조심 2021인5907 (2022.03.14)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.2.1.부터 2020.12.31.까지 OOO에서 OOO(이하 “쟁점사업장”이라 한다)이라는 상호로 AAA과 공동으로 주택신축판매업을 영위한 개인사업자로서 쟁점사업장에 총 85세대의 오피스텔을 신축하여 2019.8.1. 사용승인을 받아 2019년 제2기 과세기간에 34세대, 2020년 제1기 과세기간에 9세대, 2020년 제2기 과세기간에 42세대를 각각 분양하였다.

나. OOO지역본부(이하 “AAA”라 한다)는 2019.11.15. 청구인 외 1명(이하 “청구인”이라 통칭한다)과 쟁점사업장의 오피스텔 중 30세대(이하 “AAA 분양세대”라 한다)에 대하여 총 매매대금을 OOO원[토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원(부가가치세 포함)]으로 하여 부동산매매계약을 체결하였는바, AAA는 AAA 분양세대의 매매대금을 산정하기 위하여 2019.10.24. ㈜BBB 경인지사(이하 “BBB”이라 한다)에 감정평가(이하 “쟁점감정평가”라 하고, 이에 따른 평가보고서를 “쟁점감정평가서”라 한다)를 의뢰하였고, 쟁점감정평가 결과, BBB은 해당 세대의 감정평가액을 토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원(부가가치세 포함) 합계 OOO원으로 평가[토지가액 : 건물가액을 40 : 60의 비율(이하 “쟁점비율”이라 한다)로 배분, 각 호실별 감정평가액도 동일비율로 배분]하였다.

다. 이후 청구인은 2019년 제2기에 분양한 34세대 중 AAA 분양세대 외 잔여분 4세대 및 2020년 제1기∼제2기에 분양한 51세대에 대하여도 아래 OOO과 같이 쟁점비율과 동일한 비율로 건물가액을 산정하여 처분청에 부가가치세 2019년 제2기∼2020년 제2기분 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

라. 이에 대해 처분청은 청구인이 2020년에 분양한 51세대 중 45세대(2020년 제1기 분양분 중 8세대, 2020년 제2기 분양분 중 37세대이고, 이하 “쟁점세대”라 한다)의 공급가액이 기준시가비율로 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 것으로 보아 아래 OOO와 같이

「부가가치세법」제29조

제9항 제2호(이하 “쟁점규정”이라 한다) 및 같은 법 시행령 제64조 제1호에 따라 기준시가비율로 안분계산한 금액을 쟁점세대 건물의 공급가액으로 하여 2021.10.8., 2021.10.25. 청구인에게 부가가치세 2020년 제1기분 OOO원, 2020년 제2기분 OOO원 합계 OOO원을 경정·고지(2019년 분양분 34세대 및 2020년 분양분 51세대 중 쟁점세대를 제외한 6세대에 대하여는 신고시인)하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2021.10.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점세대와 동일한 건물, 층, 면적의 AAA 분양세대에 대한 쟁점감정평가결과가 존재하므로 쟁점세대 역시 쟁점비율과 동일한 비율로 토지·건물가액을 산정하여야 한다.

(가) 청구인은 쟁점사업장 오피스텔의 분양가액을 책정하면서 토지의 실거래 매입금액과 건물의 신축비용 비율에 따라 쟁점비율과 동일한 비율로 분양가액을 책정하였고, 오피스텔 신축 후 분양이 되지 아니하다가 신축 2개월 만인 2019년 10월에 AAA가 AAA 분양세대를 매입하면서 AAA 분양세대에 대하여 BBB에게 쟁점감정평가를 의뢰한 결과, BBB 역시 AAA 분양세대의 토지·건물가액비율을 쟁점비율로 평가하였다.

