조심 2023인7110 (2023.10.23)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2009.6.10. 설립되어 주택신축판매업을 운영하고 있는바, 2015.4.23. OOO를 준공하였으나, 미분양으로 인해 분양 전까지 임시로 임대사업을 영위하였고, 2020.5.14. 주식회사 AAA 등 56개 자회사(청구법인 지분율 100%, 이하 “쟁점자회사들”이라 한다)를 설립한 이후 2020.5.21.부터 2020.5.26.까지 상기 타운하우스 56세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 쟁점자회사들에게 각 1세대씩 양도(이하 “쟁점거래”라 한다)하였다.

나. 처분청은 2022.8.26.부터 2022.11.5.까지 청구법인에 대한 법인세 통합세무조사를 실시한 결과, 쟁점거래를 다른 경제적.합리적 이유 없이 단지 종합부동산세를 회피하기 위한 거래로 판단하고, 실질과세원칙에 따라 청구법인을 쟁점주택에 대한 종합부동산세 납세의무자로 보아 2022.12.7. 청구법인에게 2020년 귀속 종합부동산세 OOO 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.2.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점주택의 공부상 소유자이자 실소유자는 쟁점자회사들이므로, 이에 반하는 처분청의 과세는 위법하다.

(1) 종합부동산세 과세기준일(2020.6.1.) 현재 쟁점주택의 공부상 소유자이자 실소유자는 쟁점자회사들이다.

청구법인은 2020.5.18. 쟁점자회사들과 정상적인 매매계약을 체결하였고, 청구법인 명의의 계좌에 매매대금이 실제로 입금되었으며, 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 2020.5.22. 쟁점자회사들 앞으로 ‘매매’를 원인으로 하는 소유권이전 등기가 경료되었다.

또한, 쟁점주택을 취득하면서 발생한 취득세, 등록세 및 기타비용은 모두 쟁점자회사들이 지출하였고, 쟁점자회사들은 쟁점주택 중 2020~2021년경 매각된 주택에 대해 성실하게 법인세를 신고·납부하였으며, 쟁점주택의 2021년 귀속 종합부동산세도 쟁점자회사들이 납부하였다.

대법원은 “부동산에 관한 소유권이전등기는 권리의 추정력이 있으므로, 등기원인 사실에 관한 입증이 부족하다는 이유로 그 등기를 무효라고 단정할 수 없다.”고 일관되게 판시하고 있으며(대법원 1979.6.26. 선고 79다741 판결 등) 이를 번복하기 위한 입증책임은 처분청에게 있다.

(2) 실질과세원칙을 적용하더라도 쟁점주택의 종합부동산세 납세의무자는 쟁점자회사들이다.

「종합부동산세법」제7조

는 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자를 종합부동산세 납세의무자로 규정하고 있고,

「지방세법」제107조

는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있다. 그렇다면 재산세 과세기준일 현재 해당 주택을 사실상 소유하고 있는 쟁점자회사들이 재산세 납세의무자인 동시에 종합부동산세 납세의무자이다.

대법원은 “납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 하며, 실질과세의 원칙에 의하여 납세의무자의 거래행위를 그 형식에도 불구하고 조세회피행위라고 하여 그 효력을 부인할 수 있으려면 조세법률주의 원칙상 법률에 개별적이고 구체적인 부인규정이 마련되어 있어야 한다”고 하여 실질과세원칙의 적용상 한계를 분명히 정하고 있다(대법원 2011.5.13. 선고 2010두3916 판결 등).

따라서 「종합부동산세법」과 「지방세법」에 매매거래를 부인하는 개별적이고 구체적인 규정이 존재하지 않는 이상 실질과세원칙을 이유로 매매거래의 형식을 무시하고 그 효력을 부인하는 것은 불가능하다.

(3) 선행세목인 재산세가 쟁점자회사들에게 부과된 이상 후행세목인 종합부동산세 역시 쟁점자회사들에게 부과되어야 하며, 이에 반하는 처분청의 과세처분은 무효이다.

조세심판원은 종합부동산세 납세의무자를 누구로 확정하는지가 쟁점이 된 사안에서 과세기준일 현재 해당 주택의 공부상 소유자이자 재산세를 납부한 자에게 종합부동산세를 부과해야 한다고 판단하였다(조심 2022서7028, 2023.3.28.).

