조심 2024서0628 (2024.04.18)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 부(父) A(이하 “피상속인”이라 한다)이 2022.3.22. 사망하자 서울특별시 양천구 신정동 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다) 등을 상속받은 후, 2022.9.30. 상속세 과세표준을 신고하면서 쟁점주택의 재산가액을 ‘2021.7.29. 거래된 쟁점주택과 같은 단지 내 1503동 1202호(이하 “신고매매사례”라 한다)의 거래가액 OOO원’으로 평가하여 신고하였다.

나. 처분청은 피상속인의 상속세 자료처리 과정에서 신고매매사례가 평가기간 범위 밖의 거래사례임을 확인하고, 평가기간 내인 2022.4.16. 거래된 쟁점주택과 같은 단지 내 1503동 1506호(이하 “쟁점매매사례”라 한다)의 거래가액 OOO원을 쟁점주택의 시가로 보아 2023.9.14. 청구인에게 2022.3.22. 상속분 상속세 OOO원을 결정?고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.11.6. 이의신청을 거쳐 2024.1.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점매매사례는 단 한건의 비정상적인 고가거래에 해당되어 이를 쟁점주택의 시가로 보기 어렵다.

(가) 세법의 개정으로 평가대상 주택과 같은 단지의 매매사례 아파트가 기준시가 5%, 면적 5% 이내의 차이가 있는 경우에는 평가대상 주택의 유사매매사례가액으로 적용할 수 있도록 하였는데, 면적 또는 구조가 다른 아파트라면 그 차이가 5% 이내라 하더라도 전혀 다른 주택이 될 수 있다.

(나) 처분청이 쟁점주택의 시가로 결정한 쟁점매매사례의 경우, 쟁점주택과 같은 단지 내의 아파트이기는 하지만 그 면적(96.17㎡)이 쟁점주택(95.24㎡)보다 크고(5% 이내), 층(15층)도 쟁점주택(8층) 보다 로얄층이며 아파트 전망, 베란다 크기, 인테리어 여부 등의 측면에서도 쟁점주택 보다 선호되어, 쟁점매매사례는 청구인이 제시한 신고매매사례(OOO원) 보다 높은 가격(OOO원)으로 거래되었다. 그럼에도 쟁점매매사례의 기준시가가 쟁점주택 보다 더 낮은 것으로 결정되었는데, 이는 기준시가의 오류에 해당한다 할 것이다.

(다) 더욱이 과세전적부심사청구 관련 심리 과정에서 처분청 담당자가 2023.11.30. 쟁점주택 단지 인근 부동산중개사무소를 방문하여 쟁점주택이 소재한 1502동 2호 라인과 쟁점매매사례가 소재한 1503동 6호 라인의 시세 차이에 대하여 문의한 결과, 1503동 6호 라인이 선호도가 높은 판상형 구조이고 전망과 일조량의 차이로 인해 다른 라인보다 시세차이가 있음을 확인하였다.

(라) 인터넷포털 사이트 OOO, OOO부동산, OOO에서 쟁점주택에 대한 평가기간 동안의 거래사례를 조회한 결과, 쟁점주택, 신고매매사례, 쟁점매매사례와 동일한 면적의 주택 시세가 모두 쟁점매매사례 가액(OOO원)에 미달하는 것으로 나타나는바, 이는 쟁점매매사례가 정상적인 거래가액으로 거래된 것이 아님을 알 수 있다.

(마) 청구인은 2022.9.30. 상속세 신고 시 신고일까지의 매매사례를 국세청 전산망에서 조회하였지만 쟁점매매사례는 조회되지 아니하였고, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 나오는 매매정보는 정확한 동 호수가 나타나지 않는 등 유사매매사례 선정과 관련하여 제도개선이 필요한 것으로 보이며, 설령 신고 당시 쟁점매매사례를 알았다 하더라도 같은 단지에 실거주하는 청구인 입장에서 쟁점매매사례는 쟁점주택 보다 비싼 주택이어서 쟁점주택과는 다른 주택이라고 생각하였을 것이다.

(2) 청구인은 상속세 법정결정기한 내에 단 한번의 연락도 받은 적이 없는 등 이 건 상속세 조사 및 부과 과정에서 납세자가 정당하게 조사받고 소명할 권리가 원천적으로 박탈되었다.

(가) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제76조 제3항에서 ‘세무서장 등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다’고 규정하고 있다.

(나) 처분청이 상속세 조사를 전혀 하지 않고 일방적으로 청구인에게 이 건 상속세를 부과함에 따라 청구인은 납세자가 소명할 수 있는 기회를 박탈당했으며, 2023.7.21. 쟁점주택의 신고매매사례가 잘못되었다는 것을 인지하여 바로 처분청에 평가심의위원회를 개최할 것을 요구하면서 평가심의위원회가 요구하면 감정평가라도 받겠다고 하였으나, 처분청은 평가심의위원회 심의대상이 아니라는 답변만 하였을 뿐이다.

(3) 이 건의 경우, 법정결정기한을 ‘강행규정’으로 보아야 한다.

