조심2012전0124 (2012.03.29)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.7.3. OOO동 389-11 외 2필지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 예OOO으로부터 교환으로 취득하여 보유하다가 2005.5.24. 양도한 후

2005.8.29.

양도가액은 OOO원으로, 취득가액(교환가액)은 OOO원으로 하여 2005년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. OOO세무서장은 청구인의 거래상대방인 예OOO에 대해 쟁점부동산의 교환가액이 불분명하다고 보아 양도소득세 실지조사를 한 후

예OOO이 신고한 양도가액OOO을 부인하고 기준시가로 결정하여 과세한 후

과세자료를 통보하자, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로

산정하여 2011.9.7.

청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산을 교환으로 취득할 당시 교환대상부동산에 대한 상호 평가에 따라 거래가 이루어졌고, 평가차익에 대하여 정산이 이루어졌으며, 등기부상의 채권최고액을 역산하여 산출한 쟁점부동산의 금융기관 평가액, 기타 부대비용 금액의 증거자료, 쟁점부동산의 교환계약당시 정황 및 사회통념, 거래 당사자들의 계약서 거래조건 이행 여부, 공시지가 현실화 등 여러 가지 상황을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 신고당시 제출한 교환계약서상의 평가액이 당사자 간에 합의된 계약당시 시가를 반영한 정상가액이고, 부과제척기간이 경과하였음에도 처분청이 교환가액이 불분명한 것으로 보아

취득가액을 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 제출한

교환계약서상 쟁점부동산의 교환가액 OOO원은 거래상대방 예OOO이 인정하는 교환가액이 아니고, 시가감정 없이 작성된 청구인이 일방적으로 주장하는 가액이며, 청구인이 제출한 교환계약서와 교환당시 검인계약서 및 예OOO이 이후 교환물건의 양도소득세 신고시 제출한 교환계약서상 거래금액이 서로 상이하여 OOO원을 적정한 교환가액으로 보기 어렵고, 청구인이 제출한 교환계약서상의 예OOO의 인장은 막도장으로 날인되어 있는 등 청구인이 양도소득세 신고시 실제거래가액을 은닉하기 위하여 양도금액을 과소하게 기재한 허위의 계약서를 작성하여 제출한 행위는 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 사기 기타 부정한 행위에 해당하므로

「소득세법」제114조

및 같은 법 시행령 제176조의2 규정에 의하여 환산취득가액으로 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점부동산의

교환취득가액을 부인하고 환산취득가액으로 과세한 처분

의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법

제26조의2 【국세부과의 제척기간】① 국세는 다음 각 호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. (단서 생략)

1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

2. 납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간

(2) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것)

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수

자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의

규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해

매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까

지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는

경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정 신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고

부동산등기법 제57조

제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을

말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정

할 수 있다

(3) 소득세법 시행령

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 대통령령이 정하는 사유 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 감정평가법인 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항

제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×〔취득당시의 기준시가 /양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 〕

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 2001.7.3. 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2005.5.24.

쟁점부동산을 양도한 후 양도가액은 OOO원으로, 취득가액(교환가액)은 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 당시 청구인의 주소지 관할 OOO세무서장은 이를 시인한 후 예OOO의 주소지 관할 OOO세무서장에게 자료를 통보하였다. 이후 OOO세무서장이 청구인의 거래상대방인 예OOO에 대한 양도소득세 조사 후 쟁점부동산의 교환가액 등 실지거래가액이 불분명함을 이유로 예OOO이 신고한 실지거래가액을 부인하고 양도가액을 기준시가로 결정하여 과세한 후 이를 이 건 심판청구의 처분청인 OOO세무서장에게

과세자료로 통보하였으며, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로

산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다

.

(나) 청구인과 거래상대방 예OOO은 2001.7.3. 서로 보유하던 부동산을 교환하였는데, 이후 교환으로 취득한 부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 청구인은 쟁점부동산의 교환가액을 OOO원으로 신고하였고,

예OOO

은 교환가액을 OOO원(2002.7.16

. 김OOO에게 양도, 양도가액 OOO원)으로 신고한 사실이 양도소득세 신고서, 매매계약서 등에 의하여 확인되며, 김OOO은 예OOO으로부터 취득한 부동산을 2003.1.13. 경매OOO로 정OOO에게 OOO원에 양도한 사실이 등기부등본, 국세청 전산자료 등에 의하여 확인된다.

