조심 2019서3472 (2020.06.25)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 1989.2.1. 매매로 취득한 OOO2,663㎡(환지예정면적은 845.5㎡로서 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2016.4.29. 주식회사 OOO양도하고 쟁점토지를 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제 및 기본세율을 적용하여 2016.6.30. 처분청에 2016년 귀속 양도소득세 OOO신고.납부하였다. 나. 처분청은 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당한다고 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하고, 기본세율에 10%를 가산한 세율을 적용하여 2019.6.10. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.2. 심판청구를 하였다 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 쟁점토지는 OOO도시개발사업 실시계획인가 고시일(2010.11.24.) 이후 「지방세법」상 재산세 분리과세대상 토지 및 감면대상 토지에 해당하였으므로 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호 가목 및 나목에 따라 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당하였고, 쟁점토지 양도일 직전 5년 중 3년 및 3년 중 2년이 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당하는 것으로 볼 수 있다. (가) 쟁점토지는 「지방세법」제106조 제3항 마목 및 구 「지방세법 시행령」(2014.4.22. 대통령령 제25317호로 개정된 것, 이하 “구 지방세법 시행령”이라 한다) 제102조 제5항 제24호 가목에 따라 도시개발사업 실시계획인가 고시일(2010.11.24.)부터 도시개발사업에 제공하는 토지에 해당되어 「지방세법」상 재산세 분리과세대상 토지에 해당되었다. (나) 대법원은 ‘도시개발사업에 제공된 토지로서 저율의 분리과세를 할 합리적인 이유가 있음에도 종전과 동일하게 각 토지를 농지로 경작하고 있다는 사정에만 주목하여 주택건설사업에 제공된 토지에 해당되지 않는다고 보는 것은 법문의 규정과 달리 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석한 것에 해당된다’고 판단(대법원 2013.8.30. 선고 2013두8622 판결 참조)하였고, 조세심판원도 ‘구 지방세법 시행령 제102조 제5항 제24호는 과세대상 물건의 현황과 무관하게 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지에 대하여 일정기간 동안 저율의 분리과세를 하겠다는 취지로 보이는 점에 따라 주거용지로 사용될 토지는 사실상 현황과 달리 분리과세대상 토지이다’라고 결정하였다(조심 2017지1180, 2018.4.23. 참조). 따라서 쟁점토지는 도시개발사업 실시계획인가에 따라 「도시개발법」제11조 의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지에 해당하므로 사실상 현황과 무관하게 「지방세법」상 재산세 분리과세대상 토지에 해당한 것으로 볼 수 있다. (다) 한편 쟁점토지는 「도시개발법」 제19조 의 농지전용허가를 받은 토지이고 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호 가목 단서에 따른 비사업용 토지에서 제외되는 농지에 해당하므로 사실상 농지가 아닌 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호의 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지(이하 “기타토지”라 한다)에 해당된다고 볼 수 있고, 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호 나목에서 「지방세법」상 재산세 분리과세대상 토지인 기타토지는 비사업용 토지에서 제외한다고 규정하였는바, 기타토지로서 재산세 분리과세대상 토지인 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당한다. (라) 따라서 쟁점토지는 도시개발사업 실시계획인가 고시일 이후인 2011년부터 2015년까지 재산세 분리과세대상 토지 및 감면대상토지에 해당하여 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호 가목 및 나목에 따라 비사업용 토지에서 제외되는 토지이고, 또한 양도일 직전 5년 중 3년 및 양도일 직전 3년 중 2년의 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 토지이다. (2) 쟁점토지를 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호의 농지로 보더라도 쟁점토지는 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당한다. (가) 쟁점토지의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시지역 편입일은 도시개발사업 실시계획인가 고시일(2010.11.24.)