(4) 청구법인은 분양사업을 원활히 진행하기 위해 쟁점주택 세대별로 쟁점자회사들을 설립하였는데, 설령 종합부동산세 절세 목적으로 쟁점자회사들을 설립했다고 하더라도 쟁점자회사들로의 소유권이전을 부인하는 것은 불가능하다.

청구법인은 미분양 상태인 쟁점주택에 대한 분양방법을 모색하던 중, 투자자 일부는 주택을 직접 매입하는 대신에 주택을 소유하고 있는 법인의 주식 취득을 선호한다는 사실을 확인하고, 내부 논의 끝에 56개의 자회사를 설립하여 각 자회사가 하나의 주택을 소유하도록 하였다.

이는 직접 매입을 선호하는 투자자에게는 주택을 직접 양도하고 주식 취득을 선호하는 투자자에게는 자회사의 주식을 양도함으로써, 매수자가 새로이 법인을 설립해야 하거나 취득한 주택을 신설법인에 현물출자 하는 등의 번거로운 절차 없이 해당 주택을 소유할 수 있는 또 다른 방법을 만들어 주기 위한 것이었다.

실제로 법인 설립을 통한 부동산 투자는 명의 분산, 개인에 비해 낮은 세율, 높은 레버리지 활용 가능 등의 장점이 부각되어, 청구법인이 쟁점자회사들을 설립할 당시에는 주택거래에서 법인이 차지하는 비중이 급증하는 추세였다.

청구법인은 투자자의 선택권을 넓혀 분양사업을 원활히 진행하기 위한 목적으로 쟁점자회사들이 취득세, 법무사 수수료 등으로 OOO원의 비용을 지출하면서 쟁점주택의 소유권을 취득하도록 하였다.

다수의 기사에서는 다주택자의 종합부동산세 절세 방안으로 법인 설립 후의 명의 분산을 소개하고 있는데, 실제로 개인 다주택자 사이에서는 종합부동산세 절세를 목적으로 1인 주식회사를 설립하고 그 법인으로 명의를 분산하는 행위가 빈번하게 이루어지고 있다.

처분청의 의견대로 청구법인이 자법인의 100% 주주라는 이유만으로 쟁점주택을 청구법인의 소유로 보아 종합부동산세를 과세하고자 한다면, 법인 명의로 주택을 취득한 전국의 1인 주식회사를 전수조사한 후 해당 주택을 법인의 100% 주주인 다주택자 개인의 소유로 간주하여 종합부동산세를 다시 부과해야 하는 결과가 발생할 것이다.

나. 처분청 의견

쟁점거래는 오로지 종합부동산세의 부담을 회피할 목적으로 이루어진 것으로, 거래의 실질에 따라 청구법인을 쟁점주택의 종합부동산세 납세의무자로 보아 과세한 이 건 처분은 타당하다.

(1) 청구법인은 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1.을 20여일 앞두고 2020.5.12. 쟁점자회사들을 설립하였고, 매매대금은 자전거래 방식으로 지급되었으며, 쟁점자회사들은 인적ㆍ물적 자원이 없어 청구법인이 그대로 쟁점주택에 대한 관리 및 매매 업무를 진행하고 있다.

청구법인은 쟁점자회사들과 각각 쟁점주택의 매매계약을 맺고, 매매대금을 입금하였으며, 매매를 원인으로 소유권 이전등기가 경료되었음을 주장하나, 청구법인은 쟁점자회사들의 100% 주주이며, 청구법인과 쟁점자회사들의 대표는 동일하다.

또한, 쟁점자회사들은 인적ㆍ물적 자원이 없어서, 청구법인이 쟁점자회사들과 행하였다고 주장하는 모든 행위(매매계약서를 작성, 매매대금 입금, 소유권 이전등기 신청 등)는 청구법인이 홀로 행하였으며, 쟁점자회사들에게 쟁점주택의 소유권이 이전된 후에도 청구법인이 쟁점주택의 분양 업무를 수행하고 있다.

청구법인은 쟁점자회사들에게 쟁점주택 양도시 매매대금을 수취하였다고 주장하나, 청구법인이 자법인1에게 매매대금 상당액을 계좌이체하고, 자법인1이 이를 다시 청구법인에게 입금하였으며, 청구법인은 이를 다시 자법인2에게 이체하고, 자법인2가 청구법인에게 입금하는 등 실제 매매대금의 수취없이 자전거래로 이루어졌다.