쟁점감정평가 당시 쟁점사업장 오피스텔의 모든 층의 3, 5, 6호 라인에 대하여 감정평가가 이루어졌고, 쟁점감정평가결과 AAA 분양세대 모두 토지·건물가액비율이 쟁점비율로 동일하게 평가되었으며, 특히 쟁점감정평가서 22페이지를 살펴보면, 감정평가가 이루어진 AAA 분양세대뿐만 아니라, 쟁점사업장의 당해 토지 및 건물 전체의 배분비율을 쟁점비율로 평가한 것을 알 수 있다.

이와 같이 쟁점감정평가서에서 쟁점사업장의 당해 토지 및 건물 전체의 배분비율을 쟁점비율로 평가한 점, AAA 분양세대는 쟁점세대와 동일한 토지·건물에 위치하고, 층과 면적이 동일한 점 등을 고려할 때 쟁점세대의 감정평가가 존재하는 것으로 보는 것이 타당하다.

(나) 또한 당초 적법하게 쟁점사업장 오피스텔의 토지·건물가액비율 및 분양가액이 정해진 다음 미분양분을 분양하면서 단지 그 분양시기가 서로 다르다고 하여 매번 감정평가를 통하여 그 토지·건물가액비율을 달리 적용하는 것은 합리적인 세법적용이 아니다.

쟁점규정은 사업자가 합리적인 감정평가액 등이 없이 임의로 토지·건물가액비율을 정함으로써 부당하게 건물가액을 낮추어 부가가치세를 회피하는 것을 방지하기 위하여 신설된 규정이다. 청구인은 AAA 분양세대에 대한 쟁점감정평가결과가 존재하고, 쟁점감정평가서에 쟁점사업장의 당해 토지 및 건물 전체의 비율이 쟁점비율로 평가되어 있으며, 더 나아가 쟁점사업장의 당해 토지매입가액과 건물신축비용(원가) 비율 역시 쟁점비율과 동일한 비율임을 감안하여 쟁점세대의 토지·건물가액비율을 쟁점비율과 동일하게 책정한 것으로서 이는 청구인이 임의로 배분한 비율이 아님이 명백한바, 쟁점규정을 청구인의 경우에까지 적용하여서는 아니된다. 오히려 처분청의 의견과 같이 당초 적법하게 책정된 토지·건물가액비율을 분양시기가 다르다는 사유만으로 변경하거나 감정평가를 다시 받아야 한다는 것은 매우 불합리하다.

(2) 설령 쟁점세대의 토지·건물가액비율을 청구인이 임의로 배분한 것이라 하더라도 부가가치세 과세대상인 건물가액이 기준시가에 따른 배분가액과의 차이가 100분의 30 이상 차이가 나지 아니함에도 면세대상인 토지가액이 100분의 30 이상 차이가 난다는 사유만으로 건물가액을 기준시가비율로 안분계산하여 과세하는 것은 부당하다.

쟁점규정은 양도소득세에 대하여도 동일하게 적용되고 있는데, 부가가치세와는 달리 부당하게 건물의 가액을 높여 양도소득을 탈루하는 행위를 막기 위함이다.

양도소득세는 토지와 건물 모두가 과세대상인 반면, 부가가치세는 건물만이 과세대상인바, 양도소득세에서는 임의로 배분한 토지나 건물가액 중 어느 하나라도 기준시가에 따라 배분한 금액과 100분의 30 이상 차이가 난다면 그 어느 하나를 기준시가비율에 따라 재산정하고, 다른 하나는 자동으로 재산정되는 구조이나, 부가가치세는 건물만이 과세대상이므로 건물에서 100분의 30 이상 차이가 나지 아니한다면 기준시가비율로 건물가액을 재산정하지 아니하여야 함에도 과세대상도 아닌 쟁점세대의 토지가액이 100분의 30 이상 차이가 난다고 하여 건물가액을 기준시가비율로 재산정하는 것은 부당하다.

(3) 청구인이 쟁점사업장의 2020년 분양분 중 304호 및 1104호에 대하여 ㈜CCC(이하 “CCC”이라 한다)에 의뢰하여 감정평가(이하 “쟁점소급감정평가”라 하고, 이에 따른 평가보고서를 “쟁점소급감정평가서”라 한다)한 결과, 304호 및 1104호의 토지·건물가액비율 또한 쟁점비율과 동일한 비율로 산정되었다.

