조심 2012서2455 (2014.01.10)

OOO세무서장이 2012.2.13. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.4.24. 어머니 정OOO으로부터 증여받은 OOO 소재 단독주택(대지 653㎡, 건물 316.63㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2010.12.30. 승OOO에게 양도하고, 2011.2.28. 양도소득세 예정신고시 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고납부하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점주택 양도 당시 청구인이 2004.6.25. 분양으로 취득하여 보유하고 있는 OOO 소재 OOO(전유부분 건물면적 29.60㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 실제 주거용으로 사용한 것으로 보고 쟁점주택 양도당시 청구인을 1세대 2주택자로 보아 쟁점주택의 장기보유특별공제액 OOO원을 배제하여 2012.2.13. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점오피스텔은 공부상 업무용으로 임대인인 청구인이 적법하게 임대사업자로 부가가치세와 재산세를 신고.납부하여 왔고, 건축물의 시설상태.임대인의 측면.임차인의 측면에서 종합적으로 검토하여 보아도 실거주평수 4평 수준인 쟁점오피스텔은 간편한 생활 짐을 가진 단기 임차인이 임시 숙박시설로의 이용은 가능하나, 상시 및 장기간의 정상적인 주거용 사용은 불가능하기 때문에 누구나 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 수준의 건축물에 해당되지 아니하며, 임차인 누구도 쟁점오피스텔을 주택으로 사용한 사람도 없었고 처분청에서 주장하는 처분의 정당성도 잘못으로 입증되었기 때문에 처분청의 과세처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

2011.10.14. 현지출장하여 공실 상태인 쟁점오피스텔의 내부구조를 촬영한 사진을 보면, 싱크대.전기밥솥.전자렌지.침대.TV.세탁기. 냉장고.옷장 등이 구비되어 있어 상시 주거용으로 사용가능한 상태이었고, 쟁점주택 양도일 이전 쟁점오피스텔 임차인 차OOO 및 OOO 신OOO과장(오피스텔을 계약하기 위하여 계약당시 내부구조를 둘러보았다고 진술)의 확인에 의하면 임대차계약당시 내부에 침대.TV.옷장.세탁기.냉장고.싱크대.전기밥솥. 전자렌지 등이 구비되어 있었던 것으로 확인하고 있어 양도일 이전부터 쟁점오피스텔 현지확인일까지 내부상태는 동일하였던 것으로 판단된다. 쟁점오피스텔 인근 공인중개사사무실에 방문하여 확인한 바, 일반적으로 오피스텔의 임대료는 부가가치세 별도로 OOO원 정도가 시세이나 침대와 TV.전기밥솥 등이 구비된 거주가능한 방은 일명 풀옵션이라고 불리며 임대료가 OOO원 정OOO을 확인하였고, 2008.12.11 인터넷에 게시된 OOO(쟁점오피스텔 건물) 전·월세 매물정보를 보면 대부분 주거용으로 임대차가 이루어지는 것으로 확인되는 등 쟁점오피스텔은 쟁점주택 양도일 이전부터 조사일 현재까지 실지 주거용으로 사용되었으므로 쟁점오피스텔을 주택으로 본 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)

소득세법 제95조

【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액" 이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (이하 표1 및 표2 생략)

제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

제55조 제1항에 따른 세율

6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

양도소득 과세표준의 100분의 50

⑥ 제1항 제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항 제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항 제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다.

(2)

소득세법 시행령 제159조의2

【장기보유특별공제】법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 나타나는 내용은 아래와 같다.

(가) 청구인은 쟁점주택을 2003.4.24. 증여로 취득하여 2010.12.30. 양도한 후 1세대 1주택으로 보아

「소득세법」제95조

에서 규정한 〔표2〕의 장기보유특별공제율을 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 쟁점오피스텔이 속한 건물OOO은 OOO역 인근 이면도로에 위치하고 총 15층으로 16평형 및 17평형 294세대로 구성되어 있으며 청구인은 2004.6.25. 쟁점오피스텔〔전용면적 29.6㎡(16평형, 실 9평), 대지권 4.612㎡〕을 분양으로 취득하여 일반사업자로 사업자등록(2001.11.30. 개업, 부동산/임대)하여 부가가치세를 신고납부하고 있다.

(나) 쟁점주택(2010.12.30)의 양도 전.후 쟁점오피스텔을 임대한 내역(부동산임대공급가액 명세서 기준)은 아래 ＜표＞와 같다.

