조심 2009광0057 (2010.03.17)

OOO세무서장이 2008.9.6. 청구인에게 한 2006.12.29. 증여분 증여세 OOO원과 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.10.23. 취득한 OOO(합계가 20,604㎡이고, 이상의 토지를 이하 “쟁점①토지”라 한다)를 2006.12.29. 특수관계법인인 OOO〔이하 OOO라 한다〕에게 OOO천원(㎡당 OOO천원)에 양도하고, 2003.3.28. 취득한 OOO 답 982㎡, 2002.12.20. 취득한 718-1 답 1,134㎡, 718-7 답 1,134㎡, 718-8 답 1,134㎡ 및 718-9 답 1,134㎡(합계가 9,446㎡이며, 이상의 토지를 이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 쟁점②토지를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.12.29. 특수관계법인인 OOO[이하 OOO라 한다]에게 OOO천원(㎡당 OOO천원)에 양도한 후, 2007.2.26. 쟁점①토지와 쟁점②토지 양도가액을 기준시가에 의하여 OOO천원(쟁점①토지 OOO천원, 쟁점②토지 OOO천원)으로 산정하고 양도소득과세표준을 예정신고하였다.

나. 처분청은 2008.5.8.～2008.6.20.까지 쟁점토지 양도자인 청구인과 양수자인 OOO와 OOO에 대하여 부동산투기혐의자 조사를 실시한 뒤에, 쟁점①토지는 청구인이 특수관계법인인 OOO에게 시가로 인정되는 감정가액(OOO천원) 보다 고가(매매가액 OOO천원)에 양도한 것으로 보아 시가와의 차액 상당인 OOO천원(매매가액 OOO천원)을 등기접수일인 2006.12.29. 증여받은 것으로 보고, 또한 쟁점②토지도 청구인이 특수관계자인 OOO에게 시가로 인정되는 감정가액(OOO천원)보다 고가(매매가액 OOO천원)에 양도한 것으로 보아 시가와의 차액 상당인 OOO천원OOO을 등기접수일인 2006.12.29. 증여받은 것으로 하여 2008.9.6. 청구인에게 2006.12.29. 증여분 증여세 OOO원(쟁점①토지분)과 OOO원(쟁점②토지분)을 각각 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 법인은 농지를 취득할 수 없어 부득이 개인인 청구인이 쟁점토지를 취득하여 건축허가 및 농지전용허가를 득한 후 특수관계자인 OOO에게 양도한 것이며 이는 조세의 부담을 부당히 감소시킬 목적이 없는 것이다.

한편, 감정가액을 시가로 인정하기 위해서는「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제2호에 따라 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 있어야 함에도, 처분청이 1개 감정기관이 평가한 가액을 쟁점토지의 시가로 보아 과세한 처분은 위법.부당하며, 설사 당해 가액을 인정한다 하더라도 그 가액은 쟁점토지를 금융기관에 담보로 제공할 목적으로 채권회수에 따른 위험부담을 감안하여 보수적으로 평가한 것이므로 이를 시가로 보는 것은 부당하다.

쟁점①토지의 양도가액(㎡당 OOO천원)은 OOO 외 4건의 비교토지 매매가액(㎡당 OOO천원)에 비하여 고가가 아니며, 쟁점②토지 양도가액(㎡당 OOO천원) 또한 OOO 외 2건의 비교토지 매매가액(㎡당 OOO천원)과 비교하면 고가가 아니므로 결과적으로 청구인이 쟁점토지를 고가양도하지 아니한 사실이 확인됨에도, 처분청이 고가양도한 것으로 보아 증여세를 부과한 처분은 위법.부당하다.