처분청이 ‘법정결정기한’을 지키지 않고 상속세를 결정함에 따라 청구인의 제출한 감정평가서가 소급감정평가서가 되고 평가심의위원회에 의뢰할 수 있는 기회도 박탈되었다. 이 건과 같이 비정상적인 쟁점매매사례가 발생하는 경우에는 소명기회가 반드시 주어져야 함에도 법정결정기한이 훈시규정이라는 이유로 소명기회를 주지 않는 것은 조세법률주의를 심각히 침해하는 것이다.

(4) 2023.10.31. 및 2023.11.7. 2곳의 감정평가기관이 감정평가한 금액의 평균액인 OOO원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)을 쟁점주택의 시가로 적용하여야 한다.

(가) 소급감정평가서는 조세회피의 목적으로 악용 될 소지가 있으므로 제한적으로 인정해야 하며, 조세회피의 목적이 아니고 좀 더 정확한 시세를 반영하여 공정한 과세를 실현할 수 있다면 소급감정이라고 하더라도 인정되어야 한다(조심 2018부486, 2018.6.4., 조심 2009전1774, 2009.5.28., 서울고등법원 2021.12.1. 선고 2019누56977 판결, 참조).

(나) 청구인은 쟁점주택의 시가로 적용한 쟁점매매사례가 부당하다고 보아 쟁점주택에 대해 2023.10.31. 및 2023.11.7. 2곳의 감정평가기관으로부터 감정평가를 받았는바, 두 감정가액의 평균액인 쟁점소급감정가액은 조세회피의 의도가 전혀 없고 감정평가서 작성일도 상속세결정기한(2023.6.30.)으로부터 불과 수개월의 차이가 있을 뿐이므로 이를 쟁점주택의 시가로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 결정한 것은 정당하다.

(가) 청구인은 국세청 홈택스 시스템 조회를 통해 2021.7.29. 매매계약된 신고매매사례의 가액(OOO원)을 쟁점주택의 가액으로 신고하였는데, 평가심의위원회 운영 규정 제34조 제1항에서 평가기간 범위 밖(평가기준일 전후 6월)의 유사매매사례가액에 대해서 납세자도 평가심의를 신청할 수 있도록 규정되어 있으나, 청구인은 이 절차를 거치지 않고 임의 신고하였다.

(나) 상증세법은 평가 우선순위를 적용함에 있어 당해 재산의 매매가액, 당해 재산의 감정평가가액 순으로 정하고 있고, 당해 재산에 대한 가액이 없는 경우 평가범위 내(평가기준일 전후 6월) 발생한 유사매매사례가액을 우선 적용하며, 평가범위 밖에서 발생한 유사매매사례가액은 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 평가대상 재산의 가액으로 적용하고 있다. 따라서

상증세법 제60조

(평가의 원칙 등), 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 및 같은 법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) 규정을 적용한 쟁점매매사례가액(OOO원)이 쟁점주택의 적법한 평가금액에 해당한다.

(2) 이 건 과세처분이 청구인의 권리를 심각하게 침해하였다는 주장은 억지주장에 불과하다.

(가) 쟁점주택에 대한 평가가액 결정 등은 세무조사가 아닌 상속세 신고서에 대한 검토 과정에서 재산평가 적용오류신고로 보아 단순과세자료로 처리하였다. 쟁점주택에 대한 평가액 결정은 조사가 아니므로

「국세기본법」 제81조의 16

(국세청장의 납세자 권리보호), 같은 법 시행령 제63조의 16(납세자보호과 및 담당관의 자격?직무 등) 등에 따른 일반 국세행정 분야의 납세자의 권리 침해 사례에 해당하지 않는다.

(나) 청구인은 재산평가심의위원회를 개최해 달라고 요구했다고 하였으나, 처분청은 이에 대해 정식으로 요구받은바 없고 이의신청 접수 이후에 감정평가법인 2곳에서 받은 감정평가서를 제출하였을 뿐이다.

(다) 쟁점주택에 대한 과세자료처리 결정은 납세자 소명요구를 최소화하고 납세자가 신고한 서류와 처분청에서 확보한 자료로만으로도 과세가 가능한 경우에 해당하여 납세자에게 불필요한 소명요구를 하지 않았고, 적법 절차에 따라 과세예고통지를 하는 등 일반 국세행정을 수행함에 있어 납세자의 권리를 심각하게 침해한 행위는 없었다.

(3) 법원은

상증세법 제76조

제3항의 법정결정기한이 강행규정이 아닌 훈시규정이라고 해석하고 있다(대법원 2001.6.29. 선고 99두 2000 판결 외 다수).

(가) 청구인은 처분청이 법정결정기한을 벗어난 처분을 함으로써 소명기회를 박탈당하였다고 주장하나, 청구인이 평가방법을 감정평가가액 또는 유사매매사례가액으로 선택하여 신고할 수 있는 기간은 15개월(상속개시일부터 상속세 과세표준 신고기한 6개월, 신고기한으로부터 법정결정기한까지 9개월)이나 되어 청구인에게도 선택의 시간이 충분히 있었다.