OOO

＊양도 전후 임차인들은 쟁점오피스텔 주소지로 주민등록을 이전한 사실이 없으며, 쟁점오피스텔을 사업장으로 사업자등록한 사실이 없음

＊임대차계약서 사본 3건(임차인 : OOO)을 보면, 제목은 “업무용시설 단기사용계약서”로 되어 있고, 특약사항에 “사용인은 본 시설을 업무용으로만 사용하고, 주소 이전을 하지 않는다”라고 명시되어 있음

＊OOO사무소 주OOO이 청구인으로부터 위임받아 쟁점오피스텔을 장기간 임대관리하고 있으며 업무용으로 임대차계약 체결

1) OOO는 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록한 이력이 없으며, 차OOO는 쟁점오피스텔 인근 (주)OOO 강사로 근무하였고 쟁점오피스텔 임차기간동안 주거용으로 사용하였으며 입주당시 침대, TV, 옷장, 세탁기 등이 기본적으로 구비되어 있었던 것으로 확인하였다.

2) OOO의 관리팀 과장 신OOO은 해외바이어의 단기주거목적으로 임차하였고 임차계약당시 침대, TV, 옷장, 세탁기 등이 구비되어 있었음을 확인하였으며, 김OOO은 주거용으로 사용한 것으로 진술하고 있으나 확인서 작성을 거부하였다.

3) 임OOO은 공인중개사 주OOO(쟁점오피스텔의 임대차 대리인)의 배우자로서 자녀의 학교와 집의 거리가 멀어서 약 2개월동안 쟁점오피스텔을 임차하여 사용한 것으로 확인하였으며, 이OOO과는 연락이 불가하며 공인중개사 주OOO에게 문의한 바 이OOO의 자녀가 2개월여간 사용한 것으로 진술하였다.

4) 백OOO은 거주용으로 임차하여 사용하였고 입주당시 주거용으로 사용할 수 있도록 내부에 침대.TV.옷장.세탁기 등이 기본옵션으로 비치되어 있었음을 확인하였다.

5) 이OOO은 변호사로서 OOO 소재에 별도의 사무실(종합법률 OOO 312-08-＊＊＊＊＊, 2009.11.13. 개업)을 운영하고 있으며, 주민등록상 주소지는 OOO 친형인 이OOO의 세대원으로 되어 있으나, 주민등록상 주소지에 출장하여 확인한 바, 전입일(2006.9.14.) 이후 현재까지 주민등록상 주소지에 실제 거주하지 않았던 사실이 친형 이OOO의 자필확인과 입주자카드로 확인된다.

임차인 이OOO은 ‘임차기간동안 쟁점오피스텔을 개인 업무용으로 사용하였다’라고 하고 있으나, 주민등록상 주소지에 실제 거주하지 않은 점, 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록을 한 내역이 없는 점, OOO에 별도의 사무실을 운영하고 있는 점, OOO 사무실에 출장하여 확인시 처남 김OOO이 ‘이OOO은 이혼 후 혼자 쟁점오피스텔에서 거주하였다’라는 진술을 하였고, 이 사실에 대한 확인서를 이OOO로부터 받아 제출하기로 하였던 점(다음날 태도를 바꿔 실지 협조를 받지 못함) 등으로 보아 쟁점오피스텔을 임차기간동안 실지 주거용으로 사용한 것으로 판단된다.

(다) 청구인은 부가가치세 과세사업자로 등록하고 부가가치세를 신고납부하고 있으므로 쟁점오피스텔이 주택이 아니라고 주장하나, ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단되어야 하므로 단지 과세사업자로 사업자등록을 하여 부가가치세를 신고납부하였다하여 쟁점오피스텔이 주택이 아니라고 볼 수는 없다.

(라) 쟁점오피스텔의 임대차계약서 제목은 “업무용시설 단기사용계약서” 특약사항에 “사용인은 본 시설을 업무용으로만 사용하고, 주소이전을 하지 않는다”라고 명시되어 있으나, 쟁점오피스텔은 내부구조가 침대.세탁기.냉장고.TV.옷장.싱크대.전기밥솥. 전자렌지 등이 설치되어 사무실 용도라기 보다는 주거용으로 더 적합한 형태를 갖추고 있었던 점, 임차인이 주거용으로 사용할 것을 인지하고 있는 상태에서 단지 주거용으로 임대한 사실을 은폐하기 위하여 표기한 정형화된 계약서에 불과한 것으로 보이는 점, 임차인 이OOO을 제외한 다른 임차인들은 주거목적으로 임차하여 주거용으로 사용한 것이라고 일관되게 확인·진술하고 있는 점 등에 의하면 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대한 것이라는 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 청구인이 추가로 항변하는 주장은 아래와 같다.

