조심 2022서2318 (2022.12.21)

심판청구를 기각한다.

1.처분개요

가.청구인 AAA.BBB.CCC.DDD(이하 “청구인들”이라 한다)은 2020.4.17. 사망한 EEE(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들로 피상속인으로부터 상속받은 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)와 쟁점토지 외 2필지 소재 비주거용 부동산(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다) 중 피상속인 소유분을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따라 OOO원으로 평가하여 상속세를 OOO원을 신고.납부(OOO원은 자진납부, 나머지는 연부연납)하였다.

나.OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.3.22.∼2021.6.19. 기간 동안 청구인들에 대한 상속세 조사결과 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증령”이라 한다) 제49조 제1항 단서에 따라 쟁점부동산에 대한 2개 감정평가기관의 감정가격 평균액 OOO원(재산평가심의위원회의 심의를 거친 것으로, 이하 “쟁점감정가격”이라 한다)을 쟁점부동산의 시가로 보아 처분청에게 과세자료로 통보하였고, 이에 처분청은 2021.8.2.과 2021.8.5. 청구인들에게 2020.4.17. 상속분 상속세 OOO원을 추가로 결정.고지하였다(이에 따라 청구인들에게 고지된 상속세는 총 OOO원이다).

다.청구인들은 이에 불복하여 2021.10.8. 이의신청을 거쳐, 2022.1.26. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인들 주장 및 처분청 의견

가.청구인들 주장

(1)이 건 처분의 근거법령인 상증령 제49조 제1항은 일정기간 중 매매등이 있는 경우, 이를 시가로 인정할 수 있다는 규정일 뿐인 바, 이를 과세관청에게 임의적인 감정평가 권한을 부여한 것으로 해석한다면, 이는 조세법률주의에 반하여 무효인 법령이라 할 것이므로, 무효인 법령에 근거한 이 건 처분 역시 위법.부당하고, 위 규정을 과세관청에게 임의적인 감정평가 권한을 부여한 것으로 해석할 수 없다면, 이 건 처분은 관계법령에서 부여되지 않은 임의적인 감정평가 권한을 행사한 위법.부당한 처분이다.

(가)상증령 제58조의3은 국외재산을 상속ㆍ증여하는 경우에 해당재산의 시가에 대하여 그 재산의 소재지에서 평가한 가액을 평가액으로 하되(제1항), 그 “평가액이 없는 경우에는 세무서장 등이 2 이상의 국내 또는 외국의 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정을 참작하여 평가한 가액에 의한다”(제2항)고 규정하여 과세관청에게 임의적 감정평가 권한을 명시적으로 부여하고 있는데, 이와 달리 상증령 제49조 제1항은 일정기간 중 매매등이 있는 경우, 이를 시가로 인정할 수 있다는 규정일 뿐 과세관청에게 특정 납세자를 임의로 선정하여 그 재산에 대하여 일방적으로 감정을 실시하여 매매등의 가격을 새롭게 작출할 권한을 부여하는 것이라고 보기 어렵다.

(나)판례는 과거 ‘과세관청의 주관적인 판단에 의하여 투기거래자로 인정되면 양도 또는 취득가액을 실지거래가액에 의한다고 함으로써 양도가액을 기준시가에 의할 것인가 실지거래가액에 의할 것인가를 과세관청이 결정할 수 있도록 한 규정’에 대하여, 과세관청에게 자의적인 재량을 허용하고 반면 납세의무자로서는 양도소득세의 부과처분 전에 자기에게 부과될 과세액을 예측할 수 없게 한 규정으로서, 조세법률주의에 위배되는 무효의 규정이라 할 것이므로, 이 규정을 근거로 양도소득세의 부과처분을 할 수는 없다고 판시(대법원 1993.6.29. 선고 93누1565 판결 등 참고)한 바, 과세관청에게 자의적인 재량을 허용하고, 이로 인해 납세의무자가 부과세액을 예측할 수 없는 경우에는 조세법률주의에 반한다고 보고 있다.

