대법원 94누14575 (1995.06.30)

일부가 임대된 부동산을 매수하여 기존의 임대차관계가 종료되는 대로 자신이 사용할 의사로 임대인의 지위를 승계하였을 뿐인 경우, 수익사업을 영위하는 것으로 볼 수 있는지 여부

【원고, 상고인】 재단법인 ○○○연구원 (소송대리인 법무법인 한길종합법률사무소 담당변호사 정동윤 외 5인)

【피고, 피상고인】 서울특별시 광진구청장 (소송대리인 변호사 김동환)

【원심판결】 서울고법 1994. 10. 18. 선고 94구12366 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

지방세법(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제107조 제1항, 제127조 제1항, 제184조, 동법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것) 제79조 제16호, 제94조, 제136조에 의하면, 정부로부터 허가 또는 인가를 받은 학술연구단체, 장학단체 등의 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하기 위하여 취득한 부동산에 대하여는 취득세와 등록세, 재산세를 부과하지 아니하나, 그 부동산을 대통령령이 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 1년 이내에 정당한 사유 없이 그 부동산의 전부 또는 일부를 그 사업에 직접 사용하지 아니한 경우 등에는 그 부분은 비과세대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 지방세법시행령 제78조의2, 제93조의2, 제135조에 의하면, 수익사업의 범위에 관하여는 법인세법 제1조의 규정에 의하도록 하고 있으며, 법인세법 제1조 제1항 제1호, 동법시행령 제2조 제1항에 의하면, 부동산임대업은 수익사업에 해당한다고 규정하고 있다.

한편, 부동산의 임대행위가 위 규정에서 말하는 수익사업으로서의 부동산임대업에 해당하는지 여부는 그 임대행위가 수익을 목적으로 함은 물론, 그 규모ㆍ회수ㆍ태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도로 계속성과 반복성이 있는지 여부를 고려하여 사회통념에 비추어 가려야 할 것인바(대법원 1995.3.3.선고 94누11170판결; 1995.2.28.선고 94누12869판결 등 참조), 일부가 임대되어 있는 부동산을 매수하여 스스로 새로이 계속 반복하여 임대할 의사가 없이 기존의 임대차관계가 종료되는 대로 자신이 사용할 의사로 임대인의 지위를 승계하였을 뿐인 경우에는 부동산임대 자체를 계속적 반복적으로 사업으로 하는 것이라고 하기는 어려워 이를 수익사업을 영위하는 것으로 볼 수는 없다 할 것이고, 따라서 이러한 경우에는 단서 후단에 따라 취득 또는 등기일로부터 1년 이내에 그 사업에 직접 사용하였는지(재산세의 경우에는 과세기준일 현재 그 목적에 사용하고 있는지) 여부를 가려 비과세 여부를 판정하여야 할 것이다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 일부 용도가 점포와 당구장으로 되어 있던 이 사건 부동산을 매수하면서 그 일부를 임차하고 있던 임차인들에 대한 전소유자의 임대인의 지위를 승계하고 그 후 다시 원고가 직접 이 사건 부동산의 일부를 임대한 것은 비록 그 이유가 매수자금이 부족하였기 때문이고 또 취득일로부터 1년 이내에 임차인들을 내보냈다고 하더라도 그 임대한 부분에 대하여는 수익사업에 사용한 경우에 해당하므로 비과세대상에서 제외된다고 판단하고 있다.

그러나, 기록에 의하면, 이 사건 부동산 임차인 중 당구장을 경영하는 사람은 없고, 식당과 룸살롱을 경영하는 임차인에 대하여는 기존 임대기간 만료 즉시 명도소송을 제기하여 승소판결을 받았으며, 그 밖에 점포 임차인은 없기 때문에 등기부상 이 사건 부동산의 일부 용도가 점포와 당구장으로 되어 있다는 사정은 부동산임대업 해당 여부를 가리는데 고려할 요소가 될 수 없다 할 것이고, 한편 을 제4호증의 1 내지 6(각 임대차계약서)의 각 기재에 의하면, 원고가 일부 임차인들에 대하여 기간을 연장하는 재계약을 체결한 사실은 인정이 되나, 이는 기존 임차인들 이외의 자에게 새로이 임대한 것이 아니고, 연장기간도 모두 1년 미만일 뿐 아니라, 그나마 계약을 중도해지하여 취득일로부터 1년 이내에는 기존의 임대차관계를 모두 정리한 점에 비추어 볼 때(을 제2호증의 기재에 의하면, 과세기준일이 1993.5.1.인 재산세의 과세대상이 룸살롱 부분뿐인 사실을 인정할 수 있으므로, 다른 임대부분은 그 이전에 이미 다 명도를 받은 것으로 보인다), 일부 임차인들에 대하여 일시 기간을 연장한 적이 있다는 사유만으로 원고가 수익사업으로서의 부동산임대업을 영위하였다고 단정하기는 어렵다 할 것이다.

그런데도 원고가 승계한 기존 임대차계약의 내용, 재계약을 한 경위와 그 계약 내용, 계약을 중도 해지한 경위 등에 관하여 아무런 심리를 아니한 채 설시와 같은 사정만으로 원고의 이 사건 부동산 임대가 수익사업에 해당한다고 판단한 원심판결에는 용도구분에 의한 비과세규정과 수익사업에 관한 법리를 오해하고, 심리를 미진하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이다(그 밖에도 원심은 과세대상이 같아야 할 등록세와 취득세의 과세면적이 서로 다른데도 정확한 과세경위를 밝히지 않고 있고, 재산세의 과세대상을 토지라고 하고 있을 뿐 아니라, 과세관청이 결정한 과세가액의 존부를 심리의 대상으로 하는 조세소송에서 공격방어방법에 지나지 않는 개개의 위법사유의 주장을 별도의 예비적 청구로 보는 잘못도 범하고 있다).

이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 안용득(재판장) 천경송 지창권 신성택(주심)