세법에서는 소급하여 감정평가하는 것을 제한적으로 인정(상속세 14개월, 증여세 9개월)하고 있고, 대상기간의 가액 내지 비율이 적법한지 여부를 검증하기 위한 감정평가는 폭넓게 인정되고 있다.

더욱이 쟁점소급감정평가는 2020년을 기준으로 6개월∼1년 정도밖에 경과하지 아니한 2021.7.5.(쟁점소급감정평가서 작성일)에 이루어졌으므로 쟁점세대 분양 당시의 토지·건물가액비율이 적정한지에 대한 검증에는 조금도 부족함이 없다 하겠다.

(4) 세법은 입법취지에 맞게 합리적으로 집행하여야 하는바, 청구인은 조세를 부당하게 감소시킬 목적도 없고, 감소시킨 사실도 없이 성실하게 부가가치세를 신고·납부하였다.

청구인은 쟁점사업장의 당해 토지매입원가와 건물신축원가에 충실하게 쟁점세대의 분양가액을 책정하였고, 쟁점감정평가서 상 쟁점세대와 동일한 건물, 층, 면적의 AAA 분양세대에 대한 배분비율과 동일한 비율로 쟁점세대의 토지·건물가액비율을 산정하였다.

오히려 모든 조건이 동일함에도 분양시기에 따라 배분비율을 달리 적용하여야 한다는 처분청의 의견은 비합리적이어서 쟁점규정의 입법취지에 어긋날 뿐만 아니라, 2019년 분양분(일반분양 4세대, AAA 분양 세대)에 대하여는 쟁점비율을 모두 인정하면서도 2020년에 분양한 쟁점세대에 대하여는 분양시기가 다르다는 사유로 2019년 분양분과는 달리 토지·건물가액비율을 당초 분양 시와는 다르게 변경해야 한다거나, 다시 감정평가를 받아 분양비율을 산정해야 한다는 것은 매우 부당하다.

따라서 적법한 토지·건물가액비율로 분양된 동일한 물건에 대하여 분양시기에 따라 토지·건물가액비율을 달리 산정하여야 한다는 처분청의 의견은 쟁점규정의 취지 내지 해석을 잘못 이해하고 있는 것이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

(5) 청구인은 처분청의 답변서에 대하여 다음과 같이 항변한다.

쟁점사업장 오피스텔의 분양거래는 특수관계가 전혀 없는 불특정 다수인들과의 거래로서 수분양자들과 합의하여 작성한 분양계약서에 토지 및 건물의 실지거래가액이 명확하게 구분·기재되어 있고, 쟁점사업장의 당해 토지취득원가 및 건물신축원가가 장부 및 계약서 등으로 명확하게 확인된다.

청구인은 쟁점사업장의 당해 토지취득원가 및 건물신축원가 비율대로 안분하여 수분양자들과의 합의 하에 매매계약을 체결하였고, 관련 세금계산서를 수수하였다. 또한 AAA 분양세대에 대한 쟁점감정평가결과에 따른 쟁점비율 또한 청구인이 산정한 비율과 동일하다.

그러나 처분청은 특수관계가 없는 당사자 간 실지거래가액이 그 무엇보다 우선한다는 기본적인 세법 적용을 무시한 채 실거래가액이 없거나 허위 등 불분명한 경우에 제한적으로 적용하는 보충적 평가방법으로 쟁점세대의 토지·건물가액비율을 산정하는 오류를 범하였다.