(나) 청구인은 신고편의 등을 이유로 홈택스 시스템에서 조회된 평가기준일 전 6월을 벗어난 신고매매사례 가액을 쟁점주택의 가액으로 적용하여 신고한 것이고, 처분청은 정부결정 세목인 상속세 결정 시 법 규정에 따라 가장 유사한 쟁점매매사례의 가액을 적용하여 결정한 것이므로 법정결정기한을 경과한 과세처분이라도 과세처분에 대한 위법성은 없다 할 것이다.

(4) 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 시가로 인정하기 어렵다.

(가) 평가심의위원회 운영 규정 제34조 제1항 제1호는 “영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(평가기간 제외)과 평가기간이 경과한 후부터 영 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매(이하 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함할 경우”라고 규정하고 있다.

(나) 제출된 감정평가서는 작성일이

상증세법 시행령 제78조

제1항 법정결정기한을 경과하여 재산평가심의위원회 심의대상에 해당되지 않으며, 국세청 내부 자료인 평가심의위원회 주요 반려사례는 “감정평가서 작성일이 법정결정기한 이후인 경우”를 주요사례로 예시하고 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 시가를 쟁점매매사례가액이 아닌 쟁점소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. (단서생략)

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2023.9.14. 청구인이 2022.3.22. 상속받은 쟁점주택의 재산가액을 ‘2021.7.29. 거래된 신고매매사례의 가액(OOO원)’으로 하여 상속세를 신고한 것과 관련하여, 쟁점주택의 평가기간(2021.9.22.∼2022.9.22.) 내에 매매계약된 쟁점매매사례 가액을 쟁점주택의 시가로 보아 상속세를 결정하였는바, 쟁점주택, 쟁점매매사례 및 신고매매사례의 비교내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점주택, 쟁점매매사례 및 신고매매사례 비교내역

(2) 청구인이 제출한 자료에서 확인된 내용은 아래와 같다.

(가) 쟁점주택에 대한 감정평가내역(아래 ＜표2＞)에 의하면, 두 곳의 감정평가기관에서 2023.10.31. 및 2023.11.7. 기준일을 2022.3.22.로 하여 쟁점주택을 소급감정평가한 것으로 나타난다.

＜표2＞ 쟁점주택에 대한 감정평가 내역

(나) 쟁점주택, 신고매매사례 및 쟁점매매사례의 평면도 등에 의하면, 쟁점주택과 신고매매사례가 같은 구조의 형태를 띤 것으로 확인된다.

(다) 5년간 공동주택가격 변동내역은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 공동주택가격 변동내역

(라) OOO 등이 고시한 쟁점주택 단지 시세(아래 ＜표4＞)에 의하면, 쟁점주택과 신고매매사례와 같은 면적(95.24㎡)의 주택 시세가 쟁점매매사례와 같은 면적(96.17㎡)의 주택 시세보다 다소 낮게 형성된 것으로 확인된다.

＜표4＞ OOO 등이 고시한 시세

(마) 그 외 청구인의 증여세 신고 당시 국세청 홈텍스 및 국토교통부 실거래가 공개시스템 조회화면을 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가)

상증세법 제60조

제1항.제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면 증여재산가액은 원칙적으로 평가기준일(증여일) 현재의 시가에 따르고, 이 때 평가기간 내에 매매가 있는 경우 그 거래가액이 시가로 인정되며, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간(평가기간 전 2년 이내 기간 중 또는 평가기간 경과 후부터 증여세 법정결정기한까지의 기간) 중에 매매가 있는 경우 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등의 신청으로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정되는 해당 매매가액도 시가에 포함되도록 하고 있다.

또한

상증세법 시행령 제49조

제2항은 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있고, 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적.위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있으며,

상증세법 시행규칙 제15조

제3항 제1호에서 공동주택의 경우 각 목의 요건(평가대상 주택과 동일한 공동주택단지, 평가대상 주택과 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 면적 및 가격의 100분의 5 이내일 것)을 모두 충족하는 주택을 평가대상 주택의 유사재산으로 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점매매사례가 아닌 쟁점소급감정가액을 쟁점주택의 시가로 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점매매사례는 평가기간(2021.9.22.∼2022.9.22.) 내에 거래(2022.4.16.)된 것으로서, 평가대상 주택인 쟁점주택과 동일한 단지 내에 소재하고, 쟁점주택과 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 ＜표1＞과 같이 쟁점주택의 면적 및 가격의 100분의 5 이내이어서 상증세법 시행령 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호를 충족하므로 쟁점주택의 시가로 적용할 수 있는 점, 쟁점소급감정가액은 2023.10.31. 및 2023.11.7. 작성된 것으로서, 평가기간 내 또는

상증세법 시행령 제49조

제1항 단서에 따른 평가기간 외의 기간 중 평가된 것이 아닌 소급감정가액에 해당하므로 이를 시가로 적용하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

그 외 청구주장과 같이 처분청의 이 건 상속세 부과처분과 관련하여 절차상의 하자 등으로 청구인의 권익이 침해되었다고 볼 만한 내역이 확인되지도 아니하므로 처분청이 쟁점매매사례를 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.