조심 2021전6949 (2022.09.29)

OOO서장이 2021.6.17. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요 가. 청구인의 배우자인 aaa(이하 “배우자”라 한다)은 2014.10.31. OOO 오피스텔(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)을 취득하여 2019.1.11. AAA주식회사(이하 “임차법인”이라 한다)에게 임차하였다. 나. 청구인은 2018.8.8. OOO(이하 “양도부동산”이라 한다)를 OOO원에 취득하였다가 2020.8.28. OOO원에 양도한 후, 2020.10.10. 양도부동산의 양도를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아 양도소득세 예정신고를 하였다. 다. 처분청은 2021년 5월 청구인의 양도부동산 양도에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 양도부동산 양도 당시 임차법인이 쟁점오피스텔을 대표이사인 국ㆍㆍ의 사택(주거용)으로 사용한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여, 2021.6.17. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2021.7.1. 이의신청을 거쳐 2021.11.23. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 배우자가 쟁점오피스텔을 임대하게 된 경위 등과 관련 사실관계를 정리하면 다음과 같다. (가) 쟁점오피스텔은 공부상 업무시설으로, 배우자는 쟁점오피스텔을 업무시설로 임대하기 위하여 2014.8.1. 사업자등록을 하고 쟁점오피스텔 취득 당시부터 지금까지 부가가치세 과세사업으로 세금계산서를 발급하고 부가가치세를 납부하였으며, 재산세 또한 현재까지 주택이 아닌 ‘일반건축물’로 과세가 이루어지고 있다. (나) 배우자는 쟁점오피스텔을 취득한 후 쟁점오피스텔을 모두 법인사업자에게 임대하고 세금계산서를 발급하였다. (다) 한편, 양도부동산 양도 당시를 전후로 한 쟁점오피스텔의 공과금 등 발생현황은 매우 적다는 사실이 확인되었다. 이의신청 당시 OOO국세청 심리담당자가 쟁점오피스텔 관리사무소에 문의한 결과, 관리사무소 직원은 공실인 오피스텔은 매월 전기사용량이 45∼50kwh인데, 쟁점오피스텔은 월평균 85kwh로 거의 공실과 가까운 것으로 보이고, 통상 주거용으로 사용하는 오피스텔은 월 수도사용량이 19톤 정도인데, 쟁점오피스텔은 월 평균 1톤∼2톤으로 거의 공실에 가깝다고 답한 것으로 확인되었다. (라) 쟁점오피스텔이 위치한 장소는 유흥업소, 주점, 숙박시설, 마사지업소 등이 밀집한 일반 상업지구 내에 위치해 있다. (마) 임차법인은 OOO에 본점과 공장을 두고 있으나, 실제 경영 및 관리기능은 OOO사무소가 소재하는 OOO에서 이루어지고 있으며, 2019년 2월 전문경영인인 대표이사 국ㆍㆍ(OOO에 주소를 두고 있으며, 가족과 함께 거주중임)을 영입함에 따라, 임차법인은 대표이사 국ㆍㆍ이 OOO에 업무수행차 출장시 주 1∼2회 숙박을 위해 쟁점오피스텔을 임차한 것이다. (2) 이상과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 취득한 것은 업무용으로 법인에게 임대하기 위한 목적이었다. (가) 배우자는 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하기 위하여 구조를 변경하여 취득당시 침실 등 방 3개 중 2개를 헐어 사무용 공간을 확장하였다. 그 이후 배우자는 쟁점오피스텔을 개인이 아닌 법인에게 “업무용”으로 명시하여 임대해 왔다. (나) 특히 배우자는 국토교통부에서 「주택법」과 「건축법」을 담당하고 있는 공무원으로, 「소득세법」상 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 양도소득세 문제가 있다는 사실을 미리 인지하고 있었으며, 이에 따라 배우자는 쟁점오피스텔을 업무용 공간으로 쓰기 편한 구조로 개조한 후 법인에게만 임차해 온 것이다. (다) 이에 따라 배우자는 쟁점오피스텔 취득 당시부터 임대사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세 신고시 과세사업자로 부가가치세를 신고·납부하였다. (라) 특히 쟁점오피스텔을 기존에 사용해왔던 ㈜BBB 등은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 사실이 사진, 구조도 등에 의하여 확인되는바, 임차법인 역시 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다고 보기 어렵다할 것이다. (3) 양도부동산 양도일 현재 쟁점오피스텔은 OOO에서 출장오는 임차법인의 대표이사의 ‘숙박용’으로 사용되었으므로 거주를 위한 주택으로 볼 수 없다. (가) 임차법인의 대표이사 국ㆍㆍ은 OOO에 주소지를 두고 생계를 함께하는 가족과 거주중에 있으며, 주로 임차법인의 경영 및 관리 기능을 담당하는 OOO사무소에서 전문경영인으로 근무하고 있다. 