로 보아야 하고, 쟁점토지는 도시개발사업 실시계획인가 고시에 따라 농지전용허가가 의제된 토지에 해당하여 도시지역 편입일로부터 3년간 비사업용 토지에서 제외되는 토지라고 볼 수 있다. 1) 처분청은 건설부고시 제471호에 따라 쟁점토지의 도시지역 편입일(도시지역 내 일반상업지역)을 1989.8.19.이라고 주장하나, 위 건설부고시는 구 「도시계획법」 제12조 제1항에 따라 같은 법 제11조의 도시계획을 변경한 내용으로 도시계획의 변경과 「도시개발법」제3조 에 따른 도시개발구역 지정은 다른 것인바, 위 건설부고시를 근거로 쟁점토지의 도시지역 편입일을 1989.8.19.로 볼 수 없다. 2) 「도시개발법」제9조 제2항에서는 도시개발구역이 지정ㆍ고시된 경우 해당 도시개발구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역으로 결정되어 고시된 것으로 본다고 규정하고 있고, 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 시행되는 경우에는 같은 법 제18조에서 규정하는 실시계획인가 고시일에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역이 변경(국세청 예규 서면5팀-2959, 2007.11.12. 참조)된 것으로 보아야 한다. 3) 쟁점토지의 경우 도시개발사업 실시계획인가 고시일(2010.11.24.)에 일반주거지역으로 용도 변경이 되었으므로, 해당 일자에「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 제6항 및 같은 법 시행령 제25조에 따라 도시지역으로 편입되었다고 볼 수 있다. 4) 따라서 쟁점토지는 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제168조의8 제6항에 따라 도시지역 편입일(2010.11.24.)부터 3년간 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당하였다고 볼 수 있다. (나) 쟁점토지는 도시개발구역 지정 고시일 또는 환지예정지 지정 공고일 이후 「소득세법」제104조의3 제2항에 따라 법률에 따라 사용이 제한된 토지에 해당하였으므로, 비사업용 토지에서 제외되는 토지에 해당한다. 1) 「도시개발법」제9조 제5항에 따라 도시개발구역 지정.고시가 있는 지역에서는 죽목의 벌채 및 식재 행위 등을 시행하고자 할 때 허가를 받아야 하므로 도시개발구역 지정 고시 이후 사실상 경작행위가 제한된 것이다. 쟁점토지는 2008.1.14. 도시개발구역으로 지정.고시된 이후 2008.9.29. OOO도시개발사업조합(이하 “쟁점조합”이라 한다)으로부터 경작금지 요구를 받아 경작행위가 금지되었으므로 「소득세법」제104조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1호에 따라 법률에 따라 사용이 제한된 토지에 해당되었다. 2) 도시개발구역 지정.고시 이후에도 법률에 따라 사용이 제한된 토지라고 볼 수 없다면 「도시개발법」제36조 에 따라 환지 예정지 지정 이후 종전의 토지는 사용이 제한되므로 쟁점토지는 환지 예정지 지정 공고일(2014.6.13.)부터 「소득세법」제104조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1호에 따라 법률에 따라 사용이 제한된 토지에 해당되었다. 3) 또한 쟁점토지는 도시개발사업 착공일인 2014.11.5.부터 「소득세법 시행령」 제168조의14 제4호 및 「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제5호에 따라 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지에 해당하므로 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안은 비사업용 토지에서 제외되는 것이다. (다) 환지예정지 지정 공고일부터 「소득세법」제104조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1호에 따라 법률에 따라 사용이 제한된 토지에 해당된 것으로 보더라도 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점토지는 양도일 직전 5년 중 3년 이상인 1,586일이 비사업용 토지에서 제외된 것으로 볼 수 있고, 양도일 직전 3년 중 2년 이상인 875일이 비사업용 토지에서 제외된 것으로 볼 수 있다. ＜표1＞ 쟁점토지의 비사업용 토지 제외 기간 나. 처분청 의견 (1) 쟁점토지는 공부상 지목이 농지이고 실제 농지로 사용되었으므로 「지방세법」상 재산세 분리과세대상 토지라 하여도 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호의 기타토지에 해당한다고 볼 수 없고, 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호에 따라 비사업용 토지에 해당한다. (가) 쟁점토지는 청구인의 쟁점토지 취득시점부터 환지예정지 지정 공고일까지 공부상 현황이 농지이고, 환지예정지 증명원 및 항공사진 등을 통해 실제 이용현황상 농지에 해당한 것으로 확인되므로 「소득세법」 제104조의3 제1항 제4호의 기타토지에 해당하지 아니한다. (나) 청구인은 쟁점토지가 「지방세법」상 재산세 분리과세대상 토지에 해당하므로 농지가 아니라고 주장하나, 쟁점토지가 농지전용의제된 토지라 하더라도 농지임에는 변함이 없고, 「지방세법 시행령」 제102조 제7항 제4호에 따라 도시개발사업에 제공하는 토지에 해당하여 재산세 분리과세대상 토지로 분류된 것일 뿐 기타토지에 해당하지는 않는다. (다) 청구인이 도시지역 내 농지인 쟁점토지에서 재촌.