(2) 청구인이 특수관계자에게 고가양도하여 이익을 얻었다 하더라도 그 이익은 행위당시인 2006년 시행하던「법인세법」을 적용하여 전액 소득처분(기타소득)하고「소득세법」의 규정에 의하여 소득세를 부과하여야 함에도, 소득처분할 당시인 2007년에 시행하는「법인세법 시행령」제106조 제1항 제3호 자목 및 동 부칙 제19조를 적용하여 소득처분(기타사외유출)하고「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세를 부과한 처분은 헌법 제13조 제2항 및「국세기본법」제18조 제2항에서 규정하고 있는 소급과세금지원칙에 위배되어 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립한다고 인정되는 가액으로「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 각호는 증여재산의 시가로 인정할 수 있는 대표적인 사례를 예시한 것에 불과하며, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 감정기관의 감정가액도 시가에 포함되는 것(OOO 2001.8. 21. 참조)이고, OOO결정(OOO 2006.2.22.)과 OOO판결(OOO, OOO)에서도 “공신력 있는 감정기관 1개의 감정가액이라 하더라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액은 시가로 인정하는 것이 타당하다”고 판시한 사실이 있는 만큼, 감정기관 1개의 감정가액이라는 사유만으로 OOO이 평가한 감정가액를 시가로 인정할 수 없다는 청구인의 주장은 이유가 없으며,「법인세법 시행령」제89조 제2항 제1호에 시가가 불분명한 경우에는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 OOO이 감정한 가액이 있으면 그 가액을 시가로 보도록 규정하고 있고, OOO은 공신력을 담보하는 기관이므로 객관적이고 합리적인 기준 및 방법에 따라 평가한다고 보아야 하므로 평가를 의뢰한 자의 요구에 의하여 임의로 평가액을 조정하였다는 청구인 주장은 타당성이 없다(OOO 2008.2.4., OOO 2004.3.12. 같은 뜻).

매매사례가액이 시가로 인정되기 위해서는 그 가액이 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격이어야 하는바, 당해 기준에 의하면 위치, 용도, 지목, 규모(면적), 도시계획사항, 규제내용, 실제 토지이용현황, 주변상황, 개별공시지가 등에 차이가 별로 없거나 유사하여야 하는데, 쟁점①토지 비교토지는 먼저 행정동이 다르므로 인근토지가 아니고 OOO고속도로를 사이에 두고서 쟁점①토지는 첨단지구방향이나 비교토지는 OOO 아파트단지내에 위치하고 있으며, 쟁점②토지와 비교토지는 행정동은 같으나 쟁점②토지는 순수한 답이지만 비교토지는 아파트 건설부지로 OOO지구(OOO) 대단위 아파트단지의 인접지역에 위치하고 있는 등 용도.실제 이용현황.주변상황.개별공시지가 등에 있어서 차이가 있는 점 등을 고려하면, 청구인이 매매사례가액으로 제시한 비교토지 매매가액을 쟁점토지의 시가로 적용할 수는 없다.

(2)「법인세법」제52조 제1항과 제67조 및 같은 법 시행령(2007. 2.28. 대통령령 제19891호로 개정된 것) 제88조 제1항 제1호와 제106조 제1항 제3호 자목 및 그 부칙 제19조에서 법인이 특수관계자로부터 시가보다 높은 가액으로 자산을 매입하는 거래로 인하여 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우 부당행위계산부인하여 시가와의 차액 상당을 익금에 산입하고 익금에 산입한 금액으로서「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세가 과세되는 금액은 기타사외유출로 소득처분하되 2007.2.28. 후 최초로 처분하는 분부터 적용한다고 규정하고 있다. 따라서, 특수관계법인이 청구인으로부터 고가매입한 쟁점토지에 대하여 부당행위계산부인하고 익금에 산입한 금액을 기타사외유출로 소득처분하여 증여세를 과세한 처분은 적법하고, 한편 법령의 해석은 사법부 고유권한이며 법률의 헌법위반 여부는 헌법재판소의 고유권한이므로 법률의 헌법위반 등을 다투는청구인 주장은 이유없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 1개 감정기관이 담보제공목적으로 평가한 감정가액을 시가로 인정하기는 어렵고 청구인이 제시하는 비교토지 매매가액과 쟁점토지 양도가액간에 차이가 없는 점 등을 감안할 때 쟁점토지를 고가양도한 것으로 보아 증여세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