(다)위와 같은 판례의 태도와 관련 법령의 규정내용을 고려할 때, 이 건 처분은 관련 법령에서 부여되지 않은 임의적인 감정평가 권한에 근거하여 위법.부당한 처분이거나, 상증령 제49조 제1항이 과세관청에게 임의적인 감정평가 권한을 부여하여 자의적인 재량을 허용하고, 부과세액을 예측할 수 없도록 하여 조세법률주의에 반하는 무효인 법령이어서 위법.부당한 처분이다.

(2)시세와 개별공시지가간의 차이는 모든 부동산에서 공통적으로 발생하는 현상인데 국세청은 보도자료에서 보충적 평가방법으로 부동산의 시가를 산정하여 신고한 경우에 대해 “시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시할 계획”이라고 하여, 임의로 감정평가 대상 부동산을 선정하여 과세하고 있을 뿐 감정평가 대상을 선정하는 객관적인 기준도 제시하지 못하고 있다. 그렇다면, 이 건 처분은 여타 부동산 상속인들과 다를 바 없는 청구인들을 합리적 이유 없이 불리하게 차별한 것으로 조세평등주의에 반하여 위법.부당하다.

(3)최근 기획재정부는 평가기준일을 가격산정기준일로 하여 감정평가한 가액이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의대상에 해당한다는 유권해석(기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27.)을 내놓았으나, 이와 같은 해석은 결국 평가심의위원회로 하여금 같은 날 동안[평가기준일로부터 가격산정기준일(=평가기준일)까지]의 가격변동 사정을 평가하게 하는 것이므로, 평가심의위원회의 기능을 사실상 유명무실하게 하고, 평가기간 이후에 존재하는 감정가격은 시가 인정할 수 없음이 원칙이나, 평가심의위원회의 시가 심의를 거쳐 예외적으로 시가로 인정하도록한 상증령 제1항 및 제2호의 취지에 반하는 바, 이 건과 같이 가격산정기준일을 평가기준일로 소급하여 감정가격을 산정한 경우에는 평가심의위원회의 심의 대상이 될 수 없다고 보아야 한다.

(4)쟁점감정가격은 쟁점부동산을 원형대로 감정한 것이 아니므로 시가로 인정될 수 없다.

(가)평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액은 시가로 인정되는 것에 포함될 수 없는 바(상증령 제1항 제2호 나목), 쟁점감정가격은 다음과 같은 이유에서 ①쟁점부동산의 분리처분가능성을 간과하거나 ②존재하지 아니하는 대지 지분소유권을 전제한 채 산정된 것이므로 ‘당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우’에 해당한다.

(나)쟁점감정가격은 분리가능한 쟁점부동산을 일체로 평가하였다.

1)「감정평가에 관한 규칙」에 따르면, 원칙적으로 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 하고(제7조 제1항), 예외적으로 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가 할 수 있으며(제7조 제2항), 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”이라 한다)에 따른 집합건물에 대해서는 일괄 평가하도록 규정하고 있는데(제16조), 이는 집합건물법의 시행 이후 사용승인을 받은 일반적인 집합건물의 경우, 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 대지사용권과 전유부분이 일체가 되기 때문이다(

집합건물법 제20조

).

2)쟁점건물은 쟁점토지 외 2필지 지상에 존재하는데, 청구인들은 쟁점건물 제1층호 및 제4층호, 쟁점토지만을 상속받았다. 쟁점건물은 1984.4.10. 집합건물법 제정 이전인 1980.12.6.에 사용승인되었고, 당시 건물 소유를 위한 대지권이 설정되지 않아, 구분소유권과 대지사용권이 유리된 상태로, 심판청구일 현재 쟁점건물과는 별도로 쟁점토지에 대하여만 근저당이 설정되어 있어, 향후 쟁점토지가 경락되면 쟁점건물의 구분소유자와 대지소유자가 분리될 가능성도 존재한다.