자경한 사실이 없다는 사실을 인정하였으므로 쟁점토지는 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호 가목 및 나목에 따라 비사업용 토지에 해당한다. (2) 쟁점토지는 1989.8.19. 도시지역에 편입된 것으로 확인되고 환지예정지 지정 공고일 이후 「소득세법」상 법률에 따라 사용이 제한된 토지에 해당된 것으로 볼 수 있는바, 「소득세법 시행령」 제168조의6 제1호 각 목의 기간에 해당되어 비사업용 토지에 해당한다. (가) 쟁점토지의 도시지역 편입일은 1989.8.19.로 확인되고, 쟁점토지는 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호 나목에 따라 도시지역 내 농지로서 비사업용 토지에 해당한다. 1) 쟁점토지 관할 평택시에 확인한 결과 쟁점토지는 1989.8.18. 구 「도시계획법」제17조 에 따라 도시계획구역 내 상업지역에 편입된 것으로 확인되었다. 2) 또한 국세청 예규(서면인터넷방문상담4팀-1654, 2005.9.15.)에 따르면 구 「도시계획법」이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 포함된다고 보았고, 쟁점토지는 구 「도시계획법」제17조 에 따라 도시계획구역 내 상업구역으로 지정되었더라도 이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 편입된 것이다. 3) 따라서 청구인이 도시개발계획 실시계획인가 고시일을 도시지역 편입일로 보아 그 시점부터 쟁점토지가 3년간 비사업용 토지에 제외되는 토지에 해당하였다는 주장을 받아들일 수 없다. (나) 쟁점토지는 환지예정지 지정 공고일 이후 「소득세법」제104조의3 제2항에 따른 법률에 따라 사용이 제한된 토지에 해당하는 것이고, 해당 시점부터 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하지 아니한 토지라고 보아도 쟁점토지는 「소득세법 시행령」제168조의6 제1호 각 목의 기간기준에 해당하여 비사업용 토지에 해당한다. 1) 청구인은 도시개발구역 지정 고시일부터 쟁점토지가 「소득세법」제104조의3 제2항에 따라 법률에 따라 사용이 제한된 토지에 해당한다고 주장하나, 「도시개발법」제9조 제5항에는 도시개발구역으로 지정.공고된 경우 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등은 시장.군수 등의 허가를 받아야 한다고 규정하더라도 쟁점토지와 같이 농지가 도시개발구역으로 지정.공고 되더라도 농지의 본래 용도로서 사용하는 경작행위를 금지하거나 제한하는 것이라고 볼 수 없다. 2) 청구인은 도시개발구역 지정 고시일 이후 쟁점조합으로부터 경작금지 요구를 받아 쟁점토지에 대한 경작행위가 금지되었다고 주장하나, 「도시개발법」제9조 제6항 제2호 및 같은 법 시행령 제16조 제3항 제2호에 따라 ‘경작을 위한 토지의 형질변경’은 별도의 허가를 받지 아니하고 할 수 있으므로 농지인 쟁점토지에 대한 경작 행위가 법률에 따라 금지되거나 제한되었다고 볼 수 없다. 3) 또한 쟁점조합이 쟁점토지에 대하여 경작금지를 요구한 것은 행정관청의 인.허가에 근거한 것이 아니고, 쟁점조합이 지장물 보상계획공고 및 통지 후 지상물 보상을 최소화하기 위해 자체적으로 조합원들에게 경작금지를 요구한 것이므로 이를 근거로 쟁점토지가 법령상의 제한이나 사용이 금지된 토지에 해당하였다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. 4) 따라서 쟁점토지는 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되었다 하여도 농지로서 기존 용도인 경작행위까지 제한되었다고 볼 수 없고, 환지예정지 지정 공고일(2014.6.13.) 이후 「도시개발법」제36조 제1항에 따라 토지의 사용이 금지되었다고 볼 수 있어 환지예정지 지정 공고일부터 「소득세법」제104조의3 제2항의 법률에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당한다고 볼 수 있다. (다) 따라서 쟁점토지는 환지예정지 지정 공고일(2014.6.13.) 이후 「소득세법」재104조의3 제2항의 법률에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하였고, 환지예정지 지정 공고일(2014.6.13.)부터 양도일까지의 기간은 양도일 직전 2년 미만이므로 「소득세법 시행령」제168조의6 제1항 각 목의 기간에 모두 해당하여 비사업용 토지로 보아야 한다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 ① 쟁점토지를 농지, 임야 및 목장용지가 아닌 기타토지로 보아 비사업용 토지 해당여부를 판단하여야 한다는 청구주장의 당부 ② 쟁점토지를 농지로 보아도 양도일 직전 5년 중 3년, 양도일 직전 3년 중 2년이 비사업용 토지에서 제외되었다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 쟁점토지를 취득하고 양도한 것과 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 1989.2.1. 