다만 임차법인이 OOO에 본점 및 공장이 있으므로 주 1∼2회 정도 OOO에 출장을 가서 업무를 수행하고 있다. 이에 임차법인은 전문경영인인 국ㆍㆍ이 OOO에서 업무를 수행하는 경우 대표이사에 대한 예우 및 의전에 따라 비즈니스 호텔급 이상의 시설에 숙박하도록 하여야 하나, 그 대신 쟁점오피스텔을 임차하여 대표이사의 숙박용으로 사용하고 있다. (나) 「소득세법」제88조 제7호에 따르면 주택이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미하고, 「주택법」제2조 제1호에서도 “주택”은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 정의하고 있다. 따라서 “주거”란 장기간 안정된 생활의 영역으로 정의될 수 있다. (다) 반면, “숙박”이라 함은 「공중위생관리법」제1조 제1항 제2호에 의하여 손님이 잠을 자고 머무르는 것을 의미하는 바, 임차법인은 전문경영인인 대표이사의 출장시 잠을 자고 씻고 머무르기 위한 용도로 쟁점오피스텔을 임차한 것이다. (라) 또한 쟁점오피스텔 내부사진으로 미루어 볼 때 붙박이장과 침구만 있을 뿐, 일상적인 생활을 위한 가구, 가전, 생활용품은 현저히 부족한 상황이었다. 이러한 사정들을 종합적으로 고려하면 쟁점오피스텔은 “주거”가 아닌 “숙박”용으로 사용되었다고 보아야 한다. (4) 조세심판원에서도 이 사건과 유사한 사안에서 오피스텔을 거주용이 아닌 숙박용으로 사용하였다고 보아 1세대 1주택 비과세를 인정한 사례(조심 2012서2455, 2014.1.10. 참조)가 있다. 나. 처분청 의견 (1)「소득세법」상 1세대 1주택 요건을 충족하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 공부(임대차계약서) 상 용도구분과 실제 사용 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 그 해당 여부를 판단하여야 하며, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다. (가) 우리나라의 경우 1인 가구 비중이 크게 증하가고 있고, 근무상 형편으로 세대원들과 분리한 1인 가구가 증가하고 있는 현실을 반영하기 위하여 우리나라도 1인 가구 주택 수요를 충족시키기 위하여 도시형 생활주택 개념을 도입하고 오피스텔 및 고시원을 준주택으로 지정하는 조치를 하였다. (나) 쟁점오피스텔도 1인 가구의 전형적인 모습을 보여주고 있다. 배우자가 2014년 쟁점오피스텔을 분양받을 당시부터 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용하기 적합한 구조(방, 거실, 화장실) 및 시설(싱크대, 세탁기, 냉장고, 가스레인지, 에어컨) 등을 갖추고 있었고, 아래 방 내부 사진과 같이 주거를 위한 이불장 및 옷장이 붙박이장으로 비치되는 등 주거용으로 사용하기 적합한 시설임을 확인할 수 있다. ＜사진1＞ 쟁점오피스텔 내부 사진 ㆍㆍㆍ (다) 또한, 처분청은 쟁점오피스텔의 도시가스 가입내역을 확인하였는데 가정용으로 사용된 사실을 확인할 수 있었다. (라) 특히 임차법인의 경우 대표이사를 전문경영인인 국ㆍㆍ으로 변경하면서, 대표이사 거주를 위하여 쟁점오피스텔을 임차하였다. 청구법인의 결산서 보증금 명세서상 쟁점오피스텔을 아래와 같이 “OOO사택”이라고 기재하고 있으며, 1년 계약기간 종료 후 계약기간을 연장하는 등 장기간 주거생활을 목적으로 임차한 것으로 나타난다. ＜임차법인 결산서 내역＞ ㆍㆍㆍ (마) 임차법인은 쟁점오피스텔 사용 현황 관련하여 3회의 확인서를 제출하였는데, 그 내용을 요약하면 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 임차법인 제출 확인서 내용 요약 ㆍㆍㆍ (바) 처분청이 조사를 착수할 당시 임차법인의 직원은 대표이사가 쟁점오피스텔을 퇴근 후 주 2∼3회 사용하였고, 컴퓨터를 사용하여 회사 ERP시스템에 접속하여 결재한 사실이 있다고 진술하였다. 이에 처분청은 업무와 관련된 구체적인 자료를 요청하였으나 임차법인은 이를 제출하지 않았고, 컴퓨터에 접속하여 전자결재한 단순 잡무를 수행하였다고 하여 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용된 것으로 보기 어렵다. (사) 청구인이 불복시 제출한 ‘부동산 사용 실태 확인서’에 따르면, 쟁점오피스텔에서 고객상담과 매출매입의 계약 체결 등을 한 사실이 있다고 하나 조사 착수 시 진술한 내용 및 자료제출 요구에 따른 회신 내용과 상이하고, 업무관련 증빙을 제시하지도 못하고 있으며, OOO본사 사무실과 근접거리가 아닌 쟁점오피스텔에서 퇴근 후 간부들과 업무를 수행하였다는 주장은 믿기 어렵다. (2) 이와 같이 임차법인이 쟁점오피스텔을 사택용으로 임차하여 대표이사의 주거가 형성될 수 있을 정도로 대표이사가 장기간 거주하였으며, 그 구조 역시 주거용으로 쓰기에 적합한 구조이므로 쟁점오피스텔은 주택에 해당한다고 봄이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점오피스텔이 「소득세법」상 주택에 해당하는지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. 