한편, OOO세무서장의 예OOO의 양도소득세 조사 종결복명서를 보면 “OOO세무서장은 황OOO의 위 신고내역에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 예OOO 소유의 쟁점부동산과 청구인 소유의 OOO동 40-218 등 대지 185.653㎡ 및 지하층 상가 제비01호 413.08㎡를 2001.6.3. 교환한 것으로 교환양도가액을 OOO원으로 조사하였으나, 매매계약서 외에 쟁점부동산의 시가를 감정평가한 사실이 없으며, 교환부동산간의 차이금액을 정산한 증빙도 없어 위 교환가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없는 것으로 판단되고, 예OOO은 ‘위 교환계약서 작성과 관련하여 쟁점부동산 용지는 철도용지로서 가격이 OOO원씩 가는 땅이 아니었으며 황OOO 소유 상가의 보증금, 융자 포함해서 교환한 것으로 황현구가 제출한 계약서는 본인이 작성하거나 날인한 사실이 없다’고 진술하였으며, 예OOO이 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서를 보면 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원(2001.6.3. 작성), 교환물건지의 양도가액이 OOO원(2001.7.14. 검인계약서)으로 상이 하는 등 실지거래가액이 불분명하여

「소득세법 시행령」제176조의 2

제1항의 규정에 의거 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 결정한다”고 기재되어 있다.

(다) 쟁점부동산의 청구주장 실지거래가액과 기준시가에 의한 산정가액과의 비교내역은 아래 <표1>과 같다.

OOO

(라) 청구인은 우리 심판원의 2012.3.13.자 심판관회의에 출석하여 “청구인이 예OOO과 쟁점부동산 가액을 OOO원으로 산정하여 교환하면서 추가로 OOO만원을 지급하기로 계약한 사실이 교환계약서, 영수증 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 부인하여 과세한 처분은 부당하다”는 의

견진술을 하였다.

(2)

위 사실관계를 근거로 청구인이 신고한

교환계약서상 교환가액을 부인하고 환산취득가액으로 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다.

청구인은 쟁점부동산 양도소득세 신고당시 제출한 교환계약서 상의 평가액이 당사자 간에 합의된 계약당시 시가를 반영한 정상가액이고, 부과제척기간이 경과하였음에도 처분청이 쟁점부동산의 교환가액이 불분명한 것으로 보아

취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

그러나, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바(대법원 99두1299, 1999.3.29. 선고 및 국심 2006중1930, 2006.11.22. 등 다수가 같은 뜻임), 이 건의 경우

청구인 및 예OOO이 쟁점부동산의 교환물건과 시가를 감정평가한 사실이 나타나지 아니한 점, 쟁점부동산의 취득시기 대비 양도시기의 기준시가 상승률이 230%인데 반해 청구인이 신고한 실지거래가액의 상승률은 116%에 불과한 점, 교환거래상대방 예OOO이 제출한

양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서는 매매가액이 OOO

원

(2001.06.30)이고, 검인계약서의 매매가액은 OOO원(2001.7.14)으로서, 청구인이

제출한 교환계약서의 매매가액 OOO원과 상이할 뿐만 아니라

예OOO

이 김OOO에게 2002.7.16. 교환물건을 OOO원에 양도한 후 양도가액을 OOO원으로 신고한 점, 청구인이 제출한 교환계약서는 예OOO이 작성하거나 날인한 사실이 없는 허위계약서라고 예OOO이 확인하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 취득가액(교환가액)이 OOO원이라는

청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다

또한, 청구인은 이 건 과세처분이 국세부과제척기간을 도과하여 위법하다고 주장하나,

「국세기본법」제26조의2

제1항 제1호에서 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 10년의 국세부과제척기간을 적용하도록 규정하고 있는 바, ‘사기 기타 부정한 행위’에는 특별한 사정이 없는 한 양도소득세 신고시 허위로 작성된 이중계약서를 작성 제출하는 등의 행위가 해당한다고 할 것(조심 2010부908, 2010.10.29.)인 바, 위에서 본바와 같이 쟁점부동산을 교환으로 취득할 당시 서로 다른 계약서들을 작성한 것으로 나타나고 있고, 청구인이 이를 근거로 실지거래가액으로 쟁점부동산의 양도소득세를 신고한 것에 대해 처분청이 국세부과제척기간을 10년으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.