② 2007.2.28. 개정된「법인세법 시행령」제106조 제1항 제3호 자목 및 그 부칙 제19조에 따라 특수관계법인에게 고가양도하여 얻은 이익을 익금산입하여 기타사외유출로 소득처분하고 증여세를 부과한 처분이 소급과세금지원칙에 위배되는 것인지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법(2005.7.13. 법률 제7580호로 개정된 것)

제35조【저가·고가양도에 따른 이익의 증여 등】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 특수관계에 있는 자외의 자간에 재산을 양수 또는 양도한 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수 또는 양도한 경우에 한하여 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다.

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2007.10.15. 대통령령 제20323호로 개정되기 이전의 것)

제19조【금융재산 상속공제】

② 법 제22조 제2항에서 “대통령령이 정하는 최대주주 또는 최대출자자”라 함은 주주 또는 출자자(이하 “주주 등”이라 한다) 1인과 다음 각호의 1에 해당하는 관계가 있는 자의 보유주식 등을 합하여 그 보유주식 등의 합계가 가장 많은 경우의 당해 주주 등을 말한다.

1. 친족

2. 사용인과 사용인 외의 자로서 당해 주주 등의 재산으로 생계를 유지하는 자

6. 주주 등 1인과 제1호 내지 제5호의 자가 발행주식총수 등의 100분의 30이상을 출자하고 있는 법인

7. 주주 등 1인과 제1호 내지 제6호의 자가 발행주식총수 등의 100분의 50이상을 출자하고 있는 법인

제26조【저가·고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 OOO억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액 중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

④ 법 제35조 제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등”이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호.제2호.제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “양도자 등”으로 본다.

3. 임원의 임면권의 행사 또는 사업방침의 결정 등을 통하여 당해 법인의 경영에 대하여 사실상의 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자

⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.

⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제5항 및 제6항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 차감한 가액을 말한다.

⑧ 제1항.제2항.제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(「소득세법 시행령」제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 “산정기준일”이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.

⑨ 법 제35조의 규정을 적용함에 있어서 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가「법인세법 시행령」제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여「법인세법」제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우(제1항 제2호의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 경우를 포함한다)에는 제1항 내지 제8항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간중 매매.감정.수용 .경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(생략)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (이하 생략).

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용.경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액.경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인.증여자.수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주 등 1인”은 “상속인 등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액.경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

(3) 법인세법

제52조【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율.이자율.임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

(4) 법인세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19891호로 개정된 것)

제88조【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우 ”다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액).

2.「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액.

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.

⑥ 제88조 제1항 제8호의 규정에 의하여 특수관계자에게 이익을 분여한 경우 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입할 금액의 계산에 관하여는 그 유형에 따라「상속세 및 증여세법」제38조.제39조.제39조의2.제40조, 동법 시행령 제28조 제3항 내지 제6항.제29조 제3항.제29조의2 제2항.제30조 제4항 및 제5항(제4호를 제외한다)의 규정을 준용한다. 이 경우 “대주주” 및 “특수관계에 있는 자”는 이 영에 의한 “특수관계자”로 보고, “이익” 및 “대통령령이 정하는 이익”은 “특수관계자에게 분여한 이익”으로 보되, 그 이익 중 “3억원 이상” 및 “1억원 이상”은 이를 적용하지 아니한다.

제106조【소득처분】

① 법 제67조의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액은 다음 각 호의 규정에 의하여 처분한다. (이하 생략)

1. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음 각 목에 따라 배당, 이익처분에 의한 상여, 기타소득, 기타사외유출로 할 것. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(생략)에게 귀속된 것으로 본다.