쟁점토지를 매매로 취득하였고, 취득 이후 양도시까지 쟁점토지를 자경한 사실이 없었다는 취지의 사실확인서를 작성하여 처분청에 제출하였다. (나) 청구인은 쟁점토지를 2016.4.29. 주식회사 OOO양도가액 OOO양도하고 쟁점토지가 사업용 토지에 해당된 것으로 보아 장기보유특별공제 및 기본세율을 적용하여 2016.6.30. 처분청에 2016년 귀속 양도소득세 OOO신고.납부하였다. (다) 처분청은 쟁점토지가 사실상 농지로 이용되었고 도시개발구역으로 지정되었다 하여도 농지 본래 용도인 경작 자체가 법률에 따라 금지 또는 제한된 것이 아니므로 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당한다고 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하고 기본세율에 10%를 가산한 세율을 적용하여 2019.6.3. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO경정ㆍ고지하였다. (2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO도시개발사업과 관련된 사실관계는 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ OOO도시개발사업 진행경과 ＜표3＞ OOO도시개발사업 실시계획 주요 내용 (나) 처분청은 쟁점토지가 농지에 해당한다고 주장하며 쟁점토지에 대한 항공사진을 제출하였고, 쟁점토지의 공부상 지목은 전(田)으로 확인되며, 청구인은 쟁점토지를 재촌.자경한 사실이 없다는 취지의 사실확인서(작성일자 2019.2.25.)를 처분청에 제출하였다. (다) 청구인이 OOO쟁점토지의 도시지역 편입일에 대해 문의한 결과 OOO회신한 내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점토지의 도시지역 편입일 관련 OOO회신내역 (라) OOO쟁점토지가 도시개발 실시계획이 인가되어 「지방세법」제106조 제1항 제3호 마목 및 구 「지방세법 시행령」 제102조 제5항 제24호에 따라 「도시개발법」제11조 에 따른 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지에 해당하는 것으로 보아 재산세 분리과세 대상토지로 아래 ＜표5＞와 같이 재산세를 부과하였다. ＜표5＞ 쟁점토지 재산세 부과내역 (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지가 「지방세법」상 재산세 분리과세대상 토지이므로 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호 가목 및 나목에 해당하여 비사업용 토지에서 제외되는 토지라고 주장하나, 농지의 경우 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호에 따라 소유자가 재촌·자경하지 않으면 재산세 분리과세대상 여부와 관계없이 비사업용 토지에 해당하는바(조심 2019중3093, 2019.12.24. 같은 뜻임), 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시부터 OOO도시개발사업의 부지조성공사 착공일의 전날인 2014.11.5.까지 쟁점토지의 공부상 지목 및 그 현황이 농지에 해당함에도 청구인이 쟁점토지를 재촌·자경한 사실이 없는 점을 고려할 때 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지가 OOO도시개발사업 실시계획인가 고시일에 도시지역으로 편입되었고, 그 날로부터 법령상 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하였으므로, 「소득세법 시행령」제168조의6 제1호 가목 및 나목 기간에 해당하지 아니하여 비사업용 토지에서 제외되는 토지라고 주장한다. 쟁점토지의 경우 1989.8.19. 구 「도시계획법」제32조 에 따라 도시계획구역 내 일반상업지역으로 지정된 것으로 확인되고, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 부칙 제12조에 따라 도시계획에 의하여 결정된 구역은 도시관리계획에 따라 결정된 것으로 볼 수 있으므로, 쟁점토지의 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 편입일은 1989.8.19.로 볼 수 있으며, 청구인이 쟁점토지를 재촌.자경한 사실이 없으므로 쟁점토지는 재촌.자경한 농지가 도시지역으로 편입된 경우 편입일로부터 3년간 비사업용 토지에서 제외하는 「소득세법」제104조의3 제1항 제1호 나목 단서에 해당한다고 볼 수 없다. 「소득세법」제104조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제1호에서 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한되는 부득이한 사유로 그 토지가 비사업용 토지에 해당되게 되는 경우에는 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있도록 규정하고 있는데, ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’란 토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 토지를 의미하는 것으로, ‘토지의 용도에 따른 통상적인 제한을 넘어 특별히 사용이 제한된 경우’에 해당하는지는 토지의 본래 용도에 따른 사용의 제한 여부를 원칙적인 기준으로 하여 토지의 취득 목적, 실제 이용현황, 본래 용도의 변경가능성 등도 아울러 고려하여 개별적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2013.10.24. 