(2) 대법원은 실질과세원칙에 대하여 “조세의 부담을 회피할 목적으로 과세요건 사실에 관하여 실질과 괴리되는 비합리적인 형식이나 외관을 취하는 경우에 그 형식이나 외관에 불구하고 실질에 따라 담세력이 있는 곳에 과세함으로써 부당한 조세회피행위를 규제하고 과세의 형평을 제고하여 조세정의를 실현하고자 하는 데 주된 목적이 있다”고 판시(대법원 2012.1.19. 선고 2008두8499 판결)하고 있는바, 쟁점거래는 실질과세원칙의 적용 대상이 된다.

(3) 청구법인은 선행세목인 재산세가 쟁점자회사들에게 부과된 이상, 후행세목인 종합부동산세 역시 쟁점자회사들에게 부과되어야 한다고 주장하나, 재산세는 과세물건에 개별적으로 과세하므로 인별로 과세하는 종합부동산세와 차이가 있다. 재산세가 그 계산 구조상 굳이 실소유자를 파악하지 않고 부과되었다고 하여, 종합부동산세에 대해서도 실질과세원칙을 적용할 수 없다는 것은

「국세기본법」제14조

에 위배되어 부당하다.

조세심판원은 종합부동산세를 재산세의 부가세가 아니라 독립한 국세에 해당하고, 재산세의 경정 여부와 무관하게 종부세 부과처분의 적법 여부에 대한 판단은 당연히 가능하다고 판단한 바 있다(조심 2022서6564, 2023.1.18.)

(4) 쟁점자회사들은 실질과 괴리되는 비합리적인 외관을 갖추고 있다.

청구법인은 쟁점자회사들을 설립한 목적이 분양사업을 원활히 진행하기 위한 것이라고 주장하나, 청구법인은 쟁점자회사들의 주식을 통해 쟁점주택을 취득하는 형태의 분양 방법을 홍보한 적이 없고, 관련 상담내역 등 객관적인 증빙자료를 제출한 사실도 없다.

일반적으로 모회사가 자회사를 설립할 때에는 사업분할, 사업확장 등 구체적인 사업의 필요성이 있어 그에 맞는 규모로 신설되는데 반해, 청구법인은 무려 56개 법인을 종합부동산세 과세기준일을 앞두고 설립하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 신축한 쟁점주택을 56개 자회사들에게 각 1세대씩 양도한 거래의 형식을 부인하고, 실질과세원칙에 따라 청구법인을 쟁점주택의 종합부동산세 납세의무자로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 종합부동산세법(2018.12.31. 법률 제16109호로 일부개정된 것)

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택,

「수도권정비계획법」 제2조

제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우를 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.

(3) 종합부동산세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30404호로 일부개정된 것)

제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

가.

「주택법」제15조

에 따른 사업계획승인을 얻은 자

(4) 종합부동산세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제782호로 일부개정된 것)

제4조(합산배제 미분양 주택의 범위) 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1.

「주택법」제15조

에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

(5) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 일부개정된 것)

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.(각 호 생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2009.6.10. OOO에 설립된 주택건설업체로 2014.6.23. OOO 소재 타운하우스(지상3층 연립주택, 6개동 59세대) 건설공사를 착공하여, 2015.4.23. 완공(사용승인일)하였는바, 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음의 사실이 확인된다.

(가) 청구법인의 법인세 신고내역은 아래 ＜표1＞과 같으며, 설립 이후 종합부동산세 납부 내역은 없다.

＜표1＞ 청구법인의 법인세 신고내역

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(나) 청구법인은 2020.5.12. 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점자회사들을 설립하였고, 아래 ＜표3＞와 같이 쟁점주택을 쟁점자회사들에게 각 1세대씩 양도하였다.

＜표2＞ 쟁점자회사들의 사업자 기본사항

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＜표3＞ 청구법인의 쟁점주택 등 양도내역

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(다) 쟁점주택은

「주택법」제16조

에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양주택에 해당하여,

「종합부동산세법」제8조

제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조 제3호 가목 및 같은 법 시행규칙 제4조 제1호에 따라 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 2015.6.1.부터 5년간은 청구법인의 종합부동산세 합산배제 대상이었다.