「부가가치세법」(2018.12.31. 법률 제16101호로 일부개정되기 전의 것) 제29조 제9항 단서규정은 특수관계가 없는 당사자 간 적법·유효하게 성립된 매매계약에 명백한 허위가 있다거나, 통상적인 거래관행에 비추어 그 합리성이 결여된 사안에 대하여 그 비율을 부정하고, 실지거래가액 비율이 없는 것으로 간주하여 부득이 보충적인 기준시가비율로 재산정하라는 취지인 것이지 청구인의 경우와 같이 쟁점사업장의 당해 토지취득원가 및 건물신축원가가 명백하고, 총 85세대 중 30세대에 달하는 AAA 분양세대(쟁점소급감정평가 대상 2세대 별도)에 대한 쟁점감정평가결과에 따른 배분비율 또한 동일하여 누가 보더라도 청구인이 합리적으로 쟁점세대의 토지·건물가액비율을 산정한 경우에까지 보충적 평가방법을 적용하라는 취지가 아니다.

처분청은 쟁점세대에 대한 감정평가결과가 없다는 의견이나, 그보다 더 중요한 것은 청구인이 토지 및 건물의 실지취득원가 비율과 동일하게 쟁점세대의 분양가액비율을 책정하였다는 것이다. 처분청의 의견대로라면 분양할 때마다 모든 호실에 대하여 감정평가를 하든지, 아니면 실지원가비율을 무시하고 무조건 기준시가비율에 따라 건물가액을 산정하여야 할 것이다.

그러나 최근 조세심판원은 “「부가가치세법」(2018.12.31. 법률 제16101호로 개정되기 전의 것) 제29조 제9항 단서규정은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 때에 부가가치세 과세대상인 건물의 공급가액과 비과세대상인 토지의 공급가액이 구분되어 있지 아니하여 양자의 가액이 불분명한 경우에 과세대상 건물의 공급가액을 산출하기 위한 특례규정으로 당사자 간에 적법·유효하게 성립된 매매계약에 대하여 과세관청이 그 계약내용에 명백한 허위가 있다거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액구분이라고 볼 수 없다는 반증이 없는 이상 위 특례규정을 적용하기 어려워 보이는 점(대법원 1989.12.26. 선고 89누169 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점상가의 위 매매계약서상 구분·기재된 가액을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다.”고 결정(조심 2021서1532, 2021.8.23.)하였는바, 청구인의 경우는 위 결정례보다 더욱 실질적이고 합리적인 경우에 해당한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점감정평가서 상 ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’에 기재된 다음과 같은 내용을 근거로 쟁점사업장의 당해 토지 및 건물 전체의 배분비율이 쟁점비율로 평가되었다고 주장하나,

＜쟁점감정평가서 상 ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 주요내용＞

(가) 위 내용은 감정평가대상물인 AAA 분양세대에 한한 배분비율 산정근거이지 쟁점사업장 오피스텔 전체에 대한 감정평가라고 볼 근거가 전혀 없다.

「감정평가에 관한 규칙」제7조 제1항에 따르면, 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하는 것으로서 쟁점감정평가는 쟁점사업장 오피스텔 전체를 일괄하여 실시한 감정평가가 아니므로 처분청이 쟁점세대에 대한 감정평가액이 없는 것으로 보아 쟁점규정에 따라 쟁점세대 건물가액을 기준시가비율로 안분계산한 처분은 적법하다.

(나) 또한

「부가가치세법 시행령」제64조

제1호에 따라 감정평가가액은 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말하고,「감정평가에 관한 규칙」제9조 제2항에 따라 공급시기가 지나서 평가의뢰한 감정평가액의 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로서

「부가가치세법 시행령」제64조

제1호에서 인정하는 기간 내의 감정평가액으로 볼 수 없으며, 조세심판원은 감정평가액 적용기간을 경과하여 소급감정평가를 받은 경우, 감정평가액이 아닌 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것은 정당하다고 결정(조심 2012전4554, 2012.12.18., 조심 2012서2247, 2012.7.19. 등 참조)하였는바,「부가가치세법」상 소급감정평가액은 인정되지 아니한다.

