조심 2018서4251 (2019.06.24)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.4.25. 부(父) OOO으로부터 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받고, 증여재산가액을 공동주택 공시가격 OOO만원으로 하여 증여세 OOO을 신고·납부하였다가, 임대료 환산가액 OOO만원으로 수정하여 증여세 OOO을 추가납부하였다.

나. 처분청은 증여세 신고내용을 검토한 결과, 쟁점주택과 동일한 단지 내에 위치하고 면적과 공동주택 공시가격이 동일한 제103호(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 2017.7.8. 매매가액 OOO만원을 증여재산가액으로 경정하여 2018.7.24. 청구인에게 2017.4.25. 증여분 증여세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.8.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)

「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조

제3항에 따라 쟁점주택과 비교대상주택의 감정가액은 5% 이상 차이가 나므로 비교대상주택이 쟁점주택과 유사하다고 볼 수 없고, 따라서

「상속세 및 증여세법」 제60조

제3항에 규정된 증여재산에 대한 시가를 산정하기 어려운 경우에 해당한다.

(가) OOO는 1983년 건축된 지하 1층 및 지상 3층의 다세대주택으로서, 쟁점주택 등 1층 호실의 면적에는 지하실 면적이 포함되어 있고, 각 지하실 면적은 전체면적 77.17㎡(23.3평) 중 19.29㎡(5.8평)을 차지한다.

(나) 청구인의 아버지는 2015년부터 쟁점주택을 매도하려고 하였으나, 누수 등으로 주거나 창고로 이용하는 것이 불가능한 지하실과 1, 2호 라인 주변의 쓰레기 집하장 등으로 인해 매도를 하지 못하였고, 결국 청구인에게 증여하였다.

(다) 쟁점주택과 2∼3층 또는 다른 라인(3∼5호)에 있는 주택의 중요한 차이는, 지하실 보유나 사용가능 여부인데, 쟁점주택은 다른 라인의 지하실과 다르게 이용이 불가능한 상태였다.

(라) 청구인이 의뢰한 감정평가 결과에 의하면, 감정가액은 쟁점주택OOO과 비교대상주택OOO사이에 5% 이상 차이가 난다. 비교대상주택의 내부를 확인하지 못했지만 인근 부동산중개사사무소에서 확인한 결과 한번 리모델링을 하였다고 한다.

(2) 쟁점주택은 유사매매사례가액을 적용하기 어려운 부분이 있으므로

「상속세 및 증여세법」 제61조

제5항에 따라 임대차 계약금액(임대료 환산가액)을 시가로 보는 것이 타당하다. 청구인은 쟁점주택을 임대한 사실이 있는바, 이 경우 위 규정에 따라 임대료 등을 기준으로 평가한 금액과 보충적 평가금액 중 큰 금액을 증여재산가액으로 결정하도록 되어 있으므로 임대료 등을 기준으로 평가한 금액 OOO만원을 증여재산가액으로 결정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택과 비교대상주택은 면적.용도.종목.기준시가 등이 동일할 뿐 아니라 단지, 방향 등이 모두 동일하며, 청구인의 증여일은 2017.4.25.이고 비교대상주택의 매매계약일은 평가기간 이내인 2017.7.8.이므로 비교대상주택의 매매가액은 시가로 볼 수 있다.

(2) 청구인이 제출한 감정평가서상 감정가액은 평가기간 내에 있는 것이 아니고, 거래사례의 거래가액OOO과 면적(63.38㎡/71.48㎡) 등에 상당한 차이가 있으므로 적합한 것으로 볼 수 없다.

(3) 청구인은 쟁점주택 지하실이 누수 등으로 사용하기 어렵기 때문에 비교대상주택의 유사재산이 될 수 없다고 주장하나, 지하실은 주거용이 아니고, OOO는 1983년 신축된 노후주택이므로 개.보수는 쟁점주택과 비교대상주택의 공통된 문제이다. 또한 쟁점주택의 공동주택 고시가액을 기준시가로 안분한 내역을 보면 토지가액이 92.8%를 차지하므로 지하실(1.2%)이 가격형성에 미치는 정도는 미미하므로 유사재산을 판단하는데 동일성 및 유사성을 저해한다고 할 수 없다.

(4) 청구인은 비교대상주택이 리모델링으로 자산가치가 상승하여 쟁점주택의 유사재산이 될 수 없다고 주장하나, 전 소유자의 양도소득세 과세표준신고서에 의하면 비교대상주택의 리모델링 비용은 수선비 OOO만원으로 확인되므로 청구인의 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 유사매매사례가액(시가)으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)

상속세 및 증여세법 제60조

(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을

「건축법」 제2조

제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(2)

상속세 및 증여세법 시행령 제49조

(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는

「부가가치세법 시행령」 제64조

에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다.

(3)

상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조

(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2017.4.25. 쟁점주택을 증여받고, 증여재산가액을 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법에 따라 공동주택 공시가격인 OOO만원(2016.4.29. 기준)으로 평가하여 신고하였다가, 임대료 환산가액인 OOO만원으로 재평가하여 수정신고하였다.

(2) 처분청은 청구인의 증여세 신고내용을 검토한 결과, 비교대상주택의 매매가액인 OOO만원을 쟁점주택의 유사매매사례가액(시가)으로 하여 증여재산가액을 경정하였는바, 그 내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점주택과 비교대상주택은 동일한 공동주택 단지 내에 위치하고 면적(77.170㎡)과 공동주택 공시가격(2017.4.28. 기준, OOO만원)이 동일하다.

(나) 청구인은 비교대상주택은 매도 직전에 인테리어공사를 하였고 쟁점주택과 달리 지하실도 사용할 수 있으므로 유사재산으로 볼 수 없다고 주장하나, 전 소유주의 양도소득세 신고내용을 확인한 결과, 비교대상주택의 수선비 등으로 총 OOO만원을 지출하였으나, 이는 매매가액에 영향을 미칠 정도로 보이지 않고, 청구인이 안분계산한 쟁점주택의 공시가격 OOO중 건물의 비중은 7.21%OOO이고 그 중 지하실의 비중은 1.20%OOO에 불과하므로 매매가액에 영향을 주기 어렵다.

(3) 청구인은 쟁점주택은 지하실을 사용할 수 없는 등 비교대상주택과 가치가 다르다며, 아래와 같이 관련사진(2018.5.27. 촬영분)을 증빙으로 제출하였다.

(가) 비가 일주일 전에 내렸음에도 바닥에 흥건하게 젖어 있고, 비가 오면 양수기로 물을 퍼내고 있다.

(나) 누수는 바닥 뿐 아니라 천정과 벽에서도 발생하고 있다.

(다) 2016년에 수리를 의뢰하였으나, 지하실 바닥은 건물 기초부분이고, 벽면은 누수를 탐지하는 것이 어려울 뿐만 아니라 탐지하더라도 대공사이고 재발 소지도 많다고 해서 수리를 못하였다.

(4) 한편, 청구인이 의뢰한 감정평가 결과는 다음과 같다.

(단위 : ㎡, 천원)

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

「상속세 및 증여세법」 제60조

제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에 의하면, 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 증여일 전후 3월 이내에 해당 재산 또는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 인정하고 있는바, 비교대상주택은 쟁점주택과 동일한 건물 내에 위치해 있고 그 면적과 기준시가 등이 동일하며, 비록 부속면적인 지하실의 사용현황에 다소 차이가 있으나 그것이 주택 거래가액에 영향을 미쳤다고 보기는 어려우므로 처분청이 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 유사매매사례가액(시가)으로 하여 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.