 같은 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 이를 시가로 본다고 정하고 있다. (나) 아래 OOO의 매매사례가액은 모두 상증세법령에서 정하고 있는 유효한 평가기간 내에 있는 것들이다. 경정아파트의 매매사례가액도 평가기간 내에 있고, 매매시기의 근접성 측면에서는 가장 가까운 것이라고 하더라도 위치적인 측면에서 동일 단지 OOO(이하 “비교아파트①”이라 한다)나 OOO(이하 “비교아파트②라 한다)와는 비교우위에 있는 것이어서 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 적용하기 어렵고, 유효한 평가기간 내에 다수의 매매사례가액이 있다면 시간적 근접성보다는 물건자체의 동일성 또는 유사성을 우선하여 적용하는 것이 법조문의 취지에 부합하는 것이다. OOO (3) 처분청이 경정아파트의 매매사례가액이 신고아파트의 매매사례가액보다 시간적으로 더 근접한 것이어서 시가로 채택하였다면, 이는 면적이나 위치 등이 동일하거나 유사한 다른 재산일 것을 전제로 한 다음, 평가기준일에 더 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 정하고 있는 상증세법 시행령 제49조 제4항의 규정취지를 오해한 것이다. (가) 앞서 살펴본바와 같이 OOO에 나타난 매매사례가액들은 모두 평가기간 내에 있는 것이나, 그 중 경정아파트는 쟁점아파트와 가장 유사하지 않은 매매사례이고, 비교아파트①은 리모델링을 하지 않았다는 점, 쟁점아파트와 인접한 동의 같은 층이라는 점, 시간적으로도 거래시기가 근접하고 있다는 점 등에서 유사성이 월등히 높은 것으로 나타난다. 따라서 청구인이 신고한 신고아파트의 매매가액을 기준시가가 다른 물건이라는 등의 사유로 이를 부인하고 새로운 매매사례가액을 찾고자 했다면, 쟁점아파트와 물건 자체가 동일성 또는 유사성이 더 높은 인근 동 같은 층에 속한 비교아파트①의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 합리적이다. (나) 처분청은 청구인이 신고한 가액을 부인하고 경정결정을 할 경우에는 다수의 유효한 매매사례가액 중에서 쟁점아파트와 가장 유사한 매매사례 물건을 선정하고, 이중 가장 가까운 거래일의 가액을 순차적으로 적용하여 경정처분을 해야 하는 것이다. 그런데도 처분청이 시간적 근접성이 높다는 점 하나를 이유로 쟁점아파트와 더 유사한 매매사례가액이 있음에도 이를 아무런 이유없이 배제한 채 이 건 처분을 한 것은 위법·부당하다. (4) 쟁점아파트 단지의 최근 2년간 평균매매가액에 의하더라도 청구인이 신고한 OOO원은 결코 낮은 가액이 아니다. 쟁점아파트 단지 내의 같은 달 하위 평균매매가액이 OOO원으로 나타나고, 17층 중 2층은 하위그룹에 속하는 아파트임이 의심할 여지가 없다는 점에서 청구인이 신고한 OOO원은 결코 낮은 가액이라 할 수 없다. OOO (5) 처분청 의견에 대한 청구인의 항변 내용은 다음과 같다. (가) 상증세법 시행규칙 제15조 제4항 제1호 가목을 보면 고의 또는 중대한 과실로 평가대상의 위치, 지형, 이용상황, 주변환경 등 객관적 가치에 영향을 미치는 요인을 사실과 다르게 조사한 부실감정에 대하여 처벌하는 조항까지 두고 있다는 점에서 보더라도 이러한 요소들이 소유자들의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵다는 처분청의 주장은 이유가 없다. (나) 처분청은 상증세법 제49조 제4항 규정에 어긋나므로 비교아파트①의 매매가액을 유사매매사례가액으로 인정할 수 없다는 의견이나, 해당 규정은 상속세를 신고하는 납세자는 신고일까지 발생한 매매사례가액을 신고하는 부동산의 시가로 적용할 수 있도록 한 것이고, 같은 조 제1항을 적용함에 있어 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지를 증여가액에 대한 평가기간으로 규정하고 있다. 처분청의 의견대로라면 증여세를 신고한 납세자는 평가기간을 평가기준일 전 6개월전부터 신고일까지로 좁게 해석하게 되고, 무신고한 납세자는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월로 넓게 해석되는 문제가 발생한다. 만약 청구인이 증여세를 무신고했다면 비교아파트①의 매매가액이 쟁점아파트의 시가로 적용될 수 있는 것이나, 청구인이 증여세를 신고하였다는 이유로 이를 시가로 적용할 수 없게 되는 것은 매우 부당하다. 상증세법 제67조 및 제68조에 의거 신고한 경우에는 당연 신고일까지의 매매사례가액을 시가로 적용할 수밖에 없는 것이나, 이 건처럼 처분청이 당초 신고한 증여세를 부인하고 경정·결정하는 경우에는 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 정하고 있는 평가기간을 다르게 적용할 이유가 없다. 즉, 과세관청이 증여세 신고일 이후에 납세자에게 더 불리한 가액을 발견한 경우에도 이는 납세자가 실무적으로 접근할 수 없는 가액이라는 점에서 신고일 이후의 가액은 시가로 적용하지 말라는 의미로 한정해석하는 것이 법령취지에 부합할 것이다. 나. 처분청 의견 (1) 경정아파트의 매매사례가액은 시가의 범위를 규정한 법령의 요건을 모두 충족하는 가액이다. (가) 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산평가시 유사한 재산의 범위를 구체화하기 위하여 2017.3.10. 