3)위와 같이, 쟁점부동산이 일체로 거래되는 경우가 아니므로 「감정평가에 관한 규칙」제7조 제1항의 개별평가의 원칙에 따라 쟁점건물과 쟁점토지를 각각 감정평가하여야 할 것이나, 쟁점감정가격을 산정한 감정평가법인들은 쟁점건물이 일반적인 집합건물로서 건물이 그 대지사용권과 일체임을 전제로, 쟁점토지를 별도로 감정평가하지 아니하고 대상건물에 포괄하여 감정평가한 바, 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우에 해당한다.

(다)쟁점감정가격은 존재하지 아니하는 대지 지분소유권을 전제하였다.

1)‘감정평가실무기준’(국토교통부고시 제2019-594호, 2019.10.23.)에 따르면, 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 그 건물과 대지 지분소유권을 일체로 평가(3.1.1. 및 3.1.3.①)하여야 하지만, 대지 지분소유권이 수반되지 않는 구분건물의 경우에는 그 건물만의 가액으로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다(3.1.4. 본문). 위 감정평가실무기준에 따른 ‘대지 지분소유권’이란 일반적으로 한 필지의 건물대지를 구분 건물 소유자들이 지분에 따라 공동으로 소유하는 경우 해당 건물대지에 대한 각 공유자의 권리를 말하는 바, 이에따라 구분건물의 등기부에는 그 대지권이 “소유권 대지권”으로 기재되어 함께 공시된다(

「부동산등기법」 제40조

제3항).

2)쟁점부동산의 경우, 쟁점건물의 대지는 상속받은 쟁점토지와 함께 타인이 소유한 인근 토지(같은 곳 23-1, 23-4)를 그 부지로 하고 있고, 쟁점건물 제1층호 및 제4층호의 등기부등본(제1호증. 쟁점건물 등기부등본)에도 대지 지분소유권이 공시되지 아니한 점에 비추어 쟁점건물은 대지 지분소유권을 수반하지 않음은 알 수 있다.

3)그렇다면, 쟁점건물은 대지 지분소유권이 수반되지 않는 구분건물로서 ‘감정평가실무기준’ 3.1.4. 본문에 따라 그 건물만의 가액으로 감정평가 되어야 할 것이다. 그런데, 이 건 감정평가법인들은 감정평가 당시 쟁점건물에 대지 지분소유권이 존재하지 아니하고 용익권에 해당하는 대지권(지상권.전세권.임차권 등)만이 존재한다는 점을 인식하였음에도 불구하고, 쟁점건물에 대한 별도의 명확한 산출근거 및 결정의견 없이 대지 지분소유권이 있다고 가정한 채 그 건물과 대지 지분소유권을 일체로 평가하였다.

4)위와 같이, 쟁점감정가격은 쟁점건물이 대지 지분소유권을 수반하고 있지 않은데도 불구하고, 대지 지분소유권을 전제하고 감정평가하여 산정된 것인 바, 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 감정가격이므로 시가로 인정될 수 없다.

나.처분청 의견

(1)상증령 제49조 제1항은

상증법 제60조

제2항의 위임을 받아 시가로 인정되는 것을 규정하고 있는데, 2019.2.12. 상증령 제49조 제1항 단서의 개정을 통해 납세자가 상속세를 신고한 이후에도 법정결정기한까지 발생한 매매등에 대하여 평가심의위원회를 거쳐 시가로 인정할 수 있는 근거가 마련되면서, 이 영 시행이후(2019.2.12.) 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용하도록 규정하고 있는바, 청구주장과 같이 조세법률주의에 반한다고 볼 수 없다.

(2)청구인들은 과세관청이 일부 비주거용 부동산에 대하여만 자의적인 감정평가를 실시하여 조세평등주의에 반한다고 주장하나, 이는 다음과 같은 이유에서 타당하지 않다.