3. 제1호의 규정에 불구하고 다음 각 목의 금액은 기타사외유출로 할 것

자. 제88조 제1항 제1호.제3호.제8호.제8호의2 및 제9호(제1호 .제3호.제8호 및 제8호의2에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액으로서 귀속자에게「상속세 및 증여세법」에 의하여 증여세가 과세되는 금액

부칙 제19조【소득처분에 관한 적용례】제106조 제1항 제3호 자목의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 처분하는 분부터 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 ㉮ 감정기관 1곳이 담보제공목적으로 평가한 이 건 감정가액은 쟁점토지의 시가로 인정할 수 없고, ㉯ OOO 감정평가서에 쟁점토지가 농지전용허가를 받은 토지이고 시가는 감정가액보다 20%～50% 정도 높게 형성되는 현실을 반영하지 아니하였고, OOO의 감정가액 산정은 특정부동산을 비교표준지로 선정한 뒤 비교표준지의 각 요인별 지수를 1로 하고 평가대상토지의 각 요인별로 가감하여 지수를 산정한 뒤 비교표준지의 개별공시지가에 평가대상토지 각 요인들의 지수를 곱하는 방식[「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제3조에서 규정한 비교표준지 개별공시지가×지가변동률(시점수정)×지역요인×개별요인(가로조건×접근조건×환경조건× 획지조건×행정조건)×기타요인]으로 산정하여야 하나, 쟁점토지에 대한 한국감정원 감정평가서에는 지가변동률, 지역요인, 개별요인, 기타요인, 기타사항 등을 참고하였다고만 언급되어 있을 뿐이므로, 비교표준지의 각 평가요인들과 품등을 비교(비교표준지의 요인별 지수를 1로 하고 쟁점토지의 요인별 지수를 비교)함이 없이 산정한 감정가액은 적법한 평가방법에 의한 것으로 인정할 수 없으며(OOO 1998.1.23. 같은 취지), 쟁점토지에 대한 감정평가서를 보면, 쟁점(1)토지 개별공시지가 산정시 OOO의 비교표준지는 OOO(2006.1.1. 기준 ㎡당 개별공시지가 OOO원, 2007. 1.1. 기준 ㎡당 개별공시지가 230,000원)이고, OOO 비교표준지는 OOO(2006.1.1. 기준 ㎡당 개별공시지가 OOO원, 2007.1.1. 기준 ㎡당 개별공시지가 OOO원)인 것이 확인되나, 쟁점(1)토지 감정평가시 비교표준지로 OOO(㎡당 개별공시지가는 OOO원), OOO(㎡당 개별공시지가 OOO원) 3필지만 열거하고만 있어 그 중 어느 필지를 비교표준지로 채택하였는지 알 수 없지만, 3필지의 개별공시지가가 쟁점①토지 비교표준지인 OOO의 그것보다 낮은 점 등을 보면 이 건 감정가액이 낮게 평가된 사실이 확인되는 점 등을 감안하면 감정가액에 의하여 증여세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하고 있으며, 청구인은 쟁점토지를 고가로 양도하지 아니한 사실을 입증할 만한 증빙서류로 쟁점토지와 유사한 비교토지 매매사례가액과 쟁점토지의 감정평가서, 쟁점①토지와 타운하우스의 지적도, 첨단비버리힐즈의 분양안내서, 항공사진, 토지특성조사표, 쟁점토지와 비교토지의 주변지도 및 현장사진 등을 제출하고 있다.