(라) 청구법인은 2020.5.21.부터 2020.5.26.까지 쟁점주택을 쟁점자회사들에게 각 1세대씩 양도하였고, 쟁점자회사들은 각 쟁점주택의 공시가격에서 OOO원을 공제함에 따라 종합부동산세 과세표준이 ‘OOO’이 되어 모두 2020년 귀속 종합부동산세를 납부하지 않았다.

(2) 처분청은 쟁점거래 관련 대금지급이 아래 ＜그림＞과 같이, 자전거래 형식으로 이루어졌다는 의견이며, 청구법인은 쟁점자회사들이 청구법인으로부터 대여한 자금에 대하여 이자를 지급하였고, 청구법인은 해당 이자소득에 대한 납세의무를 이행하였다고 주장한다.

＜그림＞ 쟁점거래 관련 대금지급

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(3) 처분청은 OOO이 처분청에 보낸 ‘부동산실거래가신고시 제출한 서류요청 회신’ 공문(OOO 2022.9.19.)을 제출하였는바, 해당 자료에 따르면, 쟁점자회사들이 제3자에게 매도한 쟁점주택 중 1건의 부동산거래계약신고필증 및 부동산거래계약 신고서의 매도인 전화번호란에는 청구법인의 회계담당자 전화번호가 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(4) 처분청의 종합부동산세 경정 내역은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 2020년 귀속 종합부동산세 경정 내역

ㅇㅇㅇ

(5) 청구법인이 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같다.

(가) 기획재정부 보도자료(2020.7.28.)에 따르면, 기획재정부는 2021년부터는 법인 보유 주택에 대해 종합부동산세 공제(OOO원)를 폐지한다고 발표하였는바, 개정 전에는 신규 법인을 설립하여 부동산을 분산 보유할 경우 공제액이 무한대로 증가하였던 점을 감안한 것으로 기재되어 있다.

(나) 청구법인은 쟁점자회사들 설립 당시에는 주택 거래에서 법인이 차지하는 비중이 급증하는 추세였다고 주장하면서, 다음의 기사를 제시하였다.

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(다) 청구법인은 다주택자의 종합부동산세 절세 방안으로 법인 설립 후의 명의 분산이 빈번하게 이루어지고 있다고 주장하면서, 다음의 기사를 제시하였다.

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(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 청구법인은 쟁점자회사들이 쟁점주택의 공부상 소유자이자 실소유자이므로, 청구법인을 쟁점주택의 종합부동산세 납세의무자로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장한다.

(나) 대법원은 납세의무자가 경제활동을 할 때에 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중의 하나를 선택할 수 있고 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 할 것이나(대법원 2001.8.21. 선고 2000두963 판결 등), 가장행위에 해당한다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때에는 과세상 의미를 갖지 않는 그 가장행위를 제외하고 그 뒤에 숨어 있는 실질에 따라 과세할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2014.1.23. 선고 2013두17343 판결 등)고 판시한바 있다.

(다) 이 건의 경우, 청구법인은 쟁점주택에 대한 종합부동산세 합산배제 기간이 종료된 후, 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일 직전에 쟁점법인의 100% 자회사인 쟁점자회사들(56개)을 설립하여 쟁점자회사들에게 쟁점주택(56세대)을 각 1세대씩 양도하였고, 쟁점주택의 매매대금은 청구법인의 자금을 원천으로 자전거래 형식으로 지급되었으며, 쟁점자회사들은 인적ㆍ물적 자원을 갖추고 있지 않아 쟁점거래 이후에도 그 분양업무 등은 사실상 청구법인이 수행한 것으로 보이는바, 쟁점거래는 종합부동산세를 절감하기 위한 목적 외에 다른 사업상 합리적인 이유 없이 이루어진 것으로 보이는 점, 종합부동산세는 과세기술의 측면에서 재산세에 그 기반을 두고 있을 뿐, 지방세인 재산세의 부가세(sur-tax)가 아니라 별개의 독립한 국세의 하나에 해당하고, 부과주체ㆍ요건ㆍ절차 등도 서로 다르므로, 만약 과세처분에 어떠한 잘못이 있다면 관련 재산세의 경정 여부와 무관하게 종합부동산세 부과처분의 적법 여부에 대한 판단은 당연히 가능한 점(조심 2022서6564, 2023.1.28., 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점거래를 가장거래로 보아 청구법인에게 쟁점주택에 대한 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.