(가)상속재산 중 아파트 등 거래가 빈번하고 유사한 물건이 많은 경우에는 대체로 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되나 비주거용 부동산은 개별물건의 특성이 강해 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분인 바, 청구주장과 같이 비주거용 부동산을 시가에 비해 현저히 낮은 기준시가로 상속재산을 신고한 것을 그대로 인정하는 것은 오히려 시가 산정이 용이한 아파트, 현금 등을 상속받은 납세자들을 합리적 이유없이 차별하는 결과를 초래한다.

(나)또한, 과세관청이 감정평가기준을 자의적으로 운영하고 있다고 주장하나, 감정평가 선정기준이 외부로 공개될 경우 납세자들의 세무조사 회피 및 탈세조장 등 조세 회피 목적에 악용되어 공정한 업무수행에 큰 지장을 초래할 우려가 있고 원활한 국세행정을 저해할 수 있어 해당 내용을 공개하지 않는 것이 타당하고, 국세청은 재산규모, 형평성 정도 등을 감안한 합리적인 기준을 두어 감정평가대상을 선정하고 있는 바, 단지 모든 납세자.물건에 대해 감정평가를 실시하지 않는다고 하여 조세평등주의에 반한다고 볼 수 없다.

(3)청구인들은 가격산정기준일을 평가기준일로 하여 산정한 감정가격은 평가심의위원회의 심의대상이 될 수 없다고 주장하나, 상증령 제49조 제2항 제2호는 감정평가서 작성시점과 가격산정기준일 간의 간극을 최대한 좁혀 가격산정기준일과 감정평가서 작성일이 평가기간 내에 있는 경우에만 같은 조 제1항 본문에 따른 시가로 인정될 수 있도록 하되 감정평가서 작성일이 평가기간을 벗어나는 경우에는 같은 항 단서에 따라 가격변동의 특별한 사정을 유무를 따진 후에 시가로 인정하도록 한 것으로, 상증령 제49조 제1항 본문 및 같은 조 제2항에 따라 시가로 인정되는 감정가격 외에는 모두 평가심의위원회 심의 대상이 되는 것으로 해석함이 타당하고 이렇게 해석하는 것이 시가로 인정되는 범위를 넓히고자 하는 상증령 제1항 단서의 개정취지 및 목적에 부합하며, 기획재정부의 유권해석(기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27.)도 같은 입장이다.

(4)청구인들은 쟁점부동산을 원형대로 감정한 것이 아니므로 쟁점감정가격이 시가로 인정될 수 없다고 주장하나, 이는 다음과 같은 이유에서 타당하지 않다.

(가)이 건 감정평가법인들은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」등에 따라 적정하게 쟁점부동산을 평가한 바, 쟁점감정가격은 상증법상 시가에 해당한다.

(나)청구인들은 쟁점부동산은 토지와 건물로 분리 처분할 수 있는데도 일괄로 평가한 것은 적절하지 않다고 주장하나, 이 건 감정평가법인들은 이에 대해 ①쟁점부동산은 건축물대장상 세 필지가 일단으로 등재되어 있고, 건물 등기사항전부증명서상 각 호별 표제부에도 세 필지가 모두 등기되어 있는 바, 법률적으로 토지와 건물을 분리하여 처분할 수 있는지는 별론으로 하고, 경제적으로 세 필지를 일단지로 사용하고 있는 경우로 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 상당한 점(‘감정평가실무기준’ 1.7.6., 대법원 2005.5.26. 선고 2005두1428 판결 등 참고), ②일단의 토지로서 필지별 소유자가 상이하다 하더라도 사회통념상 지분 형태의 구분소유라고 볼 수 있는 점, ③쟁점부동산의 토지와 건물의 개별 등기사항은 집합건물로 정리되어야 하는 사항에 불과한 점 등에 비추어, 쟁점감정가격이 적절하다는 의견을 제시하였다.