(나) 처분청은 공신력이 있는 감정기관 1개의 감정가액이라도 객관적이고 합리적 방법으로 평가한 가액은 시가로 인정하는 것이 타당한(OOO 2001.8.21., OOO 2006.2.22. 등) 것으로 보고 있으며, 감정평가법인은 공신력을 담보하는 기관으로서 객관적이고 합리적인 기준과 방법에 따라 평가한다고 보아야 하므로 평가를 의뢰한 자의 요구에 의하여 임의로 감정가액을 조정하였다는 주장은 타당성이 없는 것이고(OOO 2008.2.4., OOO 2004.3.12. 같은 취지), 비교토지의 매매가액이 시가로 인정되기 위해서는 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격을 기준으로 하여야 하는바, 당해 기준에 의하면 위치.용도.지목.규모(면적).도시계획사항.규제사항.실제 토지이용현황.주변상황.개별공시지가 등에 있어 차이가 별로 없거나 유사하여야 하는데, 쟁점①토지와 비교토지는 행정동이 달라 인근토지가 아니며 OOO고속도로를 사이에 두고 있는 쟁점①토지는 첨단지구방향이며 비교토지는 OOO지구 아파트단지내에 위치하고 있어서 유사하지 아니하고, 쟁점②토지와 비교토지는 OOO은 같으나 쟁점②토지는 답이지만 비교토지는 아파트 건설부지로 OOO 대단위 아파트 인접지역에 위치하고 있어 차이가 없거나 유사하지 아니하다는 의견이다.

(다) OOO은 2009.10.6. OOO에게 보낸 “사실확인에 대한 회신서 ”에서 OOO토지(쟁점토지)에 대하여 2007.1.22. 가격시점으로 감정평가(목적 : 담보, 채무자 : OOO 제출처 : OOO)한 사실과「위 토지를 감정평가함에 있어 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역내 표준지 개별공시지가를 기준으로 고시기준일부터 가격시점까지의 지가변동의 추이 및 당해 토지 위치 .형상.환경 등 토지의 객관적인 가치에 영향을 미치는 각종 요인과 인근토지의 개별공시지가 수준 등을 종합적으로 참작하여 평가하되, 농지전용허가는 고려하지 아니하였다」는 사실을 확인하고 있고, 쟁점토지의 건축허가일과 농지전용허가일을 보면 아래〈표1〉과 같다.

〈표1〉쟁점토지의 건축허가일 및 농지전용허가일

OOO

(라) 쟁점①토지 및 쟁점②토지에 대하여 OOO이 감정하고 작성한 감정평가서(가격시점과 작성일자가 각각 2007.1.22./2007. 1.26. 및 2006.12.27./2006.12.27.)를 보면 다음과 같다.

1) OOO이 작성한 위의 확인서와 같이 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 감정가액에는 가격형성에 직접적으로 영향을 미치는 건축허가 및 농지전용허가를 받은 내역이 반영되어 있지 아니하다.

2) OOO은 감정평가당시 쟁점①토지 비교표준지로 자연녹지지역인 OOO(2006.1.1. 현재의 ㎡당 개별공시지가는 OOO원), OOO(2006.1.1. 현재 ㎡당 개별공시지가는 OOO원), OOO(2006.1.1. 현재 ㎡당 개별공시지가는 OOO원)의 3필지를 선정한 사실이 확인되는데, 이상의 비교표준지는 쟁점①토지의 2006.1.1. 현재의 개별공시지가(OOO OOO원, OOOOOO원, OOOOOO원, OOO원, OOO원)보다 낮은 수준이다.

3) 감정평가서에 모든 가격산정요인의 세세한 부분까지 구체적으로 설시하거나 그 요인이 평가에 미치는 영향을 수치상으로 표현할 수는 없다고 하더라도 적어도 당해 요인을 특정하여 명시하고 어떤 방법으로 참작되었는지를 알아 볼 수 있는 정도로는 기술하여야 하는 것인바(OOO 1998.1.23. 외 다수 같은 취지), 일반적으로 감정가액은 비교표준지의 각 가격산정요인별 지수를 1로 하면서 평가대상토지의 요인별로 가감하여 지수를 산정하고 비교표준지 개별공시지가에 평가대상토지의 요인별 지수를 곱하는 방식[비교표준지 개별공시지가×지가변동률(시점수정)×지역요인×개별요인(가로조건×접근조건×환경조건×획지조건×행정조건)×기타요인]으로 품등비교하는 것이 타당함에도, 쟁점①토지의 감정평가서에는 지가변동률, 지역요인, 개별요인, 기타요인, 기타사항 등을 참고한다고만 기재되어 있어 비교표준지와 각 가격산정요인별 품등을 비교하지 아니하였다.

