조심2012부0730 (2012.06.20)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 1987.3.4.부터 건축·토목건설업을 영위하는 법인사업자로, 2007년 7월경부터 OOO6세대를 분양(이하 “쟁점분양계약”이라 한다)하면서, 2007.6.5. OOO라 한다)와 보증계약을 체결하였으며, 아래 <표1>과 같이 2007년 제2기～2008년 제2기 부가가치세 합계 OOO을 신고·납부하였다.

나. 이후 청구법인의 자금사정 악화로 OOO이 2009.2.19. 청구법인에 대하여 회생절차개시 결정(OOO)을 내렸고, 이에 따라 수분양자들의 2/3 이상이 쟁점분양계약과 관련하여 납입한 분양대금의 환급을 요구하였는바, OOO은 수분양자들의 분양대금 환급요구와 관련하여 2009.3.19. 총 분양세대(596세대) 중 일반분양분인 407세대에 대하여 환급하였으며, 하도급업체 등에 대한 분양분 189세대에 대하여는 약관상 이행거절사유에 해당함을 이유로 환급하지 아니하였다.

다. 청구법인은 2009.5.8. 쟁점분양계약이 모두 해제되었다고 보아 아래 <표1>과 같이 처분청에게 2007년 제2기～2008년 제2기 부가가치세 합계 OOO을 환급을 구하는 내용의 경정청구를 하였으며, 처분청은 하도급업체 등에 대한 분양분의 경우 시행사와 수분양자 사이의 분양계약이 해제되었는지 여부가 불분명하다고 보아, 2009.9.15. 청구법인에게 아래 <표1>과 같이 2007년 제2기～2008년 제2기 부가가치세 합계OOO원에 대한 환급을 거부하였다.

OOO 라. 청구법인은 이에 불복하여 2009.11.17. 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 분양계약 전부가 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유에 따라 실질적으로 해제 또는 취소되었음이 인정된다 하여 환급거부처분을 취소하였다(조심 2009부4251, 2010.6.30.).

마. 감사원은 국세청 감사에서 이 건 사업장의 보증사고로 대한주택보증이 보증약관에 따라 분양계약자들이 기 납부한 계약금 등의 환급이행을 요구하여 분양계약자들에게 환급을 이행함으로써 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 대한주택보증으로 이전된 것은

「부가가치세법」제6조

제1항 및 제9조 제1항에 따라 재화의 공급에 해당하고, 공급시기는 대한주택보증이 수분양자들에게 환급을 이행하고 사업주체인 청구법인에게 보증채무이행금 상환청구를 한 때이므로, 계약취소에 따른 매출감과 동시에 재화의 공급에 따른 부가가치세를 동시에 경정하여야 한다는 취지의 시정요구·통보를 하였다.

바. 처분청은 이에 따라 2011.12.1. 청구법인에게 2009년 제1기 부가가치세OOO 경정·고지하였다.

사. 청구법인은 이에 불복하여 2012.1.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 일반적인 부동산담보 및 처분신탁은 소유권의 관리, 위탁자의 채무부담 이행을 보장하는 것이나, 주택분양신탁은 선의의 수분양자를 보호하기 위한 분양이행 보증이 주목적으로서 우선수익자도 별도 지정되어 있지 아니하고, 신탁보수도 발생하지 아니하므로 일반적인 타익신탁이라고 볼 수 없으며, OOO 사고사업장에 따른 처분권한이 신탁계약상 이전된 것은 OOO이 수익자 겸 수탁자로서 청구법인이 부담하여야 할 환급이행금액과 관련한 손해배상에 대한 채권회수 조치를 취한 것이고, 선의의 수분양자 보호를 위한 신탁계약에 의한 관리주체의 이전이며, 분양환급금 이행의 원활한 진행과 수분양자의 보호의 취지가 강한 양도담보성격의 소유권이전이므로 사실상 재화의 거래가 아니다.