(다)청구인들은 쟁점건물에 존재하지 아니하는 대지 지분소유권을 전제로 산정된 쟁점감정가격을 시가로 인정하는 것은 적절하지 않다고 주장하나, 이 건 감정평가법인들은 이에 대해, ①‘감정평가실무기준’ 3.1.4.는 아파트와 같이 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분.합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정 지연, 토지에 대한 분쟁 등으로 대지사용권 등기가 상당기간 지체되어 대지사용권이 미등기된 구분건물에 관한 규정인 바, 이 건과 같이 집합건물법 제정 이전에 사용승인된 건물로서 이후 집합건축물대장에 등재되었으나 토지 및 건물의 소유권 관계는 기존의 등기사항증명서가 정리되지 아니한 경우에 적용되는 규정은 아닌 것으로 판단되는 점, ③대지권은 소유권 및 용익권 등을 포함하는 개념인 바, 쟁점토지에 대한 소유권 역시 소유권 형태의 대지권으로 볼 수 있는 점, ④거래사례비교법 외에도 원가법에 의한 가액을 비교 검토한 바, 이는 단순히 쟁점부동산을 구분건물로서 인근 구분건물 사례를 기반하여 평가한 것이 아니고, 분리가능한 객체로서 토지 및 건물가치를 기준으로 종합적인 측면에서 고려하여 평가한 것으로, 오히려 청구주장과 같이 개별로 평가하는 경우가 일괄로 평가하는 경우보다 가액이 높게 나타나는 점 등에 비추어, 쟁점감정가격이 적절하다는 의견을 제시하였다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

쟁점감정가격은 상증법상 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

나.관련 법령 등 : ＜별지2＞ 기재

다.사실관계 및 판단

(1)청구인들 및 처분청이 제시한 이 건 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실 등이 나타난다.

(가)쟁점부동산의 부동산등기부상 소유자는 아래 OOO과 같고, 쟁점토지 및 관련필지(23-1, 23-4)의 면적은 아래 OOO와 같다.

(나)부동산등기부에 따르면, 쟁점건물은 일반적인 집합건물과 달리 대지 지분소유권에 관한 내용이 없고, 쟁점토지에만 근저당권이 설정(등기원인 : 2021.8.23. 납세담보제공계약)되어 있는 것으로 나타난다, 한편 쟁점건물의 집합건축물대장에 기재된 관련 내용은 아래 OOO과 같다.

(다)청구인들은 아래 OOO와 같이 쟁점부동산을 보충적 평가방법으로 평가하여 쟁점부동산의 상속재산가액을 신고하였는데, 조사청은 아래 OOO와 같이 2개 감정평가기관의 감정평가평가액의 평균액(쟁점감정가격)을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점부동산의 시가로 보았다,

(라)일괄평가의 타당성과 관련하여 감정평가서에 기재된 내용은 아래 OOO과 같다.

(마)청구인들은 이 건 감정평가가 쟁점부동산을 원형대로 감정하지 않았다는 취지에서 감정평가사의 의견을 제출하였는데, 그 주요내용은 아래 OOO과 같다.

(바)조사청은 이 건 감정평가가 쟁점부동산을 원형대로 감정하지 않은 것인지 이 건 감정평가법인들에게 의견을 요청하였는데, 그 주요내용은 아래 OOO과 같다.

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 과세관청이 임의적인 감정평가 권한을 행사하는 것은 조세법률주의에 반하여 무효이고, 위법.부당한 처분에 해당하며, 쟁점감정가격은 평가기준일에 잘못이 있을 뿐만 아니라, 쟁점부동산을 원형대로 감정한 것이 아니라는 등의 이유에서 쟁점감정가격을 상증법상 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나,