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 신설하여 평가대상주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 주거전용면적의 차이가 100분의 5이내일 것, 공동주택가격의 차이가 100분의 5이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하였고, 2019.3.20. 동 조항을 개정하면서 위 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우는 공동주택가격 차이가 가장 적은 주택을 유사한 재산의 범위로 규정하였다. 이러한 규정의 신설 및 개정취지는 상속 및 증여 재산의 평가시 평가대상 재산과 면적·종류·용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하고 유사한 재산의 매매사례가액을 시가로 적용시 임의대로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적안전성을 도모하기 위한 것으로 판단된다. (나) 청구인이 주장하는 인테리어 여부, 조망권, 입지조건 등의 비교우위는 유사매매사례가액의 객관적 평가 기준이 아니며, 이러한 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자들의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵다(조심 2019중25, 2019.4.16.). (다) 쟁점아파트와 신고아파트는 동일아파트 단지내에 위치하고 있고, 면적·방향·구조가 동일하며, 층수 또한 2층과 1층으로 큰 차이가 없으나, 증여일 현재 공동주택 고시가격은 OOO원의 차이가 있다. 그러나 쟁점아파트와 경정아파트는 동일아파트 단지 내에 위치하고 있고, 면적·방향·구조가 동일하며, 층수 또한 2층과 3층으로 큰 차이가 없고, 증여일 현재 공동주택 고시가액이 동일하다. (라) 상증세법 시행령 제49조 제2항에는 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다. 쟁점아파트의 증여일이 2020.2.14.이고, 신고아파트의 매매계약일은 2019.11.30.이며, 경정아파트의 매매계약일이 2020.1.21.인바, 경정아파트의 매매계약일이 증여일로부터 더 가까운 날에 해당하므로 경정아파트의 매매가액이 시가의 범위를 규정한 법령의 요건을 모두 충족하는 유사재산에 해당한다. (2) 비교아파트①의 매매계약일은 2020.3.24.로 청구인의 증여세 신고일인 2020.2.21. 이후에 거래된 가액이므로 상증세법 시행령 제49조 제4항 “평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다”의 규정에 어긋나므로 유사매매사례가액으로 인정할 수 없다. (3) 청구인의 항변에 대한 처분청의 반박 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 상증세법 시행규칙 제15조 제4항 제1호 가목의 항목을 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 요소라고 주장하나, 상증세법 시행규칙 제15조 제4항은 감정기관이 평가한 감정가액이 고의 또는 중대한 과실로 부실감정을 한 경우의 예를 드는 것으로 상증세법 시행령 제49조 제7항에서와 같이 원감정기관의 감정가액이 재감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에 평가심의위원회를 거쳐 시가불인정 감정기관으로 지정하는 조항이다. 상증세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 의한 유사매매사례가액은 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 평가를 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제4항은 부실감정에 대한 예를 드는 조항으로 동 조항이 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 조항으로 볼 수 없다. (나) 청구인은 처분청이 청구인의 당초 증여세 신고를 부인하고 경정·결정하는 경우에는 신고일 이후의 매매사례가액도 부동산의 시가로 적용할 수 있다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제4항의 개정규정은 2010.12.30. 개정되어 2011.1.1. 이후 적용된 규정으로 유사매매사례가액에 대한 납세자의 예측가능성을 증가시킬 목적으로 신고일 이후의 매매사례가액은 적용하지 않는 규정이다. 청구인의 주장대로 신고일 이후 매매사례가액을 인정할 경우 납세자의 예측가능성을 저해하고, 청구인의 주장대로 납세자에게 불리한 매매사례가액을 적용배제하면서 납세자에게 유리한 매매사례가액을 인정할 수 있다면 납세자 및 과세관청 모두의 법적 예측가능성을 저해하는 것으로 청구인이 주장을 받아들일 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 신고한 매매가액을 부인하고 경정아파트의 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ④ 영 제49조 제8항 전단에서 “기획재정부령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간으로 하되, 제1호 및 제2호에 모두 해당하는 경우에는 해당 기간 중 가장 긴 기간으로 한다. 1. 고의 또는 중대한 과실로 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부실감정을 한 경우: 1년 가. 평가대상 재산의 위치ㆍ지형ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등 객관적 가치에 영향을 미치는 요인을 사실과 다르게 조사한 경우 나. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 및 제25조제2항을 위반한 경우 다. 납세자와 담합하여 상속세 및 증여세를 부당하게 감소시킬 목적으로 감정평가한 경우 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점아파트 단지의 동별 배치도 및 주변 지도는 다음과 같다. OOO (2) 이 건과 관련되어 제시된 매매사례가액은 OOO와 같고, 대상 아파트들은 동일 단지내 아파트로 주거전용면적이 동일하며, 공동주택 가격차이가 100분의5 이내로 모두 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 충족하고 있다. OOO 청구인은 층수, 경관, 편의시설과의 접근성, 리모델링 여부 등을 종합하면 경정아파트는 쟁점아파트 보다 우위에 있는 반면, 비교아파트①이 쟁점아파트와 가장 유사하다고 주장하고 있고, 처분청은 위 아파트가 모두 법령의 요건을 충족하고 있는바, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일에 가장 가까운 날에 해당하는 가액인 쟁점아파트의 시가를 적용하여야 한다는 의견이다. (3) 처분청은 공동주택가격이 동일한 아파트 중 쟁점아파트의 증여일과 가장 가까운 날에 매매계약이 체결된 경정아파트의 매매가액인 OOO원을 시가에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 2020.2.14. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다. OOO (4) 그 밖에 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 인터넷 사이트를 통해 확인되는 쟁점아파트 단지의 기본사항 및 최근 2년간 평균매매가액은 다음과 같다. OOO (나) 청구인은 산책로에서 본 쟁점아파트는 내부가 노출되어 있지만, 3층은 노출이 전혀 없다며 관련 사진을 제출하였다.

(다) 청구인은 증여받은 쟁점아파트로 입주할 당시 샤시공사를 포함하여 약 OOO원의 공사 견적을 받은 적이 있다며 견적서(2020.2.18. 작성)를 제출하였다. (라) 청구인은 경정아파트 매매거래를 중개한 부동산중개인으로부터 확인서(2020.12.2.)를 받아 제출하였고, 그 내용은 “2020.1.21. 쟁점아파트를 중개한 부동산으로 당시 매물은 올 수리가 진행된 상태였고, 특히 2년전 샤시 전부를 교체한 이력이 있어 주변 매물에 비하여 높은 가격으로 거래되었음을 확인합니다”라고 기재되어 있다. (5) 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 2010.12.30. 및 2017.3.10. 각 아래와 같이 개정되었는데, 그 개정내용과 관련하여 기획재정부가 발간한 간추린 개정세법 해설에 기재된 내용은 다음과 같다. OOO OOO (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 경정아파트는 쟁점아파트에 비해 비교우위에 있으므로 거래시기가 근접하다 할지라도 경정아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없고, 처분청이 제시한 매매사례가액보다 더 유사한 매매사례가액이 있다면 이를 시가로 적용하는 것이 타당하다고 주장한다. 그러나 상증세법상 증여재산가액에 해당하는 시가와 관련하여 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지) 이내의 증여세 신고일까지 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있고, 제4항의 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 범위는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 구체적으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제2항에서는 시가로 보는 가액이 둘이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있는바, 위 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하면서 평가기간 이내의 신고일까지의 매매사례가액 중 평가기준일(2020.2.14.)에 가장 가까운 날에 해당하는 가액은 경정아파트의 매매가액인 점, 쟁점아파트와 경정아파트는 동일한 공동주택단지에 속하는 이상 위치, 층고, 주변환경 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다고 할 것이고, 그에 따른 공시가격차이가 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에 따른 100분의 5이내라면(이 건에서는 쟁점아파트와 경정아파트의 공시가격이 동일함) 쟁점아파트와 경정아파트 간의 위치 등의 차이가 있다고 하여 경정아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가에 해당하지 않는다고 보기 어려우며, 리모델링 여부의 차이가 있다 하더라도 경정아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 어려울 정도의 것에 해당한다고 단정하기도 어려워 보이는 점(조심 2020서8176, 2021.1.5. 외 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 시가를 경정아파트의 매매가액으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.