(2) 위탁자겸 수익자인 청구법인과 수탁자겸 수익자인 OOO의 신탁계약은 우선수익자가 없고, 환가요청을 하는 대상도 없으며, 신탁부동산의 위·수탁에 의한 신탁부동산의 관리·분양 및 처분행위는 본래의 대한주택보증이 금융회사로서 면세사업에 부수된 면세용역으로 부가가치세 과세대상거래가 아니다. 따라서 처분청이 주택분양신탁에 대하여 일반적인 타익신탁과 동일하게 취득하고 실질적 통제권의 이전으로 확대해석하여 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다. 설령, 통제권의 이전을 과세거래로 본다면, 대한주택보증이 보증사고로 이 건 관련한 사업장을OOO에 매각하였고, OOO)의 채무에 충당되어 상환되었으므로, 실질적 처분금액인 동 금액을 과세표준으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1)

사업주체가 분양계약의 이행이 불가능할 경우 OOO은 사업주체의 변경 등으로 사업을 승계하여 분양보증을 위하여 신탁부동산의 관리·분양 및 처분에 대한 사무를 처리할 수 있는 점, OOO이 환급이행을 하는 경우 신탁재산을 처분하여 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제비용을 먼저 지급한 후 자신의 채권에 충당할 수 있는 점, 신탁계약의 원본수익자는 사업주체와 분양계약이행보증을 한 대한주택보증이 되고, 사업주체가OOO의 보증금지나 제한사유에 해당되어 보증이용을 할 수 없는 경우에는 사업주체의 원본수익권과 기한이익이 상실되어OOO이 원본수익자가 되는 점, OOO은 보험사고가 발생하기 전에는 주택분양만 보증할 뿐, 사업주체로서 주택을 건설하고 분양하는 자는 청구법인 자신이므로 신탁보수가 없는 점으로 보아 일반적인 타익신탁이라거나 양도담보성격의 소유권이전이라는 청구주장을 받아들일 수 없다.

(2) 수분양자들과 분양계약해제로 보증인이 분양대금을 환급하고 더 이상 신탁사업을 계속할 수 없게 되는 경우 신탁부동산은 구상권행사에 따라 보증보험사에 모든 권리가 이전되므로 구상채권납입통지를 한 날에 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 이전되는 것으로 보아 재화의 공급으로 보는 것인바(조심 2010중2331, 2010.9.10.), 이 건의 경우 대한주택보증은 사업주체인 청구법인의 보증사고로 분양계약자들이 기 납부한 계약금 등을 환급 이행(2009.4.27)하고 취득한 구상권에 기하여 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 대한주택보증으로 이전되어 사업주체인 청구법인에게 재화의 공급에 따른 부가가치세 납세의무가 성립하는 것이므로, 신탁부동산의 관리·분양 및 처분행위는 본래의 OOO이 금융회사로서 면세사업에 부수된 면세용역으로 부가가치세 과세 대상거래가 아니라는 청구법인의 주장은 이 건 부가가치세 납세의무자를 혼동한 것으로 근거가 없는 것이며, 금전 이외의 대가를 받는 경우 부가가치세 과세표준은 사업자가 공급한 재화 또는 용역의 시가가 되므로(「부가가치세법

」제13조 제1항 제2호), OOO이 취득한 신탁부동산에 대한 실질적 통제권의 공급대가는 사업주체인 청구법인의 보증사고로 분양계약자들이 기 납부한 계약금 등을 환급이행한 금액OOO)이 되는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

사업주체인 청구법인의 보증사고로 신탁부동산에 대한 실질적인 통제권이 대한주택보증에게 이전되는 것을 재화의 공급으로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법(2006.12.30. 법률 제8142호로 개정된 것) 제6조【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

제9조【거래시기】① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.

1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때

2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때

3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때

(2) 부가가치세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20626호로 개정된 것) 제14조【재화공급의 범위】① 법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 현금판매ㆍ외상판매ㆍ할부판매ㆍ장기할부판매ㆍ조건부 및 기한부판매ㆍ위탁판매 기타 매매계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것

2. 자기가 주요자재의 전부 또는 일부를 부담하고 상대방으로부터 인도받은 재화에 공작을 가하여 새로운 재화를 만드는 가공계약에 의하여 재화를 인도하는 것

3. 재화의 인도대가로서 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받는 교환계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것

4. 경매ㆍ수용ㆍ현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것

(3)

국세기본법 제14조

【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(4)

주택법 제77조

【업무】① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 감사원의 지적에 따라 OOO이 환급이행한 409세대OOO 중 면세가 아닌 과세부분인 전용면적 85㎡초과분의 건물분 공급가액 OOO을 경정·고지하였다.

