조심 2019부3599 (2020.08.24)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.2.28. OOO대지 195.9㎡ 및 지상의 단독주택 79.34㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO양도하고, 일시적인 1세대 2주택[ 2018.1.25. OOO취득함]에 해당하는 것으로 보아, 2018년 귀속 양도소득세 신고를 하면서 양도가액은 OOO취득가액은 OOO각각 산정하고

「소득세법」제89조

, 제95조 및 같은 법 시행령 제160조의 ‘1세대 1고가주택에 대한 양도차익등의 계산’을 적용하여 양도소득세 OOO납부하였다.

나. 처분청은 2019.4.15.~2019.5.3. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 청구인의 배우자 OOO2003.10.15. 취득한 OOO를 공부상의 용도와 달리 상시 주거용(주택)으로 사용하고 있는 것으로, 청구인이 신고한 쟁점주택의 취득가액이 불분명한 것으로 각 보아, 1세대 1고가주택 특례적용을 배제하고

「소득세법」제97조

에 따른 환산취득가액을 적용하여 2019.6.14. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

일반적으로 오피스텔은 주거와 업무사용의 유연한 전환이 가능하므로 쟁점주택 양도일 당시의 용도를 살펴 판단하여야 하고, 청구인의 배우자OOO간 체결된 임대차계약서를 보면, 쟁점오피스텔은 업무용으로 임대되었고 OOO부산광역시 소재 현장 파견사무실의 용도로 사용하였음이 확인되며, OOO주소지를 동 오피스텔로 잠시 전입신고하였을 뿐 곧바로 전출하였고, 도시가스 사용내역 등을 보더라도 상시 주거용으로 사용되었다고 보기 어려운 것 등을 고려할 때, 쟁점오피스텔은 상시 주거용이 아니라 OOO과세사업과 관련한 업무용으로 사용되었으므로 처분청이 쟁점주택의 양도에 대한 1세대 1고가주택 특례적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

(1) 쟁점오피스텔은 실질과세 원칙 및 세법의 해석ㆍ적용 상 상시 주거용이 아닌 업무용에 해당한다.

(가) 법원은 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 판단하였다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참조).

(나) 일반적으로 오피스텔은 주거시설이 되어 있어 임차인 등이 언제든지 주거의 목적으로 사용할 수 있다고 하여 획일적으로 주택으로 볼 수는 없는 것이며,「건축법」상 오피스텔은 업무시설로 분류되어 사무실 용도에 숙박이 가능한 용도를 결합한 복합건물이므로 주거와 사무의 유연한 전환이 가능하다.

(다) 오피스텔은 업무시설로 건축허가를 받고 사용승인을 받은 이상 언제든지 업무시설로 사용가능하기 때문에 이 건의 1세대 1고가주택 특례적용을 함에 있어 주택수의 계산 및 주택인지 여부는 양도일 현재의 사실상 용도를 기준으로 주택여부를 판단하여야 하고, 합리적인 이유 없이 납세자에게 불리한 세법규정을 유추하여 적용해서 조세법률주의가 추구하는 납세자의 예측가능성과 법적 안정성을 침해해서는 안 될 것이다(국세청 심사부가 2018-69, 2018.12.27. 외 다수 참조).

(2)「건축법」및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 건축허가요건을 통제하기 위한 목적에서 건축물의 용도를 규정하고 있고 용도지역에 따라 건축물의 건축허가와 용도변경을 엄격히 규제하고 있으며, 다른 건축물들이 용도 간의 공간적인 분리를 하고 있는데 반해, 오피스텔의 경우에는 임대인이 제공한 단위공간을 임차인이 편의에 맞게 용도를 선택할 수 있도록 혼용의 가능성이 내포되어 있다.

(3) 쟁점오피스텔은 관련 법령상 업무시설로 분류된 오피스텔로 건축허가를 받아 신축되었고 당시 법령이 규정한 오피스텔 건축기준에 따라 건축되어 사용승인을 받았으며, 청구인의 배우자도 이를 업무시설로 임대하려는 의사로 분양받아 간이과세자로 사업자등록을 하여 임대사업을 영위하였고, 2019년 9월 기준으로 구조.기능 시설 등이 변경 없이 그대로 유지된 업무시설로 사용되고 있다.

(4)

「소득세법 시행령」제8조의2

는 비과세되는 주택임대소득에서 사업을 위한 주거용으로 임대하는 주택은 제외하고 있고

「부가가치세법 시행령」제41조

는 면세되는 상시 주거용(주택)에서도 사업을 위한 주거용은 동일하게 제외하고 있으며, 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 OOO업무용으로 임대하고, 동 사가 이를 사업을 위한 주거용으로 사용하였으므로 쟁점주택의 양도에 대한 1세대 1고가주택 특례적용시 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 보아야 세법적용의 논리적 일관성이 유지된다고 할 것이다(조심 2018서3409, 2018. 12.12. 참조).