(마) 쟁점①토지와 쟁점②토지를 청구인이 매매사례로 제시하고 있는 비교토지와 비교하여 보면 아래〈표2〉및〈표3〉과 같고, 이를 감안하면 쟁점①토지와 쟁점②토지의 기준시가와 비교하여 일정 범위내에서만 높거나 낮은 수준인 비교토지의 실지거래가액이 적어도 기준시가 대비 400% 안팎에서 형성되고 있는 사실이 확인된다.

〈표2〉쟁점①토지와 비교토지

OOO

〈표3〉쟁점②토지와 비교토지

OOO

(바) 청구인은 2010.2.4. OOO에 출석하여 자신은 사업을 하면서 특수관계자간에 부동산거래를 한 뒤 고가양도 및 저가양도로 인하여 고통받는 것을 보고 이 건도 문제가 발생할 것을 예상하여 쟁점토지와 유사한 인근토지의 거래가액을 중개인과 등기부등본 등을 통하여 충분히 검토한 후 양도가액을 결정한 것임에도, 처분청은 쟁점토지 주변토지의 거래시세 등은 고려하지 아니하고 단순히 금융기관이 담보를 제공받을 목적에서 보수적으로 감정한 가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다는 요지의 의견진술을 하였다.

(사)「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제2호에서 “당해 재산에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”은 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 호 가목에서 2 이상의 감정가액의 평균액도 “일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액”인 경우에는 제외한다고 규정하고 있어 1개 감정기관이 평가한 감정가액은「상속세 및 증여세법」제60조 제2항과 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의한 시가의 범위에 포함되지 아니한다(OOO 2010. 2.2. 외 다수 같은 뜻). 처분청은 1개 감정기관의 감정가액이라 하더라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라면 시가로 볼 수 있다는 의견이나, 관련법령에서는 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액으로 일정한 조건(이 건의 경우 담보제공목적)이 충족될 것을 전제로 평가하지 아니한 경우에만 시가로 본다고 규정하고 있다.

(아) 그렇다면, 위와 같이 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니라 1개 감정기관이 일정한 조건이 충족(담보의 제공목적)될 것을 전제로 하여 평가한 쟁점토지의 감정가액을 시가로 보기는 어려운 점, 감정평가서를 보면 ㉮ 가격형성에 직접적 영향을 미치는 건축허가 및 농지전용허가를 받은 내역이 반영되어 있지 아니하며 ㉯ 비교표준지의 기준시가가 쟁점①토지보다 낮은 수준이고 ㉰ 쟁점토지 및 비교표준지의 가격산정요인별로 품등비교하지 아니하고 평가한 점 등이 확인되므로 당해 평가서상의 감정가액을 시가로 인정하기 어려운 점, 쟁점토지와 인근토지의 일반적 매매시세가 기준시가 대비 400% 안팎의 수준이므로 기준시가 대비 369.5% 및 374.1%인 쟁점토지의 양도가액은 시세를 반영한 것으로 확인되는 점 등을 종합하면, 처분청이 달리 쟁점토지의 시가를 찾아 과세하는 것은 별론으로 하더라도 1개 감정기관의 감정가액을 시가로 보아 청구인이 특수관계자에게 당해 토지를 고가양도한 것으로 단정하고 시가와의 차액 상당액에 대하여 증여세를 부과한 처분은 위법.부당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②는 별도의 심리실익이 없으므로 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.