(2) 감사원 지적내용은 아래와 같다.

「주택법」제77조

제1항에 따라 OOO로부터 분양보증을 받은 사업주체가 주택보증의 보증약관상 보증사고를 일으켜 분양계약자들이 기 납부한 계약금 및 중도금의 환급이행을 요구하여 OOO이 분양계약자들에게 환급을 이행한 경우 사업주체와 대한주택보증 사이에 체결한 주택분양신탁계약서 및 사업주체가 대한주택보증에 제출하는 사업양도각서에 따라 보증사고일(OOO이 분양계약자에게 사고 안내문을 통지하면서 보증사고일로 지정한 날)에 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 이전되므로 이는

「부가가치세법」제6조

제1항에 따른 재화의 공급에 해당된다. 그리고 공급시기는 OOO이 분양계약자들에게 환급이행을 완료하고 사업주체에게 보증채무이행금 상환청구를 한 때이고, 그 공급가액(부가가치세 과세표준)은 OOO이 분양계약자들에게 환급하는 건물가액이다. 이때 사업주체의 분양계약자들에 대한 매출(분양)이 취소된다. 따라서 사업주체가 보증사고를 일으켜 대한주택보증이 분양계약자들에게 계약금과 중도금을 환급이행함으로써 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 주택보증으로 이전된 경우 사업주체가 이에 대한 부가가치세 예정(또는 확정)신고를 하지 않은 채 OOO변제금 상환청구를 근거로 분양계약자들에 대한 매출 취소에 따른 부가가치세 환급만을 신청하였을 때에는 과세관청에서 재화의 공급에 따른 납부세액과 매출취소에 따른 환급세액을 동시에 경정하도록 하여야 했다.

(3) 관련 토지의 등기부등본에는 주식회사 OOO를 매매를 등기원인으로 취득하여 2007.6.20. 신탁을 등기원인으로 OOO에게 소유권이전되었다가, 2011.7.28. OOO회사에게 매매를 등기원인으로 소유권이전등기된 것으로 나타난다.

(4) 청구법인이 위 2. 가.와 같이 주장하며 제시한 증빙내용 등은 아래와 같다.

(가) 청구법인은 2007년 제1기～2008년 제2기 중 아파트 OOO에 분양하는 내용의 분양계약을 체결하였다.

(나) 청구법인(갑)과 OOO(을) 간의 주택분양신탁표준계약(2007.6.20.)의 주요 내용은 아래와 같다.

제2조(신탁목적) 이 신탁의 목적은 갑이 토지 위에 사업계획승인내용에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 수분양자에게 분양계약을 이행하거나, 갑이 분양계약을 이행할 수 없는 경우

「주택법 시행령」제106조

의 제1항 제1호 가목에 따라 분양보증을 한 을이 분양보증을 이행할 목적(분양이행 또는 환급이행을 말함)으로 신탁부동산을 관리·분양 및 처분(토지나 주택의 소유권이전을 포함함)하는 데에 있다.

제7조(신탁부동산의 관리·운용 및 처분) ③ 을이 환급이행을 하는 경우 또는 제2항에 따라 수분양자에게 분양이행을 하는 경우 신탁원본과 수익이 있는 경우 을은 상당하다고 인정되는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분할 수 있으며, 다음 각호의 순서에 따라 신탁재산 처분금액을 지급한다.

1. 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 제비용

2. 제12조 제2항 제3호에서 정한 을의 채권

제12조(수익자) ① 이 신탁계약에 있어서의 원본수익자는 갑 및 갑의 분양계약이행을 보증한 을로 한다.

② 제1항의 원본수익자 중 갑이 다음 각호 1의 사유에 해당하는 경우에는 갑은 원본수익권과 기한이익을 상실한다.