상증령 제49조 제1항에는 납세자도 평가심의위원회의 심의를 요청할 수 있도록 규정하고 있으므로 과세관청에게만 임의적인 감정평가권한을 부여하였다고도 보기 어렵고, 동 규정을 위헌.위법이라 판단할 수는 없는 점, 상증령 제49조 제1항 단서가 2019.2.12. 개정취지 등을 고려하면, 가격산정기준일을 평가기준일로 하여 감정평가하는 경우에도 평가심의위원회의 심의대상으로 보는 것이 타당한 점(조심 2021서6634, 2022.2.8. 외 다수, 같은 뜻임), 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 하는데(조심 2021서1361, 2021.8.23., 같은 뜻임), 비록 쟁점건물과 그 대지가 각 구분 등기 되어있긴 하나, 집합건축물대장에 등재되어 있고, 쟁점토지 및 23-1, 23-4은 일단의 토지로 쟁점건물 부지로 이용되고 있는 상황 등을 종합할 때, 토지와 건물을 일괄로 평가한 것이 합리성이 없어 현저한 잘못이 있다고 보기는 어려운 점, 일괄평가 또는 개별평가여부는 감정평가 방법의 차이에 불과하고, 쟁점부동산의 실질적인 경제적 가치와 관련된 요소를 반영하여 이를 시가로 평가한 이상 이를 두고 원형과 다르게 감정한 것으로 보기는 어려운 점, 게다가 이 건 감정평가법인들은 개별평가한 경우와 일괄평가한 경우를 비교하여 그 금액이 더 작은 일괄평가 금액으로 감정가격을 결정한 점 등에 비추어, 위 청구주장은 모두 받아들이기 어렵고, 따라서 처분청이 쟁점감정가격을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인들에게 한 이 건 상속세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지2＞ 관련 법령 등

(1)상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것)

제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31446호로 개정되기 전의 것)

제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

제58조의3 [국외재산에 대한 평가] ①외국에 있는 상속 또는 증여재산으로서 법 제60조 내지 법 제65조의 규정을 적용하는 것이 부적당한 경우에는 당해 재산이 소재하는 국가에서 양도소득세·상속세 또는 증여세등의 부과목적으로 평가한 가액을 평가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 평가액이 없는 경우에는 세무서장등이 2이상의 국내 또는 외국의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액을 참작하여 평가한 가액에 의한다.

(3)부동산등기법

제40조 [등기사항] ① 등기관은 건물 등기기록의 표제부에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.

6. 도면의 번호[같은 지번 위에 여러 개의 건물이 있는 경우와 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제1호의 구분소유권(區分所有權)의 목적이 되는 건물(이하 “구분건물”이라 한다)인 경우로 한정한다]

② 등기할 건물이 구분건물(區分建物)인 경우에 등기관은 제1항 제3호의 소재, 지번 및 건물번호 대신 1동 건물의 등기기록의 표제부에는 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 건물번호를 기록하여야 한다.

③ 구분건물에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제6호의 대지사용권(垈地使用權)으로서 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것[이하 “대지권”(垈地權)이라 한다]이 있는 경우에는 등기관은 제2항에 따라 기록하여야 할 사항 외에 1동 건물의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항을 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 한다.

④ 등기관이 제3항에 따라 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다.

(4)집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제20조 [전유부분과 대지사용권의 일체성] ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.

부칙 ＜법률 제3725호, 1984.4.10.＞

제2조 (현존 가옥대장의 개제등에 관한 경과조치) ① 이 법 시행당시 현존하는 구분건물의 가옥대장은 이 법 시행후 1년이내에 이 법의 규정에 의한 양식의 대장으로 개제하여야 한다. 이 경우 가옥대장이 비치되지 아니한 때에는 건축법의 규정에 의한 건축물대장을 가옥대장으로 본다.

② 제1항 후단의 규정에 의하여 개제한 건축물대장은 이 법에 의한 가옥대장으로 본다.

(5)감정평가에 관한 규칙(2022.1.21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것)

제6조 [현황기준 원칙] ① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 “감정평가조건”이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우

2. 의뢰인이 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다. 다만, 제2항 제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

제7조 [개별물건기준 원칙 등] ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

제16조 [토지와 건물의 일괄감정평가] 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조 제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.