7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. (3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 공중위생관리법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 2. “숙박업”이라 함은 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 농어촌에 소재하는 민박등 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점오피스텔 부동산등기사항증명서에 의하면, 쟁점오피스텔은 용도가 콘크리트지붕 29층 업무시설(오피스텔)인 건물 중 제24층에 위치하고 있으며, 배우자는 2014.1.21. 매매로 쟁점오피스텔을 취득한 후, 2019.1.11. 임차법인과 임대차 계약을 체결(계약서상 용도를 “업무용”으로 특정하였음)하고, 2019.2.8. OOO원의 전세권을 설정해 준 것으로 나타난다. 배우자가 쟁점오피스텔을 취득한 이후 쟁점오피스텔 주요 임대현황을 요약하면 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점오피스텔 임대 현황 ㆍㆍㆍ (2) 국세청 NTIS 전산망에 의하면, 배우자는 쟁점오피스텔 취득 후 2014.8.1. 아래 ＜표3＞과 같이 부동산임대업 사업자등록을 하고, 현재까지 부가가치세 신고(위 ＜표2＞ 참조)를 하고 있는 것으로 나타난다. ＜표3＞ 배우자의 사업자등록 내역 ㆍㆍㆍ (3) 쟁점오피스텔의 2014년부터 2020년까지 재산세 과세현황은 주택이 아닌 건축물인 것으로 확인되며, 이의신청 당시 심리담당자가 재산세 과세현황에 대하여 OOO 담당자에게 문의한 바, 쟁점오피스텔은 업무용 시설로 분양 시부터 심리일 현재까지 과세되었으며, 주택으로 용도전환 된 사실이 없다고 회신하였다. (4) 이의신청 당시 심리담당자가 쟁점오피스텔 관리사무소에 방문하여 관리비 내역 등을 확인한 결과는 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 이의신청 심리담당자 확인 내용 ㆍㆍㆍ ＜표5＞ 쟁점오피스텔 공과금 등 연간 발생현황 ㆍㆍㆍ (5) 청구인의 심판청구 과정에서 추가로 제출한 쟁점오피스텔 내부 사진은 아래 ＜사진2＞와 같다. ＜사진2＞ 쟁점오피스텔 내부 사진 ㆍㆍㆍ (6) 쟁점오피스텔의 평면도(분양당시 기준)은 아래 ＜사진3＞과 같고, 양도부동산 양도일 이전 쟁점오피스텔을 임차했던 ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용 평면도는 아래 ＜사진4＞와 같은바, 침실 사이의 벽이 철거되어 있는 것으로 나타난다. ＜사진3＞ 쟁점오피스텔 평면도 ㆍㆍㆍ ＜사진4＞ 쟁점오피스텔을 임차했던 ㈜BBB의 사용평면도 ㆍㆍㆍ (7) 임차법인이 제출한 확인서 내용을 정리하면 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 임차법인 제출한 확인서 내용 ㆍㆍㆍ (8) 임차법인 대표이사 국ㆍㆍ의 양도부동산 양도일 현재 주소지는 OOO로 확인된다. (9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔의 내부구조가 주거에 적합한 구조로 되어 있고, 임차법인은 쟁점오피스텔을 임차한 이후 장부에 대표이사의 OOO사택으로 기재한 후 사용한 점 등에 비추어 보면 쟁점오피스텔은 「소득세법」상 주택에 해당한다는 의견이나, 청구인은 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로만 임대하기 위하여 법인에게만 임차한 것이라고 주장하고 있고 실제 쟁점오피스텔 임대내역에 의하면 배우자는 쟁점오피스텔을 법인에게만 임차한 것으로 확인되는 점, 배우자는 임차법인과 쟁점오피스텔 임대차 계약을 체결할 당시에도 ‘업무용’으로 용도를 특정하여 임차하였던 점, 위 ＜사진4＞ ㈜BBB의 쟁점오피스텔 사용평면도에 의하면 청구인 주장과 같이 배우자가 쟁점오피스텔을 업무용으로 임차하기 위하여 침실 사이의 벽 등을 철거한 사실이 확인되는 점, 배우자는 쟁점오피스텔 임대에 따른 부가가치세를 납부한 것으로 나타날 뿐만 아니라 재산세 또한 주택이 아닌 일반건축물로 과세가 되어 온 점, 임차법인의 대표이사가 가족과 함께 생활하는 주소지는 OOO인 반면 대표이사가 OOO에 소재한 제조공장에서 업무를 수행하는 과정에서 쟁점오피스텔을 사용한 것으로 보이고, 쟁점오피스텔의 전기 및 가스 사용량이 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 수준인 점 등에 비추어 보면, 쟁점오피스텔을 「소득세법」상 주택에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔이 주택으로 사용된 것으로 보아 양도부동산 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.