1. 갑이 을의 보증금지나 제한사유에 해당되어 보증이용을 할 수 없는 경우

2. 제3자가 신탁재산이나 수익권에 대하여 압류·가압류·가처분 등을 한 경우

3. 갑이 을에 대한 채무를 불이행할 경우

제17조(제비용의 지급) ① 다음 각호의 비용은 갑이 지급하되 갑이 분양계약을 이행할 수 없어 분양보증을 한 을이 분양보증을 이행할 경우에는 을이 지급한다.

1. 신탁재산에 대한 제세공과금(신탁사업시행과 관련된 부가가치세,

건물의 보존등기에 따른 취득세, 등록세 및 공과금 등) 및 등기비용

2. 설계·감리비용 및 공사대금

3. 하자보수보증수수료

4. 차입금, 임대보증금 등의 상환금 및 그 이자

5. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량비용 및 화재보험료

6. 분양 또는 처분의 사무처리에 필요한 비용

7. 기타 전 각호에 준하는 비용

② 갑이 분양계약을 이행할 수 없어 을이 환급이행하는 경우의 환급금, 환급이행에 따른 비용 등은 신탁사무처리비용으로 본다.

③ 을이 제1항 및 제2항의 비용을 지급하는 경우 신탁원본 또는 수익으로 지급하고, 지급할 수 없는 경우에는 을의 비용으로 대지급한다.

⑥ 을은 전 각항의 제비용을 대지급한 경우에는 대지급금이 발생한 당시의 당해 연도 을의 외부차입금 최고이자율에 해당하는 이자율에 의한 이자를 신탁재산에서 받고, 받을 수 없는 경우에는 갑에게 청구할 수 있다.

제18조(신탁재산 환가에 의한 제비용의 충당) 신탁재산에 속하는 금전으로 차입금 및 그 이자의 상환, 신탁사무처리상 을이 과실없이 받은 손해 기타 신탁사무처리를 위한 제비용 및 을의 대지급금을 충당하기에 부족한 경우에는 갑에게 청구하고 그래도 부족한 경우에는 을이 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로서 신탁재산의 일부 또는 전부를 매각하여 그 지급에 충당할 수 있다.

(다) 위와 관련한 주택분양보증약관(2007.6.25.)에는 청구법인이「주택법 시행령」106조 제1항 제1호 가목에 따라 대한주택보증과 청구법인이 부도·파산·사업포기 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우, 대한주택보증이 청구법인의 분양계약 수분양자들에 대한 계약금 및 중도금 채무에 대한 보증의무를 부담한다는 내용의 보증계약이 체결되어 있고, 다만 동 약관 제4조 제1항에 따라 대물변제, 차명, 이중계약 등 주택공급에 관한 규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무는 보증의 대상에서 제외된 것으로 나타난다.

(라) 청구법인은 2009.2.19. 창원지방법원으로부터 기업회생절차 개시결정(OOO)을 받았고, 이 건 분양계약의 전체 수분양자 596세대 중 2/3가 넘는 585세대가 OOO에 분양금의 환급을 신청하였으며, 관련 사업장을 OOO에 매각한 후, 관련 부가가치세를 신고·납부한 것으로 확인된다.

(5) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인이 2007.6.15. 관련 토지인 OOO를 매매를 등기원인으로 취득하여 2007.6.20. 신탁을 등기원인으로OOO에게 소유권이전한 것으로 나타나고, 청구법인의 자금사정 악화로 인하여 쟁점분양계약과 관련된 수분양자들의 요구에 따라 납입한 분양대금을 청구법인이 아닌 OOO환급하고 청구법인이 수분양자들에게 분양대금을 되돌려주지 아니한 점 등으로 보아 신탁된 부동산에 대한 일체의 권리가 실질적으로 OOO에게 이전되어 OOO의 통제 하에 있게 됨으로써 OOO이 신탁원본에 대한 수익자로서의 지위를 가지게 되어 이에 대한 실질적 통제권이 이전되었고, 이는 재화가 공급된 것으로 봄이 상당하다 할 것이고, 그 부가가치세 과세표준은 신탁부동산의 실질적 통제권의 이전과 관련하여 OOO이 분양계약자에게 환급한 금액에서 면세부분을 제외한 금액으로 보아야 할 것이므로, 청구주장을

받아들이기는 어렵다고 판단된다(조심 2010중2331, 2010.9.10., 같은 뜻임)

.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.