선고 2010두18543 판결 참조). 「도시개발법」 제9조 제6항 제2호 및 같은 법 시행령 제16조 제3항 규정에 의하면 도시개발구역에서도 ‘농림수산물의 생산에 직접 이용되는 간이공작물의 설치, 경작을 위한 토지의 형질변경 등의 개발행위’는 허가없이도 가능하므로 청구인이 쟁점토지를 농지 본래의 용도로 사용이 가능하였다고 볼 수 있는 점, OOO도시개발사업 실시계획상 구체적으로 토지의 사용이나 농작물 경작을 금지ㆍ제한한 사실이 없고 쟁점토지를 본래의 용도인 농지로서 사용이 사실상 금지 또는 제한된 사실이 입증되지 아니한 점 등에 비추어 볼 때 실제 법령에 의한 사용제한시점은 도시개발사업 실시계획인가 고시일이 아닌 환지예정지 지정 공고일(2014.6.13.)로 보아야 하고, 그 시점부터 쟁점토지 양도일(2016.4.29.)까지 법령에 의하여 사용이 제한되었다 하더라도 그 기간이 약 1년 10개월에 불과하여 사업용 사용 기간기준인 5년 중 3년 및 3년 중 2년을 충족하지 못하였으므로 쟁점토지를 「소득세법」제104조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 규정의 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지로서 비사업용 토지에서 제외된다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등 (1) 소득세법 (2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것) 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치시(특별자치시에 있는 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다. 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다 (2) 소득세법 시행령 (2016.3.31. 대통령령 제27074호로 개정된 것) 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 제168조의7(토지지목의 판정) 법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다. 제168조의8(농지의 범위 등) ③ 법 제104조의3 제1항 제1호 가목 단서에서 “「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다. 4. 「농지법」 제6조 제2항 제7호에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 소유한 농지 또는 같은 법 제6조 제2항 제8호에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지 제168조의14 (부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간 4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙(2016.3.16. 기획재정부령 제556호로 개정된 것) 제83조의5 (부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. (단서 생략) 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (4) 지방세법(2015.12.29. 법률 제13636호로 개정된 것) 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다. 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지 3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지 마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지 (5) 지방세법 시행령(2014.4.22. 대통령령 제25317호로 개정된 것) 제102조(분리과세대상 토지의 범위) ⑤ 법 제106조 제1항 제3호 마목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만, 제1호 및 제37호에 따른 토지 중 취득일부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외하며, 제4호 및 제8호부터 제10호까지의 토지는 같은 호에 따른 시설 및 설비공사를 진행 중인 토지를 포함한다. 24. 「도시개발법」 제11조 에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의 「토지구획정리사업법」(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」 제9조 에 따른 경제자유구역개발사업의 시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다. 가. 