(2) 쟁점규정은 “사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30이상 차이가 있는 경우 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.”라고 규정하고 있는데, 이는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 일괄공급하는 경우, 사업자가 실지거래가액으로 구분한 가액과 기준시가비율로 안분계산한 가액과의 차이가 100분의 30 이내이어야 실지거래가액을 적용할 수 있는 것으로서 쟁점세대의 경우 건물가액과 기준시가 안분금액의 차이가 100분의 30 이내라 하더라도 토지가액과의 차이가 100분의 30을 초과하므로 위 OOO와 같이 기준시가비율로 안분계산한 금액을 쟁점세대 건물가액의 공급가액으로 경정한 처분은 적법하다.

(3) 청구인의 항변에 대한 처분청의 의견은 다음과 같다.

쟁점규정은 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 감정가액·기준시가에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 감정가액·기준시가에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다고 규정하고 있다.

쟁점규정은 2018.12.31. 개정되었는데, 2018.12.31. 이전 공급분까지는 계약서 상 구분·기재된 건물가액이 감정가액·기준시가로 안분계산한 금액과 차이가 큼에도 이 범위에 대한 명확한 규정이 없어 이를 ‘토지와 건물의 가액구분이 불분명한 경우’로 보아 감정가액·기준시가로 안분계산하여 건물가액을 재산정하기 어려웠으나, 2019.1.1. 이후 양도분부터는 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 등의 가액이 감정가액·기준시가 등으로 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 기준시가비율로 안분계산한 금액을 공급가액으로 보도록 하고 있다.

이와 같이 쟁점규정의 개정취지는 사업자가 자산별 가액을 자의적으로 구분할 수 없도록 한 것으로서 거래당사자 간의 특수관계 여부와는 무관하고, 실지거래가액이 우선되어야 한다는 청구주장에 대한 근거가 될 수 없다.

또한「감정평가에 관한 규칙」제7조 제1항에 따르면, 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하는 것인바, AAA 분양세대에 대한 쟁점감정평가는 쟁점사업장 오피스텔 전체를 일괄하여 감정평가한 것이 아니므로 쟁점세대에 대한 감정평가액은 없다고 보는 것이 타당하고, 청구인이 제시한 조세심판원 결정례(조심 2021서1532, 2021.8.23.)는 2017년 제2기 과세기간에 대한 처분으로서 쟁점규정으로 개정되기 전의 규정을 적용받으므로 청구인의 경우와 부합하는 사례라 할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 같은 건물, 동일조건의 오피스텔에 대하여 2019년 분양분은 감정평가에 따른 토지·건물가액비율로, 2020년 분양분은 기준시가비율로 안분계산한 가액으로 건물가액을 산정한 처분의 당부

② 부가가치세 과세대상인 건물가액이 기준시가비율 안분계산금액 대비 30% 미만이고, 면세대상인 토지가액은 30% 이상인 경우, 건물가액을 기준시가비율로 안분계산하여야 하는지 여부

나. 관련 법령

(1)-1 부가가치세법(2018.12.31. 법률 제16101호로 일부개정된 것)

제29조[과세표준] ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

(1)-2 부가가치세법(2018.12.31. 법률 제16101호로 일부개정되기 전의 것)

제29조[과세표준] ⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

(2) 부가가치세법 시행령

제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)에 대한

「소득세법」제99조

에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

※ 감정평가에 관한 규칙

제7조[개별물건기준 원칙 등] ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

제9조[기본적 사항의 확정] ② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점비율과 동일한 비율로 산정한 쟁점세대의 토지가액이 기준시가비율로 안분계산하여 산정한 가액의 100분의 30을 초과한다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간 이견은 없다.

(2) 청구인과 AAA가 체결한 AAA 분양세대 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

＜AAA 분양세대 매매계약서의 주요내용＞

(3) AAA가 2019.10.24. BBB에게 의뢰한 AAA 분양세대에 대한 쟁점감정평가결과, 다음과 같이 AAA 분양세대의 총 감정평가액은 OOO원으로서 토지가액(OOO원)과 건물가액[OOO원(부가가치세 포함)]이 쟁점비율로 배분되었고, 각 호실별 감정평가액(호실별 토지·건물가액)도 동일한 비율로 배분된 것으로 나타난다.