가) 쟁점오피스텔은 분양평수 29.6㎡(8.95평), 실거주 4평 수준으로 세대원이 상시.장기간 거주하기에는 지나치게 협소하여 실제 용도측면에서 주거용으로 부적합하여 주택으로 볼 수 없고, 건축물에 TV 등 주거시설이 되어 있는 것은 주택에 해당되는 필요.충분 조건은 아니며, 간이 취사시설은 되어있으나 사실상 세대원의 식사준비와 취사 등의 정상적인 식생활은 어려운 실정이다.

나) 어떠한 임차인도 거주기간 및 거주형태면에서 보았을 때 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용했던 사실은 없으며, 임차인 이OOO(52세, 변호사)의 경우, 생활 짐을 고려할 때 주거용으로 사용 불가능하였고 이OOO이 거짓말로 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하지 아니하였다고 주장할 하등의 이유가 없으며 52세의 이혼남으로 실거주지를 밝히지 못할 이유가 있는 것이다.

다) 임차인 차OOO(37세 미혼녀, OOO)는 부모와 함께 OOO에서 거주 중(별도의 거주지가 있는 것임)으로 OOO 취업으로 영어강의 준비차 단기간 임차 사용한 것이며, 임차인 OOO(주)는 OOO 출장 직원의 임시 숙소용으로 초단기 임차 사용한 것이며, 임차인 백OOO(30대 여성, OOO 거주)은 일시 국내에 귀국하여 호텔보다 저렴한 쟁점오피스텔에서 1달간 숙박한 것이다.

라) 숙박기능과 주거기능은 일치하는 것이 아니기 때문에 건축물이 임시적 숙박용으로 사용가능하다고 해서 세대원이 주거생활을 영위할 수 있다고 주장할 수는 없는 것으로, 초소형 오피스텔은 간편 사무실이나 간편한 생활 짐을 가진 단기 임차인이 임시 숙박시설로의 이용은 가능하나 상시 및 장기간의 정상적인 주거용 사용은 불가능하다.

마) 청구인은 쟁점오피스텔을 2004.6.25. OOO원에 분양취득하여 2012.1.27. OOO원에 양도하였는데 쟁점오피스텔을 주택으로 보았더라면 쟁점주택보다 쟁점오피스텔을 먼저 양도하였을 것이다(쟁점주택 양도일 2010.12.30.).

(3) 한편, 청구인의 대리인은 조세심판관회의(2013.7.25.)에 출석하여 임차인 이OOO의 경우 쟁점오피스텔이 아닌 다른 곳에 거주하면서 실제의 주거지를 밝힐 수 없는 사정이 있었으며, 쟁점오피스텔이 속한 건물은 총 294호로 같은 시설을 구비하고 있는데 이 중 135개 호실은 소유주들로부터 임대받은 OOO에 의하여 숙박업인 서비스드 레지던스 방식으로 운영되어 있으며, 나머지 159개 호실 소유주들 대부분은 청구인처럼 OOO 주OOO에게 일임하여 주OOO이 대리로 월세임대계약을 체결하고 그 대금을 소유주들에게 송금하고 있으며 쟁점오피스텔이 속한 12층의 21개 호실 중 10개 호실이 서비스드 레지던스로 운영되고 있는바 쟁점오피스텔은 서비스드 레지던스와 같이 제공되는 월세임대용역에 해당되어 부가가치세가 과세되는 영업시설이므로「소득세법」상의 주택에 해당되지 아니하는 것으로 진술하였다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 분양받은 이후 임대사업자로 등록하고 주택용이 아닌 것으로 보아 10여년 동안 부가가치세를 계속 신고납부하고 있는 점, 쟁점오피스텔의 임차인들은 쟁점오피스텔을 업무용시설로 단기사용하기로 계약서를 작성하고 쟁점오피스텔로 주소지를 이전하지 않은 점, 쟁점오피스텔은 전용면적 29.6㎡(9평)의 소규모로 복수의 세대원들이 장기간 거주하기는 어렵다 할 것이고 실제로 임차인들 대다수의 월세 임차기간은 1～3개월로 업무차원에서 일시적으로 기거한 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔이 속한 건물의 전체 호실 46%는 숙박업인 서비스드 레지던스용으로 제공되고 있고 쟁점오피스텔도 1개월 동안 외국 거주자에게 임차되는 등 단기의 임차기간으로 보아 쟁점오피스텔도 숙박용으로 사용되고 있다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면 쟁점오피스텔이 주거를 위한 주택용으로 사용되었다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택에 대하여 장기보유특별공제를 배제한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.