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지 (6) 도시개발법 제9조(도시개발구역 지정의 고시 등) ② 도시개발구역이 지정ㆍ고시된 경우 해당 도시개발구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 대통령령으로 정하는 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 본다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조 제3항에 따른 지구단위계획구역 및 같은 법 제37조 제1항 제6호에 따른 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다. ⑤ 제7조 제1항에 따라 도시개발구역 지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제5항에도 불구하고 허가를 받지 아니하고 할 수 있다. 2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위 제11조(시행자 등) ① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다. 5. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제21조에 따른 수용 또는 사용 방식의 경우에는 도시개발구역의 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다) 6. 도시개발구역의 토지 소유자(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며, 이하 "조합"이라 한다) 제19조(관련 인ㆍ허가등의 의제) ① 제17조에 따라 실시계획을 작성하거나 인가할 때 지정권자가 해당 실시계획에 대한 다음 각 호의 허가ㆍ승인ㆍ심사ㆍ인가ㆍ신고ㆍ면허ㆍ등록ㆍ협의ㆍ지정ㆍ해제 또는 처분 등(이하 "인ㆍ허가등"이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 제18조 제1항에 따라 실시계획을 고시한 경우에는 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시나 공고를 한 것으로 본다. 8. 「농지법」 제34조 에 따른 농지전용의 허가 또는 협의, 같은 법 제35조에 따른 농지의 전용신고, 같은 법 제36조에 따른 농지의 타용도 일시사용허가ㆍ협의 및 같은 법 제40조에 따른 용도변경의 승인 제35조(환지 예정지의 지정) ① 시행자는 도시개발사업의 시행을 위하여 필요하면 도시개발구역의 토지에 대하여 환지 예정지를 지정할 수 있다. 이 경우 종전의 토지에 대한 임차권자등이 있으면 해당 환지 예정지에 대하여 해당 권리의 목적인 토지 또는 그 부분을 아울러 지정하여야 한다. 제36조(환지 예정지 지정의 효과) ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다. 제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다. 제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다. (7) 도시개발법 시행령 제16조(행위허가의 대상 등) ① 법 제9조 제5항에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가를 받아야 하는 행위는 다음 각 호와 같다. 1. 건축물의 건축 등 : 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 대수선(大修繕) 또는 용도 변경 2. 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물( 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물은 제외한다)의 설치 3. 토지의 형질변경 : 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립 4. 토석의 채취 : 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질 변경을 목적으로 하는 것은 제3호에 따른다. 5. 토지분할 6. 물건을 쌓아놓는 행위 : 옮기기 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 7. 죽목(竹木)의 벌채 및 식재(植栽) ③ 법 제9조 제6항 제2호에서 "그 밖에 대통령령으로 정하는 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가의 대상이 아닌 것을 말한다. 2. 경작을 위한 토지의 형질변경 5. 관상용 죽목의 임시 식재(경작지에서의 임시 식재는 제외한다) (8) 농지법 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다. ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다. 7. 제34조 제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우 8. 제34조 제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우 ④ 이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다. 제34조(농지의 전용허가.협의) ① 농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다. 허가받은 농지의 면적 또는 경계 등 대통령령으로 정하는 중요 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. 1. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거쳐 농지를 전용하는 경우 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 또는 계획관리지역에 있는 농지로서 제2항에 따른 협의를 거친 농지나 제2항 제1호 단서에 따라 협의 대상에서 제외되는 농지를 전용하는 경우 ② 주무부장관이나 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관과 미리 농지전용에 관한 협의를 하여야 한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역을 지정하거나 도시ㆍ군계획시설을 결정할 때에 해당 지역 예정지 또는 시설 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우. 다만, 이미 지정된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역을 다른 지역으로 변경하거나 이미 지정된 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역에 도시ㆍ군계획시설을 결정하는 경우는 제외한다. 1의2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때에 해당 구역 예정지에 농지가 포함되어 있는 경우 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 녹지지역 및 개발제한구역의 농지에 대하여 같은 법 제56조에 따라 개발행위를 허가하거나 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 토지의 형질변경허가를 하는 경우 (9) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(2002.2.4. 법률 제6655호로 제정된 것) 제6조(국토의 용도구분) 국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용방향 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다. 1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역 제36조(용도지역의 지정) ① 건설교통부장관 또는 시·도지사는 다음 각호의 1의 용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다. 1. 도시지역 : 다음 각목의 1로 구분하여 지정한다. 가. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 나. 상업지역 : 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역 다. 공업지역 : 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역 라. 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역 부칙 제12조(계획에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 종전의 국토이용관리법 또는 도시계획법에 의하여 결정된 다음 표의 오른쪽 칸의 계획은 해당 구역에 대하여 이 법에 의한 다음 표의 왼쪽 칸의 계획이 결정된 것으로 본다.

② 이 법 시행 당시 제1항 표의 오른쪽 칸의 계획에 대하여 종전의 도시계획법에 의하여 공청회 또는 주민의 의견청취를 거친 경우 당해 계획의 수립에 관하여는 종전의 도시계획법에 의한다. ③ 이 법 시행 당시 종전의 국토이용관리법에 의하여 국토이용계획을 입안하기 위하여 그 입안하고자 하는 내용을 관보 또는 일간신문 등에 공고하는 절차를 거친 경우 당해 계획의 수립 및 이의신청에 관하여는 종전의 국토이용관리법에 의한다. (10) 도시계획법(2003.1.1. 폐지) 제23조(도시계획의 결정권자) 도시계획은 시·도지사가 직접 또는 시장이나 군수의 신청에 의하여 이를 결정한다. 다만, 다음 각호의 도시계획은 건설교통부장관이 결정한다. 1. 제18조 제1항 단서의 규정에 의하여 건설교통부장관이 입안한 도시계획 2. 제30조의 규정에 의한 도시계획구역의 지정 및 변경에 관한 도시계획 3. 제34조의 규정에 의한 개발제한구역의 지정 및 변경에 관한 도시계획 4. 제35조의 규정에 의한 시가화조정구역의 지정 및 변경에 관한 도시계획 제30조(도시계획구역의 지정) ① 건설교통부장관은 도시계획결정으로 다음 각호의 구역중 도시계획의 수립 및 시행이 필요한 구역을 도시계획구역으로 지정할 수 있다. 1. 특별시·광역시 또는 시의 관할구역 제32조(지역의 지정) ① 건설교통부장관 또는 시·도지사는 도시계획구역안에 있는 토지의 경제적·효율적 이용과 공공의 복리증진을 도모하기 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 다음 각 호의 지역의 지정을 도시계획으로 결정할 수 있다. 1. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 2. 상업지역 : 상업과 기타 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역 3. 공업지역 : 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역 4. 녹지지역 : 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산방지를 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역