＜AAA 분양세대에 대한 쟁점감정평가서의 주요내용＞

(4) 청구인이 제출한 쟁점사업장 오피스텔의 분양원가명세서(제1기 : 2018.2.1.∼2018.12.31., 제2기 : 2019.1.1.∼2019.12.31.)에 의하면, 쟁점사업장의 제1기∼제2기 건설용지매입액은 각각 OOO원, OOO원 합계 OOO원이고, 이에 따른 토지·건물원가비율은 40 : 60인 것으로 나타난다.

한편 청구인은 쟁점사업장의 2020년 분양분 중 304호 및 1104호에 대한 CCC의 쟁점소급감정평가결과를 제출하였는바, 쟁점소급감정평가서 상 기준시점은 2020.9.15., 조사기간 및 작성일은 2021.7.5.이고, 304호의 감정평가액은 OOO원(토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원), 1104호의 감정평가액은 OOO원(토지가액 OOO원, 건물가액 OOO원)으로 각 호실의 토지·건물가액비율이 쟁점비율과 동일한 비율로 배분된 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 제출한 쟁점세대의 호수별 분양계약서에 의하면, 청구인은 아래 OOO과 같이 쟁점세대의 공급가액을 기준(AAA 분양세대는 공급대가를 기준으로 평가)으로 토지·건물가액비율을 쟁점비율과 동일한 비율로 하여 분양금액을 책정한 것으로 나타난다.

* 분양계약서 상 토지가액과 건물가액이 미구분

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점세대와 동일한 건물, 층, 면적의 AAA 분양세대에 대한 쟁점감정평가결과가 존재하므로 쟁점세대 역시 쟁점비율과 동일한 비율로 토지·건물가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점규정은 본문에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.”라고 규정하면서 제2호에서 “사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우”를 규정하고 있는바, 쟁점규정의 개정취지가 자산별 가액의 자의적 구분을 통한 조세회피를 방지하기 위한 것임을 고려할 때 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 기준시가 등 대통령령으로 정하는 기준과 비교하여 30%의 형식적인 차이가 있으면 일률적으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것으로 해석되는 점(조심 2020인2506, 2021.4.16., 같은 뜻임), 청구인이 쟁점비율과 동일한 비율로 산정한 쟁점세대의 토지가액이 기준시가비율로 안분계산하여 산정한 가액의 30%를 초과한다는 사실에 대하여 청구인과 처분청 간 이견이 없는 점,

「부가가치세법 시행령」제64조

는 “법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.”라고 규정하면서 제1호에서 “건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다.”라고 규정하고 있는바, 쟁점소급감정평가서의 작성일은 2021.7.5.로서 쟁점소급감정평가서 상 토지·주택가액비율에 따른 토지 및 주택가액은 “공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정평가가액”에 해당하지 아니하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 부가가치세 과세대상인 건물가액이 기준시가에 따른 배분가액과의 차이가 100분의 30 이상 차이가 나지 아니함에도 면세대상인 토지가액이 100분의 30 이상 차이가 난다는 사유만으로 건물가액을 기준시가비율로 안분계산하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점규정에 의하면, 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 일괄공급하는 경우에 있어서 건물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 하되, 실지거래가액으로 구분한 토지·건물가액과 기준시가비율로 안분계산한 토지·건물가액과의 차이가 100분의 30 이상인 경우에는 대통령령으로 정한 방식으로 안분계산한 금액을 공급가액으로 하는 것인바, 쟁점세대의 경우 건물가액과 기준시가비율로 안분계산한 금액의 차이가 100분의 30 이내라 하더라도 토지가액과의 차이가 100분의 30을 초과하는 이상, 쟁점세대 건물가액에 대하여 기준시가비율로 안분계산하여야 하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점세대의 공급가액이 기준시가비율로 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 것으로 보아 기준시가비율로 안분계산한 금액을 쟁점세대 건물의 공급가액으로 하여 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.