나. 처분청 의견

임차인들이 2005년 이후 계속하여 동 오피스텔을 주소지로 전출ㆍ입 신고를 하였고, 쟁점주택 양도일 당시 쟁점오피스텔에 대한 부동산임대업 등의 사업자등록내역이 없을 뿐더러 이 건 세무조사 당시 청구인 입회하에 동 오피스텔에 대한 현장확인을 실시한 결과, 임차인의 실제 주거용으로 사용하고 있는 것으로 확인된 것 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점오피스텔을 업무용이 아닌 상시 주거용(주택)으로 보아 쟁점주택의 양도에 대한 1세대 1고가주택 특례적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 업무용이 아닌 상시 주거용(주택)으로 보아 1세대 1고가주택 특례적용을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제95조(양도소득금액) ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(

「지적재조사에 관한 특별법」제18조

에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제8조의2(비과세 주택임대소득) ② 제1항에서 주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, 주택부수토지란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에

「주택법」제63조의2

제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며, 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

(3) 부가가치세법

제41조(주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로 면세하는 것의 범위) ① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용에 대한 서면검토 시 청구인의 배우자OOO2003.10.15. 쟁점오피스텔을 취득.보유하고 있다는 것을 확인하고, 2019.4.15.~2019.5.3. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였으며, 쟁점오피스텔을 업무용이 아닌 사실상 상시 주거용(주택)으로 사용하고 있는 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대한 1세대 1고가주택 특례적용을 배제하였다.

(나) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔을 취득하고 2004.2.1. 부동산임대업으로 하여 사업자등록을 한 후, 2006.2.21. 및 2006.10.12. 각 휴업신고 및 2007.1.22. 폐업신고를 하였다가 이 건 심리일 현재 사업자등록 변경이력은 없다.

또한 청구인의 배우자OOO쟁점오피스텔의 임대수입과 관련한 세금계산서 발급, 부가가치세 신고 등의 세법상 의무를 이행한 내역이 없다.

(2) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서 상 주요내용은 다음과 같다.

(3) 처분청이 2019.1.28. OOO으로부터 회신(OOO2019.1.22.)받은 쟁점오피스텔의 전입세대 열람자료(조회기간 : 2003.10.15.~2019.1.22.)는 다음과 같다.

(4) 청구인은 쟁점주택의 양도가 1세대 1고가주택 특례적용 대상이라고 주장하면서 다음과 같이 자료 등을 제시하였다.

(가) 청구인의 경위서(2019.4.23.)의 주요내용은 다음과 같다.

(나) 쟁점오피스텔에 대한 부동산임대차계약서의 주요내용은 다음과 같다.

(다) 쟁점오피스텔의 실제 임차인인 OOO사업자등록증 사본의 내용은 다음과 같다.

(라) OOO확인서의 주요내용은 다음과 같다.

(마) 청구인은 쟁점오피스텔에 대한 임대료OOO수취 증빙으로 청구인의 배우자OOO명의의 OOO예금거래내역 7매 및 통장 사본 6매를 제시하였다.

(바) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서의 표제부 주요내용은 다음과 같다.

(사) 청구인은 쟁점오피스텔이「건축법」상 업무용으로 구조ㆍ기능ㆍ시설 등이 설치되어 있고, 사용 승인된 형태 그대로 변경되지 않고 유지되고 있다는 증빙으로 동 오피스텔의 내부구조 등을 촬영한 사진 2매를 제시하였다.

(아) 청구인은 쟁점주택 양도일 당시 OOO주거용이 아닌 업무용으로 사용하였다는 증빙으로 2017.8.15.~2019.7.16. 기간 동안 기본요금에 해당하는 세대별 부산도시가스ㆍ수도ㆍ전기 사용내역 및 오물수거비 현황 4매를 제시하였다.

(자) 청구인은 OOO2016.7.25. 및 2018.9.25. OOO신축공사에 대하여 OOO체결한 균열보수용역계약서(계약금액 : 원도급 계약의 94%)를 제시하였다.

(차) 청구인은 OOO직원들이 부산광역시 소재 현장에 파견되어 매출증대 및 과세사업을 위한 부가가치를 창출하고 회사의 이익에 큰 기여를 하는 등 쟁점오피스텔을 ‘사업을 위한 주거용’으로 사용하였다는 증빙으로 동 사의 OOO균열보수 노무비대장 및 근로소득 원천징수영수증, OOO대한 계정별 원장을 제시하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 주택에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(조심 2018서298, 2018.3.13., 조심 2018서2134, 2018.6.29., 대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결 외 다수, 같은 뜻임).

(나) 청구인은 쟁점오피스텔이 상시 주거용(주택)이 아닌 공부상의 용도와 같이 업무용이라고 주장하나, 청구인이 2007.1.20. 쟁점오피스텔을 사업장소재지로 한 부동산임대업 사업자등록을 폐업신고한 후 심리일 현재까지 변경이력이 없는 점, 쟁점오피스텔의 내부 구조, 사용 관계, 전입세대 열람자료(2003.10.15.~2019.1.22.) 및 임대차계약서 상의 용도에 관한 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 점 등을 감안할 때, 쟁점오피스텔이 공부상의 용도와 같이 단순히 최소한의 숙식을 해결할 수 있는 업무용 또는 사업을 위한 주거용이라기보다는 임차인의 상시 주거용으로 제공(사용)된 것으로 보는 것이 타당한 점등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.